Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

Dieses Thema "ᐅ Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Kerzenlicht, 17. September 2012.

  1. Kerzenlicht

    Kerzenlicht V.I.P. 17.09.2012, 07:39

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    Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Ein blöder Fall:

    A ist Studentin und hat eine kleine 1-Zimmer-Wohnung mit Küche, Flur und Bad gemietet. Nachdem sie nach zwei Wochen Abwesenheit aus dem Urlaub zurückkommt erhält sie noch am Flughafen einen Anruf von Ihrem Freund, der kurz vorher in ihrer Wohnung eingetroffen ist, dass die gesamte Wohnung mit Ausnahme des Bades mit einer braunen Suppe überschwemmt ist.

    Dort eingetroffen stellt sie dann fest, dass offensichtlich durch einen Rückstau aus der Spüle aus den Rohren Dreckwasser (Abwasser) hochgekommen ist und sich über sicher eine Woche in der Wohnung verteilt hat. Das Wasser steht überall etwa 3 cm hoch und hat sich bereits in Boden und Wände gut eingesogen. Praktisch alle ihre Möbel sind aufgequollen und beschädigt.

    Der sofort verständigte Vermieter reagiert zunächst sehr ungehalten und will weder sofort kommen noch einen Installateur vorbesichicken - es sei ja Sonntag. Nach (unfreundlicher) Intervetion der Mutter der A, kommt der Vermieter dann doch mit Installateur nach etwa einer Stunde - betrunken - in die Wohnung.

    Der Insatllateur bestätigt, dass hier keinerlei Verschulden der A vorliegt, sondern dass der Schaden durch nicht gereinigte Rohre mit zu wenig Gefälle entstanden ist, die eigentlich monatlich gereinigt werden müssten, was aber der Vermieter wohl versäumt.

    (Nebengeschichte: Vor einigen Monaten war bei A schon einmal das Klowasser einer anderen Wohnung in der Badewanne hochgekommen. Der gleiche Installateur sagte damals mehr scherzhaft: "Sie können froh sein, dass das Wasser nicht in der Küche hochgekommen ist. Ist das gleiche Rohr.")

    Nachdem der Installateur das Rohr gereinigt hat, verabschiedet sich der Vermieter mit den Worten, dass sein Bruder in ein paar Tagen kommen würde und sich das alles mal angucken, obwohl der Installateur darauf hinweist, dass in den nächsten Tagen wohl das Wasser beim Nachbarn darunter an der Decke erscheinen wird, da der Fußboden erheblich durchfeuchtet ist. Der Vermieter meint noch, dass A ja wohl heute nicht hier wird schlafen können und aber doch mal sauber machen sollte.

    A macht sauber und fragt sich nun heute morgen, wie sie sich weiter verhalten muss um

    1. die Wohnung so schnell wie möglich wieder bewohnbar zu bekommen. Sie muss getrocknet werden, A kann aber ja nicht selbst eine Trocknungsfirma bestellen. Der Boden muss wohl rausgerissen werden, die Wände getrichen.

    2. Da A keine Hausratversicherung hat, will sie die beschädigten Möbel vom Vermieter ersetzt bekommen. (A kennt sich mit Zeitwert etc. aus, sie fragt hier nicht danach.) Fotos aller Beschädigungen hat sie bereits gemacht.

    3. Die beschädigten Möbel - so wie der Rest der Wohnung - stinken und müssen so schnell wie möglich entsorgt werden. Hierfür müsste ein Container bestellt werden. Dies sollte wohl auch nicht A tun, oder?

    4. Kann A ab heute eine Mietminderung vornehmen und wenn ja, 100 %?

    5. Sollte A das ganze erstmal versuchen alleine mit dem Vermieter zu klären oder wäre es besser, wenn sie sofort einen Anwalt hinzuzieht?

    6. Muss A noch irgend etwas weiteres bedenken?

    Für Anregungen aus diesem Forum wie man sich in einer solchen fiktiven Situation verhält, wäre sie sehr dankbar.
     
  2. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 17.09.2012, 08:06

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Vielleicht sollte A einem Mieterverien beitreten? Wenn man keine Rechtsschutzvericherung hat, ist das m.E. die günstigte Lösung um effektive Unterstützung zu erhalten.

