Hypothek

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Erklärung zum Begriff Hypothek

Die Belastung eines Grundstückes mit einem Grundpfandrecht zur Sicherung einer Forderung wird als Hypothek bezeichnet. Die Hypothek gewährt dem Hypothekengläubiger ein Verwertungsrecht für das Grundstück, wenn der Schuldner nicht auf die Forderung zahlt.

Überblick / Zusammenfassung 

Der Hypothekengläubiger kann aus der Hypothek nicht auf Zahlung klagen, sondern nur auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Der Hypothekenschuldner kann die Zwangsvollstreckung nach § 1142 BGB jedoch durch Zahlung abwenden, auch wenn er nicht der persönliche Schuldner ist.

Die Hypothek entsteht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Bei der Eintragung der Hypothek müssen der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden. Bei der sog. Briefhypothek muss darüber hinaus noch der Hypothekenbrief vom Schuldner an den Gläubiger ausgehändigt werden. Die Briefhypothek ist der Regelfall.

Die Hypothek ist ein akzessorisches Sicherungsmittel. Sie ist in ihrem Bestand von dem Bestehen der Forderung abhängig. Dadurch unterscheidet sie sich von der Grundschuld, einem ähnlichen Grundpfandrecht.

Zur Übertragung der Hypothek bedarf es wegen dieser Akzessorität gem. § 1153 I BGB der Abtretung der Forderung. Zur Abtretung der Forderung ist gem. § 1154 I S. 1 BGB die Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich

Die Hypothek erstreckt sich auf die von dem Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile. Der Haftungsverband der Hypothek wird durch das Zwangsvollstreckungsrecht vor der Einzelzwangsvollstreckung durch Dritte Gläubiger geschützt.

Bei Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück erlischt die Hypothek. Wenn der persönliche Schuldner die Forderung begleicht, die von der Hypothek gesichert wird, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um.

Grundpfandrechte im deutschen Rechtssystem

Im Rechtssystem der Bundesrepublik gibt es diverse Grundpfandrechte. Sie finden sich beschrieben in dem § 1120 BGB. Nach diesem Paragraphen in Verbindung mit dem § 97 BGB erweitert sich das Grundpfandrecht auf bewegliche Sachen, die hier als Zubehör definiert sind. Grundpfandrechte sind die

Der Hypothek nach § 1192 BGB ist ein ausgesprochen ausführlicher Gesetzestext gewidmet. Um Grundpfandrechte wirksam werden zu lassen, wird als Bestandteil eines Kreditvertrages ein Sicherungsvertrag abgeschlossen. Die Pfandrechte werden jedoch erst mit dem Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch zur tatsächlichen Schuld. Sie erlöschen durch einen entsprechenden Löschungseintrag.

Die Haftung aus den Grundpfandrechten erstreckt sich neben Gebäuden und Grundstücken auch auf die Erlöse daraus. Das meint nach §1120 BGB ebenso Erlöse aus wesentlichen Bestandteilen, dem Zubehör. Weiter gemäß § 1123 BGB Pacht- und Mietforderungen. Ebenso Versicherungsentschädigungen nach den §§ 1127 ff. BGB, Gebäudeversicherungen wie in Paragraph 1128 BGB beschrieben und sonstige Schadenversicherungen gemäß dem § 1129 BGB.

Kurze Historie der Hypothek

Große Teile der Grundlagen unserer Gesellschafts- und Zivilisationsstruktur, eine Unzahl rechtlicher Handhabe sind auf das antike Griechenland zurückzuführen. Hier, etwa zwischen 800 vor Christus, bis hin zur Rechtsprechung des römischen Reichs um 146 vor Christus tauchten die ersten Hypotheken auf. Das Wort Hypothek bedeutet schlicht 'Unterpfand'. Für eine wertvolle Sicherheit, ein Gebäude oder Land erhält man Geld. Die Römer konstruierten ihr gesamtes Wertesystem auf Hypothekendarlehen.

Die Oberschicht besaß große Ländereien außerhalb von Rom. Hier arbeiteten nicht nur die einfachen Leute als Tagelöhner oder im Frondienst für sie, die Grundstücke dienten ebenso als Sicherheit für die Darlehen, mit denen sie ihr ausschweifendes Leben finanzierten. Ab dem zweiten Jahrhundert nach Christus bürgerten sich die sogenannten 'tabulis' ein, Rechnungsbücher für Darlehenseinträge, die 'expensi latione'. Diese Rechnungsbücher stellten die Vorläufer des heute gebräuchlichen Grundbuchs dar.   

Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer

Der Sicherungsgeber wird regelmäßig eine juristische oder auch natürliche Person sein, die dem Geber des Kredits, dem Kreditgeber, eine Kreditsicherung aus ihrem Vermögen möglich macht, auch mit ihrem Vermögen für einen Kreditnehmer haften würde. Der Sicherungsnehmer dagegen ist derjenige, der eine Kreditsicherheit, eine Hypothek 'hereinnimmt', beispielsweise eine Bank, ein Kreditinstitut. 

