Eigentümerversammlung

Lexikon | 1 Kommentar

Erklärung zum Begriff Eigentümerversammlung


Unter der Wohnungseigentümergemeinschaft versteht sich die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als auch der Teileigentümer, die durch die Vertragsabschlüsse nach dem § 3 WEG zum Sondereigentum oder aber durch den § 10 Absatz 6 WEG zur Teilung teil-rechtsfähig nach § 10 Absatz 6 WEG entsteht.

Die Wohnungseigentümerversammlung definiert sich rechtlich im Wohneigentumsgesetz (WEG). Hier sind es die §§ 23 bis 25 WEG, die Regeln zur Eigentümerversammlung enthalten.

Es existieren jedoch zum Teil abweichende Verordnungen nach § 10 Absatz 2 Satz 2 WEG in den Gemeinschaftsordnungen und den Teilungserklärungen, welche vorrangig gelten. Diese Erklärungen und Ordnungen in Verbund mit den gesetzlichen Regeln sind die rechtliche Basis der Eigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümerversammlung versteht sich durch das Wohnungseigentumsgesetz als oberstes Willensbildungs- Beschluss- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentümergemeinschaft - Status

Der rechtliche Status einer Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise der entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung ist die eines Verbandes eigener Art, nicht, wie aufgrund von gewissen Ähnlichkeiten wie der Teilrechtsfähigkeit und der Funktion als Gesamthandschaft, der einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Für den Fall einer Teilung nach § 8 WEG gibt es den gesetzlich definierten Begriff der „werdenden Wohnungseigentümerschaft“.

Diese Eigentümerschaft wird regelmäßig mit dem Eintrag ins Grundbuch rechtskräftig.

Beschlüsse und Zuständigkeiten

Der § 24 Absatz 1 und der § 2 des WEG enthalten die Bestimmung, eine entsprechende Versammlung zumindest einmal im Kalenderjahr anzuberaumen.

Zuständig hierfür ist der Verwalter des Wohneigentums. Der Wohnungseigentümer hat ein gesetzlich fundiertes Recht auf eine Benachrichtigung in Textform, die mit einer Frist von zwei Wochen vor der Versammlung eingetroffen sein muss. Der Inhalt der Einladung ist vorgeschrieben. Sie muss in einer Tagesordnung die jeweiligen Beschlussgegenstände so verdeutlichen, dass klar wird, über was eine Abstimmung erfolgen soll.

Nach § 23 Absatz 2 WEG aber kann in der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung sehr wohl auch über Dinge ein Beschluss gefasst werden, die keineswegs in der Tagesordnung festgehalten sind. Dies hat jedoch keine Gültigkeit für Beschlüsse, die Vorsitz oder Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung definieren.

Die Versammlung hat gesetzlich geregelt die Kompetenz

  • Beschlüsse zu baulichen Veränderungen und entsprechenden Aufwendungen zu fassen,
  • zu ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen,
  • zu den Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums,
  • weiter zur Instandhaltung des Eigentums und zu Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Genauso kann sie den Verwalter ermächtigen, Ansprüche geltend zu machen. Ferner fasst sie Beschlüsse zur Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und zur Rechnungslegung. Sie hat die Möglichkeit der Bestellung eines Verwaltungsbeirats.

Beschlussfähigkeit und Eventualeinberufung

Es müssen mehr als 50 Prozent der Eigentumsanteilsbesitzer, die auch stimmberechtigt sind, anwesend sein. Andernfalls ist die Versammlung nicht beschlussfähig.

Der Gesetzgeber sieht aber vor, dass spezielle Regelungen, beispielsweise der Teilungserklärung, Vorrang haben. So können hier abweichende Formulierungen existieren, die es im Extremfall möglich machen, dass lediglich ein einzelner Anwesender als Stimmberechtigter einen Beschluss fassen kann.

In aller Regel wird jedoch der Verwalter, dem die Versammlung obliegt, dieselbe Versammlung mit identischer Tagesordnung erneut anberaumen. Findet diese dann statt, können die entsprechenden Punkte auch ohne die Anwesenheit der Miteigentümer beschlossen werden.

Die Eventualeinberufung setzt voraus, dass die letzte Versammlung als nicht beschlussfähig eingestuft wurde, ferner, dass in der betreffenden neuen Einladung auf die Umstände hingewiesen wird, insbesondere auf die Tatsache der Beschlussfähigkeit auch ohne einer Mindestanwesenheitsquote.

