Wie am besten WG loswerden?

Dieses Thema "ᐅ Wie am besten WG loswerden? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von jenny131, 3. November 2014.

  1. jenny131

    jenny131 Boardneuling 03.11.2014, 03:08

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    Wie am besten WG loswerden?

    Hallo.

    Vorab schonmal vielen Dank für's Lesen und sich Befassen.

    Folgender, fiktiver Fall:

    3 Frauen namens A, B und C wohnen in einer WG (alle Hauptmieter).
    A und B wollen dort nicht mehr wohnen, sind sich aber nicht sicher, wie sie aus dem Vertrag rauskommen sollen. Die Vermieter stimmen einem Nachtrag zum Mietvertrag zur Entlassung von A und B nämlich nur zu, wenn neue Nachmieter gefunden werden und in Ihre Stelle eintreten. Dass C alleine den Mietvertrag weiterführt, würde wahrscheinlich nicht von den VM akzeptiert werden. Außerdem liegen große Bedenken bzgl. der Liquidität von C hinsichtlich der Auszahlung der Kautionsanteile von A und B vor.

    Einer gemeinsamen Kündigung würde C nicht einwilligen.

    Es ist ebenfalls sehr fraglich, ob C in der Lage wäre, Nachmieter für A und B zu finden und ob sie überhaupt solche Bemühungen unternehmen würde.

    Für A und B wäre dies eigentlich der bevorzugte, bequemere Weg da sie 1. sofort ausziehen können und 2. sich mit eventuellen Reparaturforderungen seitens der VM nicht rumschlagen müssten. Allerdings wäre dieser Weg riskant, da es sein kann, dass keine Nachmieter gefunden werden.

    1.1.) Wäre irgendwie eine Kombilösung denkbar, d.h., dass A und B eine Klage zur Zustimmung zur Kündigung einreichen und gleichzeitig C Nachmieter sucht und falls sie diese findet, die Klage zurückgezogen wird und umgekehrt, also wenn sie keine findet, die Klage durchgezogen wird?

    1.2.) Kann eine solche Klage zurückgezogen werden (wie hoch wären die Kosten, wer würde sie tragen?).

    1.3.) Könnte theoretisch nach erfolgreicher Klage die Kündigung aufgehoben werden, wenn alle Vertragsteilnehmer dem zustimmen würden (also falls noch Nachmieter gefunden werden sollten)?

    2.) Wie lange würde eine Klage zur Zustimmung zur Kündigung dauern, bis diese umgesetzt wird?

    3.) Die WG habe über mehrere Monate (quasi fast permanent) die Miete unpünktlich bezahlt, d.h. sie war nie bis zum 3. Werktag des Monats auf dem Konto der Vermieter eingegangen. Gelegentlich haben auch 3-stellige Beträge über Monate gefehlt. Die VM haben bei dem ersten Schreiben (Aufforderung zur Zahlung) erwähnt, dass eine Kündigung in Betracht gezogen werden müsste, falls die fehlenden Beträge nicht beglichen werden. Der Betrag wurde daraufhin beglichen. Der nächste Verzug passierte schon im nächsten Monat, wurde aber erst nach 3 Monaten aufgedeckt. Daraufhin wurde wieder per Email aufgefordert, den Betrag zu begleichen. Die Email ging jedoch nicht an C. Eine Kündigung wurde in dem Schreiben nicht angesprochen.

    A und B wollen nun für den nächsten Monat vorsätzlich die Mietzahlung auslassen (ihre Anteile, C überweist nämlich separat an die Vermieter entgegen allen Abmachungen, siehe 4.)). Würden diese Umstände für eine außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 BGB ausreichen? Es ist übrigens davon auszugehen, dass die Vermieter eine Kündigung höchstwahrscheinlich begrüßen würden und eine solche außerordentliche, fristlose Kündigung veranlassen würden, falls möglich.

    4.) Es komme hinzu, dass die Mietpartei aus A, B und C schon seit längerem entgegen aller Abmachungen die Miete geteilt an die VM überweist. D.h., C überweist separat seinen Anteil. Die VM haben gebeten, dies zu unterlassen und einheitlich zu überweisen, was aber wohl weiterhin nicht passieren wird.

    Könnte das eine außerordentliche Kündigung nach §543 rechtfertigen?

    5.) Falls die VM eine fristlose Kündigung nach §543 aussprechen und A und B keinen Widerspruch einlegen würden aber C, was würde dann passieren? Wer müsste dann klagen, C oder die VM? Kann C alleine klagen? wahrscheinlich schon, oder? Müsste C dann seine Anwaltskosten auslegen?

