Was bedeutet “besenrein” bei einer Wohnungsübergabe?

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Erklärung zum Begriff Besenrein

besenreine Wohnungsübergabe (© Anatoly Tiplyashin / Fotolia.com)
besenreine Wohnungsübergabe (© Anatoly Tiplyashin / Fotolia.com)

Ist im Mietvertrag die "besenreine" Übergabe vereinbart, so hat der Mieter die Pflicht, grobe Verschmutzungen zu entfernen. Vom Mieter werden aber keine umfangreichen Renovierungsmaßnahmen erwartet.

 

Definition von „besenrein“ nach BGH

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) bedeutet "besenrein", dass mit einem Besen grob gereinigt worden ist (BGH VIII ZR 124/05). Als Mieter muss man also die Wohnung oder das Haus nach dieser Rechtsprechnung lediglich durchfegen und damit grobe Verschmutzungen beseitigen. 

Was diese Definition im Einzelnen bedeutet, lesen Sie hier:

 

Wohnung vor dem Auszug streichen?

"Besenrein" bedeutet nicht, dass bei Auszug neu gestrichen werden muss. Der BGH mutet es dem Mieter nicht zu, Wände optisch zu verbessern. Ansonsten würde ihm ein unbilliger Nachteil entstehen, da dies sog. Schönheitsreparaturen sind und nicht der Besenreinheit unterliegen. Es ist im Allgemeinen daher nicht erforderlich, dass der Mieter die Wohnung vor seinem Auszug komplett renoviert. Aus diesem Grund darf sie auch dann zurückgegeben werden, wenn die Wände nicht frisch gestrichen sind. 

Müssen die Fenster geputzt werden?

Der Mieter muss die Wohnung nicht putzen, wenn er auszieht. Ist eine “Besenrein”-Klausel im Mietvertrag zu finden, ist es nach dem Urteil des BGH vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 nur erforderlich, dass grobe Verschmutzungen entfernt werden. Ein typisches Beispiel für solche Verschmutzungen sind Kleberreste am Fenster.

Ist es nötig, die Tapeten zu entfernen?

Tapeten müssen nicht entfernt werden. Auch dann nicht, wenn sie stark verschmutzt sind.

Teppichboden entfernen?

Nach BGH, 08.10. 2008, XII ZR 15/07 gilt, dass ein Teppich von groben Verschmutzungen befreit werden muss, um die Wohnung besenrein zu übergeben. Dafür reicht einfaches Staubsaugen aus. Eine Ausnahme gilt dann, wenn eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag vorhanden und diese wirksam ist. In diesem Fall kann eine Grundreinigung mit geeigneten Reinigungsmitteln erforderlich sein. Ein vorher nicht vorhandener Teppich muss in jedem Fall wieder entfernt werden. Auch Kleberreste sind vom Boden zu entfernen.

Dübellöcher und Bohrlöcher verschließen

Nach dem AG Miesbach müssen Dübellöcker oder Bohrlöcher auch dann nicht verschlossen werden, wenn sie in einer hohen Anzahl vorhanden sind. Allerdings gibt es auch anderslautende Entscheidungen zu Bohr- und Dübellöchern. Es kommt für die Beurteilung auch darauf an, in welchem Umfang der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu erwarten ist.

Nikotinablagerungen entfernen?

Nach dem BGH müssen Ablagerungen durch Nikotin nicht entfernt werden.

Essensreste in der Küche

Essenreste müssen aus der Küche entfernt werden (diese würden beim sinnbildlichen Kehren mit dem Besen verschwinden).

Kalkablagerungen in der Küche

Kalkablagerungen in der Küche werden häufig zu den “groben Verschmutzungen” gezählt. Sie müssen deshalb entfernt werden.

Fliesen, Parkett und Laminat reinigen?

“Besenrein” bedeutet, dass grobe Verschmutzungen zu entfernen sind. Das sind solche Verschmutzungen, die beim Kehren mit dem Besen (oder dem Absaugen mit dem Staubsauger) verschwinden.

Badezimmer putzen?

Für eine Besenreinheit ist es auch im Badezimmer ausreichend, wenn grobe Verschmutzungen entfernt werden.

Spinnweben entfernen - ist das nötig?

Spinnweben gehören zu den “groben Verschmutzungen”. Sie sollten entfernt werden, wenn Besenreinheit vereinbart wurde (BGH, 06. 2006, VIII ZR 124/05).