Die Wertigkeit der Stimmen

Das Gesetz hat hier vorgesehen, dass ein jeder der Wohnungseigentümer über genau eine Stimme verfügt. Dabei ist es gleichgültig, wie viele Wohnungen der einzelne Stimmberechtigte besitzt. Dieses „Kopfprinzip“ ist niedergeschrieben in § 25 Absatz 2 des WEG.

Die Teilungserklärung als wesentlicher Teil der Grundlagen der Wohnungseigentümerversammlung aber weicht regelmäßig von dieser Gesetzesvorgabe ab.

Verschiedene Prinzipien sind gebräuchlich:

  • So gibt es das Objektprinzip, nach dem jede Wohnung, ohne Rücksicht auf die Größe der Räumlichkeiten, eine Stimme zählt.
  • Beim Wertprinzip hat derjenige, der die meisten Miteigentumsanteile vorweisen kann, entsprechend Stimmanteile.

Eine Stimme kann im Übrigen nach dem § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausgeübt werden. Das bedeutet, wenn beispielsweise Lebenspartner die Wohnung gemeinsam besitzen, sie nur eine Stimme innehaben. Nach § 25 Absatz 5 WEG ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wer einen Rechtsstreit mit der Wohnungseigentümerschaft hat, auch wenn ein solcher mit ihm beschlossen ist.

Beschlussgültigkeit

Die jeweiligen Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung werden nicht in das Grundbuch eingetragen. Doch sie haben bindende Wirkung für Erben und Käufer der Wohnung, für Rechtsnachfolger. Dies steht niedergeschrieben in § 10 Absatz 4 WEG.

Für Käufer einer Immobilie existiert das Recht auf die Einsichtnahme der Beschlüsse der Eigentümerversammlung nach dem § 24 Absatz 7 WEG. Ein Beschluss ist nichtig, sollte er nach § 23 Absatz 4 Satz 1 rechtswidrig sein.

Gründe für eine Nichtigkeit sind unter anderem  Erwerberhaftung für Beitragsrückstände oder die Begründung oder Beschränkung von Sondernutzungsrechten. Eine Nichtigkeit nach dem § 23 geltend zu machen ist unter Umständen lange nach der Wirksamkeit des jeweils noch durchgeführten Beschlusses möglich.

Nicht nichtige Beschlüsse sind lediglich anfechtbar nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG. Auch wenn fehlerhaft,  haben sie bis zu einem rechtsgültigen Urteil ihre Geltung. Ein tatsächlich rechtswidriger Beschluss wird zum bestandskräftigen Beschluss, wenn nach § 46 Absatz 2 Satz 2 WEG nicht vor Ablauf einer Frist von einem Monat eine Klage vor Gericht eingereicht wurde.




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion
Zuletzt editiert von


 
 

Haben Sie Fragen zu diesem Begriff? Stellen Sie eine Frage zu dem Begriff im Forum.



Entscheidungen zum Begriff Eigentümerversammlung

  • BildOLG-FRANKFURT-AM-MAIN, 08.01.2009, 20 W 267/08
    Verpflichtung des Verwalters zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
  • BildBAYOBLG, 12.09.2002, 2Z BR 28/02
    Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine Eigentümerversammlung eine korrigierte Version der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschließt.
  • BildAG-WIESBADEN, 13.01.2012, 92 C 4523/11
    Ist ein einer Gemeinschaftsordnung das Objektprinzip vereinbart, besitzt auch der Teileigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung.
  • BildOLG-HAMM, 03.12.2002, 15 W 190/02
    Die Erstreckung einer zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilten widerruflichen Vollmacht auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters (einschließlich der Einladungen zur Eigentümerversammlung) hält einer Inhaltskontrolle...
  • BildBAYOBLG, 17.04.2002, 2Z BR 14/02
    Ruft der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats statt des Verwalters eine Eigentümerversammlung ein, sind die gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Beschlüsse auch bei einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden wären.
  • BildOLG-KOELN, 23.12.1998, 16 Wx 211/98
    Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur ausnahmsweise nichtig, wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen. Beschlüsse der Eigentümerversammlung können eine selbständige Anspruchsgrundlage begründen, wenn bis zur Beschlußfassung ein entsprechender Anspruch nicht bestand.
  • BildBAYOBLG, 22.11.2001, 2Z BR 140/01
    Ein Wohnungseigentümer kann vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse anfechten, sofern ihm die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vor Ablauf der Anfechtungsfrist nicht zugeht.
  • BildBAYOBLG, 02.08.2001, 2Z BR 144/00
    Die in einer Eigentümerversammlung abgegebene Zustimmung zu einer baulichen Veränderung können von einem Wohnungseigentümer wegen arglistiger Täuschung angefochten werden.
  • BildLG-MUENCHEN-I, 28.06.2012, 36 S 17241/11
    Wohnungseigentumssache: Hauptsacheerledigung im Anfechtungsverfahren; unbefugte Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat; Weigerung des Verwalters zur Einberufung der Versammlung; Ermessen bei Wahl des Versammlungstermins
  • BildOLG-ROSTOCK, 20.12.2011, 3 W 67/09
    Verwendet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel und wird die Abrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar.