Zweckbestimmungserklärung

Diese Zweckerklärung oder auch Sicherungsabrede ist, was das Kreditwesen angeht, ein obligatorischer Sicherungsvertrag. Ihr Zweck ist die 'Besicherung' von Darlehen. Mit Sicherungsvertrag ist ausdrücklich nicht der Sicherheitenvertrag gemeint, der für die eigentliche Bestellung von Kreditsicherheiten steht. Der Sicherungsvertrag versteht sich als nichtdinglicher Vertrag, er ist obligatorisch, also verpflichtend, er ist schuldrechtlich verpflichtend:

  • der Sicherungsgeber verpflichtet sich gegenüber dem Sicherungsnehmer eine gewisse Sicherheit zu einem Kredit zu bestellen oder auch zu belassen.
  • der Sicherungsnehmer geht dabei die Verpflichtung ein, nur im Sinne des beschriebenen Sicherungszweckes mit der Sicherung umzugehen.

Solange die Sicherungszweckerklärung nicht als Nebenabrede zu sehen ist, ist sie Bestandteil des Kreditvertrages, jedoch ein selbständiger Vertrag nach dem § 311 Absatz 1 BGB. Die Kreditgeber sind regelmäßig diejenigen, die Sicherungsabreden aufstellen. In den meisten Fällen sind dies Banken beziehungsweise Kreditinstitute, so dass dann deren Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten, sie so der Inhaltskontrolle des Gerichtes unterworfen sind. Der Begriff des 'Sicherungsvertrages' gilt nach § 1192 1a BGB seit dem August des Jahres 2008. Er versteht sich als Rechtsbegriff.

Die enge Sicherungszweckerklärung

Wird eine Zweckerklärung für eine Hypothek abgegeben, ist sie in aller Regel eine sogenannte 'enge' Sicherungszweckerklärung. Eng nennt der Jurist sie darum, weil der Haftungsumfang der Kreditsicherheiten, den sie bescheinigt, durchaus begrenzt ist. Nur ganz bestimmte, betraglich auch genannte Ansprüche des Sicherungsnehmers, des Kreditgebers werden wirksam. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass diese engen Sicherungsverträge aufgrund der Tatsache, dass sie keinen Überraschungseffekt beinhalten, rechtlich immer wirksam sind, wenn alle anderen rechtlichen und formalen Bedingungen erfüllt sind.

Sicherheitenvertrag

Der unmittelbare, dingliche Rechtsübergang wird durch den Sicherheitenvertrag zustande kommen. Darunter versteht man also die eigentliche Sicherheitsbestellung, beispielsweise eine Sicherungsübereignung. Nicht der abgeschlossene Kreditvertrag wird für die Sicherheitenbestellung der Rechtsgrund sein, sondern vielmehr der Sicherungsvertrag. Der Kreditvertrag selber ist zwar die Ursache dafür, dass eine Sicherheitsbestellung notwendig scheint, begründet für sich jedoch nicht die Bestellung der Sicherheiten. Dies ist das Prinzip der Abstraktion.

Abstraktionsprinzip

Im Verlauf abstrakter Geschäfte wird immer das Abstraktionsprinzip zur Wirkung gelangen. Es beruht auf einer Trennung der Vorgänge innerhalb eines Geschäfts. Es bedeutet, einfach gesagt, dass herkömmliche Geschäfte, abstrakte Geschäfte, auch dann wirksam sind, wenn das Verpflichtungsgeschäft, das Kausalgeschäft, meint den Kaufvertrag, ungültig ist. Konrad und Müller sind übereingekommen, ein Geschäft über ein Kraftfahrzeug abzuschließen. Müller überreicht dafür Konrad Geld, der ihm das Auto mitsamt Papieren. Das abstrakte Geschäft ist vollzogen.

Akzessorische Sicherheiten

Hängt der Umfang und die Wirksamkeit einer Kreditsicherung davon ab, ob die Forderung aus dem Kredit auch weiter wirksam ist, wird man diese Sicherheit eine akzessorische Sicherheit nennen. Da diese akzessorischen Sicherheiten vom Gesetzgeber bereits als Sicherungsrechte erklärt sind, kann die Sicherungsabrede hier weniger umfangreich ausfallen, als bei der nichtakzessorischen Sicherheit.

Nichterfüllung der Hypothek

Bei einer Nichterfüllung der vertraglichen Ansprüche, wenn also die vereinbarten Ratenzahlungen beispielsweise ausbleiben, kann der Kreditgeber, bedingt durch die Konstellation der durch das Abstraktionsprinzip verdeutlichten Vertragskonstellation, auf das Vermögen beziehungsweise die Immobilie, das Grundstück, das Gebäude zurückgreifen. So kann er sich aus dem Erlös befriedigen. Die genauen Forderungen, die ihm so gegen den Schuldner zugestanden werden, sind eben in der oben erwähnten Zweckbestimmungserklärung niedergeschrieben und festgelegt. Nach dem Paragraphen 1142 BGB ist es dem Schuldner möglich, die Vollstreckung durch die Zahlung der Schulden abzuwenden.

