Instandhaltung der Mietwohnung während der Mietzeit durch den Vermieter

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Erklärung zum Begriff Instandhaltung der Mietwohnung während der Mietzeit durch den Vermieter


Unter Instandhaltung versteht man die Sorge dafür, dass Schäden möglichst nicht auftreten. Hierzu gehört insbesondere die Wartung. Insofern sind hierunter vorbeugende Massnahmen zu verstehen, die den bestehenden ordnungsgemässen Zustand aufrechterhalten bzw. drohende Schäden von vornherein unterbinden.

Gem. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Diese Verpflichtungen stellen Hauptpflichten des Vermieters dar; die laufende Instandhaltung obliegt insofern nach dem Gesetz dem Vermieter. So ist der Vermieter z.B. zur Neuanschaffung eines Wasserboilers verpflichtet, wenn eine Reparatur des defekten Boilers nicht mehr möglich ist.

Die Instandhaltungspflicht bezieht sich räumlich nicht nur auf das Mietobjekt, sondern auf alle Teile des Mietgrundstücks, die – sei es auch nur mittelbar – dem Mietgebrauch unterliegen, z.B. Treppenhaus, Zuwege, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen.
Bei Vermietung einer Eigentumswohnung bezieht sich die mietvertragliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf Teile des Gemeinschaftseigentums, soweit sich der Mietgebrauch auf sie erstreckt.

Dagegen bezieht sich die Instandhaltungspflicht grundsätzlich nicht auf Gegenstände, die der Mieter eingebaut oder von einem Vormieter übernommen hat.

Sofern der Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter noch während der Mietzeit Instandsetzungsarbeiten vornimmt, so hat er keinen Anspruch auf Mietzahlung.

Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach der Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld, für deren Erfüllung der Insolvenzverwalter zuständig ist.

Die Instandsetzungpflicht geht nach § 566 BGB auf den Erwerber über. Ist zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein Rechtsstreit über die Instandsetzungspflicht anhängig, so soll der Vermieter trotz der Veräußerung während des Prozesses passivlegitimiert bleiben.




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