    6.) Gibt es noch weitere Alternativen für A und B? Es sei nochmal angemerkt, dass die Vermieter eine Kündigung höchstwahrscheinlich begrüßen würden und A und B kooperativ unterstützen würden, falls es Möglichkeiten hierzu gäbe.

    Vielen Dank nochmal.
     
  2. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 03.11.2014, 04:44

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Sollte nur einer von mehreren Hauptmietern seinen Willen erklären, die WG auflösen zu wollen, dann sind ALLE weiteren HM gesetzlich verpflichtet, dem zuzustimmen, und die gemeinsame Kündigung aller Mieter zu unterschreiben. Und nur eine solche gemeinsame Kündigung wäre auch wirksam.

    Vertragskonstruke zur Änderung der WG-Zusammenstellung oder - noch schwieriger! - zur Änderung der Personenzahl beruhen immer auf einer Einigung der Beteiligten, welche zunächst herzustellen wäre.

    Der "Regelfall" wäre also, C zur Zustimmung aufzufordern, und notfalls C per Klage zur Zustimmung zu zwingen, um die Wohnung insgesamt zu kündigen.
    Während die Klage auf Zustimmung von A und B gegen C läuft, könnte diese natürlich zurückgezogen werden, und da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht gekündigt sein kann, wäre demnach auch noch ein 'Umschwenken' zu einer anderen Lösung hin denkbar. Die Kosten trägt natürlich der Klageführende, also A und/oder B.

    Alerdings wäre zu bedenken, daß VM nicht in allen Fällen sein Einverständis zu einem "Wechselmodell" geben muss. Was, wenn VM keine E und F, welche A und B ersetzen sollen, akzeptieren will?

    Sobald die gemeinsame Kündigung von ABC gegen VM ausgesprochen wurde, und diese VM auch zugegangen ist, dann gilt das. VM ist nicht verpflichtet, ein "zurückziehen" zu akzeptieren - oder könnte dies an Bedingungen, zB Zustimmmung zu einer Mieterhöhung knüpfen.

    VM hat nur einen Mieter: Die fiktive Person ABC. Entweder ABC zahlt die Miete pünkltlich, oder ABC gerät in Verzug. Dann kann sich VM nach Belieben ein A, ein B, oder ein C herauspicken, und diesen einen Buchstaben auf Zahlung der Miete, der Verzugszinsen und aller weiteren Kosten verklagen. Auch die Kosten für eine außerordentliche fristlose Kündigung, Räumungsklage, Gerichtsvollzieher würde VM sich von seiner Zielperson zahlen lassen.

    VM wird sich also den Buchstaben aussuchen, der am solventesten wirkt. Alle weiteren finanziellen Angelegenheiten müssen A, B und C unter sich klären.

    Kündigungen sind in jeder Richtung einseitige Willenserklärungen. Sobald Also der Mieter/Vermieter eine Kündigung an den Vermieter/Mieter form- und fristgerecht zugestellt hat (natürlich benötigt VM einen Kündigungsgrund) wird diese wirksam. Eine "Zustimmung" oder "Bestätigung" ist hierfür nicht notwendig. Widerspruch kann nur der Mieter einlegen - also wieder nur ABC als Einheit. Ein Widerspruch von nur C wäre also genauso unwirksam wie eine Kündigung von nur A und B. - egal ob die Gegenseite dies "akzeptiert" oder nicht.

    Wie man es dreht und wendet: Der einzig wirklich gangbare Weg ist, von C die Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung zu bekommen, oder die Kosten für das Mahnverfahren zu tragen, welches VM gegen seine Mieter einleiten kann und (evtl auf Drängen von von A&B) wird. VM wäre durch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung bereits jetzt berechtigt, eine fristgemäße Kündigung gem. §573 Abs. 2 auszusprechen.
     
  3. jenny131

    jenny131 Boardneuling 03.11.2014, 21:47

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Und wenn sich ein HM weigert, wird er verklagt und muss die Verfahrenskosten sowie sämtliche Anwaltskosten (der HM) tragen, falls die Klage Erfolg hat. Richtig?

    Das sind wahrscheinlich die Anwaltskosten aller Beteiligten und die Gerichtskosten... oder so? Können Sie mir in etwa sagen, in welchen Größen sich solche Kosten bewegen (100€, 300€, 500€ oder 1000€?)

    Sagen wir mal, die VM seien diesbezüglich ziemlich tolerant, weil sie Mietzahlungsausfälle befürchten, falls sie sich quer stellen.

