Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

Dieses Thema "ᐅ Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Fagottspieler_H, 4. Januar 2014.

  1. Fagottspieler_H

    Fagottspieler_H Neues Mitglied 04.01.2014, 00:37

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    Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    Moin,

    so ein bisschen Wirtschaftsrecht habe ich im Studium auch gehabt, aber die Frage kann ich mir nicht beantworten:

    H und C haben einen Wohnungs-Mietvertrag mit X geschlossen und treten gesamtschuldnerisch gegenüber X auf.

    Ein Bekannter, B, fragt nach einiger Zeit, ob er vorrübergehend zur Jobsuche bei H und C wohnen kann, dem nach Rücksprache mit X zugestimmt wird (auf den Wunsch von H un C ausdrücklich ohne dem Mietvertrag beizutreten), da es wie gesagt nur "kurzfristig" zur Jobsuche geplant ist.

    Mittlerweile sind 9 Monate, ohne dass erkennbare Bemühungen seitens B bemerkbar waren, vergangen. Der Mietzins seitens B ggü. H und C kommt regelmäßig zu spät, oft mehr als 10 Werktage. Witzig: Nach dem Angebot von H und C, die den Zins für die Tage für B auslegen, von vornherein 10 Tage später fällig zu stellen, was auch so vereinbart wurde, kommt das Geld immer noch regelmäßig zu spät.

    Auch werden statt den vereinbarten..... € 10 % ohne begreifbaren Grund weniger gezahlt. Der Aufforderung, nach angemessener Frist (3 Monate) auszuziehen, ist B nicht nachgekommen. Er beruft sich u.a. aufs Mietrecht.

    Da ich denke, dass der Befriff "kurzfristig" [vereinbarte Mietdauer] juristisch schwer zu greifen ist, meine Frage:

    Mir ist die Regelung bzgl. fristloser Kündigung nach div. Raten Mietrückstand bekannt. Allerdings ist auch nach 9 Monaten "nichtmal" nicht eine vollständige Monatsrate Mietrückstand zustande gekommen. Der Mietrückstand erhöhrt sich halt nur kontinuierlich und der Zins wird wesentlich später gezahlt.

    Kann man B rauswerfen, ohne Konsequenzen befürchten zu müssen??

    Ist das überhaupt eine juristische Fragestellung oder eher eine moralische?

    Dank für eine kurze Rückmeldung
    Viego
     
  2. 772

    772 V.I.P. 04.01.2014, 05:15

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    AW: Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    §§543 BGB, 569 BGB und 573d BGB wären hier wohl für die Kündigung einschlägig. Aber auch bei geringen Fehlbeträgen wären die Vermieter nicht machtlos.
    Zum Einen könnten sie jeden einzelnen Rückstand, und sei er noch so gering, am vierten Werktag d.M. mit einem Mahnbescheid beantworten - ohne Mahnung, da der Verzug unmittelbar einträte. Die Kosten von jeweils ca. 30 € hätte B zu tragen, ebenso Anwalts- und Gerichtskosten für eine mögliche Klage.
    Außerdem lese ich aus §569 III BGB Abs. 1 eine Sonderregelung für "vorübergehende Miete" zur Erleichterung einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung.
    Bei einer möglichen möblierten Vermietung wäre sowieso nach §573c III BGB eine kurzfristige ordentliche Kündigung ohne weiteren Grund möglich.
     
  3. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 04.01.2014, 10:02

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    AW: Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    Wenn B regelmässig (wenn auch unzuverlässig) eine Miete bezahlt, ist B ein Mieter, und somit ist das Mietrecht anzuwenden. Würde B kostenfrei wohnen, wäre das eine "Leihe" . Vermieter des B wäre die Personeneinheit "H&C", die Hauptmieter der Wohnung, wogegen B Untermieter wäre.

