Vorauszahlung Betriebskosten

Dieses Thema "Vorauszahlung Betriebskosten - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von caro612, 23. April 2008.

  1. caro612

    caro612 Aktives Mitglied 23.04.2008, 10:40

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    Vorauszahlung Betriebskosten

    Was ist zu tun, wenn man als Vermieter Betriebstkostenvorauszahlungen einklagt. Während des Prozesses erstellt der Vermieter dann eine Betriebskostenabrechnung und es ergibt sich, wegen der nicht gezahlten Vorauszahlungen ein Saldo von 1000 Euro

    Ich habe gelesen, dass mit Abrechnungsreife (frist § 556 Abs.3 BGB) sich der Anspruch auf Vorauszahlung von Betriebskosten umwandelt in einen Anspruch auf Nachforderung aus der Abrechnung. Wenn nun vor Abrechnungsreife, also fristgerecht abgerechnet wurde, wandelt sich dann der Anspruch auch um?- wenn ja, dann müsste man die Klage wohl teilweise für erledigt erklären und
    zugleich erweitern auf den betrag aus der Abrechnung. was ist zu tun?
     
  2. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 23.04.2008, 10:49

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Wurden die Vorauszahlungen denn nachgezahlt? Wenn ja, vor oder nach Rechtshängigkeit? Wenn nach, dann hat sich die Klage zwar erledigt, aber die Kosten hat der Mieter/Beklagte zu tragen...
     
  3. caro612

    caro612 Aktives Mitglied 23.04.2008, 11:10

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Nein die Vorauszahlungen wurden nicht nachgezahlt. Mir geht es um die prozessuale Lage in diesem Fall.
    Es wird immer gesagt, mit abrechnungsreife wandelt sich der Anspruch auf Vorauszahlung in Anspruch auf Nachzahlung aus Abrechnung um. Was ist aber, wenn vor abrechnungsreife die Abrechnung ergangen ist- dann müsste doch eigentlich der Anspruch auf Vorauszahlung weiter bestehen???
     
  4. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 23.04.2008, 11:17

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Der Anspruch richtet sich immer auf einen Geldbetrag. Kapiere nicht, was das Problem ist. Die Vorauszahlungen sind fällig, oder die Nachzahlung ist fällig, oder eben noch nicht.
     
  5. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 23.04.2008, 11:23

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Der Anspruch auf rückständige Vorauszahlungen (im abgerechneten Zeitraum) ist mit der Erteilung der Abrechnung erloschen.
    Die Klage muß also umgestellt werden (auf Nachzahlung des Saldos) , und in der Hauptsache für erledigt erklärt.


    Die fehlenden Vorauszahlungen tauchen dann in der Abrechnung als Nachzahlungssaldo wieder auf, wenn der Vermieter die Ist Vorauszahlungen eingestellt hat. ;)


    Rückständige Vorauszahlungen, die den nächsten Zeitraum (noch nicht abgerechneten Zeitraum) betreffen, können natürlich nach wie vor geltend gemacht werden.

    Hier muss der Betrag in der usprünglichen Klage entsprechend reduziert werden.

    lg
    fliwatüüt
     
  6. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 23.04.2008, 11:32

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Aber die Klage richtet sich doch auf Zahlung eines bestimmten Geldbetrages. Die Begründung der Klage führt nicht dazu dass die Klage abgeändert werden müsste. (arg. § 264 ZPO)

    Klagegrund ist das Nichtzahlen der Nebenkosten. Ob es sich um Voraus- oder Nachzahlungen handelt, halte ich für irrelevant für den Prozess.
     
  7. caro612

    caro612 Aktives Mitglied 23.04.2008, 11:48

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Aber wieso ist mit Abrechnung der Anspruch auf Vorauszahlung erloschen- die Rechtsprechung sagt doch eindeutig, dass erst mit Abrechnungsreife der Anspruch untergeht.
    Also erst, wenn die frist abgelaufen ist, dürfte der Anspruch erloschen sein.
     
  8. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 23.04.2008, 12:27

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Also ich versuchs nochmal zu verdeutlichen:

    In die Abrechnung dürfen nur die IST-Vorauszahlungen eingestellt werden.

    Da viel zu wenig vorausbezahlt wurde, resultiert eine hohe Nachzahlung.

    Der Vermieter fordert ursprünglich die rückständigen Vorauszahlungen.

    Mit Erteilung der Abrechnung hat er aber die rückständige Vorauszahlungen im Saldo der Abrechnung berücksichtigt.

    Doppelt verlangen kann er das Geld doch nicht.
    Entweder als Vorauszahlung oder nach Abrechnung als Nachzahlung.

    lg
    fliwatüüt
     
  9. caro612

    caro612 Aktives Mitglied 23.04.2008, 13:05

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Das ist logisch- man kann aber die Abrechnung so gestalten, dass man darauf verweist, die offenen Vorauszahlungen gesondert in der Klage geltend zu machen und hier als geleistet zu behandeln und damit nur
    den restlichen Saldo zu verlangen. Auf den Prozess dürfte sich das dann nicht auswirken.
     
  10. schielu

    schielu V.I.P. 23.04.2008, 14:44

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Ist doch logisch.
    Wenn eine Abrechnung gemacht ist, kann ich doch nicht mehr auf Vorauszahlungen klagen. Sondern nur noch auf den Abrechnungsbetrag. Durch den wurden die Vorauszahlungen doch "geschluckt"! Vorauszahlungen darauf sind doch gar nicht mehr möglich, schlimmstenfalls Raten zur Begleichung!
     
