Ferienwohnung

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Erklärung zum Begriff Ferienwohnung

Die Vermietung von Ferienwohnungen kann sowohl zu Einkünften aus Gewerbebetrieb als auch zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.

Gewerbliche Einkünfte liegen danach vor, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Sie muss dazu z.B. Möbel, Wäsche, Geschirr, etc. enthalten,

  • die Wohnung muss in einem Feriengebiet zusammen mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen,

  • Werbung und Verwaltung müssen von einer für die Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden,

  • die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,

  • wie bei einem Hotelbetrieb muss laufend Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Liegen nicht all diese Voraussetzungen vor, handelt es sich nur ausnahmsweise dann um eine gewerbliche Vermietung, wenn wegen des häufigen Wechsels und/oder zusätzlich erbrachter Nebenleistungen (z.B. Frühstücksversorgung) ein pensionsähnlicher Betrieb vorliegt (BFH, 28.06.1984 - IV R 150/82, BStBl 1985, 211).

Fehlen die o.g. Voraussetzungen für die Annahmen einer gewerblichen Vermietung der Wohnung, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei sind grundsätzlich zwei verschiedene Fallgruppen zu unterscheiden:

  • Die Wohnung wird teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet: Die Selbstnutzung führt nicht zu Einnahmen, dementsprechend können aber auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten. Leerstandszeiten sind nicht der Selbstnutzung, sondern der Vermietung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige Umstände vorträgt, wodurch eine Selbstnutzung ausgeschlossen erscheint. Eine Wohnung wird ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten, wenn der Eigentümer eine Vermietungsorganisation beauftragt, die Wohnung zu vermieten und sich selber nur feste Nutzungszeiten einräumt. Nach einem BFH-Urteil (BFH, 12.09.1995 - IX R 117/92, BStBl II 1996, 355) kann allerdings ein ausschließliches Bereithalten der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste dann nicht angenommen werden, wenn der Eigentümer nach den schriftlichen Vereinbarungen und der tatsächlichen Handhabung jederzeit Eigenbedarf anmelden, Sperrzeiten aussprechen und selbst Gäste in die Wohnung einweisen kann. Auch in diesem Fall sind die Leerstandszeiten der Eigennutzung zuzurechnen mit der Folge, dass die Aufwendungen, die auf die Leerstandszeiten entfallen, nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Hat der Steuerpflichtige an einem Ort mehrere Ferienwohnungen, und macht er glaubhaft, dass er nur eine zu eigenen Wohnzwecken nutzt, können die Aufwendungen für die Leerstandszeiten der anderen Wohnung in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden.

  • Die Wohnung wird ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt: Die Einnahmen und Ausgaben des ganzen Jahres sind gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.

Praxistipp:

Auch bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird häufig von der Finanzverwaltung geprüft, ob nicht etwa wegen auf Dauer fehlender Einkünfteerzielungsabsicht Liebhaberei und damit eine einkommensteuerlich nicht beachtliche Betätigung vorliegt. Um den Abzug von Verlusten aus der Ferienwohnung zu erhalten, empfiehlt es sich, diesem Einwand zu begegnen, indem die Organisation der Vermietung in fremde Hände gelegt wird und auf einen Selbstnutzungsvorbehalt verzichtet wird.

Hinweis:

Mit Urteil vom 14.03.2000 (BFH, 14.03.2000 - IX R 8/97, BFH/NV 2000 S. 1277) hat der BFH entschieden, dass für eine Ferienwohnung nicht die degressive Abschreibung () gemäß § 7 Absatz 5 Nr. 3 EStG in Anspruch genommen werden kann. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung gemäß § 7 Absatz 5 Nr. 3 EStG ist neben weiteren zeitlichen Voraussetzungen., dass das Gebäude Wohnzwecken dient. In dem o.g. Urteil führt der BFH aus, dass ein Gebäude, das Ferienwohnungen enthält, die für kürzere Zeiträume an wechselnde Feriengäste vermietet werden, nicht "Wohnzwecken" dient. Damit kommt für diese Gebäude lediglich die Abschreibung nach § 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG in Betracht - bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, also jährlich 2 % der Anschaffungskosten

Hinweis:

Der BFH (BFH, 06.11.2001 - IX R 97/00; BFH/NV 2002 S. 413) hat unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Ferienwohnungen Stellung genommen. Die Leitsätze dieser Entscheidung, die als Leitentscheidung von insgesamt 15 Verfahren ergangen ist, lauten:

  • Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 30.09.1997 - IX R 80/94, BStBl II 1998, 771, ohne weitere Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Dabei ist es unerheblich, ob dieser die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragt.

  • Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, ist eine Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Hat der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zu Grunde zu legen.

  • Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung).

  • Lässt sich der Umfang der neben einer tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.

  • Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung (z.B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe, Beseitigung von Schäden) sind keine Selbstnutzung.

