Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

Dieses Thema "ᐅ Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei..... - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Wariu, 16. Januar 2015.

  1. Wariu

    Wariu Neues Mitglied 16.01.2015, 13:22

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    Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Hallo zusammen,

    dann schauen wir doch mal.

    Man nehme an, ein Verwalter Y vertritt eine Eigentümergesellschaft X die eine riesige Wohnung in 6 Zimmer aufteilt und diese per Einzelmietvertrag an 6 Mieter A - F vermietet. Soweit so gut. Alle Zimmer sind mit Ablesegeräten an den Heizungen ausgestattet. Mieter A-C haben sogar noch jeweils ein Waschbecken im Zimmer mit eigenem Zähler.

    Das Jahr neigt sich dem Ende und der Verwalter Y verschickt die Nebenabkostenrechnung an die Mieter A - F. Darin sind alle Nebenkosten aufgeführt und auch am Ende auf die Mieter A - F aufgeteilt. Leider nur nach dem Prinzip, Nebenkosten geteilt durch Summe aller Mieter (A - F).

    Jetzt kommt die eigentlich Frage zu diesem fiktiven Fall. Mieter A und B und C heizen dreimal soviel wie die Mieter D, E und F. Da in diesem Fall ja einzeln abzulesen wäre, könnte doch der Vermieter einfach den korrekten Wert ermitteln, oder?

    Die Mieter würden sich an den Verwalten wenden und nach einer Einzelnen Kostenaufstellung fragen? Der Verwalter würde dies verneinen mit der Angabe des Wirtschaftlichkeitsprinzip.

    Regen Sich die Mieter zu Recht auf?
     
  2. aero89

    aero89 V.I.P. 16.01.2015, 16:45

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    1. Was sagen die Verträge dazu?
    2. Wurden die Zählerstände denn beim Einzug abgelesen?
     
  3. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 17.01.2015, 06:56

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Vermutlich nicht. In einem mehrgeschossigen Haus werden die Heizkreisläufe meist senkrecht über alle Etagen (und damit Wohnungen) hinweg eingerichtet, weil das baulich einfacher zu bewerkstelligen ist.. Aus der Ablesung sämtlicher Gerätre im Haus kann man einen Gesamtwert ermitteln, welche Heizkosten auf die von Y verwaltete Wohnung entfallen - eine Detailabrechnung je Zimmer ist dagegen technisch nicht möglich.

    Was die einzelnen Waschbecken-Zähler zählen sollen, ist mir ebenfalls eher unklar. Da auch mieter A-C Wasser in der Küche und im Bad verbrauchen, ist eine Einzelabrechnung eh unmöglich - die Waschbecken reissen da eh nichts dran raus.
     
  4. Wariu

    Wariu Neues Mitglied 18.01.2015, 11:50

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Zu 2.:
    Die Zählerstände werden nur in den einzelnen Zimmern abgelesen, nicht jedoch in den gemeinsam genutzten Räumen (Flur, Küche, Bad,...)

    Zu 1.:

    Mieter A - F haben Einzelmietverträge, darin steht das angemietete Zimmer inkl. m² sowie die zugesicherte Mitnutzung der Gemeinschaftsräume.
    Zu den Nebenkosten würde folgendes in den Verträgen stehen:

    Die Betriebskosten werden mit Ausnahme der Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser und Abwasser im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche auf den Mieter umgelegt.

    Die Kosten für Kalt- und Abwasser werden nach gemessenem Verbrauch auf den Mieter umgelegt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser werden zu 70% nach gemessenem Verbrauch und zu 30% im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche auf den Mieter umgelegt.

    Zu Super Bleifrei:
    Eine Wohnung als solches würde bei den Ablese - und Abrechnungsdienstleistern als Wohnheit gelten. Dies ist auch so richtig. Jedoch könnte man vom Vermieter bzw. Verwalter doch annehmen können, das dieser anschließend Einzelverbrauch sowie Gemeinschaftsverbrauch mittels Exel oder anderen Hilfsmittel auflisten kann. Dies würde dem Wirtschaftlichkeitsprinzip nicht entgegen stehen. Der Ablesedienst hättte ja sowieso schon abgelesen und alle Werte ermittelt.
     
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  5. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 18.01.2015, 12:46

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Es ist aber ein Irrglaube, zu denken, daß man den genauen Verbrauch eines einzelnen Heizkörpers innerhalb eines Heizungssystems ermitteln kann. Es ist also nicht möglich, den exkaten Verbrauch des Heizköpers in Zimmer A zu ermitteln, um diesen dann (sei es zu 50%, 70% oder 100%) allein A in Rechnung zu stellen.

    Die Heizkosten-Umlage wurde wohl direkt aus der Heizkosten-Verordnung entnommen - dies ist auch zutreffend für die Haus-interne Abrechung der einzelnen Wohnungen untereinander, nicht aber geeignet, um eine einzelne Diversifikation für einzelne Räume innerhalb einer einzelnen Wohnung vorzunehmen. Aus diesem Grund ist die Anwendung der HeizKV in solchen Fällen auch nicht vorgesehen.

    Wie jetzt, die Heizkörper in zB Bad und Küche werden nicht abgelesen? oder befinden sich dort keine Heizkörper?

    Was hier den Brei verdirbt, ist weniger die Tatsache, daß manche Bewohner mehr heizen, als andere, sondern eher die unsachgemässe, und in meinen Augen auch unwirksameme Nebenkosten-Klausel des Vermieters in den Einzelmietverträgen.
     
  6. aero89

    aero89 V.I.P. 18.01.2015, 13:06

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Wariu lies meine 2. Frage nochmal.
     
