Eigentümerversammlung

Lexikon | 1 Kommentar

Erklärung zum Begriff Eigentümerversammlung

Unter der Wohnungseigentümergemeinschaft versteht sich die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als auch der Teileigentümer, die durch die Vertragsabschlüsse nach dem § 3 WEG zum Sondereigentum oder aber durch den § 10 Absatz 6 WEG zur Teilung teil-rechtsfähig nach § 10 Absatz 6 WEG entsteht.

Die Wohnungseigentümerversammlung definiert sich rechtlich im Wohneigentumsgesetz (WEG). Hier sind es die §§ 23 bis 25 WEG, die Regeln zur Eigentümerversammlung enthalten.

Es existieren jedoch zum Teil abweichende Verordnungen nach § 10 Absatz 2 Satz 2 WEG in den Gemeinschaftsordnungen und den Teilungserklärungen, welche vorrangig gelten. Diese Erklärungen und Ordnungen in Verbund mit den gesetzlichen Regeln sind die rechtliche Basis der Eigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümerversammlung versteht sich durch das Wohnungseigentumsgesetz als oberstes Willensbildungs- Beschluss- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentümergemeinschaft - Status

Der rechtliche Status einer Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise der entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung ist die eines Verbandes eigener Art, nicht, wie aufgrund von gewissen Ähnlichkeiten wie der Teilrechtsfähigkeit und der Funktion als Gesamthandschaft, der einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Für den Fall einer Teilung nach § 8 WEG gibt es den gesetzlich definierten Begriff der „werdenden Wohnungseigentümerschaft“.

Diese Eigentümerschaft wird regelmäßig mit dem Eintrag ins Grundbuch rechtskräftig.

Beschlüsse und Zuständigkeiten

Der § 24 Absatz 1 und der § 2 des WEG enthalten die Bestimmung, eine entsprechende Versammlung zumindest einmal im Kalenderjahr anzuberaumen.

Zuständig hierfür ist der Verwalter des Wohneigentums. Der Wohnungseigentümer hat ein gesetzlich fundiertes Recht auf eine Benachrichtigung in Textform, die mit einer Frist von zwei Wochen vor der Versammlung eingetroffen sein muss. Der Inhalt der Einladung ist vorgeschrieben. Sie muss in einer Tagesordnung die jeweiligen Beschlussgegenstände so verdeutlichen, dass klar wird, über was eine Abstimmung erfolgen soll.

Nach § 23 Absatz 2 WEG aber kann in der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung sehr wohl auch über Dinge ein Beschluss gefasst werden, die keineswegs in der Tagesordnung festgehalten sind. Dies hat jedoch keine Gültigkeit für Beschlüsse, die Vorsitz oder Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung definieren.

Die Versammlung hat gesetzlich geregelt die Kompetenz

  • Beschlüsse zu baulichen Veränderungen und entsprechenden Aufwendungen zu fassen,
  • zu ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen,
  • zu den Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums,
  • weiter zur Instandhaltung des Eigentums und zu Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Genauso kann sie den Verwalter ermächtigen, Ansprüche geltend zu machen. Ferner fasst sie Beschlüsse zur Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und zur Rechnungslegung. Sie hat die Möglichkeit der Bestellung eines Verwaltungsbeirats.

Beschlussfähigkeit und Eventualeinberufung

Es müssen mehr als 50 Prozent der Eigentumsanteilsbesitzer, die auch stimmberechtigt sind, anwesend sein. Andernfalls ist die Versammlung nicht beschlussfähig.

Der Gesetzgeber sieht aber vor, dass spezielle Regelungen, beispielsweise der Teilungserklärung, Vorrang haben. So können hier abweichende Formulierungen existieren, die es im Extremfall möglich machen, dass lediglich ein einzelner Anwesender als Stimmberechtigter einen Beschluss fassen kann.

In aller Regel wird jedoch der Verwalter, dem die Versammlung obliegt, dieselbe Versammlung mit identischer Tagesordnung erneut anberaumen. Findet diese dann statt, können die entsprechenden Punkte auch ohne die Anwesenheit der Miteigentümer beschlossen werden.

Die Eventualeinberufung setzt voraus, dass die letzte Versammlung als nicht beschlussfähig eingestuft wurde, ferner, dass in der betreffenden neuen Einladung auf die Umstände hingewiesen wird, insbesondere auf die Tatsache der Beschlussfähigkeit auch ohne einer Mindestanwesenheitsquote.

Die Wertigkeit der Stimmen

Das Gesetz hat hier vorgesehen, dass ein jeder der Wohnungseigentümer über genau eine Stimme verfügt. Dabei ist es gleichgültig, wie viele Wohnungen der einzelne Stimmberechtigte besitzt. Dieses „Kopfprinzip“ ist niedergeschrieben in § 25 Absatz 2 des WEG.