Praxistipp:

Im Hinblick auf dieses BFH-Urteil ist entscheidend, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung tatsächlich selbstgenutzt hat oder nicht. In den Fällen, in denen der Steuerpflichtige darlegen kann, dass er die Ferienwohnung tatsächlich nicht selbstgenutzt hat, ist dann eine weitere Prognoserechnung nicht erforderlich, sodass die aus der Ferienwohnung erzielten Überschüsse bzw. Verluste - entgegen der bisherigen Praxis - ohne weitere Prüfung der zukünftigen Entwicklung übernommen werden müssten. Auch die übrigen dargestellten Grundsätze des BFH-Urteils (30jähriger Prognosezeitraum, Zuordnung der Leerstandzeiten) sollten für vorliegende Fälle überprüft werden.
Da die Finanzverwaltung dieses Urteil im Moment noch nicht uneingeschränkt anwendet, sollten entsprechende Einkommensteuerfestsetzungen mit dem Einspruch offen gehalten und Aussetzung der Vollziehung nach § 363 Abs. 2 AO beantragt werden.

Ferien- und Wochenendwohnungen sind nach § 10e EStG und nach dem Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) ausdrücklich aus der Förderung ausgeschlossen. Eine Ferienwohnung im Sinne der Wohneigentumsförderung nach § 10e EStG oder des EigZulG liegt immer dann vor, wenn die Wohnung baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden darf oder sich auf Grund ihrer Bauweise nicht zum dauernden Bewohnen eignet (BFH, 28.03.1990 - X R 160/88, BStBl II 1990 S. 815). Baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen Wohnungen, die in einem Sondernutzungsgebiet nach § 10 Abs. 2 Baunutzungsverordnung liegen (z.B. in einem Ferien- oder Wochenendhausgebiet) und soweit nicht ausdrücklich ein Dauerwohnen in diesem Gebiet baurechtlich zugelassen wird. Wird ein dauerhaftes Bewohnen in einem Sondernutzungsgebiet lediglich von der Gemeinde geduldet, kann trotzdem keine Steuerbegünstigung nach § 10e EStG oder nach dem EigZulG gewährt werden. Eine Berücksichtigung findet selbst dann nicht statt, wenn es sich um die einzige Wohnung des Bauherrn oder Erwerbers handelt (BFH, 31.05.1995 - X R 140/93, BStBl II 1995 Seite 720).

Durch das BMF-Schreiben vom 10.02.1998 - IV B 3 - EZ 1010 - 11/98, BStBl I S. 190, ist hinsichtlich der Förderung von Wohnungen, die zwar nicht in einem ausgewiesenen Sondernutzungsgebiet für Ferien- und Wochenendwohnungen liegen, jedoch von den Eigentümern zu Ferienzwecken oder nur teilweise im Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, eine Verschärfung eingetreten.

Für Wohnungen, die baurechtlich ganzjährig bewohnt werden dürfen und auch zum ganzjährigen Bewohnen geeignet sind, konnte bisher eine Steuerbegünstigung nach § 10e EStG oder auch die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz gewährt werden; selbst dann, wenn die Wohnung nur in den Ferien oder an einigen anderen Tagen im Jahr vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Wurde die Wohnung an den übrigen Tagen/Wochen/Monaten an fremde Personen vermietet, so erzielte der Eigentümer neben der Steuerbegünstigung nach § 10e EStG oder der Eigenheimzulage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei ist auch daran zu denken, dass die Steuerbegünstigung nach § 10e EStG sowie die Eigenheimzulage Jahresbeträge sind, die nicht gekürzt werden, wenn die Wohnung nicht ganzjährig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Für Wohnungen, die nach dem 31.12.1997 angeschafft bzw. mit deren Herstellung nach dem 31.12.1997 begonnen worden ist, gilt diese Regelung nun nicht mehr. Wird eine solche Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen teilweise bereitgehalten, liegt bei der Nutzung des Eigentümers keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, sondern ebenfalls lediglich eine vorübergehende Beherbergung (vgl. BMF-Schreiben vom 10.02.1998, BStBl I S. 190).

Beispiel:

A erwirbt eine nicht in einem Sondernutzungsgebiet belegende Wohnung und überträgt die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung einem überregionalen Reiseveranstalter. Sie behält sich lediglich die Nutzung der Wohnung jeweils in den ersten drei Wochen des Monats Juli vor.

  1. a.

    Erwerb der Wohnung mit Kaufvertrag vom 10.12.1997

  2. b.

    Erwerb der Wohnung mit Kaufvertrag vom 01.02.1998

Lösung:

  1. a.

    A kann für die Wohnung die Eigenheimzulage in voller Höhe erhalten. Desweiteren erzielt A aus der Wohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Neben den Einnahmen kann A alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, in vollem Umfang als Werbungskosten geltend machen. Die Aufwendungen sind lediglich für die drei Wochen der Eigennutzung zu kürzen.

  2. b.

    A kann keine Eigenheimzulage für die Wohnung in Anspruch nehmen, da keine Eigennutzung angenommen wird, sondern lediglich eine vorübergehende Beherbergung. Wie unter Lösung a. erzielt A Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.


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