Geschäftsraummiete

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Erklärung zum Begriff Geschäftsraummiete

Die Geschäftsraummiete versteht sich als Teil des gewerblichen Mietrechts, betreffend die Miete von Arztpraxen, Ladenlokalen, Gaststätten oder Büros, also Räumen, die geschäftlich genutzt werden. Sie ist eine Immobiliarmiete. Als eine solche ist sie die Miete für zu Erwerbszwecken vorgesehene Räumlichkeiten. Das bringt ganz besondere Rechtsvorschriften vor allem hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten mit sich.

Kündigungsschutz in der Geschäftsraummiete

Der soziale Kündigungsschutz, der unter anderem auch die Möglichkeit des Widerspruchs der Kündigung durch die Sozialklausel laut § 574 des BGB beinhaltet, fällt weg, wenn der Mietvertrag über zu gewerblichen Zwecken verwendeten Raum abgeschlossen wird. Eine besondere Härte kann so nicht geltend gemacht werden. Eine ordentliche Kündigung, für die der Mieter kein berechtigtes Interesse nachweisen muss, ist unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist möglich. Nachdem also bei der Vermietung von Geschäftsräumen ein Eigeninteresse des Vermieters keine Rolle spielt, benötigt dieser keinen Kündigungsgrund. Grundlegenderweise ist eine Kündigung in jedem Fall schriftlich auszusprechen. Dies gilt nach dem § 568 Absatz 1 BGB. Aus der Konstellation § 568 Absatz 1 BGB und § 578 Absatz 2 Satz 1 des BGB, des fehlenden Bezugs letzteren zu § 568 1 BGB, ergibt sich die Tatsache, dass eine Kündigung von Geschäftsräumen auch formlos, beispielsweise mündlich oder telefonisch erfolgen kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummietverhältnisse ist festgelegt auf spätestens den dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.  

Annahme des Mietvertrages

Vor der Anmietung eines Geschäftsraumes ist zu bedenken, dass mietrechtlich kein Unterschied besteht, was die diversen Nutzungsarten von zu Geschäftszwecken angemieteten Räumen anbelangt. Ein Mietvertrag kommt nach einem Angebot zustande. Verstreicht die gesetzliche festgelegte Frist von zweieinhalb Wochen, gilt das Angebot nach dem § 147 Absatz 2 BGB als nicht angenommen beziehungsweise als abgelehnt. Selbstverständlich sind auch andere Regelungen vereinbar. Eine verspätete Annahme des Vertrages hat juristisch tiefgreifende Konsequenzen. Sie gilt als vollkommen neuer und eigener Antrag. Definiert findet sich das in § 150 Absatz 1 BGB. Diese Regelung findet auch dann Anwendung, wenn die Annahme mit Änderungen, Erweiterungen oder Einschränkungen erheblichen Ausmaßes verbunden war.

Mietzeit

In aller Regel werden Mietverträge für Geschäftsräume befristet abgeschlossen, genauso ist aber auch die unbefristete Vermietung möglich. Bei einer festen Laufzeit endet das Mietverhältnis automatisch, es bedarf keiner Kündigung. Eine gesetzliche Regelung in § 545 BGB erlaubt dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn er nach Ablauf der im Vertrag vereinbarten Zeit der Miete die Räumlichkeit weiter nutzt. Der Vermieter hat lediglich 14 Tage Zeit, seinen Widerspruch rechtlich geltend zu machen. Niedergeschrieben ist dies in § 545 Satz 1 BGB. Regelmäßig wird diese Möglichkeit in Mietverträgen von vornherein ausgeschlossen.

Verlängerungsklausel

Eine durchaus oft ausgehandelte Verlängerung der Miete nach Ablauf der eigentlich vertraglich festgelegten Zeit ist in aller Regel von der schriftlichen Kündigung des Mieters abhängig, soll das Mietverhältnis seitens des Mieters gekündigt werden. Es ist also wichtig, diese Frist einzuhalten, da sich ansonsten der Mietvertrag entsprechend verlängert. Es gilt der Posteingang beim Vermieter. Es besteht die Option, den Mietvertrag über die Geschäftsräume zu verlängern. Hier ist die Frist, die vertraglich vereinbart wird, meist ein halbes Jahr oder auch neun Monate. Ebenso wie für jedes vom Gesetz in Schriftform geforderte Dokument ist der § 550 des BGB geltend. Hier ist die gesetzliche Schriftform definiert. Zur Wahrung des Abgabetermins vor dem Ende der Ablauffrist ist dieses Recht auf Option nicht durch Telefax oder SMS oder Telefonat erfüllt. Eine außerordentliche Kündigung ist ebenfalls mit einer gesetzlichen Befristung verbunden. Wartet der Vermieter nämlich länger als in aller Regel drei Monate, nachdem er „positiv“ von dem Kündigungsgrund erfahren hat, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Zustand doch erträglich sei. Der Vermieter hat damit seine Rechte auf den Kündigungsgrund verwirkt. 

Übergabetermin

Handelt es sich um ein sogenanntes „Bestandsgebäude“, dann existiert herkömmlicherweise ein fixer Termin zur Übergabe. Bei Sanierung umfangreicher Art ist vertraglich regelmäßig lediglich ein voraussichtlicher Übergabetermin vermerkt. Hier wird dem Mieter auch häufig das Recht eingeräumt, den Vertrag nicht wahrzunehmen, sollte die Übergabe bis zum Verstreichen einer Nachfrist nicht erfolgen. Die Nachfrist sollte „angemessen“ sein. Gerade bei Geschäftsräumen kann diese sehr kurz sein, denn eine fristgerechte Übergabe ist eine Grundlage jeder kaufmännischen Handhabe. Handelt es sich um ein Bestandsgebäude und ist ein fester Termin vereinbart, sind ausgesprochen hohe Vertragsstrafen wie Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche die Regel. Gerade wenn zum Beispiel ein anderes Geschäft geräumt werden muss, dann ist eine termingerechte Übergabe von größter Bedeutung.

Aufmaß

Die Größe der tatsächlichen Mietfläche kann der Mieter mittels eines entsprechenden Antrages etwa drei Monate nach Vertragsabschluss von der Industrie- und Handelskammer oder der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung überprüfen lassen. Ein Sachverständiger beurteilt dann die tatsächliche Größe der Mietfläche verbindlich. Nimmt der Mieter dieses Recht, das mit einer Frist verbunden ist, nicht wahr, kann er keine Flächenabweichung von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl mehr anmahnen oder rügen, er hat seine Rechte auf eine Anpassung des Mietzinses oder einer Minderung, auch einer realiten Anpassung der Nebenkosten, verwirkt.




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Entscheidungen zum Begriff Geschäftsraummiete

  • BildBGH, 21.09.2005, XII ZR 256/03
    a) Zur Wertberechnung nach § 41 GKG bei gestaffeltem Mietentgelt in der streitigen Zeit. b) Der auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Mietpreisvereinbarung gerichtete Antrag fällt in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, wenn sich aus der Begründung ergibt, dass die behauptete Unwirksamkeit der Entgeltvereinbarung...
  • BildBGH, 23.07.2008, XII ZR 134/06
    a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche...
  • BildKG, 09.09.2013, 8 U 254/12
    Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des...

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