Energieausweis Pflicht nach GEG - Erklärung zur Rechtslage und Folgen bei Wohnungs-/Hausverkauf oder Vermietung

Farbskala im Energieausweis (© Engineer - stock.adobe.com)

Der Energieausweis informiert über den Energieverbrauch von Immobilien, die vermietet, verpachtet oder verkauft werden sollen. Die Regelungen zur Energieausweis-Pflicht befanden sich in der Energiesparverordnung (EnEV) und im Energieeinsparungs-Gesetz (EnEG), die auf Grundlage der EG-Richtlinie 2002/91/EG (EPBD Energy Performance of Buildings Directive) geschaffen wurden und deren Vorgaben in nationales Recht übersetzen sollten. Zum 01.11.2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten, welches die bisherige EnEV, EnEG und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst hat.

Wann ist Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht für Immobilien und zwar dann, wenn man eine Immobilie – von wenigen Ausnahmen abgesehen – verkaufen oder neu vermieten möchte. Ein Energieausweis ist somit für Verkäufer und Neu-Vermieter Pflicht.

Das bedeutet: Solange die Eigentümer ihre Immobilie selbst nutzen, brauchen sie keinen Energieausweis. Darüber hinaus haben Mieter in einem bereits bestehenden Mietverhältnis keinen Anspruch darauf, den Ausweis vorgelegt zu bekommen.

Man unterscheidet zwischen bedarfsorientiertem und verbrauchsorientiertem Energieausweis.

Rechtsgrundlage - das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Rechtsgrundlage für die Energieausweis-Pflicht waren zunächst die §§ 16 ff. EnEV. Nunmehr bildet das neue GEG die Rechtsgrundlage, welches am 01.11.2020 in Kraft getreten ist und zuvor am 13.08.2020 verkündet wurde, nachdem es im Juni 2020 vom Bundestag verabschiedet und im Juli 2020 vom Bundesrat bestätigt wurde.

Was ist neu bei Energieausweisen nach GEG?

• Registriernummer, die die stichprobenartige Kontrolle der Ausweise ermöglicht.
• Angabe der sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden Treibhausgasemissionen.
• Informationen zum energetischen Zustand (Dämmung, Heizung, Modernisierungsempfehlungen) eines Gebäudes auch im Verbrauchsausweis.
• Strengere Prüfungen der Gebäudedaten, inkl. verpflichtendes Bild vom Gebäude.
• Auflistung von Inspektionsterminen bei Klimaanlagen (> 12 Kilowatt)
• Makler (genauso wie Immobilienbesitzer) müssen Energieausweise bereits bei der ersten Besichtigung den Interessenten vorlegen.

Eine Erneuerung eines alten Energieausweises ist aber erst dann nötig, wenn dieser nach dem Ablauf von 10 Jahren seine Gültigkeit verloren hat.

Bedarfsausweis / Bedarfsorientierter Energieausweis

Hier wird der Energiebedarf eines Gebäudes (theoretisch gesehen) in Form eines technischen Gutachtens geprüft und ermittelt. Bei der Beurteilung geht es vor allem um die Kriterien "bauliche Aspekte", "Qualität der Fenster", "Dämmung" und "Heizungsanlage". In dem Bedarfsausweis ist zum Einen der Wert zum Energiebedarf und zum Anderen der Wert zum Primärenergiebedarf enthalten.

Bei Neubauten muss dieser Ausweis immer vom Planer oder Architekten ausgestellt werden. Die Ausstellung ist auch bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen verpflichtend. Darüber hinaus ist er Pflicht bei Gebäuden, die weniger als 5 Wohneinheiten haben und die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht einhalten.

Verbrauchsausweis

Im Gegensatz zum Bedarfsausweis orientiert sich der Verbrauchsausweis an den tatsächlichen Verbrauchsdaten, die in der Vergangenheit liegen. Der Verbrauch wird dabei von mindestens 3 Abrechnungsperioden für das gesamte Haus ermittelt, so dass es keinen Ausweis für die einzelnen Wohnungen gibt, sondern eben nur einen Energieausweis für das gesamte Objekt.

Zulässig ist dieser Verbrauchsausweis für Mehrfamilienhäuser, die über mindestens 5 Wohneinheiten verfügen. Zudem ist er zulässig für Häuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Für diese Wohngebäude gilt die Wahlfreiheit.

