vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

Dieses Thema "ᐅ vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von sumo677, 21. September 2005.

  1. sumo677

    sumo677 Boardneuling 21.09.2005, 16:54

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    vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Hallo,

    angenommen es handelt sich um einen Mietvertrag mit Mindestlaufzeit von z.B. 2 Jahren, welche Möglichkeiten gibt es, das Mindestmietverhältnis schon frühzeitig zu beenden? Zählen z.B. Ortswechsel aus beruflichen Gründen als Sonderkündigungsgrund? Könnte ein Nachmieter gestellt werden?
    Vieln dank im Voraus
     
  2. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 21.09.2005, 17:35

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Von Interesse wäre hier, ob und wie die lange Vertragslaufzeit im Vertrag denn begründet wurde!! Möglicherweise ist die Befristung nämlich unwirksam!
     
  3. sumo677

    sumo677 Boardneuling 22.09.2005, 09:20

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Hallo,
    angenommen im Vertrag wurde gar nichts begründet, und es wurde nur durch makler mitgeteilt, daß dies so vom Eigentümer gewünscht sei, um keinen zu großen Mieterwechsel zu haben.

    Viele Grüsse
     
  4. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 22.09.2005, 10:22

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Dann gilt § 575 Abs. 1 BGB:

    Ist keiner der oben genannten Gründe SCHRIFTLICH im Vertrag oder sonst mitgeteilt worden, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist mit den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.
     
  5. sumo677

    sumo677 Boardneuling 22.09.2005, 11:45

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Danke erstmal! Also auch wenn im Vertrag etwas ähnliches wie.... "Vertrag kann nicht vor XX.XX.XXXX gekündigt werden", heißt das, OHNE schriftliche Begründung im Vertrag (schneller Mieterwechsel) kann die Mindestmietzeit quasi ignoriert werden?
     
  6. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 22.09.2005, 15:15

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    DAS ist ja was GANZ Anderes!!!!!!!!!!

    Das ist keine Befristung, sondern ein Kündigungsausschluss. Seltsamer Weise vertritt der BGH hier die Auffassung, dass ein solcher zulässig sei. Die Begründung ist hierbei sehr formalistisch gehalten und widerspricht m.E. dem Zweck des Gesetzes. Aber wenn der BGH das sagt, dann sollte man sich zunächst an diese Auslegung halten.

    Die genannte Regelung ist in der Form aber wohl wirksam.
     
  7. sumo677

    sumo677 Boardneuling 23.09.2005, 13:41

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Das heißt, selbst bei driftigen Gründen wie Ortswechsel kommt man nicht aus dem Vertrag raus?
     
  8. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 23.09.2005, 17:22

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Ein berufbedingter Ortswechsel berechtigt selbst bei einem echten Zeitmietvertrag nicht zu einer außerordentlichen Kündigung. So reichen etwa Familienzuwachs oder eine schwere Erkrankung des Mieters nicht aus, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen.

    Hierbei handelt es sich nämlich durchweg um Umstände, die -ebenso wie der berufsbedingte Ortswechsel- allein in der Risikosphäre des Mieters belegen sind und auf die der Vermieter keinerlei Einfluss nehmen kann. Es ist deshalb nicht einsichtig, warum dem Vermieter hierfür das rechtliche (und wirtschafliche) Risiko übertragen werden soll. Dieses Risiko muss allein der Mieter tragen!
     
  9. sumo677

    sumo677 Boardneuling 23.09.2005, 17:28

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    Vielen Dank für den "Rechtsbeistand" und die Hilfe!
     
  10. Hammurabi

    Hammurabi Aktives Mitglied 27.09.2005, 17:03

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    AW: vorzeitige Kündigung bei Mindestmietzeit

    In Nachgang noch das aktuelle Urteil des BGH zur Frage formularmäßiger Kündigungsausschlüsse, falls es noch von Interesse ist -leider noch ohne Leitsätze.