    Also wäre theoretisch ein "Zurückziehen", also eine Rückgängigmachung der Kündigung, möglich, auch wenn die Klage zur Zustimmung der Kündigung gegen C bereits Erfolg hatte (Wenn alle Beteiligten einverstanden sind).

    Absolut richtig. Was für Kosten würden denn bei einer außerordentlichen Kündigung, wenn keine Gerichtskosten entstehen würden, weil die außerordentliche Kündigung von ABC akzeptiert wird und auch nicht zwangsgeräumt werden muss, entstehen?

    Angenommen, A und B seien nach der außerordentlichen, fristlosen Kündigung zum geforderten Termin ausgezogen. C hause noch dort. Könnten die VM auch in diesem Fall die Zwangsräumungskosten an A richten?

    Ich muss mal sagen, dass das doch eine sehr hilfreiche Information für A und B wäre. Das bedeutet ja, dass sie ggf. nur die Mietzahlung aussetzen müssten (oder nicht einmal das) und die VM bitten müssen, eine Kündigung nach §543 (fristlos, außerordenltich) oder §573 (ordentlich) auszusprechen. Wenn C nicht alleine Widerspruch einlegen kann und A und B es nicht tun, dann wäre das ja die Lösung für das Problem!

    Die VM scheinen es zu bevorzugen, die Bürgschaften der Eltern von A, B und C in Anspruch zu nehmen anstatt ein Mahnverfahren einzuleiten. Aber wieso bezeichnest du das als einen "einzig gangbaren Weg" ? Ich dachte, das Mahnverfahren dient nur dazu, Zahlungsrückstände einzufordern? Und warum sollten A und B dazu drängen?

    Okay. und wie sähe es mit einer außerordentlichen nach §543 aus (man bedenke den kronischen, 2-5 Werktage verspäteten und "gesplitteten" Mietzahlungseingang?

    Vielen Dank nochmal... !!
     
  4. zeiten

    zeiten V.I.P. 03.11.2014, 22:05

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    warum suchen die auszugswilligen mädels keine nachmieterinnen? das wäre wohl der übliche weg in einer wg.


    das sehe ich nicht so. wie kommst du darauf?
     
  5. ElJogi

    ElJogi V.I.P. 04.11.2014, 00:35

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Weil es gesetzlich so geregelt ist.
    Grundsätzlich hat derjenige von mehreren Mietern, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den anderen Mieter einen Anspruch, dass dieser an der Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt, indem er sich seiner Kündigung anschließt. Dieser Anspruch besteht uneingeschränkt, wenn nicht miteinander verheiratete Paare, Mitglieder einer Wohngemeinschaft oder Eltern und ihre Kinder eine Mietermehrheit bilden.
     
  6. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 04.11.2014, 04:45

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Iwie habe ich den Eindruck, es handelt sich nicht um eine "Zufalls-WG" wie bei Studenten, sondern eher um eine 'erwachsene WG' von drei untereinander schon früher bekannten Damen, welche sich entschlossen, gemeinsam wohnen zu wollen, handelt. Da gestaltet sich die Nachbewohner-suche im Allgemeinen schwieriger.



    HÄ?? Das 08/15-Standard, und dir längst bekannt, Zeiten! Hintergrund ist immer noch §723 Abs. 1 Satz 1. Es gibt hier keinen Mehrheitseintscheid - selbst wenn es 10 Hauptmieter sind, und 9 würden bleiben wollen, kann der zehnte allein die Kündigung von den neun anderen verlangen - und wird gewinnen! Das wurde hier im Forum auch schon X-mal behandelt.
     
  7. zeiten

    zeiten V.I.P. 04.11.2014, 14:47

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    schon gut, schon gut. :)

    ich war bisher der meinung, dass lediglich eine mitwirkung an der kündigung gefordert werden kann. und ging davon aus, dass das nicht zwingend direkt eine unterschrift auf der kündigung bedeuten würde. ich habe mich nun aber mal belesen und stimme dir nun voll und ganz zu:

    richtig, sofern nichts anderes vereinbart war, können die auszugswilligen eine zustimmung zur kündigung verlangen.

    ach, hier wurden auch schon sachen x-mal falsch behandelt, bevor es jmd auffiel.
    ;-)
     
  8. jenny131

    jenny131 Boardneuling 05.11.2014, 14:33

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Das wäre eigentlich der bevorzugte Weg. Allerdings gibt es große Zweifel, ob es C gelingen würde, neue Mitbewohner zu finden. Für A und B wäre dieser Weg daher riskant, weil sie riskieren, auf der Miete sitzen zu bleiben. Allerdings könnten Sie bei Erfolg früher raus.

