Immobilienkaufvertrag

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Erklärung zum Begriff Immobilienkaufvertrag

Ein Immobilienverkauf wird grundsätzlich über einen Notar abgewickelt. Der Hauskauf wird hierbei in der Form schriftlich beurkundet, als dass der Notar die Verpflichtung der einen Seite das Eigentum zu übertragen und der anderen Seite dieses zu kaufen, bezeugt. Dies findet sich in § 313 BGB festgelegt, mit dem Sinn, im Verlauf des Veräußerungsprozesses einen Dritten unparteiischen und sachkundigen Beteiligten zu haben.

Mit dem Kaufvertrag ist der kaufende Vertragspartner noch nicht Eigentümer der Immobilie. Dies wird erst der Fall sein, wenn die Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt entsprechend eingetragenen und aufgelassen ist.

Notar: Kosten und Aufgaben

Es ist den Parteien möglich, jeden beliebigen Notar zu wählen, herkömmlicherweise wählt ihn jedoch der Käufer aus. Die Kosten des Notars werden dem Käufer zugesprochen. Das ist nicht gesetzlich geregelt, wird aber regelmäßig so gehandhabt. Die Summe, die der Notar kosten wird, hängt vom Umfang der Transaktion und ihrem Geschäftswert ab. Der Notar hat nicht die Aufgabe den Käufer auf Klauseln hinzuweisen, die sich negativ für ihn ausweisen könnten. Seine Aufgabe ist es vielmehr, die beiden Parteien des Kaufvertrages über die rechtliche Tragweite des Vertragswerkes aufzuklären, die rechtliche Relevanz zu verdeutlichen, die Zahlung des ausgehandelten Preises zu überwachen und schließlich die Übereignung des Gebäudes oder Grundstückes durchzuführen. Ein Notar sollte neutral sein und nicht die Interessen einer der beiden Parteien vertreten. Bestehen daran Zweifel, ist es angebracht, einen zweiten Notar mit der Untersuchung, Begutachtung und Beurkundung des Kaufvertrages zu beauftragen. Im Zweifelsfall sollte man das Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht suchen.

Inhalt des Vertrages

Obwohl der Notar den Immobilienkaufvertrag aufsetzt und die Parteien in der Regel nicht allzu viel mit den entsprechenden Rechtsgepflogenheiten zu tun haben, ist es doch von Vorteil zu wissen, welche Daten im Vertrag enthalten sein sollten. In einer Vorbesprechung wird der Notar alle notwendigen Unterlagen und Informationen sammeln, um mit den Daten schließlich den individuellen Immobilienkaufvertrag aufzusetzen. Spätestens zwei Wochen vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung beim Notar wird jeder der beiden Vertragspartner ein Exemplar des Vertrages zugestellt bekommen. Im Vertrag finden sich dann regelmäßig im Detail der Grundbuchstand, also die eventuelle Belastung des Grundstücks, sodann selbstverständlich genau beschrieben der Kaufgegenstand und Kaufpreis, die Auflassung des Grundbuchamtes, eventuelle Sachmängelansprüche. Es ist beschrieben der Besitzübergang, aufgelistet finden sich die Erschließungsbeiträge, die Kosten und Grunderwerbssteuer, die Vormerkung, Details über  eventuelle Rechtsmängelansprüche, über Miet- und Pachtverhältnisse, schließlich die Belastungsvollmacht.

Genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes

Im Grundbuch, die Einsicht gehört zu den Pflichten des Notars, sind sehr genaue Angaben zu Lage, Größe und beispielsweise Bewirtschaftungsart zu finden. Weiter sind hier die sogenannten Dienstbarkeiten verzeichnet. Dies beschreibt beispielsweise eine Einfahrt, die gemeinsam mit dem Eigner des benachbarten Grundstückes geteilt werden muss, sein Recht Leitungen zu verlegen oder auch ein Wegerecht. Grundsätzlich sind in diesem Vertrag die Wesentlichen Bestandteile“ des Gebäudes, des bebauten Grundstückes, nach § 93 BGB beschrieben. Geht es jedoch ebenso um Zubehör nach § 97 BGB, also Einrichtungsgegenstände, die auch ohne eine Zerstörung entfernt werden könnten, Paradebeispiel die Einbauküche, ist ein gesonderter Kaufvertrag von Vorteil. Auf diese Art und Weise spart man sich die Gewerbesteuer, die für Zubehör nicht zu entrichten ist.

Der Besitzübergang und die Auflassung

Natürlich ist der Besitzübergang engstens verbunden mit der Zahlung des Kaufpreises, die Verantwortung liegt beim Notar. Doch entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch, die Auflassung.  Der Käufer hat nun die Möglichkeit, da zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung etliche Zeit, in aller Regel etwa 8 Wochen, vergehen kann, eine Auflassungsvormerkung zu veranlassen. Dieser Eintrag beim Grundbuchamt sichert ihm die Rechte an dem Grundstück und verhindert eine Eintragung zusätzlicher Lasten durch den Verkäufer zum Nachteil des Käufers  Bei einer Finanzierung durch ein Geldinstitut wird der Käufer die sogenannte Belastungsvollmacht vorlegen müssen. Die erhält er vom Verkäufer, um so die Grundschuld eintragen und bestellen zu lassen. Auf diese Art und Weise kommt er zu dem Geld.

Ablauf der Aktion Immobilienkaufvertrag

Zu Beginn werden sich die beiden Vertragsparteien über die Bedingungen zum Haus- oder Grundstückskauf einigen. Der Verkäufer wird sich insofern absichern, als er eine Finanzierungszusage des Käufers fordert. Nach einem einleitenden, nicht formellen Termin mit dem Notar, bei dem alle Unterlagen und Informationen weitergereicht werden, erstellt der Notar aus den Informationen, die er erhalten hat, die er sich im Grundbuchamt und eventuell anderen Institutionen besorgt hat, den Immobilienkaufvertrag. Spätestens 14 Tage vor dem entscheidenden Notartermin zur Vertragsunterzeichnung erhalten beide Parteien eine Abschrift der Urkunde. In aller Regel wird der Notartermin von der Zustimmung der Parteien zum Notarentwurf des Immobilienkaufvertrages abhängig gemacht. Gibt es mehrere Eigentümer, dann muss der, der beim Notartermin anwesend ist, eine entsprechende, notariell beurkundete Vollmacht vorweisen. Im Notfall gibt es jedoch auch die kostenpflichtige Nachgenehmigung. So ist es möglich, dass auch ohne oben erwähnte notarielle Vollmacht eine Beurkundung zum gewünschten Termin doch stattfinden kann. Nach dem Termin zur Beurkundung erhält der Käufer binnen etwas einer Woche den Grunderwerbssteuerbescheid. Die Löschung der alten Grundschuld ist bewilligt, eine Auflassungsvormerkung wird durch das Grundbuchamt bestätigt, der Kaufpreis ist überwiesen, die Objektübergabe passiert. Eine Bestätigung als neuer Eigentümer geht dem Käufer vom Grundbuchamt zu.




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