Hypothekendarlehen

Als Hypothek versteht der Jurist lediglich das Grundpfandrecht. Landläufig wird auch das Hypothekendarlehen, ja sogar jede besondere finanzielle Belastung mit dieser Metapher belegt. Auch in literarischer Hinsicht hat die Hypothek Bedeutung. So bezeichnete man den Nationalsozialismus als 'schwere Hypothek' für die gerade wachsende Bundesrepublik.




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Entscheidungen zum Begriff Hypothek

  • BildOLG-ROSTOCK, 05.08.2009, 3 W 44/09
    Der Streitwert für eine Klage auf Löschung einer Hypothek, deren besicherte Forderung bereits erfüllt ist, richtet sich nicht nach dem Nennbetrag der Hypothek, sondern beschränkt sich auf 20 % desselben.
  • BildBGH, 26.07.2001, VII ZR 203/00
    Der Rang einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek für erbrachte Teilleistungen kann nicht für eine Hypothek zur Sicherung nachfolgender Leistungen genutzt werden.
  • BildOLG-KARLSRUHE, 07.03.2002, 19 U 108/01
    Eine vor Beschlagnahme des verpachteten Grundstücks des Schuldners abgetretene Pachtzinsforderung, die nach der Beschlagnahme des Grundstücks an den Schuldner zurückabgetreten wird, fällt nicht in den Haftungsverband der Hypothek bzw. Grundschuld zurück und wird mithin nicht von der Beschlagnahme erfasst.
  • BildLG-MOENCHENGLADBACH, 12.06.2003, 5 T 233/03
    Für die Löschung einer zugunsten eines Betreuten eingetragenen Hypothek oder Grundschuld bedarf es der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts gem. § 1822 Nr. 13 BGB dann nicht, wenn die durch das dingliche Recht zu sichernde Forderung nicht mehr besteht oder unzweifelhaft wertlos ist.
  • BildOLG-KOELN, 19.04.2013, 2 Wx 54/13
    1. Der Anspruch aus einem abstrakten Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis ist ohne weiteres hypothekenfähig (wie OLG Stuttgart NJW 1997, 222, 223 und OLG Düsseldorf,m NJW-RR 1996, 111). 2. Für eine Hypothek, der eine Forderung aus abstraktem Schuldversprechen zu Grunde liegt (sog. "abstrakte Verkehrshypothek"), kann...
  • BildOLG-HAMM, 23.12.2004, 15 W 372/04
    Die mit "Quittung und Löschungsbewilligung" überschriebene Erklärung eines Hypothekengläubigers, in der dieser sich wegen seiner Forderung für befriedigt erklärt, die jedoch die Person des Zahlenden nicht erkennen läßt, reicht zur Löschung der Hypothek im Grundbuch nicht aus.
  • BildOLG-KARLSRUHE, 01.07.2013, 11 Wx 19/13
    Ist die Bestellung einer Hypothek wegen Wuchers nicht rechtswirksam und wird dies durch eine gerichtliche Entscheidung nachgewiesen, ist eine Eigentümergrundschuld nicht entstanden und die Belastung daher im Grundbuch zu löschen.
  • BildOLG-MUENCHEN, 31.07.2008, 33 Wx 145/07
    Bedarf die Belastung eines Erbbaurechts mit einer Hypothek der Zustimmung des Grundstückseigentümers - bzw. des Obererbbauberechtigten -, kann der Erbbauberechtigte diese verlangen, wenn die Belastung u. a. mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist. Das ist nicht der Fall, wenn die Hypothek der Sicherung von...
  • BildOLG-FRANKFURT-AM-MAIN, 28.10.2010, 20 W 354/10
    Die Eintragung einer von einer Wohnungseigentümergemeinschaft beantragten Zwangssicherungshypothek im Grundbuch bedarf keiner bedingten Antragstellung dahingehend, dass die Hypothek in Höhe der betroffenen Forderungen dadurch aufschiebend bedingt werde, dass ein eventuelles Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG entfalle. Eine...
  • BildLG-BONN, 23.12.2004, 6 T 336/04
    Die Gebühr für die Eintragung der Sicherungshypothek entseht mit deren antragsgemäßer Eintragung. Wird entgegen dem Antrag nicht der Vollstreckungsgläubiger, sondern ein Dirtter als Gläubiger der Hypothek eingetragen, haftet der Vollstreckungsschuldner nicht für die Gebühr, weil die fehlerhafte Eintragung keine notwendige Maßnahme der...

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