    So haben beide Wege vor und Nachteile, die ich hier abwägen möchte und weitere Alternativen oder Kombilösungen finden.

    Also nochmal... wenn die VM eine Kündigung aussprechen würden, könnte nur widersprochen werden, wenn jeder von A und B und C gemeinsam einen Widerspruch einlegen würde. C alleine könnte nix gegen die Kündigung machen. Richtig?
    D.h. ja, auch wenn die Kündigung eigentlich nicht rechtens wäre, könnte C nichts dagegen tun und man müsste die Kündigung hinnehmen, weil A und B nicht vor haben zu widersprechen. Richtig?
    Trifft das nur auf die ordentliche nach §573 zu oder auch auf die außerordentliche, fristlose nach §543?
     
  9. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 06.11.2014, 04:16

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Grundsätzlich ja.

    ABER:
    Wenn die Kündigung nicht rechtens ist, C dagegen vorgehen will, und A/B sich weigern mitzuziehen, dann könnten A/B schadenersatzpflichtig gegen C werden. Von da her sollte die Kündigung des VM nicht zu leichtfertig runtergeschrieben sein, sondern schon etwas Hand und Fuss haben.
     
  10. Silux

    Silux V.I.P. 06.11.2014, 08:46

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Im Übrigen wäre hier die Verweigerung der Mitwirkung durch A und B m.E. auch unzulässig und eine Klage auf Zustimmung zum von C intendierten Handeln erfolgversprechend.

    Hintergrund für dich, @jenny131:
    WGs werden zivilrechtlich regelmäßig als Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) behandelt. D.h. A, B und C sind Gesellschafterinnen der "Wir wohnen zusammen"-GbR, mit dem gemeinsamen Gesellschaftszweck des Zusammenwohnens. Dementsprechend gelten auch bestimmte Vorgaben über die Kündigung (der Gesellschaft!) die hier schon zitiert wurden, nämlich § 723 BGB, über die gemeinsame Geschäftsführung (§ 709 BGB), etc.
    Es ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag aber auch Treuepflichten der Gesellschafter untereinander. Und eine Zustimmung zur Abwehr einer rechtswidrigen Kündigung zu versagen, wäre eine bildhübsche Verletzung einer solchen Treuepflicht (von A und B gegenüber C).
     
  11. jenny131

    jenny131 Boardneuling 06.11.2014, 14:46

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Vielen Dank nochmal an Euch beide.

    Okay, hätte sie in denn in diesem Fall denn genug Hand und Fuß? Ich fasse nochmal zusammen:

    - Quasi NIE pünktlich die Miete überwiesen (stets ein paar Tage zu spät)
    - Die Miete wird seit 6 Monaten nicht mehr einheitlich sondern "geteilt" überwiesen (C überweist alleine) gegen jede Absprache.
    - Es bestand von April bis Juni 2014 ein 3-stelliger Verzug (knapp über 500€ im Juni) und die Vermieter drohten damals mit einer Kündigung.
    - Aktuell (November) bestehe nun ein neuer Verzug in Höhe von 450€. Dieser könnte sich im Dezember auf 900 erhöhen (Die Miete betrage mit NK 700)

    Wären das ausreichende Kündigungsgründe für eine ordentliche nach §573 oder noch besser für eine außerord. nach §543?

    Es kommt hinzu, dass C oft sehr laut musik hört und sich 2 Nachbarparteien belästigt fühlen. Könnte man davon vielleicht auch Nutzen ziehen? A und B verstehen sich super mit ihnen.

    Angenommen, die Kündigungsschrift würde von A und B empfangen werden und sie enthalten sie C vor, damit sie nicht Widerspruch einlegen kann. Moralisch zwar bedenklich, aber was würde dann hinsichtlich der Kündigung passieren und welche Konsequenzen hätten A und B zu befürchten?

    Ach je, ist das wirklich so??
    D.h. wenn C widersprechen möchte, müssen das A und B auch tun, und werden andernfalls verklagt und müssten die Verfahrenkosten hierfür tragen. Und wenn dann der Widerspruch scheitert (gut, dann wären A und B den Vertrag los), aber dann müssen A und B auch noch die Verfahrenskosten tragen für das Verfahren bzgl. der Kündigung, richtig?

    Aber woher sollen A und B wissen oder beurteilen können, ob die Kündigung rechtswidrig ist oder nicht?
    Bzw. was passiert, wenn A und B der Meinung sind, dass die Kündigung rechtens ist und deshalb nicht dem Widerspruch zustimmen?
    Würde der Ausgang der Klage zur Zustimmung des Widerspruchs davon abhängen, ob die Kündigung rechtens ist? Aber das würde doch in einem anderen Verfahren beurteilt werden, oder nicht?
     