  7. Wariu

    Wariu Neues Mitglied 18.01.2015, 16:32

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Die Zählerstände werden beim Einzug eines neuen Mieters abgelesen und auf dem Übergabeprotokoll vermerkt (Zählerstände des Zimmers). Die Übrigen werden nicht abgelesen, sondern nur im Rahmen des Ablesedienstes welcher jährlich erscheint und die Abrechnung für den Verwalter erstellt.
     
  8. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 18.01.2015, 16:43

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    ..womit nach wie vor eine Abrechnung einzelner Zimmerverbräuche technisch nicht realisierbar ist. Selbst, falls man eine vollständige Zwischenablesung (müsste der Vermieter zahlen) durchführt, kommt man damit nicht weiter.
     
  9. aero89

    aero89 V.I.P. 18.01.2015, 17:00

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Wieso ist das nicht realisierbar?
     
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  10. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 18.01.2015, 17:06

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Wie schon gesagt, ist eine innerhalb einer Wohnung statt findende, detaillierte Abrechnung über die Heizkosten einzelner Räume technisch nicht umsetzbar.

    Aus eben jedem Grund ist die HeizKV auch nicht auf derartige Vermietungen anzuwenden.

    Die Heizkosten, welche auf die Wohnung anfallen, können nach Wohnfläche der einzeln vermieteten Zimmer aufgeteilt werden, mittels Vereinbarung wäre auch eine Aufteilung nach Personenzahl oder Rauminhalt möglich.
     
  11. zeiten

    zeiten V.I.P. 18.01.2015, 23:06

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Das ist keine Antwort auf die Frage.

    Welches technische Problem soll denn da bestehen? Jedes Zimmer hat eine bestimmte Größe und die Heizung ein bestimmtes Volumen, warum sollte das nicht separat ausgerechnet werden können?

    Warum sollte die HeizKV sowas ausnehmen? Gibt es eine Quelle dazu?
     
  12. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 19.01.2015, 04:14

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    und jedes Ablesegerät ermittelt nur einen Relativwert, ausgedrückt in "Ableseeinheiten", so daß nur über den Gesamtverbrauch und den Vergleich mit den darüber/darunter liegenden, exakt gleich großen Räumen auf den Verbrauch zurück geschlossen werden kann. Zudem wird mit jedem öffnen der Zimmertüre ein Teil der restlichen Wohnung mit beheizt, bzw. umgekehrt, was das Ermittlungsergebnis entsprechend verfälscht.

    Die Nichtanwendung der HeizKV findet sich in §11 Abs. 1 Nr. 2b.
     
  13. zeiten

    zeiten V.I.P. 19.01.2015, 10:43

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    AW: Viele Einzelmieter in einer Gemeinschaft verderben den Brei.....

    Die Daten liegen doch vor, so dass es daran nicht scheiteren kann.

    Verfälschend dürfte das insofern nicht sein, als dass das bei allen Räumen gleichermaßen passieren kann. Abgesehen davon werden Heizkosten nie zu 100% über die Messgeräte umgelegt, sondern nur zum Teil.

    Eben. Das betrifft unseren Fall allerdings nicht. Denn weder ist eine WG ein mit Alten- oder Studentenheimen vergleichbares Gebäude noch wäre hier kein üblicher Mietvertrag geschlossen worden.

    Zum Sachverhalt meine ich, die Mieterin oder der Mieter kann auf einer Einzelabrechnung bestehen, denn das Zimmer verfügte über eine Messeinrichtung, somit kann der Einzelverbrauch ermittelt werden.

    Ob es lebenspraktisch ein Vorteil ist, das zu tun, möchte ich mal dahingestellt lassen, da zumindest die Gemeinschaftsräume anteilig anfallen und eine Abrechnung immer nur zu einem bestimmten Prozentsatz über den gemessenen Verbrauch läuft und ein anderer Teil immer entsprechend der Wohnfläche verteilt wird. Je nach Zimmergröße wird das kaum viel ausmachen.

    Mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot, was die Vermieterin hier wohl anführte, hat das Ganze ebenfalls nichts zu tun.
     
  14. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 19.01.2015, 16:22

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    Doch, es scheitert an fehlenden Daten. Eine Gebäude-Heizungsanlage ist nunmal nicht darauf konzipiert, für einzelne Zimmer getrennte Heizwerte bzw. -kosten zu ermitteln.

    Dazu eben die Problematik, daß Zimmer - im gegensatz zu Wohnungstüren einfach wesentlich öfter geöffnet, und geschlossen werden, zudem über keinerlei Wärmedämmung zum Flur hin verfügen (wozu auch?) trägt in einem erheblichen Maße zur Verfälschung der hier zwanghaft zusammengebastelten "Verbrauchswerte" bei. Daß gemäß HeizKV nicht 100%, sondern nur 70% umgelegt werden, hat weniger zu tun mit verfälschten bzw. schlicht nicht ermittelbaren Meßdaten, sondern mit der Grundlast der Heizanlage, welche ebenfalls Kosten verursacht. Auch wer nie heizt, muss sich an den Heizkosten beteiligen.

    Selbstverständlich weicht die Vermietung von einzelnen Zimmern unter gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Bad mit anderen Mietern von üblichen Mietverhältnissen ab, ebenso wie es in §11 Abs. 1 Nr. 2b beschrieben ist.

    Beides ergänzt sich: Da eine derartige Einzel-Abrechnung nicht umsetzbar ist, wird selbige von der HeizKV auch nicht gefordert.

    Die Anwendung nun mit Hilfe von irgend welchen selbst zusammengestöpselten Fantasie-werten vorgaukeln zu wollen, geht am Ziel schlicht vorbei.
    Zuletzt bearbeitet: 19. Januar 2015
     
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