Einheitswert

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Erklärung zum Begriff Einheitswert

Mit dem Begriff Einheitswert wird ein Wert bezeichnet, der für mehreren Steuern als gleichmäßig als Grundlage zur Besteuerung dient. Dazu gehören beispielsweise die Vermögenssteuer, Gewerbesteuer, Grundsteuer, Grunderwerbssteuer oder Erbschaftssteuer) [1]. Einheitswerte werden zurzeit für inländischen Grundbesitz, und zwar für Grundstücke und land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgestellt.

Inhaltsübersicht

I. Aktuelle Bedeutung des Einheitswertes

Der Einheitswert hat zurzeit Bedeutung für folgende Steuerarten:

  • Grundsteuer:
  • Gewerbeertragsteuer:

II. Historische Bedeutung

Der Einheitswert hatte in der Vergangenheit darüber hinaus Bedeutung für folgende Steuern:

  • Vermögensteuer
  • Gewerbekapitalsteuer

III. Das Feststellungsverfahren

Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide der Finanzbehörden gesondert festgestellt. Im Rahmen der Feststellung wird der Wert, die Art- und Zurechnung des Gegenstandes festgestellt[4]. Durch die gesonderte Feststellung ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbetrag. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können daher verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.

Die Hauptfeststellung

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer auf einen Stichtag. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) wurde für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt. Der gesetzlichen Regelung entsprechend sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Hierzu ist es aber aus praktischen Gründen nie gekommen. Einziger Hauptfeststellungszeitpunkt ist bisher der 1. Januar 1964.

Die Nachfeststellung und Aufhebung des Einheitswertes

Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht, z.B. durch Parzellierung eines Grundstücks wird für die neu entstandenen Einheiten eine Nachfeststellung vorgenommen. Wenn nach dem Hauptfeststellung eine wirtschaftliche Einheit wegfällt, wird der Einheitswert aufgehoben.

IV. Fortschreibung der Einheitswerte

Wenn sich die Werte der Grundstücke ändern, ist bei Überschreitung der Grenzen des § 22 BewG eine Wertfortschreibung durchzuführen . Beim Verkauf von Grundstücken ändert sich hingegen die Zurechnung, so dass eine Zurechnungsfortschreibung auf den neuen Eigentümer vorzunehmen ist. Schließlich kann durch veränderte Nutzung eine Artfortschreibung vorzunehmen sein z.B. von Betriebsvermögen zu Grundvermögen. Ebenfalls ist bei baulichen Veränderungen eine Artfortschreibung von z.B. unbebautem Grundstück zu Einfamilienhaus vorzunehmen.

V. Einheitswertermittlung

Das land- und fortswirtschaftliche Vermögen:

Der Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen setzt sich aus dem Wert für den Wirtschaftsteil und dem Wert für den Wohnteil zusammen. Hier sind recht komplizierte Einzelregelungen entsprechend der verschiedenen (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische, sonstige) Nutzung der Grundstücksfläche zu beachten.

Das Grundvermögen

Bei der Ermittlung des Einheitswertes des Grundvermögen ist zum einen zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Weiterhin ist bei bebauten Grundstücken die Grundstücksart zu unterscheiden. Besondere Regelungen gibt es schließlich noch für Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum sowie Gebäude auf fremden Grund- und Boden.

Das Ertragswertverfahren

Von Ausnahmen abgesehen, sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird ein Vervielfältiger mit der erzielbaren Jahresrohmiete (Stand zum 01.01.1974!) multipliziert. Der Vervielfältiger ist in den Anlagen 3 – 8 des Bewertungsgesetzes normiert, und berücksichtigt, Baujahr und Bauweise des Gebäudes sowie die Gemeindegröße in der das Grundstück liegt. Für gewisse wertmindernde und werterhöhende Umstände kommt ein Ab- bzw. ein Zuschlag in Betracht.

Das Sachwertverfahren

Für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke, sowie für Grundstücke bei den sich eine Jahresrohmiete oder eine übliche Miete nicht ermitteln lässt sowie für sogenannte Luxusbauten ist der Einheitswert im Sachwertverfahren zu bestimmen. Dieses Bewertungsverfahren orientiert sich am Substanzwert des Grundstücks.

Hier werden der Wert für den Grund- und Boden, für das Gebäude und für die Außenanlagen addiert. Der Gebäudewert wird in der Regel durch Multiplikation des umbauten Raums (in m³) mit der Bauart entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten multipliziert. Nach Ermittlung ist hier insbesondere ein Wertabschlag wegen Alters vorzunehmen.

Die Summe der drei Werte wird dann durch eine gesetzlich vorgeschriebene Wertzahl angeglichen.

Die Betriebsgrundstücke

Besonderheiten gibt es noch bei der Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen (Betriebsgrundstücke). Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht kann ein Grundstück das zum Teil gewerblichen und zum Teil privaten Zwecken dient, bewertungsrechtlich nicht aufgeteilt werden[5]. Daraus folgt, dass ein Grundstück dass zu mehr als 50 % betrieblichen Zwecken dient in vollem Umfang Betriebsgrundstück ist. Ein Grundstück dass zu weniger als 50 % betrieblichen Zwecken dient, ist in vollem Umfang Grundvermögen. Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.

Diese Feststellung im Rahmen der Einheitsbewertung hat zwar keine steuerliche Auswirkung mehr, jedoch richtet sich die Einordnung der Grundstücke bei der Bedarfsbewertung nach den gleichen Kriterien. Daher ist diese Unterscheidung im Bezug auf die hohen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer für betriebliches Vermögen bei der Bedarfsbewertung zurzeit noch von Bedeutung.

