Auflassung Grundstücke

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Erklärung zum Begriff Auflassung Grundstücke

Bei der Auflassung handelt es sich um einen terminus technicus aus dem Sachenrecht. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil der Übereignung von Grundstücken und im § 925 BGB geregelt. Danach muss die nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle – in der Regel einem Notar – erklärt werden.

I. § 925 BGB: Die Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Damit ist Auflassung aus § 925 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] stets mit der Einigung aus § 873 BGB zusammenzusehen. Es handelt sich nämlich um eine formgebundene Einigungserklärung zwischen dem Veräußerer (Verkäufer) und dem Erwerber (Käufer), in welcher festgehalten wird, dass das Grundstück vom Verkäufer an den Käufer übergehen soll. Diese Einigungserklärung kann zwar mündlich erfolgen, allerdings muss sie gemäß § 925 BGB zwingend vor einem Notar (oder einer anderen zuständigen Stelle*) abgegeben werden. Eine notarielle Beurkundung ist hingegen ebenso nicht notwendig, wird jedoch häufig durchgeführt, da sie als Nachweis beim Grundbuchamt, welches die Eintragung ins Grundbuch vornimmt, dient. Daneben entfaltet die notarielle Beurkundung deshalb eine enorme Wichtigkeit, da die dingliche Einigung anderenfalls grundsätzlich bis zum endgültigen Erwerb des Grundstücks gemäß § 873 Absatz 2 BGB widerrufen werden kann. Damit dies nicht eintritt, wird in der Regel die Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet (vgl. dazu § 311b BGB). Daraus ergibt sich im Übrigen auch, dass es sich bei der Übereignung von Grundstücken um ein Verfügungsgeschäft handelt, während der Grundstückskaufvertrag ein Verpflichtungsgeschäft ist. Diese Unterscheidung ist im Sinne des sogenannten Trennungs- und Abstraktionsprinzips deshalb wichtig, da die Unwirksamkeit des einen Geschäfts regelmäßig nicht zur Unwirksamkeit des andern Geschäfts führt.

Eine Auflassung darf gemäß § 925 Absatz 2 BGB weder befristet noch bedingt erklärt werden. Damit gibt es wieder Grundstückseigentum „auf Zeit“ oder einen Eigentumsvorbehalt am Grundstück. Zulässig ist hingegen eine Abrede, die wirtschaftlich die Funktion des unzulässigen Eigentumsvorbehalts erfüllen sollen: Die Parteien weisen den Notar an, den Eintragungsantrag erst bei Nachweis der Kaufpreiszahlung zu stellen.

Wirksam wird sie erst durch die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümers ins Grundbuch. Insoweit ist jedoch auch § 20 GBO [Grundbuchordnung] zu beachten:

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

 

Schließlich bedarf eine wirksame Übereignung von Grundstücken gemäß § 873 BGB auch einer Grundbucheintragung bezüglich des Eigentümerwechsels. Eine Eintragung ohne Auflassung führt hingegen lediglich zu sogenanntem Bucheigentum, wobei es sich um Scheineigentum handelt.

Selbstverständlich muss der Veräußerer zur Übereignung auch berechtigt sein beziehungsweise eine entsprechende Verfügungsbefugnis innehaben.

Im Übrigen ist eine Auflassung dann schwebend unwirksam, wenn eine notwendige behördliche Genehmigung fehlt. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (ist hingegen keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Auflassung.

 

*Addendum zur zuständigen Stelle:

Eine solche kann neben dem Notar auch jedes deutsche Gericht sein, sofern es in einem Verfahren tätig wird, in dem ein gerichtlicher Vergleich geschlossen werden kann. Dabei muss es sich jedoch nicht zwingend um ein Zivilgericht handeln, sondern kann unter Umständen auch ein Verwaltungsgericht (so zumindest BVerwG NJW 95, 2179 f. m.w.N.; strittig) oder sogar ein Strafgericht im Fall des Privatklage- und Adhäsionsverfahrens sein.