Übersicht zulässiger Energieausweise:

Ausnahmen und Befreiung von der Energieausweis-Pflicht

In folgenden Fällen muss man keinen Energieausweis vorlegen:

• denkmalgeschützte Immobilien
• kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 qm
• Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden (z.B. Ferienhäuser)
• Gebäude mit besonderer Nutzung (z.B. Ställe, Werkstattgebäude)
• Selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange diese nicht verkauft oder vermietet werden.

Verursacht die Erstellung eines Energieausweises "einen unangemessenen Aufwand" oder führt die Energieausweis-Pflicht "in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte", kann in begründeten Fällen eine Befreiung von der Pflicht beantragt werden.

Energieeffizienzklassen und Farbskala: Werte Tabelle

Im Jahre 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten, wodurch die Vorgaben verschärft wurden. Seitdem erfolgt auch eine Einordnung in 9 verschiedene Energieeffizienzklassen, welche beim Bedarfsausweis und auch beim Verbrauchsausweis gilt. Man kennt diese Einordnung auch von Elektrogeräten wie beim Kühlschrank oder bei der Waschmaschine. Zudem wird der Energiekennwert in KW-Stunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. 

Der Energieausweis zeigt durch eine Farbskala, ob ein Haus im grünen Bereich (niedriger Energieverbrauch) oder im roten Bereich (hoher Energieverbrauch bzw. großer Sanierungsbedarf) einzuordnen ist.

Seit 2014 wird die Farbskala durch neun Effizienzklasse ergänzt. Diese gehen von A+ (sehr niedriger Enegiebedarf) bis hin zu H (sehr großer Energiebedarf).

Aufbau des Energieausweises

1. Seite:  

• Gültigkeit
• Angaben zum Gebäude u.a.: Adresse, Baujahr, Anlagentechnik, Anzahl der Wohnungen
• Gebäudefoto
• Angaben zum Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes
• Aussteller des Energieausweises

2. Seite:

• Berechneter Energiebedarf des Gebäudes in kW/h je m² (Bedarfsausweis)
• Energiebedarf mit Effizienzskala in Ampelfarben
• Vergleichswerte Endenergie (im Vergleich zu anderen Haustypen)

3. Seite:

• Erfasste Energiebedarf des Gebäudes in kW/h je m² (Verbrauchsausweis)
• Energieverbrauch mit Effizienzskala in Ampelfarben
• Verbrauchserfassung für Heizung und Warmwasser
• Vergleichswerte Endenergie (im Vergleich zu anderen Haustypen)

4. Seite:

• Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung
• Ergänzende Erläuterungen zu den Angaben im Energieausweis

5. Seite:

• Erläuterungen zum Energieausweis

Sinn und Zweck der Energieausweis-Pflicht

Ein Energieausweis ist

• beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf
• bei Neuvermietung / Neuverpachtung

Pflicht.

Durch die Energieausweis-Pflicht können potentielle Mieter oder Käufer besser einschätzen, wie hoch der Warmwasser- und Heizungsverbrauch einer Immobilie einzustufen ist und die energetischen Eigenschaften von Gebäuden dementsprechend vergleichen.

Der Verbrauch auf dem Energieausweis in Form einer Skala von Rot (hoher Verbrauch) bis Grün (niedriger Verbrauch) ausgewiesen. Zudem sind dort Empfehlungen festgehalten, mit welchen Maßnahmen die Energiebilanz der jeweiligen Immobilie verbessert werden kann. Diese sind jedoch nicht verpflichtend umzusetzen, sondern sollen nur Wege zur Verbesserung der Energieeffizienz aufzeigen.

Neue Mieter und Käufer haben somit ein Recht darauf, vor der Entscheidung durch den Energieausweis über die Energieeffizienz des Objektes, Auswirkungen auf das Klima, Einsparpotenzial und sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen informiert zu werden. Der neue Energieausweis nach GEG sorgt dabei für mehr Qualität und Transparenz.

Gemäß GEG haben sowohl Eigentümer (Vermieter bzw. Verkäufer) als auch Immobilienmakler die Pflicht, Kauf- und Mietinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zu zeigen (ggf. durch einen gut sichtbaren Aushang). Bei Vertragsabschluss muss dieser übergeben werden.