VI. Die neuen Bundesländer

In den neuen Bundesländern ist eine Einheitswertermittlung auf den 01.01.1964 nicht vorgenommen worden[6]. Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen werden daher Ersatzwirtschaftswerte berücksichtigt. Für Grundvermögen wird auf zum 01.01.1935 ermittelten Einheitswerte, zum Teil mit erhöhten Sätzen, zurückgegriffen[7].

VII. Zukünftige Entwicklung des Einheitswerts

Es ist seit längerer Zeit in der Diskussion, ob sich der Verwaltungsaufwand für die Einheitsbewertung angesichts der geringen steuerlichen Bedeutung der Einheitswerte noch rechtfertigen lässt[8]. Was ursprünglich der Steuervereinfachung diente (nur eine Ermittlung für viele Steuerarten), ist mittlerweile zum Bürokratismus lediglich für die Grundsteuer ausgeartet. Ein effizienteres Verfahren, das von der Wertermittlung auf den 01.01.1964 Abstand nimmt, ist dringend erforderlich. Ein Reformvorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz wurde jedoch nicht umgesetzt.

In Österreich bezeichnet der Einheitswert den steuerlichen Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie sonstigen Grund- und Betriebsvermögens. Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grund-, Gewerbe- und Erbschaftsteuer herangezogen.

 

VIII. Weiterführende Literatur

NWB, Heft Nr. 27 aus 2005, Seite 2243 – Reinhard Stöckel – Die Grundsteuerreform – Vom BVerfG vergessen und längst überfällig

IX. Verweise

X. Quellenangaben

  1. Högl in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, Rz 4 zu § 19 BewG
  2. § 12 GewStG a.F.
  3. BVerfG vom 22. Juni 1995, BStBl. Teil I Seite 671
  4. § 20 BewG
  5. § 99 (2) BewG
  6. §§ 125 - 128 BewG
  7. §§ 129 - 133 BewG
  8. Högl in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, Rz 6.1 zu § 19 BewG



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Entscheidungen zum Begriff Einheitswert

  • BildBVERWG, 27.06.2006, BVerwG 3 B 190.05
    Mit "Einheitswert" im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EntschG war auch nach der ursprünglichen Fassung der vor der Schädigung zuletzt festgestellte Einheitswert gemeint.
  • BildVG-BERLIN, 20.01.2011, 29 K 228.10
    Auch hinsichtlich der Bagatellgrenze nach § 1 Abs. 4 Nr. 2 EntschG i.V.m. § 1 Abs. 2 Satz 1 NS-VEntschG ist Bemessungsgrundlage der vervielfachte Ausgangswert (Einheitswert oder Wiederbeschaffungswert).
  • BildBVERWG, 31.05.2006, BVerwG 3 B 148.05
    Ist ein Grundstück, für das ein Einheitswert festgestellt wurde, nach der Schädigung geteilt worden, ist für die Berechnung der Entschädigung für ein Teilgrundstück, soweit keine anderen Gründe für die Ermittlung eines Hilfswertes nach § 3 Abs. 3 Satz 1 EntschG vorliegen, der flächenmäßig anteilige Einheitswert zugrunde zu legen.
  • BildFG-DES-SAARLANDES, 04.03.2004, 2 K 325/00
    1. Nach § 182 Abs. 2 Satz 1 AO wirkt ein Feststellungsbescheid über einen Einheitswert im Sinne von § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO auch gegenüber dem Rechtsnachfolger, auf den der Gegenstand der Feststellung nach dem Feststellungszeitpunkt mit steuerlicher Wirkung übergeht. 2. Daher kann der Bescheid über die Zurechnungsfortschreibung nicht...
  • BildBVERWG, 17.01.2002, BVerwG 7 C 13.01
    War der Einheitswert für ein bebautes Grundstück nach § 56 Abs. 2 RBewG 1931 statt mit dem gemeinen Wert oder dem Ertragswert nur mit dem Wert für den Grund und Boden festgestellt (Mindesteinheitswert), ist die allgemeine Erfahrungstatsache erschüttert, dass der Verkehrswert eines Grundstücks den festgesetzten Einheitswert nicht...
  • BildVG-BERLIN, 27.05.2010, 29 A 359.07
    1. Es ist nicht erforderlich, dass der Einheitswertbescheid selbst oder der damalige Grundsteuermessbescheid vorhanden sind. Der Einheitswert kann sich auch aus einer sonstigen Quelle ergeben, wenn die Richtigkeit dieser Wiedergabe frei von Zweifeln ist (ähnlich wie Urteil vom 5. Juli 2007 - VG 29 A 13.04 - hier Wiedergabe in einem...
  • BildBFH, 06.10.2010, II R 73/09
    Der Einheitswert i.S. des § 48a BewG intensiv genutzter landwirtschaftlicher Betriebsflächen ist auch dann nach Maßgabe dieser Vorschrift teilweise beim Nutzungsberechtigten zu berücksichtigen, wenn bereits der Eigentümer die Flächen intensiv genutzt hatte.
  • BildBFH, 01.02.2007, II R 52/05
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    Bilanz für den letzten Stichtag i.S.v. § 4 Abs. 2 S. 2 EntschG ist die Steuerbilanz zum letzten Hauptfeststellungszeitpunkt vor der Schädigung, wenn für den Vermögenswert - wovon regelmäßig auszugehen ist - ein Einheitswert festgesetzt wurde, dieser aber nicht bekannt ist. Liegt die Steuerbilanz zum letzten Hauptfeststellungszeitpunkt...
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