 

II.  Die Kettenauflassung

Unter einer Kettenauflassung versteht man die Konstellation, in der der Erwerber eines Grundstücks dieses weiter überträgt, bevor er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Daraus folgt, dass in einer Auflassung eine konkludente Ermächtigung zur Weiterveräußerung gesehen werden kann.

 

III.  Die Auflassungsvormerkung, §§ 883, 885 BGB

Bei einer Vormerkung gemäß den §§ 883 ff. BGB handelt es sich um ein Sicherungsrecht, das den Erwerber eines Rechts an einem Grundstück vor sämtlichen Erwerbshindernissen schützt. Das heißt konkret, dass der Erwerber nicht nur vor dem Erwerb entgegenstehende Verfügungen (vgl. § 883 Absatz 2 BGB) geschützt ist, sondern auch vor Veräußerungsverbote (§§ 135 f. BGB), Grundbuchberichtigungen, Insolvenz des Veräußerers (§ 106 InsO) nachträglich eintretende Bösgläubigkeit des Erwerbers etc. Solche Hindernisse entstehen etwa insbesondere im Zeitraum zwischen Auflassung und Eintragung.

Wird nach Abgabe der Auflassung zugunsten des Auflassungsempfängers auch eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, so erwirbt der Erwerber ebenso eine Rechtsposition (= ein Anwartschaftsrecht, welches wie das Vollrecht behandelt wird), die vom Eigentümer nicht mehr einseitig zerstört werden kann.

Die Vormerkung – und damit auch die Auflassungsvormerkung – schützt jedoch nicht die zwischenzeitig vorgenommene Vermietung beziehungsweise Verpachtung des Grundstücks. Außerdem wirkt der Schutz der Vormerkung zeitlich nicht zurück, sondern wirkt erst ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit.

 

Zum Verständnis der häufigste Anwendungsfall als Beispiel: das Dreipersonenverhältnis.

A veräußert ein Grundstück an B, der sich nach § 883 BGB vormerken lässt. A veräußert sodann das Grundstück an C. C kann nun trotz Vormerkung des B wirksam Eigentum an dem Grundstück erwerben. Wegen § 888 Absatz 1 BGB ist der C allerdings dazu verpflichtet, den Rechtserwerb des B (aufgrund der Vormerkung) mit herbeizuführen (sog. relative Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs des C; vgl. § 883 Absatz 2 BGB).

 

Voraussetzungen für den Erwerb der Vormerkung nach §§ 883, 888 Absatz 1 BGB:

1.  Schuldrechtlicher Anspruch gem. § 883 Absatz 1 BGB
Die Vormerkung ist akzessorisch, das heißt stets an einem (künftigen oder bedingten) Anspruch geknüpft.

2.  Bewilligung beziehungsweise einstweilige Verfügung gemäß § 885 BGB
Es bedarf keiner Einigung, sondern lediglich einer einseitigen Bewilligung der Vormerkung durch den Berechtigten.

3. Eintragung in das Grundbuch

4. Berechtigung
Derjenige, der die Vormerkung einräumt, muss entweder Eigentümer des Grundstückes sein oder gemäß § 185 BGB ermächtigt. Anderenfalls besteht die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbes, wobei dieser sich nicht aus § 892 BGB ergeben kann, da die Vormerkung keine Verfügung über ein Recht darstellt. Nach herrschender Meinung ist ein gutgläubiger Erwerb jedoch aus §§ 892, 893 BGB analog möglich, da die Vormerkung eine verfügungsähnliche Wirkung gegenüber Dritten hat.




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Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

Angela  (16.06.2015 15:55 Uhr):
Wohnungsverkauf innerhalb der Familie ... Ist eine Auflassung notwendig? Ist der Kaufvertrag als Grundlage für eine Umschreibung beim Grundbuchamt ausreichend?



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