Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

Dieses Thema "Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von E.Schön, 25. März 2013.

  1. E.Schön

    E.Schön Forum-Interessierte(r) 25.03.2013, 13:14

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    Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    Nehmen wir folgenden fiktiven Fall an:
    A kauft ein Haus von seinem langjährigen Freund B. B erhält ein lebenslanges Nießnutzrecht. Das Haus ist Baujahr 1927, zuletzt renoviert 1972. B wohnt seit 1960 in dem Haus und ist mit den dortigen "Eigenheiten" bestens vertraut. B stimmt einer Neueindeckung des Daches durch A (A trägt die Kosten) zu, möchte aber nicht, dass A weitere Veränderungen an dem Haus vornimmt. A stimmt dem zu, macht B jedoch darauf aufmerksam, dass die alten Wasserrohre und Elektroleitungen (v. 1927) grundsätzlich erneuert werden sollten, um Schaden von dem Haus und seinen Bewohnern abzuwenden. B hat bereits die Erfahrung gemacht, dass einzelne Steckdosen bei der Nutzung durch moderne Geräte einen Schmorgeruch abgeben und sehr heiß werden. Einzelne Lichtschalter blitzen beim Bedienen blau. Auch kann eine Toilette des Hauses bereits seit einiger Zeit nicht mehr genutzt werden und der Wasserdruck im Bad reicht nicht mehr aus, um zu duschen. Die Heizung aus dem Jahr 1972 schluckt zwar jede Menge Öl, schafft es aber nicht immer, alle Räume auf eine Temperatur von über 15° zu bringen. B hat mit all dem kein Problem, sondern eigentlich nur das Ziel, irgendwann in genau dieser vertrauten Umgebung, also in diesem Haus zu sterben.
    Leider ist dies B nicht vergönnt: B erleidet eine Hirnblutung und muss ins Pflegeheim. B hat eine Vorsorgevollmacht - der von B Bevollmächtigte ist B's erbberechtigter Neffe C. C hat Sorge, dass die Kosten des Pflegeheims auf Dauer so hoch sind, dass von dem Vermögen des B nichts mehr übrig bleibt. Daher möchte er das Haus so schnell wie möglich vermieten. C versucht A dazu zu bringen, das Haus umgehend zu vermieten und die Mieteinnahmen an B zu überweisen. A lehnt mit deutlichem, schriftlichen Hinweis auf die ihm bekannten Mängel des Hauses und der sich evtl. daraus ergebenden Gefahr für die Bewohner ab, das Haus im derzeitigen Zustand zu vermieten.
    C will nun, dass A diese Mängel beseitigt. A erklärt nach Rücksprache mit fachkundigen Personen (Installateur, Elektriker, Bausachverständiger), dass eine fachgerechte Beseitigung der Mängel nur durch eine Entkernung bzw. große Sanierung möglich sei. Zum einen habe dies B früher bereits abgelehnt, zum anderen nehme dies einen Zeitraum von mindestens 9 - 15 Monaten in Anspruch. Dieser Zeitraum ist C zu lang. C will so bald wie möglich einen Geldeingang auf B's Konto verzeichnen können. C entschließt sich, das Haus in dem derzeitigen Zustand selbst zu vermieten und schließt mit der Familie N. einen Mietvertrag ab.

    Die rechtlich interessierte, aber ansonsten unbeteiligte Nachbarin F. fragt sich nun,
    - wer im Falle eines Schadens an dem Haus (z.B. bei Wasserrohrbruch) haftet
    - wer im Falle eines Personenschadens (z.B. aufgrund eines durch Kurzschluss verursachten Brandes) verantwortlich wäre
    - ob die Mieter die Beseitigung der Mängel gegenüber C oder A verlangen können.
    - ob es einen Unterschied macht, ob C die N über die Mängel vollumfänglich (also mit allen Risiken) aufgeklärt hat, oder nicht.
    - inwiefern die Familie N einen Anspruch gegenüber ihrem Vermieter C hat, über alle Mängel aufgeklärt zu werden.
    - ob A verpflichtet sein könnte, die Mängel dennoch zu beseitigen und C in dieser Zeit Anspruch gegenüber A auf Zahlung des Mietausfalls haben könnte.
    - ob A von C verlangen kann, den Mietvertrag nach § 575 BGB zu befristen, damit A in 5 Jahren kernsanieren kann.

    Bin mal gespannt auf eure Antworten (gerne auch nur zu einer Teilfrage)....
     
  2. 772

    772 V.I.P. 25.03.2013, 13:39

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    A wäre mMn aus der Verantwortung heraus, weil C gegen seine schriftliche Ablehnung handelt. Mietausfall hätte er wohl nicht zu vertreten. (Bemerkung zur Befristung nach §575 BGB als fehlerhaft gelöscht)

    C haftet nun den fiktiven Mietern N gegenüber für ein bewohnbares Haus, in dem alles was zu Beginn funktioniert hat funktioniert. Auch könnte N die Beseitiung versteckter Mängel verlangen. Für die Folgen von Mängeln würde wohl C zur Verantwortung gezogen und könnte ggf. von A etwas zurück verlangen, jedoch siehe den ersten Satz.

    Die Risikoaufklärung würde ggf. eine Mietminderung ausschließen, könnte aber wohl nicht aus den Mängeln einen "ordnungsgemäßen Zustand" machen(?)

