Grundsteuer berechnen - Berechnung, Hebesatz und Einheitswert

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Erklärung zum Begriff Grundsteuer / Grundsteuermessbetrag

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (Objektsteuer), die auf das Eigentum an Grundstücken sowie deren Bebauung, das heißt auf dessen Beschaffenheit, Eigentum und dessen Wert, erhoben wird. Zu beachten ist, dass im Mittelpunkt dieser Steuer der Grundbesitz, also ein Objekt, und keine natürliche oder juristische Person steht. Dementsprechend wird die Grundsteuer grundsätzlich anhand des Wertes des Objektes berechnet, ohne auf finanzielle Verhältnisse des Grundbesitzes Rücksicht zu nehmen [BVerfG, 18.02.2009, 1 BvR 1334/07].

Der Eigentümer muss die Grundsteuer an die Gemeinde zahlen, in der sein Grundstück liegt. Die dadurch erzielten Einnahmen werden zum Erhalt der örtlichen Infrastruktur verwendet.

Der gesamte im Inland liegende Grundbesitz ist steuerpflichtig, wobei zwischen Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und Grundsteuer B (Grundvermögen und Betriebsvermögen) unterschieden wird.

Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer ist nicht nur für die Inhaber, sondern auch für Vermieter und Mieter von Bedeutung, da in vielen Mietverträgen geregelt ist, dass eine anteilige Grundsteuer mit in die Bruttojahresmiete einbezogen wird.  

Die Berechnung der Höhe der Grundsteuer erfolgt in verschiedenen Arbeitsgängen. Zunächst wird durch das zuständige Finanzamt für die betreffende Immobilie ein Einheitswert festgestellt, aus dem der Grundsteuermessbetrag errechnet wird. Dieser Einheitswert wird mit Hilfe von Einheitswertrichtlinien bestimmt, welche aus dem Jahre 1964 stammen. Unterschieden wird dabei zwischen dem

Ertragswertverfahren, mit dem der Wert anhand des Vielfachen einer Jahresmiete berechnet wird. Wie hoch der jeweilige Wert ist, wird anhand der Größe der Wohnfläche, der Nutzfläche, der baulichen Art  sowie Baujahr und Bauart der Gebäude bestimmt. Somit erfolgt die Ermittlung des Grundstückswertes anhand der Werte des Gebäudes, des Bodens sowie der Außenanlagen.

und dem

Sachwertverfahren, zu dessen Ermittlung selbst das Formular  BG 30 ausfüllen muss, auf welchem Details bezüglich des Grundstücks angegeben sind. Anhand der so ermittelten Daten (Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert) wird der Einheitswert bestimmt.

Danach legt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuermessbetrag fest, welcher sich aus dem Produkt des Einheitswertes sowie der Grundsteuermesszahl ergibt. Diese Grundsteuermesszahl beträgt für Grundstücke in den alten Bundesländern

  • 6,0 ‰ bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
  • 2,6 ‰ bei Einfamilienhäusern für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts
  • 3,5 ‰ bei Einfamilienhäusern für den Rest (über 38.346,89 Euro) des Einheitswerts
  • 3,1 ‰ bei Zweifamilienhäusern
  • 3,5 ‰ bei allen anderen Grundstücken

Nun erteilt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid und teilt diesen der Stadt oder Gemeinde mit.

Die Städte und Gemeinden wiederum legen jährlich in einem Ratsbeschluss  einen sogenannten „Hebesatz“ fest, der zwischen 250% und 490% des Wertes betragen kann. Wie hoch dieser Hebesatz individuell ist, kann bei der zuständigen Stadt beziehungsweise Gemeinde erfragt werden.

Nun wird der Steuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert, woraus sich die Höhe der individuell zu entrichtenden Grundsteuer ergibt, welche dem Grundstückseigentümer in Form eines Grundsteuerbescheides mitgeteilt wird. Dabei ist zu beachten, dass in jenen Fällen, in denen das Finanzamt keinen Einheitswertbescheid ausgestellt hat, wird die sogenannte „Ersatzbemessung“  gemäß § 42 GrStG angewendet (Stand: Januar 2013):

„(1) Bei Mietwohngrundstücken und Einfamilienhäusern, für die ein im Veranlagungszeitpunkt für die Grundsteuer maßgebender Einheitswert 1935 nicht festgestellt oder festzustellen ist (§ 132 des Bewertungsgesetzes), bemisst sich der Jahresbetrag der Grundsteuer nach der Wohnfläche und bei anderweitiger Nutzung nach der Fläche (Ersatzbemessungsgrundlage).

(2) Bei einem Hebesatz von 300 vom Hundert für Grundstücke beträgt der Jahresbetrag der Grundsteuer für das Grundstück

a) für Wohnungen, die mit Bad, Innen-WC und Sammelheizung ausgestattet sind,  1 Euro je qm Wohnfläche,

b) für andere Wohnungen 75 Cent je qm Wohnfläche,

c) je Abstellplatz für Personenkraftwagen in einer Garage 5 Euro.