    100% Mietminderung käme einer Unbewohnbarkeit gleich. Diese könnte man wohl in der ersten Nacht - wo der Vermeiter ja selbst zugab, daß man in der Wohnung kaum übernachten könne) also zu 1/30 geltend machen - aber darüber hinaus? Ich habe meine Zweifeln ob man damit durch käme. Das Rohr ist ja nun erst mal wieder frei, die Verschmutzungen beseitgt, und damit ein Wohnen möglich - evtl mit anderen Möbeln. Aber die Möbel sind nicht Teil der Wohnung, und deren Zustand damit kein Minderunsgrund. Es bleibt also nur der Zustand der Wände und des Bodens als Minderungsgrund.

    In meinen Augen wäre A nicht mal verpflichtet gewesen, "sauber zu machen" da sie die Verschmutzung ja nicht verursacht hat. Hier könnte man evtl. die selbst erbrachte Leistung gegen den Vermieter geltend machen, zumal der Vermieter A ja dazu aufgefordert hat.

    Unter diesen Umständen erscheint es mir verwunderlich, daß A nur daran denkt, die Wohnung so schnell als möglich wieder auf Vordermann zu bringen, und offenbar keinen Gedanken an einen Umzug verschwendet. Es gibt auch Wohnungen ohne permanent drohende Überschwemmungsgefahr.
     
  3. Kerzenlicht

    Kerzenlicht V.I.P. 17.09.2012, 08:17

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Danke, erstmal.

    Die Wohnung ist trotz "saubermachen" mit Kloake (1 Woche!) durchtränkt. Ein Bewohnen könnte sogar gesundheitsschädlich sein. Ist sie verpflichtet selbst dafür zu sorgen, dass die Wohnung so schnell wie möglich wieder bewohnbar wird? M.E. sollte sie doch nicht Boden rausreißen, Trocknungsfirma bestellen etc. sondern dies muss der Vermieter tun.

    Das wird sie tun, ist aber ja nicht vorrangig wichtig.

    Gibt es noch Antworten auf die weiteren Fragen?
     
  4. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 17.09.2012, 09:02

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Da der Mangel gemeldet ist, kann die Mietminderung sofort geltend gemacht werden und bis zur vollständigen Herstellung der Bewohnbarkeit bis zu 100% betragen. Die Herstellung der Bewohnbarkeit ist allein Sache des Vermieters. Siehe auch § 535 BGB!

    A sollte sich für diese Zeit in einer Pension oder einem Hotel einmieten.
    Für eine komplette Schadensersatzforderung sollte A sich durch einen Fachanwalt beraten lassen.

    Entscheidend ist aber, dass der A kein Verschulden an dem Dilemma angelasten werden kann.
     
  5. Kerzenlicht

    Kerzenlicht V.I.P. 17.09.2012, 09:16

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Das wird sie wohl nicht müssen, sie könnte bei Ihrer Mama wohnen und will den Schaden auch nicht unnötig erhöhen. :)

    Das denkt sie auch; was aber kann sie tun, damit der Vermieter einsieht, dass er möglichst noch heute tätig wird?

    Laut Aussagen des vom Vermieter bestellten Handwerkers ist dies so.

    Sie will jetzt vor allem, dass der Vermieter tätig wird und nicht erst nach Tagen seinen Bruder schickt. Die Miete ist nicht sehr hoch, so dass das Druckmittel Mietminderung alleine wohl wenig nutzen wird.

    Weiß noch jemand was?
     
  6. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 17.09.2012, 09:32

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Natürlich kann das Ausmass des Schadens nicht durch "Ferndiagnose" eingeschätzt oder gar festgestellt werden, aber:

    Feuchtigkeitsschäden sind "nicht ohne". Wie solche zu behandeln sind (Trocknungsverfahren) hängt neben dem Grad der Durchfeuchtung erheblich von den verwendeten Baumaterialien und vom Bodenaufbau ab. Davon hängt auch ab, ob gegenenfalls der Boden rückgebaut werden muss. Das ist erst einmal der reine Wasserschaden. Darüberhinaus ist zu beurteilen, inwieweit Boden und Wände (zumindest bei letzteren der Putz) durch die "Ingredienzen" des Abwassers irreparabel beschädigt sind.