    BUNDESGERICHTSHOF
    IM NAMEN DES VOLKES
    URTEIL
    VIII ZR 2/04 Verkündet am:
    6. Oktober 2004
    Kirchgeßner,
    Justizhauptsekretärin
    als Urkundsbeamtin
    der Geschäftsstelle
    in dem Rechtsstreit
    - 2 -
    Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß
    § 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die
    Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und
    Dr. Frellesen
    für Recht erkannt:
    Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivilkammer
    des Landgerichts Hannover vom 3. Dezember 2003 aufgehoben
    und das Urteil des Amtsgerichts Hameln vom 13. Juni
    2003 abgeändert.
    Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 780 € nebst Zinsen in
    Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 390 €
    vom 5. Februar 2003 bis 5. März 2003 und aus 780 € seit dem
    6. März 2003 zu zahlen.
    Die Widerklage wird abgewiesen.
    Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
    Von Rechts wegen
    Tatbestand:
    Der Kläger vermietete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom
    21. Februar 2002 eine Wohnung in seinem Haus A. straße in B.
    ab dem 16. März 2002 zu einer Bruttomiete von 390 €. § 2 Nr. 2 des
    Mietvertrages lautet:
    - 3 -
    "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann
    von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum
    31. März 2003 gekündigt werden."
    Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. Oktober
    2002 zum 31. Januar 2003 und räumte die Wohnung. Für Februar und März
    2003 zahlte sie keine Miete.
    Mit seiner Klage verlangt der Kläger Zahlung von Miete in Höhe von insgesamt
    780 € für die Monate Februar und März 2003 nebst Zinsen. Die Beklagte
    hat widerklagend die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum
    31. Januar 2003 beendet worden ist, und zuletzt beantragt festzustellen, daß
    das Widerklagebegehren in der Hauptsache erledigt sei.
    Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
    Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.
    Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der
    Kläger seine in erster Instanz gestellten Anträge weiter.
    Entscheidungsgründe:
    I.
    Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
    Die von der Beklagten zum 31. Januar 2003 ausgesprochene Kündigung
    sei nicht durch § 2 Nr. 2 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen, da diese
    Vereinbarung gemäß § 573 c Abs. 4 BGB analog in Verbindung mit § 573 c
    Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Der Regelungsbereich dieser Vorschrift sei
    nicht nur dann betroffen, wenn die Kündigungsfrist selbst zum Nachteil des Mieters
    verlängert werde, sondern in entsprechender Anwendung auch, wenn der
    - 4 -
    gleiche Zweck, nämlich die Verlängerung der Kündigungsmöglichkeiten zu Lasten
    des Mieters, durch einen zeitweisen vertraglichen Kündigungsausschluß
    erreicht werden solle. Die gesetzlichen Vorschriften enthielten auch nach der
    Mietrechtsreform insoweit eine Lücke, als die Frage des Kündigungsausschlusses
    nicht ausdrücklich geregelt worden sei. Die gesetzliche Regelung lasse im
    Zusammenhang mit den Vorschriften zur Neuregelung des Zeitmietvertrages
    gemäß § 575 BGB und der Staffelmiete nach § 557 a BGB jedoch den Gesetzeszweck
    der Mietrechtsreform erkennen, im Interesse der Mobilität des Mieters
    diesem die Möglichkeit zu eröffnen, ein Mietverhältnis so rasch wie möglich,
    und zwar innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten,
    beenden zu können. Aus dieser vom Gesetzgeber als zwingend ausgestalteten
    Fristenregelung lasse sich der Schluß ziehen, daß, wenn bereits die Veränderung
    nur eines Teils des Rechts zu Lasten des Mieters ausgeschlossen sei, erst
    recht die zeitliche Versagung des Rechts als Ganzes unzulässig sei. Ferner
    bedeute die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses faktisch eine Fortführung
    des durch die Reform abgeschafften Zeitmietvertrages mit Verlängerungsoption
    gemäß § 564 c BGB a.F. und liefe damit dem gesetzgeberischen Zweck
    zuwider.
    II.
    Die zulässige Revision des Klägers ist auch in der Sache begründet.
    Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR
    81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich
    begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine
    Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575
    Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die
    Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kün-
    5 -
    digungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt (Senat,
    aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes
    spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Vielmehr
    geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus,
    daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum
    beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 69,
    Senat, aaO unter II 1 b).
    Wie der Senat inzwischen mehrfach entschieden hat, ist ein beidseitiger,
    zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß grundsätzlich auch dann wirksam,
    wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (Senat, Urteil vom 30. Juni
    2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR
    294/03, WuM 2004, 543). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß
    nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten
    Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten
    Zeitraum - hier für etwas über ein Jahr - das Recht zur ordentlichen Kündigung
    auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung
    im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB
    greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c
    Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts
    (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom
    30. Juni 2004 aaO unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien
    in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des
    Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
    III.
    Da die Kündigung durch die Beklagte das Mietverhältnis nicht schon zum
    31. Januar 2003, sondern erst zum 31. März 2003 beendete, steht dem Kläger
    - 6 -
    ein Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2003 zu.
    Dementsprechend ist die Widerklage unbegründet. Das Berufungsurteil ist daher
    aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist entsprechend den Anträgen
    des Klägers abzuändern.
    Dr. Deppert Ball Wiechers
    Dr. Wolst Dr. Frellesen
     
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