    Will man einen Mietvertrag beenden gibt es zwei Möglichkeiten:

    - Aufhebungsvertrag: Hier vereinbaren Mieter (B) und Vermieter (H&C, X hat mit B nichts zu schaffen!) gemeinsam, daß der Mietvertrag enden soll. Diese Vereinbarung kann mündlich oder schriftlich getroffen werden, und zudem können auch die geneuen BEdingungen ausgehandelt, und vertraglich binden fixiert werden (zB: Auszug zum 2.2., Mitnahme oder Zurücklassen von Möbeln und anderen Gegenständen, finanzielle Zuwendungen etc)

    oder:

    Kündigung.

    Eine Kündigung hat immer und ohne Ausnahme schriftlich zu erfolgen - auch bei einem mündlichen Mietvertrag. Zudem gibt es verschiedene Möglichkeiten der Kündigung, und davon hängt auch die Kündigungsfrist ab. Da B offenbar keine oder nur sehr weniger eigene Möbel mitgebracht hat, kann man wohl von einer "möblierten" Vermietung an B ausgehen. In diesem Falle beträgt die Kündigungsfrist für beide Seiten runde 2 Wochen: Eine der Gegenseite spätestens am 15. des Monats überbrachte Kündigung ist zum Ende des laufenden Monats wirksam.

    Kann B von sich behaupten, unmöbliert gemietet zu haben, dann wird das etwas schwieriger mit der Kündigung durch den Vermieter.
    Die häufig unpünktlichen Mietzahlungen berechtigen zu einer ordentlichen Kündigung nach §573 mit einer Frist von (hier) 3 Monaten zum Monatsende. Hierzu benötigt der Vermieter ein 'berechtigtes Interesse, also einen Kündigungsgrund. Die Kündigungsgründe, also die unzuverlässige und oft unvollständige Zahlung der Miete, und der damit verbundene Vertrauensverlust zwischen Mieter und Vermieter müssen dabei explizit genannt werden. Sollte es zu einem Rechtsstreit um die Kündigung kommen, käme es nicht darauf an, welche Verfehlugnen B begangen hat, sondern welche Kündigungsgründe genannt wurden, und ob diese tatsächlich vorlagen.

    Für eine fristlose Kündigung aus wichtigen Grund fehlen derzeit die Vorraussetzungen (zB mehr als 2 Monatsmieten Zahlungsrückstand)

    Alternativ, (auch zusätzlich, und als weiterer Absatz in ein- un dem selben Schreiben abgefasst) könnten H&B auch nach §573a, Absatz 2 kündigen. Statt einem Kündigungsgrund (wie zB unpünktliche Mietzahlungen) muss dieser § samt Absatz ausdrücklich genannt werden.

    Vorteil dieser Kündigung ist, daß B gegen diese Kündigung nichts unternehmen kann. Jeder Widerspruch ist von vorn herein zwecklos. Allerdings wird das mit einer um 3 weitere Monate verlängerten Kündigungsfrist, hier also 6 Monaten Frist erkauft wird, das Mietverhältnis also frühestesn zum 30.6.14 enden könnte.
    Zuletzt bearbeitet: 4. Januar 2014
     
  4. 772

    772 V.I.P. 04.01.2014, 13:57

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    AW: Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    Wow - sehr umfassend!

    Ich verweise allerdings nochmals auf §569 III BGB Abs. 1. Wenn ich das richtig lese, wird hier bei "vorübergehender Miete" wie in unserem Beispiel die Einschränkung der 2 MM aufgehoben.
     
  5. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 04.01.2014, 15:09

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    AW: Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    vorübergehenden Gebrauch würde ich hier ausschliessen.

     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 04.01.2014, 18:00

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    AW: Wann ist Mietzinsrückstand = Mietzinsrückstand

    Nö:
    Eine öfter unpünktliche Mietzahlung berechtigt zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB, wenn der Vermieter den Mieter abgemahnt hat und der Mieter diese Abmahnung nicht beachtet.

    Die Begründung des BGH: Es handelt es sich um eine gravierende Vertragsverletzung!
    (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10).
     
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