Für Räume, die anderen als Wohnzwecken dienen, ist der Betrag je qm Fläche anzusetzen, der für die auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen maßgebend ist.

(3) Wird der Hebesatz abweichend von Absatz 2 festgesetzt, erhöhen oder vermindern sich die Jahresbeträge des Absatzes 2 in dem Verhältnis, in dem der festgesetzte Hebesatz für Grundstücke zu dem Hebesatz von 300 vom Hundert steht. Der sich danach ergebende Jahresbetrag je qm Wohn- oder Nutzfläche wird auf volle Cent nach unten abgerundet.

(4) Steuerschuldner ist derjenige, dem das Gebäude bei einer Feststellung des Einheitswerts gemäß § 10 zuzurechnen wäre. Das gilt auch dann, wenn der Grund und Boden einem anderen gehört.“

Tipp vom Anwalt: Zu beachten ist, dass Steuerzahler keinen Anspruch auf einen einmal festgelegten Hebesatz haben. Dies bedeutet beispielsweise, dass Gemeinden grundsätzlich einen Anspruch auf Erhöhung des Hebesatzes haben, wenn Sanierungsmaßnahmen an gemeindeeigenen Straßen ausgeführt werden sollen  [VG Lüneburg, 03.03.2011, 2 A 337/09]. Allerdings darf eine diesbezügliche Erhebung nicht unendlich oft wiederholt werden, wenn es sich um die Sanierung derselben Straße handelt [OVerwG Rheinland-Pfalz, 24.02.2012, 6 B 11492/11].

Änderung der Grundsteuer

Eine einmal festgelegte Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz ist nicht automatisch für immer und ewig gültig. Sie ändert sich in dem Moment, in dem am betreffenden Grundstück Veränderungen durch den Eigentümer vorgenommen werden.

Jegliche Veränderung am Grundstück muss zunächst dem Finanzamt mitgeteilt werden. Solche für die Höhe der Grundsteuer relevanten Veränderungen können beispielsweise der Abriss oder Neubau eines Gebäudes oder eine Teilung des Grundstückes sein. Das Finanzamt ändert dementsprechend den Einheitswert und den Messbetrag.

Bei Veränderungen am Grundstück, die die Höhe der Grundsteuer beeinflussen, erhalten der Einheitswert sowie der Messbetrag immer erst am dem 01. Januar des Folgejahres Gültigkeit. Dementsprechend wird für das Jahr, in dem die Veränderung stattgefunden hat, noch die zuvor gültige Grundsteuer gezahlt.

Auch ein Eigentümerwechsel am Grundstück muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, da dieses auch über die persönliche Steuerpflicht entscheidet.

Erlass der Grundsteuer

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Grundstücksbesitzer von der Grundsteuer befreit werden beziehungsweise darf diese im Grundsteuerbescheid gemindert werden. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, dass sich die Grundstückseigentümer einen Teil der bereits geleisteten Grundsteuer zurückzahlen lassen. Für alle diese Fälle ist ein Antrag an die zuständige Gemeinde (bei Stadtstaaten an das Finanzamt) erforderlich. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, regeln die §§ 32 – 34 GrStG.

Ein derartiger Erlass ist demnach immer dann möglich, wenn die Kosten für ein Grundstück dessen Erträge überschreiten, wie etwa bei Mietausfall [BFH, 18.04.2012, II R 36/10] nach einem unverschuldeten Brand oder bei denkmalgeschützten Gebäuden. Bei strukturell bedingtem Wohnungsleerstand hingegen besteht kein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer [BVerwG, 04.04.2001, 11 C 12.00].

Rechtsanwalt-Tipp: Zu beachten ist, dass die besagten Anträge fristgerecht bei der zuständigen Gemeinde vorliegen müssen. Diese Frist läuft immer zum 31. März des Folgejahres ab.


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    » BFH, 11.11.2009, II R 14/08

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Bisherige Kommentare zum Begriff (2)

Grauestaedte  (25.09.2016 06:06 Uhr):
In den Bundesländern der ehem. DDR ergeben sich Unterschiede. 1935 wird hier bspw zugrunde gelegt.
Franz  (01.04.2015 11:38 Uhr):
Hallo, erstmals danke für den aufschlussreichen Beitrag. Meine Frage wäre jetzt aber: angenommen für ein bestimmtes vermietetes Gebäude steht ein Einheitswert, in diesem sind allerdings nicht nur das Gebäude sondern auch die Garagen inbegriffen. Wie genau kann ich die Garagen von der Wohnfläche trennen um einen konkreten Wert zu bekommen, den ich für die Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann? m², m³, ... ? Danke vorab.








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