Bodenrichtwert - Grundstück

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Erklärung zum Begriff Bodenrichtwert - Grundstück

Als „Bodenrichtwert“ wird ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung bezeichnet, welcher aus deren Kaufpreisen ermittelt wird. Insbesondre für die Besteuerung von Grund und Boden ist der Bodenrichtwert von Bedeutung, wird aber auch im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. Dies ist allerdings nur in jenen Fällen der Fall, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei dem Bodenrichtwert um keinen Verkehrswert handelt; somit hat der Bodenrichtwert keine bindende Wirkung.

Seine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 BauGB. Gemäß diesem ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts sind sogenannte Richtwertzonen zu bilden, die sich auf Gebiete beziehen, welche nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.

Sofern nicht eine häufigere Ermittlung in den Ländergesetzen vorgesehen ist, wird der Bodenrichtwert jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahrs ermittelt.

Bodenrichtwert – Ermittlung

Gemäß § 193 BauGB wird der Bodenrichtwert durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Dieser wird gemäß § 193 Abs. 1 BauGB in jenen Fällen tätig, in denen

  • die zuständige Behörde ein solches Gutachten beantragt,
  • andere Behörden ein solche Gutachten zur Wertfeststellung eines Grundstücks beantragen,
  • ein Gutachten von dem Eigentümer eines Grundstücks, ihm gleichstehend Berechtigte, Inhaber andere Rechte an dem betreffenden Grundstück beantragt wird, oder
  • das Gutachten von Justizbehörden und Gerichten beantragt wird.

Anträge auf Erstellung eines Bodenrichtwertgutachtens anhand von anderen Rechtsvorschriften werden nicht berücksichtigt.

Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB hat der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung zu führen, diese auszuwerten und dadurch die Bodenrichtwerte und andere für die Wertermittlung  relevante Daten zu ermitteln. Diese Daten sind insbesondere

  • Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
  • Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
  • Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Bodenrichtwert – Faktoren zur Bestimmung

Optimaler Weise lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Da dies in der Praxis jedoch nicht immer möglich ist, werden zur Bestimmung des Bodenrichtwerts verschiedene Faktoren herangezogen:

  • Allgemeine Eigenschaften des Bauplatzes
  • Allgemeine Lage des betreffenden Gebiets
  • Allgemeine Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen
  • Tragfähigkeit des Bodens

Bodenrichtwert – Veröffentlichung

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

Auskünfte über die Bodenrichtwerte sind für alle Bürgern zugänglich. Diese Informationen können entweder über entsprechende Internetportale eingeholt werde, oder aber in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (meistens bei den Kataster- und Vermessungsämtern). Dabei ist zu beachten, dass schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte generell kostenpflichtig sind.



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

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    Schenkung eines Grundstückes von Vater auf Tochter. Auf dem Grundstück befindet sich ein unbewohnbares Einfamilienhaus, dass abgerissen werden muss.Der Geschäfstwert für die Notarrechnung wurde anhand Bodenrichtwert festgelegt.Ist das korrekt? Können die Abriss-und Entsorgungskosten den Geschäftswert mindern? » weiter lesen
  • Ausgleichsfläche in Umlegungsgebiet fschmiedl schrieb am 04.09.2017, 14:20 Uhr:
    Die Gemeinde A streibt zur Erschließung eines neues Baugebietes die Aufstellung eines B-Planes mit anschließendem Umlegungsverfahren an.Im Naturschutzgutachten wurde eine Fläche im Bereich der Umlegung festgelegt, die in ihrer jetzigen Art und Weise erhalten bleiben muss (Obstbäume und andere wichtige Gehölzer).Die Gemeinde A hat... » weiter lesen
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    Was sagen die Experten zu diesem Musterfall:Eine Erbengemeinschaft möchte ein Grundstück verkaufen, sagen wir mal 11 Erben und nur noch 3 sind anwesend. 8 Erben sind seit dem Krieg nicht mehr auffindbar. Die anwesenden Erben einigen sich mit dem Käufer auf einen Preis. Das zuständige Amtsgericht möchte um eine Abwesenheitspflegschaft... » weiter lesen
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    Guten Tag,hier der Fall:Eltern wollen das Grundstück mit Haus schon zu Lebzeiten den Kindern A und B schenken. Das Grundstück wird geteilt, A bekommt die größere Hälfte ohne Haus. Die andere Grundstückshälfte mit Haus wird anteilig aufgeteilt, B bekommt 70% und A 30%, so dass beide Kinder nach Bodenrichtwert und Hausschätzung denselben... » weiter lesen
  • Steuerfrage Abschreibung Gebäude heinzcarsten schrieb am 13.06.2013, 14:50 Uhr:
    Hallo, wer kann helfen ? Vor Jahren wurde Haus mit Garage übertragen auf Sohn. Der vermietet jetzt Garage mit Zufahrt (Baujahr nach 1950). Kann er 2% absetzen von dem Verkehrswert heute-oder damals ? Oder wie berechne ich das jetzt logisch und teile das dann mit Anlage V dann mit ? Danke vorab » weiter lesen
  • Welcher Wert für Grunderwerb- und Schenkungssteuer? urmelfix schrieb am 02.12.2011, 21:07 Uhr:
    Folgen der Fall: Ein vorhandenes Grundstück (1.500m2) wurde in zwei neue Grundstücke geteilt (1.000 + 500 m2). Die Eigentümer sind Schwestern. Nun wird über einen Notarvertrag das größere Grundstück mit EFH auf Schwester 1 als alleinige Eigentümerin und das kleinere, unbebaute Grundstück auf Schwester 2 und ihren Freund 3... » weiter lesen
  • Abweichende Bewertung vom Bodenrichtwert möglich? karh schrieb am 15.11.2011, 12:34 Uhr:
    Ein unbebautes Grundstück (Grünland) ist im aktuellen Bebauungsplan als "Fläche für Landwirtschaft" ausgewiesen. Die Fläche liegt aber mitten in der Ortschaft, angrenzend an "Dorffläche" und Baugebieten. Laut Anfrage beim Gutachterausschuss ergibt sich ein Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Fläche, hier Grünland. Kann das... » weiter lesen
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Bodenrichtwert - Grundstück Urteile und Entscheidungen

  • BildEin Grundstückswert für ein unbebautes Grundstück kann für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 nicht festgestellt werden, wenn der Gutachterausschuss für das Grundstück keinen Bodenrichtwert ermittelt hatte.

    » BFH, 25.08.2010, II R 42/09
  • BildFür den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts kommt es auch nach der bis zum Jahr 2006 geltenden Rechtslage nicht auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996, sondern zum Bewertungsstichtag an. Dies gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke   .

    » BFH, 05.05.2010, II R 25/09
  • Bild1. Bei der Streitwertfestsetzung für eine Verpflichtungsklage auf Erteilung eines Bauvorbescheids über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens ergibt sich die Bedeutung der Sache im Regelfall aus der mit der Bebaubarkeit verbundenen Wertsteigerung des Grundstücks (wie VGH Baden-Württemberg, Beschluß v 05.06.1990 - 8 S...

    » VGH-BADEN-WUERTTEMBERG, 12.02.1992, 3 S 3196/91

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