  12. Silux

    Silux V.I.P. 06.11.2014, 15:00

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Halte ich beides für nicht (ausreichend) erheblich für eine ao Kündigung.
    Wenn für November und Dezember die Miete i.H.v. 900 von 1.400 EUR nicht gezahlt wird, halte ich eine Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB für möglich. Aber:
    Sie wird unzulässig, wenn der VM doch noch befriedigt wird, ehe er die Kündigung ausspricht (was C bei gegebener Solvenz tun könnte), und
    A und B dürfen (Treuepflichten) m.E. nicht durch Zurückhalten ihres Mietanteils diese Kündigungsmöglichkeit des VM gezielt herbeiführen. Der Anstieg des Ausstandes um 450 EUR legt, bei einer gedrittelten Miete, allerdings nahe, dass A und B genau das planen.

    Die Nachbarn können sich bei dem Vermieter beschweren. Allerdings sollten sie dann auch ein Lärmprotokoll über eine gewisse Dauer geführt haben und vorweisen können. A und B haben damit nichts zu tun.

    ...und rechtlich unzulässig.
    Im Zweifelsfalle haben Sie der C den Schaden zu ersetzen den A und B angerichtet haben - d.h. im worst case sorgen sie dafür, dass C weiter in dieser Wohnung wohnen kann, oder eine andere Wohnung zu vergleichbaren Konditionen bekommt.
    Ja, so schätze ich die Situation ein.
    Falls hier tatsächlich z.B. gegen den Vermieter geklagt werden sollte... ja, anteilig.
    Im Zweifel durch Einholung eines externen Sachverstandes, vulgo: Anwalt.
    Eine interessante Frage. Dann kann C keinen Widerspruch einlegen, müsste ihre Mitgesellschafter A und B ggf. verklagen (mit offenem Ausgang) - irgendwo zwischen "C unterliegt und zahlt die Verfahrenskosten" oder dem oben skizzierten worst case für A und B.
     
  13. Silux

    Silux V.I.P. 06.11.2014, 15:01

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Nur so aus Interesse... was sprach noch gleich gegen eine stinknormale Kündigung, statt dieses "wir provozieren eine ao Kündigung durch den VM"-Eiertanzes?
     
  14. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 06.11.2014, 15:02

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Die häufig verspäteten Mietzahlungen rechtfertigen auf jeden Fall eine ordentliche, also fristgemässe Kündigung des Vermieters nach §573, da VM's Vertrauen in seine Mieter, regelmässig und pünktlich (!) seine Miete zu erhalten, nachhaltig erschüttert wurde. Für eine fristlose Kündigung bräuchte es einen Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten.
     
  15. jenny131

    jenny131 Boardneuling 06.11.2014, 21:14

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    AW: Wie am besten WG loswerden?

    Danke für Eure Einschätzungen. Ich habe alles verstanden.

    Die Sache ist, dass C sich mit A und B nicht versteht und absolut unkooperativ ist. C ist auch nicht gerade die sympathischste Person, mit der jeder zusammenwohnen will. A und B haben deshalb gut berechtigten Anlass anzunehmen, dass C entweder keine Mitbewohner suchen wird oder keine findet und A und B nicht aus dem Vertrag rauskommen.
    Wenn sie erst danach die Kündigung erzwingen, würden dann nochmal mehr als 3 Monate zusätzlich zu der verloren Zeit vergehen, sodass sie dann wohl erst in einem halben Jahr aus dem Vertrag raus wären. Deshalb wäre eine AO-Kündigung eigentlich die erste Wahl. Eine O-Kündigung die zweite, weil dann A und B nicht klagen müssten.

    Nun, C würde ja nicht von dem Rückstand erfahren, den A und B herbeiführen. Bzw. erst dann, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, oder nicht?

    Dann hat sich das mit der AO-Kündigung ja erledigt, würde ich mal sagen.
    Oder wie wäre das, wenn A und B nachweisen könnten, dass sie die Mietanteile nicht aufbringen konnten? zumindest sei B tatsächlich hochinliquid.

    Also wäre eine O-Kündigung auch jetzt schon möglich? Das wäre eine gute Nachricht. Siehst du das auch so, Silux?
    Würdest du Silux zustimmen, dass auch eine AO bei 900 von 1400 € Rückstand nach 2 Monaten möglich wäre?
     
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