  11. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 23.04.2008, 15:31

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Heißt das jetzt, dass die Abrechnung etwa doch auf den Soll-Vorauszahlungen vorgenommen wurde/wird?

    Woher soll denn dann die hohe Nachzahlung kommen?

    Das widerspricht aber den Angaben im Eingangsposting!

    Um welchen Sachverhalt handelt es sich denn jetzt?
    Abrechnung auf Grundlage der Soll-Vorauszahlungen oder Ist-Vorauszahlungen?

    lg
    fliwatüüt
     
  12. schielu

    schielu V.I.P. 23.04.2008, 15:55

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    In der Urfrage heisst es doch:
    Also können d i e nicht mehr eingefordert werden.
    Die Klage wird einfach umgestellt. Das geht!
     
  13. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 23.04.2008, 16:10

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Schon klar,
    das sehe ich 100% genauso.

    Aber das letzte Posting von caro612 widerspricht halt eben plötzlich dem Sachverhalt der Urfrage.

    Deshalb habe ich nochmal nachgefragt. ;)

    lg
    fliwatüüt
     
  14. caro612

    caro612 Aktives Mitglied 23.04.2008, 16:35

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Also wie in dem forum üblich- ist das nur ein fiktiver Fall - deswegen ist die Angabe von 1000 Euro auch nur ein beispiel. Es geht um die rechtliche FRage, wie zu verfahren ist, wenn zunächst (bevor die Abrechnung z.b. für 2006 gemacht wurde) Miete, incl. nebenkosten z.b. für 2 Monate im jahr 2006 eingeklagt wird und dann während des verfahrens die Abrechnung für 2006 ergeht.
    Jetzt habe ich nachgeforscht und es ist wohl tatsächlich so, dass man entweder weiterhin auf Vorauszahlung der NK klagt (der Anspruch erlischt nicht mit Abrechnung, sondern mit Abrechnungsreife nach 556 III BGB) und vielleicht noch die Klage erweitert auf den restlichen Saldo aus der Abrechnung 2006 (hier muss dann als Ist-vorauszahlung die durch Klage geltend gemachte Vorauszahlung für die 2 Monate als gesondert geltend gemacht bezeichnet werden- also diese Vorauszahlungen werden nicht als nicht geleistet behandelt) - vgl. BGH VIII ZR 108/02
    oder man erklärt den Rechtstreit bezüglich der Vorauszahlungen für erledigt und erweitert die Klage,
    auf Ansprüche aus Abrechnung- dort ist dann der volle Saldo geltend zu machen
     
  15. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 23.04.2008, 17:18

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    AW: Vorauszahlung Betriebskosten

    Natürlich behandeln wir hier nur fiktive Fälle. :)
    Aber das sind zwei unterschiedliche Fallkonstellationen in einem Thread gewesen. ;)

    Je nach Situation ist das Ergebnis nämlich anders.

    Es hängt nämlich alles davon ab ob 1) NUR über die IST-Vorauszahlungen abgerechnet wurde, 2) oder über die SOLL -Vorauszahlungen.

    1) Die erste Fallgestaltung wurde ja bereits diskutiert.
    Wenn die IST-Vorauszahlungen in die NK-Abrechnung eingestellt werden, erlischt der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Vorauszahlungen!
    Beide Ansprüche könne nicht gleichzeitig bestehen, da die rückständigen Vorauszahlungen in den Saldo der NK-Abrechnung einfliessen.

    Hier muß der Rechtstreit über die Vorauszahlungen als erledigt erklärt werden, und auf Zahlung des Nachforderungssaldos umgestellt werden.


    2) Wenn aber über die Soll-Vorauszahlungen abgerechnet wird, sieht es eben etwas anders aus.

    Hier bleibt natürlich der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Vorauszahlungen bis zum Eintritt der Abrechnungsreife erhalten.

    Hier werden aber auch die rückständigen Vorauszahlungen NICHT im Saldo der Abrechnung erfasst.

    Wenn das Verfahren über die Vorauszahlungen vor Eintritt der Abrechnungsreife abgeschlossen wird, sollte es keine Probleme geben.

    Diese Vorgehensweise hat aber den eklatanten Nachteil, dass wenn sich das Verfahren über die Zahlung der rückständigen Vorauszahlungen bis über den Eintritt der Abrechnungsreife hinzieht, eben dann nach Eintritt der Abrechnungsreife die Klage auf Vorauszahlungen abgewiesen wird, und der Vermieter dann auch seine NK-Abrechnung nicht mehr auf die Ist-Vorauszahlungen umstellen kann!

    Damit dies nicht eintritt, muß die NK-Abrechnung spätestens am letzten Tag vor Abrechnungsreife auf IST-Vorauszahlungen umgestellt werden . Der Rechtstreit über die Vorauszahlungen muß auch spätestens am letzten Tag vor Abrechnungsreife für erledigt erklärt werden, und auf Zahlung des dann aktuellen Nachforderungssaldos umgestellt werden.


    Im übrigen ergibt sich auch aus der zitierten Entscheidung BGH VIII ZR 108/02, dass eine NK-Abrechnung auf Grundlage der IST-Vorauszahlungen zu erstellen ist. (Fallgestalltung 1 oben, von der wir ja auch ursprünglich ausgegangen sind)

     
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