Aktuelle Forenbeiträge

Kommentar schreiben

40 + Ein s =

Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

klaus anton  (17.10.2016 15:57 Uhr):
Gut zu Wissen.



Fragen Sie einen Anwalt!
Anwälte sind gerade online.
Schnelle Antwort auf Ihre Rechtsfrage.


Eigentümerversammlung – Weitere Begriffe im Umkreis

  • Abberufung WEG-Verwalter – Missbräuchliches Verlangen eines Vollmachtsnachweises
    Das Amtsgericht Moers hat mit Urteil vom 28.01.2011, Az. 564 C 41/09 entschieden, dass das Verlangen eines Vollmachtsnachweises in Form einer schriftlichen Vollmachturkunde gegenüber dem Vertreter eines Wohnungseigentümers in der...
  • Dauerwohnrecht
    Inhaltsübersicht 1. Begriff 2. Wirtschaftliches Eigentum 3. Eigenheimzulage, Eigenheimrente 3.1 Eigenheimzulage 3.2 Eigenheimrente 1. Begriff Ein Dauerwohnrecht ist ein...
  • Eigentum
    Das Eigentum stellt eine Rechtsposition zu einer bestimmten Sache dar. Häufig spricht man in diesem Zusammenhang auch von einem sogenannten Herrschaftsrecht. Das bedeutet, dass der Eigentümer nach Belieben mit seiner Sache verfahren darf. Er...
  • Hausgeld (§ 16 Abs. 2 WEG)
    Miteigentümer einer gemeinschaftlichen Immobilie tragen nach § 16 Abs. 2 WEG die Lasten und Kosten für selbige. Unter den Begriff Hausgeld fallen die allgemeinen Betriebskosten der Immobilie. Des Weiteren sind darüber hinaus die Heizkosten,...
  • Instandhaltungsrücklage
    Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung,...
  • Wohneigentum
    Inhaltsübersicht 1. Allgemeines 2. Altregelung: Eigenheimzulagengesetz 3. Neuregelung: Eigenheimrentengesetz 3.1 Begünstigtes Wohneigentum 3.2 Wohnungswirtschaftliche Verwendung...
  • Wohnungseigentum
    Im deutschen Recht ist das Wohnungseigentum an einer einzelnen Wohnung speziell fixiert und geregelt. Der Anspruch an das Eigentum einer Wohnung wird durch eine Eintragung im Grundbuch geregelt. Bei entsprechender Begründung erhält jede Wohnung...
  • Wohnungseigentümer
    Ein Wohnungseigentümer ist derjenige, der durch eine Grundbucheintragung Eigentümer einer Wohnung ist und so die entsprechenden Rechte wahrnimmt. Etwa 46 Prozent beträgt in der Bundesrepublik die Quote des Wohneigentums. Das will heißen,...

Top Orte der Anwaltssuche zum Rechtsgebiet Wohnungseigentumsrecht

Weitere Orte finden Sie unter:

JuraForum-Suche

Durchsuchen Sie hier JuraForum.de nach bestimmten Begriffen:

© 2003-2017 JuraForum.de — Alle Rechte vorbehalten. Keine Vervielfältigung, Verbreitung oder Nutzung für kommerzielle Zwecke.