Bodenrichtwert - Grundstück

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Erklärung zum Begriff Bodenrichtwert - Grundstück

Als „Bodenrichtwert“ wird ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung bezeichnet, welcher aus deren Kaufpreisen ermittelt wird. Insbesondre für die Besteuerung von Grund und Boden ist der Bodenrichtwert von Bedeutung, wird aber auch im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. Dies ist allerdings nur in jenen Fällen der Fall, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei dem Bodenrichtwert um keinen Verkehrswert handelt; somit hat der Bodenrichtwert keine bindende Wirkung.

Seine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 BauGB. Gemäß diesem ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts sind sogenannte Richtwertzonen zu bilden, die sich auf Gebiete beziehen, welche nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.

Sofern nicht eine häufigere Ermittlung in den Ländergesetzen vorgesehen ist, wird der Bodenrichtwert jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahrs ermittelt.

Bodenrichtwert – Ermittlung

Gemäß § 193 BauGB wird der Bodenrichtwert durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Dieser wird gemäß § 193 Abs. 1 BauGB in jenen Fällen tätig, in denen

  • die zuständige Behörde ein solches Gutachten beantragt,
  • andere Behörden ein solche Gutachten zur Wertfeststellung eines Grundstücks beantragen,
  • ein Gutachten von dem Eigentümer eines Grundstücks, ihm gleichstehend Berechtigte, Inhaber andere Rechte an dem betreffenden Grundstück beantragt wird, oder
  • das Gutachten von Justizbehörden und Gerichten beantragt wird.

Anträge auf Erstellung eines Bodenrichtwertgutachtens anhand von anderen Rechtsvorschriften werden nicht berücksichtigt.

Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB hat der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung zu führen, diese auszuwerten und dadurch die Bodenrichtwerte und andere für die Wertermittlung  relevante Daten zu ermitteln. Diese Daten sind insbesondere

  • Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
  • Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
  • Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Bodenrichtwert – Faktoren zur Bestimmung

Optimaler Weise lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Da dies in der Praxis jedoch nicht immer möglich ist, werden zur Bestimmung des Bodenrichtwerts verschiedene Faktoren herangezogen:

  • Allgemeine Eigenschaften des Bauplatzes
  • Allgemeine Lage des betreffenden Gebiets
  • Allgemeine Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen
  • Tragfähigkeit des Bodens

Bodenrichtwert – Veröffentlichung

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

Auskünfte über die Bodenrichtwerte sind für alle Bürgern zugänglich. Diese Informationen können entweder über entsprechende Internetportale eingeholt werde, oder aber in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (meistens bei den Kataster- und Vermessungsämtern). Dabei ist zu beachten, dass schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte generell kostenpflichtig sind.




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