    In dem geschilderten Zustand ist die Wohnung m.E. nur stark eingeschränkt (wenn überhaupt) nutzbar. Eine Mietminderung ist damit allemal gerechtfertigt, nur in welchem Umfang? Bei Wasserschäden haben die Gerichte bislang Minderungsquoten zwischen 25% und 80% -je nach Ausmass der Beeinträchtigung- zuerkannt. Bei völliger Unbewohnbarkeit sind auch 100% gerechtfertigt. Ob dem so ist, kann im Prinzip nur ein Sachverständiger beurteilen. Allerdings gehen ich aufgund der Wohnungsgröße ("kleine 1 Zimmer Wohnung") und der Dauer der Überschwemmung mit Abwasser davon aus, dass die Minderungsquote eher bei 100% liegen dürfte. Das AG Friedberg hat jedenfalls bei einem wegen der Durchnässung "stinkenden" Teppichboden schon mal 80% Minderung als angemessen erachtet (AG Friedberg, Az. C 389/82).

    Da der Schaden möglicherweise durch die Gebäudeversicherung abgedeckt ist, empfiehlt es sich sogleich diese zu Rate zu siehen. Die Gebäudeversicherung lässt den Schaden auch begutachten (wg. Trocknung).

    Es sollte jedenfalls keine Zeit verloren werden, da durch die Durchfeuchtung die hohe Gefahr von kostspieligen Folgeschäden besteht (z.B. organischer Befall im Bodenaufbau).
    Zuletzt bearbeitet: 17. September 2012
     
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  7. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 17.09.2012, 10:55

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Dem Vermieter obliegt - ausgehend jetzt einmal davon, dass der Mangel (was bei Rohren zunächst ohnehin zunächst einmal vermutet wird) aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt - die Instandhaltungs- und setzungspflicht. Demnach muss der Vermieter die Wohnung wieder in Ordnung bringen und die notwendigen Maßahmen ergreifen. Mehr als dazu auffordern und ggf. Klage erheben wird man aber nicht können.

    Das kommt darauf an, ob der Vermieter hier schadenersatzpflichtig ist. War die Ursache von bei Anmietung vorhanden, folgt das direkt aus § 536a BGB. Wenn nicht, kommt es darauf an, ob dem Vermieter ein Verschulden zukommt. Das wird hier allerdings, da die Nichtbehebung eines Mangels eine vertragliche Pflichtverletzung ist, nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, zudem könnte der bereits frührere Vorfall dafür sprechen. Der Vermieter kann sich aber auch entlasten. Das wird man hier auf keinen Fall klären können.

    Auch das ist eine Frage, wer für was haftet. Der Vermieter muss die Wohnung instand setzen, für die Entsorgung der Möbel und die weiteren Kosten haftet er, wenn ein Schadenersatzanspruch besteht (s.o.). warum A das nicht tun sollte, erschließt sich mir nicht, denn es muss ja schnell etwas passieren und wenn ein Schadenersatzanspruch besteht, wären diese Kosten davon wohl mit umfasst.

    Ja, wenn der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammt. Die Höhe kann hier im Forum keiner abschätzen. Ist die Wohnung nicht bewohnbar, dann natürlich 100% (wobei das bereits bei einer Minderung von 1/3 geht, da dem Mieter im Übrigen ein Zurückbehaltungsrecht in (idR.) der 2 bis 3fachen Höhe der Miete zusteht). Dazu muss der Vermieter natürlich auch gleich zur Mangelbehebung aufgefordert und das ZBR sollte angekündigt werden.

    Persönlich klären ist immer gut. Man merkt ja recht schnell, ob das funktioniert oder nicht. Wenn nicht, dann sollte hier definitiv ein Anwalt eingeschaltet werden.

    Wenn A in der Zeit woanders wohnt und hierbei Kosten entstehen, sollten diese (und alle anderen Kosten) zu beweiszwecken gesichtert werden. Die Übernachtungskosten sollten zudem in angemessener Relation zu der Wohnqualität der Wohnung liegen.

    Gruß
    Dea
     
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  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 17.09.2012, 11:15

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Das könnte aber ein Problem sein, denn A ist ja nicht Versicherungsnehmer - wie sollte da die Schadensmeldung erfolgen?!
    Genau das ist der wichtige Hinweis, der sich auf das ganze Schadensereignis auswirkt und dies sollte dem Vermieter, möglichst in einer "Trockenphase", mitgeteilt werden.;)
     
  9. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 17.09.2012, 11:38

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Auch Hotel Mama muss nicht kostenfrei arbeiten. Allein, um dem Vermieter etwas 'Beine' zu machen, würde ich Übernachtungskosten geltend machen. Und wenn es nur ein 'Anstandsbetrag' von zB 10€ pro Tag wäre - natürlich schriftlich fixiert zwischen Mutter und Tochter.
     
