Was ist Erbbraurecht?

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Erklärung zum Begriff Erbbaurecht

Ist ein Erbbaurechtsvertrag notwendig? (© Gerhard Seybert / Fotolia.com)
Ist ein Erbbaurechtsvertrag notwendig? (© Gerhard Seybert / Fotolia.com)

Das Erbbaurecht ist gemäß § 1 Absatz 1 Erbbaurechtsgesetz [ErbbauRG] das veräußerliche und vererbliche Recht des Berechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

 

Allgemeines und Inhalt

Aus der Sicht des Eigentümers stellt das Erbbaurecht eine Belastung seines Grundstücks dar. Es handelt sich dabei im Gegensatz zum Vollrecht Eigentum um ein beschränkt dingliches Recht, das jedoch als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“ wie ein Grundstück behandelt wird.

Die Vorschriften des BGB sowie die Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum finden daher grundsätzlich entsprechende Anwendung, soweit sich aus dem ErbbauRG nicht ein anderes ergibt (vgl. hierzu § 11 ErbbauRG). Das Erbbaurecht wird daher beispielsweise ebenso im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und kann seinerseits veräußert, vererbt oder etwa mit Grundpfandrechten wie der Grundschuld (vgl. §§ 1191 ff. Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) oder Hypothek (vgl. §§ 1113 ff. BGB) belastet werden.

 

Begründung

Zur Begründung des Erbbaurechts ist ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer sowie die anschließende Eintragung ins Grundbuch notwendig. Dieser Erbbaurechtsvertrag setzt sich in der Regel aus einer Reihe unterschiedlicher Elemente zusammen:

  • Dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft;
  • der dinglichen Bestellung des Erbbaurechts (einschließlich einer Einigung über verschiedene Regelungen zum vertraglichen und gesetzlichen Inhalt desselben, vgl. etwa §§ 1, 2 bis 8, 27 Absatz 1, 32 Absatz 1 ErbbauRG);
  • dem dinglichen Erbbauzins;
  • gegebenenfalls weiteren dinglichen Rechten wie zum Beispiel gegenseitigen Vorkaufsrechten;
  • gegebenenfalls weiteren schuldrechtlichen Vereinbarungen.

Hinsichtlich der Eintragung in das Grundbuch besteht die Besonderheit, dass von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt – das sogenannte Erbbaugrundbuchangelegt wird (vgl. § 14 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG). In diesem werden auch der Eigentümer und jeder spätere Erwerber des Grundstücks vermerkt (vgl. § 14 Absatz 1 Satz 2 ErbbauRG). Trotz der Eigenschaft als „grundstücksgleiches Recht“ bedarf es zur Bestellung des Erbbaurechts nicht der Auflassung nach § 925 BGB (vgl. § 11 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG; ferner sind §§ 927, 928 BGB nicht anwendbar). Allerdings muss der zugrundeliegende schuldrechtliche Vertrag gemäß § 11 Absatz 1 ErbbauRG in Verbindung mit § 311b Absatz 1 BGB notariell beurkundet werden.

Eine weitere Besonderheit ist, dass das Erbbaurecht nur dann bestellt werden kann, wenn ihm die ausschließlich erste Rangstelle zukommt, was in der Folge nicht geändert werden kann (vgl. § 10 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 und 2 ErbbauRG). Weder Nachrang noch Gleichrang zu einem anderen Recht, beispielsweise einer Grundschuld, Hypothek, Vormerkung oder einem Dauernutzungsrecht oder Nießbrauch, sind demnach zulässig.

Anwaltstipp: Demgegenüber bedarf es nicht der ersten Rangstelle, wenn es lediglich um eine Vormerkung auf Einräumung des Erbbaurechts geht.

 

Laufzeit

Für die Laufzeit des Erbbaurechts gibt es keine gesetzliche Regelung. Die Parteien können die Laufzeit daher frei verhandeln und festlegen, ohne dass sie dabei an eine Mindest- oder Höchstdauer gebunden wären. Demnach wäre zwar auch ein unbefristetes Erbbaurecht zulässig, doch in der Praxis wird in der Regel eine zeitliche Begrenzung vorgenommen, um dem Grundstückseigentümer die freie Verfügung über sein Grundstück sowie gegebenenfalls den  Erwerb des Bauwerks zu einem späteren Zeitpunkt zu ermöglichen. Die Laufzeit liegt in der Regel zwischen 30 und 100 Jahren, wobei in der Praxis eine Dauer von 99 Jahren üblich ist. Mit Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht (vgl. § 27 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG). Es kann zudem durch Heimfall erlöschen.