 

Checkliste zur Besenreinheit bei der Wohnungsübergabe

Checkliste für Ihre besenreine Wohnungsübergabe als Mieter mit Einbauküche:

[  ] Teppichboden saugen

[  ] Parkett, Laminat oder Fliesen fegen

[  ] Sockelleisten absaugen

[  ] Kalkablagerungen und Essensreste in der Küche entfernen

[  ] Kücheneinbauschränke innen und außen putzen

[  ] Herd, Ofen und Kühlschrank reinigen

[  ] Badezimmer vom Kalk reinigen

[  ] Spinnweben entfernen

[  ] Keller nicht vergessen

 

Ist die Klausel im Mietvertrag erlaubt bzw. üblich nach neuem Gesetz

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel zur Besenreinheit bei der Rückgabe der Mietwohnung, was die obigen Pflichten zur Folge hat. Diese Klausel ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht über Maß. 

Ohne vertragliche Regelung gilt die gesetzliche Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB, wonach der Mieter dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben hat. Der Zustand der Mietsache muss dabei ordnungsgemäß wie bei der Überlassung der der Mietsache sein. Das bedeutet, dass die Mietwohnung vor allem vollständig geräumt sein muss. Eine Teilräumung ist nicht zulässig. Zudem müssen Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen zurückgebaut bzw. entfernt werden. 

Exkurs: Eine Klausel im Formular-Mietvertrag, die die Verantwortung für stetige Schönheitsreparaturen auf den Mieter komplett samt Anfangs- und Endrenovierung überträgt, ist grundsätzlich nicht zulässig. Seine Aufgabe kann nur sein, aus einer “Abwohnung” entstandene Mängel zu beseitigen. Hierbei handelt es sich um sogenannte Schönheitsreparaturen wie Wände und Decken streichen, kalken oder tapezieren, den Fußboden streichen, Türen von innen streichen sowie Heizkörper und Heizrohre streichen. Diese etwaigen Pflichten zählen aber nicht zur Besenreinheit, sondern müssen ausdrücklich vereinbart sein.

 

Besenreinheit bei unterschiedlichen Mietsachen

Unterschiedliche Mietsachen können auch unterschiedliche Mieterpflichten bedeuten. Das liegt daran, dass nur in bestimmten Fällen der besondere Schutz des Gesetzgebers greift.

Wohnungsübergabe besenrein 

Für eine Wohnung, die durch einen privaten Mieter angemietet wurde, gelten die oben ausgeführten Grundsätze.

Hausverkauf besenrein

Die Grundsätze zur besenreinen Übergabe sind auch beim Haus- und Wohnungsverkauf anzuwenden. Der Verkäufer hat bei einer entsprechenden Klausel im Kaufvertrag die Pflicht, grobe Verschmutzungen vor der Übergabe zu entfernen. Alle beweglichen Sachen, die nicht mit verkauft wurden, gehören nicht in die Immobilie.

Firma / Gewerbe besenrein übergeben

Handelt der Mieter nicht als Privatperson, kann er sich dennoch nach den oben aufgeführten Grundsätzen zur Besenreinheit richten. Auch er muss nur “grobe Verschmutzungen” entfernen. Es sind keine umständlichen Renovierungen erforderlich.

Ferienwohnung - Besonderheiten

Auch eine Ferienwohnung ist eine Mietwohnung - mit einer besonders kurzen Mietdauer. Deshalb gelten alle bereits genannten Grundsätze auch hier. Typischerweise müssen zum Beispiel der Mülleimer entleert, das gebrauchte Geschirr gespült und der Boden gefegt werden.

 

Vermieterrechte bei Verstoß gegen Besenreinheit

Eine Rückgabe, die nicht in besenreinem Zustand erfolgt, stellt eine Verletzung der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 I BGB dar, falls der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Der Mieter hat also seine Pflicht aus dem Mietvertrag nicht erfüllt.

Grundsätzlich kann der Vermieter bei einer wirksamen Klausel zur Besenreinheit eine entsprechende Nachbesserung vom Mieter fordern. Das gilt zum Beispiel dann, wenn eine Besichtigung der Mieträume bereits einige Zeit vor dem Auszug stattgefunden hat. Auch später kann der Vermieter noch eine angemessene Frist zur Reinigung setzen. Geschieht diese trotz Fristsetzung nicht, ist es für den Vermieter möglich, nach §§ 280 I, III, 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen. Das bedeutet, der Vermieter könnte eine Firma mit der besenreinen Reinigung beauftragen und die Kosten dann dem Mieter in Rechnung stellen. 



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

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