Wer stellt Energieausweis aus?

Ausstellungsberechtigt sind qualifizierte und zertifizierte Energieberater wie beispielsweise

• Ingenieure,
• Architekten,
• Innenarchitekten,
• Techniker,
• Schornsteinfeger und
• bestimmte Handwerker

mit Qualifikationen im Energiebereich.

Gültigkeit

Der Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von max. 10 Jahren. Danach muss der Ausweis erneuert werden.

Energieausweis online bestellen

Man kann den Energieausweis mittlerweile auch online bestellen. Auch diese Form ist gesetzlich anerkannt. Nach erfolgter Bezahlung erhält man den Ausweis in der Regel innerhalb von 2 Wochen per Email oder aber auch per Post.

Kosten

Ein Verbrauchsausweis ist mit einem geringeren Aufwand bei der Datenerhebung verbunden und dadurch kostengünstiger, aber er ist weniger aussagekräftig. Der Verbrauchsausweis kostet online aktuell ca. 50 Euro, der Bedarfsausweis ca. 90 Euro.

Der Eigentümer der Immobilie hat die Kosten zu tragen. Schließlich steht er in der Pflicht, den Energieausweis vorzulegen. Wenn es um ein Mehrfamilienhaus (WEG) geht, müssen alle Eigentümer zusammen die Kosten tragen. Der Ausweis wird für das Gesamthaus einmalig ausgestellt.

Strafe / Bußgeld bei Verstoß

Wenn man sich an diese Energieausweis-Pflicht nicht hält und den Energieausweis nicht vorlegt (bzw. nicht rechtzeitig oder vollständig), hat man auch mit Konsequenzen zu rechnen. Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. 

Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Eine Straftat stellt der Verstoß nicht dar.

Welche Behörde ist zuständig?

Folgende Behörden/Stellen sind für die Kontrolle des Energieausweises zuständig:

In folgenden Bundesländern ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig

• Baden-Württemberg
• Brandenburg
• Hessen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein

In Thüringen ist das Thüringer Landesverwaltungsamt (Abteilung V Wirtschaft und Gesundheit) zuständig. 

In Sachsen sind die Landkreise und die kreisfreien Städte zuständig.

In Hamburg ist die Oberste Bauaufsicht bei der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zuständig.

In Bremen ist der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr zuständig.

In Berlin sind die Bauaufsichtsbehörden zuständig.

In Bayern sind ebenfalls die Unteren Bauaufsichtsbehörden sowie die Bezirksregierungen zuständig.

Häufige Fragen zur Energieausweispflicht

Nachfolgend finden sie die häufigsten Fragen von Eigentümern zum Energieausweis:

Was ist die Energieausweispflicht?

Die Energieausweispflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung für Eigentümer von Immobilien, bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen. Dieser gibt Auskunft über den Energiebedarf und die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Energieausweispflicht gilt für alle Wohn- und Nichtwohngebäude, die beheizt oder gekühlt werden.

Wer ist von der Energieausweispflicht betroffen?

Die Energieausweispflicht betrifft grundsätzlich alle Eigentümer von Immobilien, die diese verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Auch bei öffentlichen Gebäuden wie Schulen, Krankenhäusern oder Verwaltungsgebäuden ist ein Energieausweis vorgeschrieben.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

• den Bedarfsausweis und den
• Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis gibt Auskunft über den theoretisch benötigten Energiebedarf eines Gebäudes, während der Verbrauchsausweis auf Grundlage der tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre erstellt wird.

Wie wird ein Energieausweis erstellt?

Ein Energieausweis kann von speziell ausgebildeten Energieberatern oder Architekten erstellt werden. Hierzu wird das Gebäude begutachtet und es werden alle relevanten Daten wie Größe, Baujahr, Heizsystem und Dämmung erfasst. Anhand dieser Daten wird dann der Energiebedarf des Gebäudes berechnet und in einem Energieausweis dokumentiert.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist in der Regel 10 Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Was sind die Folgen bei Nichtbeachtung der Energieausweispflicht?

Wer bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld. Die Höhe des Bußgeldes variiert je nach Bundesland und kann bis zu mehrere tausend Euro betragen. Zudem können Verstöße gegen die Energieausweispflicht auch Abmahnungen und Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.