Die Teilungserklärung als wesentlicher Teil der Grundlagen der Wohnungseigentümerversammlung aber weicht regelmäßig von dieser Gesetzesvorgabe ab.

Verschiedene Prinzipien sind gebräuchlich:

  • So gibt es das Objektprinzip, nach dem jede Wohnung, ohne Rücksicht auf die Größe der Räumlichkeiten, eine Stimme zählt.
  • Beim Wertprinzip hat derjenige, der die meisten Miteigentumsanteile vorweisen kann, entsprechend Stimmanteile.

Eine Stimme kann im Übrigen nach dem § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausgeübt werden. Das bedeutet, wenn beispielsweise Lebenspartner die Wohnung gemeinsam besitzen, sie nur eine Stimme innehaben. Nach § 25 Absatz 5 WEG ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wer einen Rechtsstreit mit der Wohnungseigentümerschaft hat, auch wenn ein solcher mit ihm beschlossen ist.

Beschlussgültigkeit

Die jeweiligen Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung werden nicht in das Grundbuch eingetragen. Doch sie haben bindende Wirkung für Erben und Käufer der Wohnung, für Rechtsnachfolger. Dies steht niedergeschrieben in § 10 Absatz 4 WEG.

Für Käufer einer Immobilie existiert das Recht auf die Einsichtnahme der Beschlüsse der Eigentümerversammlung nach dem § 24 Absatz 7 WEG. Ein Beschluss ist nichtig, sollte er nach § 23 Absatz 4 Satz 1 rechtswidrig sein.

Gründe für eine Nichtigkeit sind unter anderem  Erwerberhaftung für Beitragsrückstände oder die Begründung oder Beschränkung von Sondernutzungsrechten. Eine Nichtigkeit nach dem § 23 geltend zu machen ist unter Umständen lange nach der Wirksamkeit des jeweils noch durchgeführten Beschlusses möglich.

Nicht nichtige Beschlüsse sind lediglich anfechtbar nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG. Auch wenn fehlerhaft,  haben sie bis zu einem rechtsgültigen Urteil ihre Geltung. Ein tatsächlich rechtswidriger Beschluss wird zum bestandskräftigen Beschluss, wenn nach § 46 Absatz 2 Satz 2 WEG nicht vor Ablauf einer Frist von einem Monat eine Klage vor Gericht eingereicht wurde.



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

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  • Einspruch gegen Beschluss der EIgentümerversammlung, wer trägt die Kosten? Silke1970 schrieb am 02.12.2016, 14:22 Uhr:
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    Hallo zusamen,mich würde Eure Einschätzung zu dem Thema Abstimmungsprinzip bei einer Eigentümerversammlung interressieren.Angenommen, in der Teilungserklärung der WEG bezogen auf das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung würde folgendes formuliert sein:Ein Wohnungseigentümer mit mehreren Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten hat... » weiter lesen
  • Klage gegen Beschluss bei der Eigentümerversammlung Andi123 schrieb am 18.05.2014, 22:08 Uhr:
    Guten Abend , mal angenommen bei einer Eigentümerversammlung wurde durch eine Mehrheit ein Beschluss gefasst. Wenn jetzt eine Partei gegen diesen Beschluss vor dem Amtsgericht klagen würde und die Gemeinschaft dann nach Erhalt der Klage sich dazu entschließen würde diesen Beschluss fallen zu lassen ohne vor das Gericht zu gehen.... » weiter lesen
  • Eigentümerversammlung: Hundeverbot. Folgen? derfe schrieb am 05.03.2013, 23:36 Uhr:
    Vorab: Es gibt einen ähnlichen Thread, der aber einen doch anderen Sachverhalt hat (http://www.juraforum.de/forum/mietrecht/beschluss-der-eigentuemerversammlung-hundeverbot-folgen-fuer-mieter-292756) .Es geht um folgende Fiktion:Mal angenommen Eigentümer E hat vor einem Jahr eine Eigentumswohnung erworben. Für den Kauf hat er sich vom... » weiter lesen
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    und Stimmrechtsausweis. Frage: bei nicht Anwesenheit eines Eigentümers kann das Stimmrecht an einen Miteigentümer, Hausverwaltung übertragen werden. Besteht die Möglichkeit, dass der Eigentümer bei nicht Anwesenheit schriftlich auf die Tagespunkte eingeht, indem er an alle Miteigentümer/Hausverwaltung seine Stellungnahme schriftlich... » weiter lesen
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6 - Ei ns =
Ja, ich habe die Datenschutzerklärung gelesen.
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Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

klaus anton  (17.10.2016 15:57 Uhr):
Gut zu Wissen.








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