Kleinreparaturen - Mietvertrag

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Erklärung zum Begriff Kleinreparaturen - Mietvertrag

Laut Gesetz ist der Vermieter sowohl für große als auch für kleine Reparaturen an der von ihm vermieteten Immobilie verantwortlich. Eine gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 535 Abs. 1 BGB:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“

Dies bedeutet, dass Schäden, welche an der betreffenden Immobilie entstanden sind, entweder von dem Vermieter persönlich oder von einem Unternehmen beseitigt werden müssen, wobei der Vermieter die Kosten hierfür zu tragen hat. Ein Austausch eines defekten Wasserhahns beispielsweise obliegt grundsätzlich dem Vermieter [AG Gießen, 30.04.2008, 40-M 12508]. Auch Wartungsarbeiten, wie beispielsweise das Entkalken von Wasserhähnen, gehören zu den Pflichten des Vermieters und müssen deshalb von ihm selbst verrichtet werden [AG München, 07.07.2006, 473 C 3607/05].

Die meisten Mietverträge beinhalten aber eine sogenannte „Kleinreparaturenklausel“, gemäß derer der Mieter für einige kleine Reparaturen (= Bagatellreparaturen) selbst zuständig ist. Damit die Wirksamkeit einer solchen Klausel gegeben ist, müssen aber folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Bei dem entstandenen Schaden handelt es sich um einen Bagatellschaden
  • Die Kosten für die Beseitigung des Schadens dürfen 75,- € nicht überschreiten
  • Die Reparatur selbst bezieht sich auf jene Teile der Mietsache, auf welche der Mieter häufigen und direkten Zugang hat:
  • Tropfender Wasserhahn
  • Schäden an Duschköpfen oder –schläuchen
  • Fensterverschlüsse
  • Türverschlüsse
  • Lichtschalter
  • Steckdosen

Darüber hinaus muss die Kleinreparaturenklausel eine Obergrenze enthalten für alle Kleinreparaturen, die innerhalb eines Jahres anfallen. Diese liegt in der Regel zwischen 150,- € und 200,- €; kann aber auch 8 % der Jahreskaltmiete ausmachen. Übersteigen die Reparaturkosten diesen festgesetzten Betrag, so müssen sie vollumfänglich vom Vermieter bezahlt werden. Eine anteilmäßige Beteiligung des Mieters ist somit unzulässig. Nur wenn eine Kleinreparaturenklausel sowohl die jährliche Obergrenze als auch die Grenze für einmalige Reparaturkosten enthält, ist sie wirksam.

Unwirksam hingegen sind auch jene Kleinreparaturenklauseln, welche besagen, dass sich ein Mieter grundsätzlich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag beteiligen muss. Auch Klauseln, welche beinhalten, dass es der Verpflichtung des Mieters selbst obliegt, Unternehmen mit der Reparatur von Schäden zu beauftragen, sind unwirksam, da dies Sache des Vermieters ist. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, gemäß derer ein Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen durch einen Handwerksbetrieb ausführen zu lassen [LG München I, 30.09.2009, 15 S 6274/09].

Ist eine Kleinreparaturenklausel unzulässig oder ist sie innerhalb eines Mietvertrag gar nicht vorhanden, so trägt der Vermieter generell sämtliche Reparaturkosten selbst, da wiederum § 535 Abs. 1 BGB zum Tragen kommt.




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