  10. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 17.09.2012, 11:47

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Ähm, das sollte dann aber auch wirklich so vereinbart und das Geld sollte gezahlt werden an die Mama. Sonst ist man da recht schnell im Betrugsbereich.
     
  11. Diphda

    Diphda V.I.P. 17.09.2012, 13:18

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Mietminderungen sind immer ein heikles Thema, das mE ohne anwaltlichen, oder fachlichen Rat nicht gemacht werden sollte.

    Den Minderungsbetrag eher geringer ansetzen und vorsichtshalber auch den geminderten Betrag zurücklegen. Falls die Minderung sich als unberechtigt oder zu hoch herausstellt, muss die Miete nachbezahlt werden.

    Die Entscheidungen der Gerichte sind da sehr unterschiedlich, wie man in den nachfolgenden Fällen von Feuchtigkeit und Überschwemmung sieht.

    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_feuchtigkeit.htm
    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_u.htm
    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_w.htm
    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_f.htm
     
  12. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 17.09.2012, 13:32

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Das hat aber nichts mit den verschiedenen Gerichten oder Richtern zu tun, sondern allein mit dem jeweiligen Einzelfall.:)
     
  13. Diphda

    Diphda V.I.P. 17.09.2012, 13:43

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    In unserem Rechtsystem gibt es immer nur Einzelfallentscheidungen. Dennoch muss ein Richter ja beurteilen, wie viel Minderung er für angemessen hält.
    Und da sind durchaus sehr unterschiedliche Auffassungen zu finden.
    Anders könnte es doch nur sein, wenn es eine Art Liste und Richtlinien gäbe. Z. B. unbenutzbares WC immer X %

    Schau mal hier:
    Badezimmerfliesen (verschiedenfarbige) 5 %
    LG Kleve, Urteil vom 05.02.1991 - 6 S 285/90, WM 1991, S. 261.

    Badezimmerfliesen 0 %
    Eine Kachel fehlt an der Wand (kein erheblicher Mangel).
    LG Berlin, GE 1981, S. 673.

    Toilette (unbenutzbar) 80 %
    LG Berlin, MM 1988, S. 213.

    Toilette und Küche (unbenutzbar) 50 %
    LG Berlin, MM 10/1983, S. 14, Thieler/Huber, Mietminderungliste von A-Z, S. 104.

    Wie erklärst du dir das? Eine unbenutzbare Toilette hat doch nichts mit dem Einzelfall zu tun. Und wenn Kü + WC unbenutzbar sind, sogar noch 30 % weniger, als wenn "nur" WC unbenutzbar ist. Das sind doch willkürliche Entscheidungen, die relativ unverhältnismäßig sind, gemessen am jeweiligen Einzelfall.
     
  14. Angelito

    Angelito V.I.P. 17.09.2012, 13:58

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Bei Kloake geh ich von Sch...e in der Wohnung aus und das ist dann ziemlich sicher ein Grund für 100% Mietminderung, da ich bei einer Abwasser- und Fäkalgetränkten Wohnung eh von einer Gesundheitsgefährdung ausgehen würde. Evtl. wäre hier auch das Gesundheitsamt in der Lage dem Vermieter Beine zu machen. Mal anrufen und fragen ob da eine Gesundheitsgefahr von ausgeht
     
  15. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 17.09.2012, 14:02

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    AW: Wohnung nach Urlaub als Kloake vorgefunden

    Du darfst den "Einzelfall" nicht nur als die Beschreibung eines Mangels sehen.
    Als Beispiel die Toilette mit 80%. Hier wird bestimmt berücksichtigt, dass es sich um die einzige Toilette in der näheren Umgebung handelt. Bei einer Zweittoilette in der Wohnung würden vielleicht nur 20% berücksichtigt.

    Es ist dabei zu beachten, und das macht alles so spannend, in welchem Umfang der Wohnwert einer speziellen Wohnung gemindert ist.
     
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