Beleihung von Immobilien

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Erklärung zum Begriff Beleihung von Immobilien


Die Beleihung von Immobilien wird primär von Banken herangezogen, um den Bau eines Hauses oder einer Immobilie im Allgemeinen zu finanzieren. Die Beleihung von Immobilien erfolgt jedoch in der Regel nur dann, wenn keine anderen Sicherheiten, die zur Gewährung eines Kredits nötig sind, geboten werden können. Mit der Beleihung von Immobilien sichern sich Kreditgeber vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Grundsätzlich muss bei der Beleihung von Immobilien zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien unterschieden werden.

I. Der Beleihungswert
Bevor ein Kredit vergeben werden kann, der durch die Beleihung von Immobilien abgesichert wird, muss zunächst eine Wertermittlung der Immobilie erfolgen. Gesetzliche Regelungen, die hier zur Anwendung gebracht werden, basieren auf  den Vorschriften des Pfandbriefgesetzes. Hierbei vor allem § 16 I und II PfandBG. Ebenfalls zur Anwendung kommt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Grundsätzlich richtet sich der Beleihungswert einer Immobilie nach dem Wert, der durch eine Veräußerung des Objekts jederzeit erzielen werden kann. In der Regel beläuft sich der Beleihungswert einer Immobilie auf ca. 60-90% des regulären Verkaufswertes. Bei einwandfreier Bonität gewähren Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen einen Realkredit in Höhe von bis zu 80% des Beleihungswertes.  Der Regelsatz  liegt jedoch bei 60% des Beleihungswertes. In Sonderfällen können Kreditinstitute auch Kredite vergeben, bei denen ein Beleihungswert von bis zu 130% angesetzt wird. Da in diesen Fällen das Risiko des Kreditgebers deutlich ansteigt, steigt auch die Höhe der veranschlagten Zinsen.

II. Ermittlung des Beleihungswertes
Um den Wert einer Immobilie festzustellen, wird diese durch einen staatlich anerkannten Gutachter geschätzt. Basis der Schätzung sind grundlegende Kriterien wie Zustand und Alter der Immobilie, ortsüblicher Marktwert und ortsübliche Preise. Ebenfalls zur Ermittlung des Beleihungswertes herangezogen werden neben dem aktuellen Wert einer Immobilie auch Höhe eines in Zukunft zu erwartenden Ertrages bzw. andere Einnahmen.

Nachdem sich bei der Beleihung von Immobilien die Laufzeit des Kredits auf bis zu 20 Jahren erstreckt, ist es für den Kreditgeber von höchstem Interesse in Erfahrung zu bringen, wie viel Gewinn eine Immobilie in diesem Zeitraum erwirtschaften kann. Hat der Sachverständige einen Wert errechnet,  wird durch den Kreditgeber ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 10-20% vom Sachverständigenwert subtrahiert. Der Sicherheitsabschlag soll eine mögliche Wertminderung des Objekts durch Schäden wie Brand, Umwelteinflüsse oder auch Alterung bzw. sinkende Immobilienpreise absichern.

III. Richtlinien zur Beleihungswertermittlung
Kreditinstitute haben unterschiedliche Richtlinien zur Beleihungswertermittlung von Immobilien. In der Regel werden von privaten Banken institutsinterne Regelungen zur Wertermittlung herangezogen. Für Sparkassen gelten landesspezifische Beleihungsgrundsätze. In diesen werden die Anforderungen des BelWertV konkretisiert. Die vom Bundesverband (BVR) veröffentlichten Wertermittlungsrichtlinien dienen genossenschaftlichen Bankinstituten als Grundlage bei der Wertermittlung.

IV. Unterschied von Beleihungswert und Marktwert
Der Beleihungswert einer Immobilie ist als stichtagloser Zukunftswert einer Immobilie zu verstehen. Im Unterschied hierzu stellt der Marktwert den Wert einer Immobilie dar, den das Objekt am Wertermittlungstag hat. Er ist somit ein Gegenwartswert und kein Zukunftswert.

V. Eintragung der Beleihung ins Grundbuch
Wird ein Kredit, der durch die Beleihung von Immobilien abgesichert ist, gewährt, bestehen Kreditinstitute in der Regel auf einer erstrangigen Eintragung im Grundbuch. Im Falle einer Zwangsversteigerung ist dieser Rang im Grundbuch elementar bei der Gläubigerbefriedigung. Die Rangfolge gibt an, in welcher Reihenfolge der Erlös an die Gläubiger verteilt wird.




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