 

Bauwerk

Das Erbbaurecht muss sich gemäß § 1 Absatz 1 ErbbauRG auf ein Bauwerk beziehen. Dabei handelt es sich um eine unbewegliche Sache, die durch Verwendung von Arbeit und Material hergestellt wurde und eine feste Verbindung mit dem Erdboden aufweist (vgl. Reichsgericht, Urteil vom 20. November 1903 – Az.: Rep. VII. 285/03). Sportliche Anlagen wie Fußball-, Tennis- oder Golfplätze kommen daher nur in Betracht, wenn ebenfalls ein Gebäude vorhanden ist (etwa ein Clubhaus), welches wirtschaftlich betrachtet die Hauptsache der Anlage ausmacht, oder ein sonstiges fest mit dem Erdboden verbundenes Bauwerk vorzufinden ist, beispielsweise ein großes Schwimmbecken. Bei Kinderspielplätzen müssen die vorhandenen Anlagen und Geräte wiederum fest mit dem Boden verbunden sein und die wirtschaftliche Hauptsache des Spielplatzes bilden.

Das Erbbaurecht kann sich auch auf ein zukünftiges Bauwerk beziehen, dass erst noch errichtet werden soll. Hierbei gilt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [BGH] den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten, wenngleich dieser nicht ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 1967 – Az.: V ZR 63/64).

Eine Besonderheit des Erbbaurechts ist die rechtliche Trennung von Bauwerk beziehungsweise Gebäude und Grundstück. Dies hat zur Folge, dass das Bauwerk während der Laufzeit des Erbbaurechts abweichend von § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt.

 

Hintergründe

Das Erbbaurecht wurde durch die Erbbaurechtsverordnung vom 15. November 1919 eingeführt (seit 22. November 1919 in Kraft). Ziel dieses Rechtinstituts war die Förderung des Wohnungsbaus und Bekämpfung der Bodenspekulation, da mit dem Erbbaurecht für den Berechtigten eine Pflicht zu Bebauung des Grundstücks einhergeht. Darüber hinaus sollte sozial schwächeren Bevölkerungsschichten der Wohnungsbau ermöglicht und erleichtert werden. Zwar kann grundsätzlich jeder Grundstückseigentümer Erbbaurechte bestellen, doch in der Praxis werden sie vor allem durch beispielsweise Kommunen, Kirchen oder auch Stiftungen bestellt.

 

Erbbauzins

Als Entgelt dafür, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück zur Verfügung stellt, erhält dieser vom Erbbauberechtigten in der Regel eine wiederkehrende Leistung, den sogenannten Erbbauzins, auf den die Vorschriften des BGB über die Reallasten entsprechende Anwendung finden (vgl. § 9 Absatz 1 Satz 1 ErbbauRG). In der Regel besteht der Erbbauzins aus einer wiederkehrenden Geldleistung, die anhand eines Prozentsatzes des Bodenwertes zu Beginn der Laufzeit festgelegt wird. Der Erbbauzins muss allerdings weder zwingend eine Geldleistung sein noch überhaupt vereinbart werden. Vielmehr kann auch keine einmalige Geldleistung als Entgelt vereinbart werden.

Der Erbbauzins wird ebenfalls in das Erbbaugrundbuch (Reallast Abteilung II) eingetragen, wodurch er dingliche Wirkung erhält. Seit der Gesetzesänderung mit Wirkung vom 1. Oktober 1994 kann der dingliche Erbbauzins eine Anpassungsklausel zum Inhalt haben. Selbst in Ermangelung einer solchen Klausel kann ein Erbbaurecht nach der Rechtsprechung des BGH wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB) angepasst werden, wenn es zu einem Kaufkraftschwung von mehr als 60 % kommt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Februar 1984 – Az.: V ZR 222/82).

 

Bewertung

  • Verkehrswert: Die Ermittlung des Verkehrswerts des Erbbaurechts richtet sich nach den Wertermittlungsrichtlinien von 2006 und ergibt sich demnach aus dem Gebäudesachwert (oder Gebäudeertragswert) und dem Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten.
  • Beleihungswert: Als „grundstücksgleiches Recht“ kann ein Erbbaurecht beliehen werden, wenn die planmäßige Tilgung der Hypothek den Erfordernissen des § 20 ErbbauRG gerecht wird und daher insbesondere spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgt (vgl. § 20 Absatz 1 Nr. 3 ErbbauRG). Das Bewertungsverfahren richtet sich ebenfalls nach den Wertermittlungsrichtlinien, wobei das Grundstück und Gebäude entweder im Sachwert- oder Ertragswertverfahren so bewertet werden, als existierte kein Erbbaurecht. Von dem daraus resultierenden Wert werden dann verschiedene Beträge abgezogen und schließlich der Erbbauzins berücksichtigt.


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