    Die Gier von C hätte hier vermutlich negative Konsequenzen für ihn. Warum jetzt eine Bruchbude vermieten wenn nach der Sanierung ein schmuckes Häuschen warten würde?

    Und wenn makabererweise die Lebenserwartung des Seniors ins Spiel käme, dann sei daran erinnert, dass die Nutzung mit dessen Ableben sowieso enden würde. *grusel*
    Zuletzt bearbeitet: 25. März 2013
     
  3. E.Schön

    E.Schön Forum-Interessierte(r) 25.03.2013, 13:50

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    Warum sollte eine Befristung wegen Renovierung nicht möglich sein? Weil C kein Interesse an einer Renovierung hätte?

    Wenn B ablebt, endet aber das Mietverhältnis mit N ja nicht, sondern ginge auf A über - sonst stünde N ja plötzlich auf der Straße. Aber lassen wir B mal fiktiv vorerst am Leben - der Fall es eh schon nicht ganz einfach - und Danke für die Antwort!
     
  4. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 25.03.2013, 14:01

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    Was ist denn bei dem Nießbrauch hinsichtlich der Unterhaltskosten für die Immobilie geregelt?
     
  5. E.Schön

    E.Schön Forum-Interessierte(r) 25.03.2013, 14:10

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    hm- da es ein fiktiver Fall ist, habe ich mir darüber keine Gedanken gemacht. Gehen wir mal davon aus, dass B die laufenden Unterhaltungskosten zu tragen hat. Größere und nicht nutzungsbedingte außergewöhnliche Unterhaltungs- und Reparaturkosten müsse A übernehmen.
     
  6. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 25.03.2013, 14:50

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    M.E. ist bei der geschilderten fikten Sachlage folgendes zu beachten:

    1) A ist Eigentümer
    2) B ist Nießnutzer
    3) C ist der Bevollmächtigte von B aufgrund einer Vorsorgevollmacht

    Gemäß Nachtrag trägt B die laufenden Kosten, A ist für Erhaltung und Instandsetzung zuständig.

    Aufgrund der Vorsorgevollmacht (mal unterstellt, diese enthält vermögensrechtliche Befugnisse) kann der C das Haus vermieten.

    Wenn dem so ist, kann der C m.E. von A alles verlangen um das Haus in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, bzw. existente Gefahren für Leib und Leben abzuwenden.

    Ist dies nicht mehr zu rechtfertigen (wirtschaftlich), müsste das Haus für unbewohnbar erklärt werden - was dann ersichtlich neue Fragen aufwürfe (Verantwortung, evtl. Ausgleich des entfallenden Nießbrauchs etc).

    @77: ich bzweifle, ob der A mit seiner Ablehnung gegenüber C hinsichtlich notwendiger Reparaturen durchkommt. Er hat schließlich die Verpflichtungen aus dem Nießbrauch und würde diesen so nicht nachkommen. Er würde also durch Untätigkeit den Nießbrauch verhindern.
     
  7. 772

    772 V.I.P. 25.03.2013, 16:09

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    Ich schenke Dir eine "2" :)

    Zunächst habe ich mich mit dem befristeten Mietvertrag vermutlich geirrt - Sanierung ist ein Befristungsgrund.

    A wäre ja bereit, seinen Verpflichtungen nachzukommen, jedoch in anderer Weise als von C gewünscht. Wenn A meinte, notwendig wäre eine Sanierung, und C diese durch die eilige Vermietung verhinderte/erschwerte, dann wäre zu fragen ob C nun für seinen eigenen Vorteil den A zu unzureichenden und damit unwirtschaftlichen Reparaturen zwingen könnte?

    Die zwangsweise Übernahme des Mietvertrages durch A beim Ableben von B käme hinzu: Hier könnten ihm weitere Probleme erwachsen, die von C im Namen von B zu verantworten wären - keine Idee wie dies zu umgehen oder "gerecht" zu bewältigen wäre, wenn C jetzt den MV gegen seinen Willen durchgesetzt hätte.
     
  8. E.Schön

    E.Schön Forum-Interessierte(r) 25.03.2013, 16:14

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    AW: Vermietung durch Nießnutzer - Wer trägt Risiko?

    @Klaus
    A lehnt in diesem Fall ja die Reparaturen nicht ab - eine totale und nachhaltige Abstellung der Mängel würde aber so viel Zeit in Anspruch nehmen (9-15 Monate) wie C nicht dulden will.
    A lehnt ab, das Haus zugunsten von B als Vermieter und in diesem Zustand zu vermieten - Die Vermietung ist ja beim Nießbrauch auch grundsätzlich Sache des Nießnutzers bzw. seines Bevollmächtigten.

    C ist der Meinung, das Haus sei bewohn- und damit vermietbar. A möchte nicht als Vermieter für den ganzen Ärger, den die Mieter mit dem Haus (Gefahren jetzt mal außen vor gelassen) hätten gerade stehen.

    Klaus, wie würdest du das denn sehen, wenn keine Gefahren für Leib und Leben - aber gewisse "Unannehmlichkeiten" (wie z.B. die fehlende Nutzbarkeit einer von 4 Toiletten im Haus) vorhanden wären?
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 26.03.2013, 10:51

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    http://www.hausverwaltung-neumuenst...-traegt-kosten&catid=5:vertraege-und-urkunden
     
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