Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

Dieses Thema "ᐅ Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner) - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von DasWetter, 19. Juni 2015.

  1. DasWetter

    DasWetter Boardneuling 19.06.2015, 22:26

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    Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Hallo liebes Jura Forum,

    Ich bin selbst kein Jurist und habe mir über den folgenden Fall Gedanken gemacht

    Angenommen es leben:
    - Vier Bewohner in einer Wohngemeinschaft
    - Die Wohnung hätte 4 Zimmer Küche, Bad
    - Jeder von ihnen steht als Mieter im Mietvertrag
    - Es bestehen keine Zimmermietverträge sondern, zu viert wurde die ganzeWohnung (unmöbiliert) gemietet
    - Jeder der Bewohner hat wie üblich ein eigenes Zimmer

    Ereignis:
    Angenommen es wollen 2 der Bewohner ausziehen.

    Problem:
    Stellen wir uns vor, die beiden Bewohner, die ausziehen kündigen nun an, dass sie jeweils ihr Zimmer untervermieten wollen. Angenommen, die Hausverwaltung teilt nun als Antwort mit, dass Untermietverhältnisse nicht mehr gestattet werden.

    Dies würde die anderen beiden Bewohner auch zur Aufgabe der Wohnung zwingen, da sie sonst die Gesamtkosten der Wohnung zu weit bestreiten müssten.


    a) Könnte die Hausverwaltung/der Vermieter die Untervermietung in diesem Fall einfach pauschal verbieten? Gibt es hierfür eine Rechtsgrundlage?

    b) Welchen Tipp könnte man einer WG in so einem Fall geben? Wie könnte die WG verfahren, wenn sie noch 6-12 Monate länger in der Wohnung leben wollen würde?

    c) Könnte es sich für die WG empfehlen einen Anwalt aufzusuchen?


    Weitere Annahmen

    - Die beiden die ausziehen würden nicht wieder in die WG zurückziehen.
    (Kann man hier dann überhaupt von einer Untervermietung sprechen?)

    - Die fiktive WG hat keine Begründung erhalten, nur mündlich, dass der Vermieter es nicht mehr will aufgrund zu vielen wechselnden Bewohnern im Haus und Sauberkeitsproblemen im Hausflur und ein paar anderen Dingen, die die fiktiv beschriebene WG nicht konkret betreffen.

    - Die fiktive WG besteht seit über einem Jahr

    - Die fiktiven Bewohner wollen ohnehin nicht ewig dort wohnen bleiben, sagen wir 6-12 Monate

    - Eine weitere Annahme soll sein, dass die WG schon mit Telefonaten versucht hat zu verhandeln, eine Zwischenvermietung aber höchstens für ein paar Monate gestattet wird.

    - (Nehmen wir auch mal an, der Vermieter hat auch schon vorher ein Untermietverhältnis gestattet, als ein Bewohner einige Monate verreist war unter der Voraussetzung einer Selbstauskunft und den Personalien des Zwischenmieters.)


    Ich verzichte absichtlich darauf schon vorher etwas zu spekulieren.
    Vielen herzlichen Dank.
    Mein Interesse ist groß =)
     
  2. 772

    772 V.I.P. 20.06.2015, 00:11

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Dürfen wir annehmen dass die M Studenten o.ä. seien?
     
  3. aero89

    aero89 V.I.P. 20.06.2015, 11:25

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    A+B möchten ausziehen, C+D möchten bleiben. Warum sollten A+B nun Risiken eingehen und untervermieten, nur damit C+D dort wohnen bleiben möchten? Was ist, wenn der Kontakt nicht aufrecht erhalten bleibt, und man irgendwann in wenigen Jahren die Wohnung komplett kündigen möchte? Dann müssen sich A+B+C+D erst einmal wiederfinden, damit man gemeinsam kündigen kann. Und dann sind noch Untermieter drin, denen man nicht einfach ohne Weiteres kündigen kann. Das nur mal so vorab.

    Ok, bei einem Jahr wäre das ganze überschaubar. Man könnte befristet untervermieten.

    Doch viel interessanter und sinnvoller ist ein Mieterwechsel bei Azubis oder Studenten. E+F ersetzen A+B im aktuellen Mietvertrag. Sowas kann der Vermieter auch nur dann verbieten, wenn etwas gegen E+F als Mieter spräche, z.B. weil E+F bereits beim Vermieter Mietschulden hätten oder weil sie mal die Kirschen vom Baum des Vermieters stahlen.
     
  4. DasWetter

    DasWetter Boardneuling 20.06.2015, 13:27

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Ja, nehmen wir an die Mitbewohner sind Studenten o.ä. und alle Personen volljährig, rechts- und geschäftsfähig =)



    Sagen wir A,B,C,D sind Freunde.
    A+B möchten ausziehen aber es liegt ihnen etwas daran, dass die WG noch für ein paar Monate (bspw. ein halbes Jahr) erhalten bleiben kann.

    Das ist interessant. Würde dies nicht zu einem neuen Mietvertrag führen?
    Kann der Vermieter das nicht verweigern?

    Nehmen wir an, der Vermieter wünscht sich generell keine WGs mehr im Haus zu haben und möchte wahrscheinlich die Situation nutzen um die WG von A,B,C,D aus dem Mietverhältnis zu drängen.
     
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  5. aero89

    aero89 V.I.P. 20.06.2015, 13:48

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Nein, das führt nicht zu einem neuen Mietvertrag. A+B werden gestrichen, E+F hinzugefügt. Bei Studenten oder Azubis muss die Flexibilität gewahrt werden, sodass so ein Wechsel für den Vermieter kaum vermeidbar ist.

    Für eine Verweigerung bedarf es eines wichtigen Grundes. Beispiele hatte ich genannt. Es einfach nicht zu wollen reicht nicht aus. Der Vermieter hätte sich dann lieber vorab mit der Rechtslage auseinandersetzen und schließlich nicht an Studenten vermieten sollen, wenn er Probleme wie Mieterwechsel meiden möchte.

    Sowas überlegt man sich vorher...


    Problematisch bei einem Mieterwechsel jedoch wäre, zwei Mieter zu finden, die auch nur 6-12 Monate dort wohnen möchten. Denn einer gemeinsamen Kündigung nur wenige Monate nach dem Einzug könnte man u.U. widersprechen. Für die Genehmigung eines Untermietverhältnisses sehe ich auch nur schwarz, da A+B nicht wieder zurück in die Wohnung ziehen möchten.
     
  6. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 20.06.2015, 14:19

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Mir ist nicht so ganz klar, ob ein Vermieter, welcher eine 4 Zimmerwohnung an 4 Studenten in einem Mietvertrag als WG vermietet, wirklich für immer und ewig gezwungen ist, einen Wechsel der Mieter ( Student gegen Student) zu genehmigen.
    Auch dürften die verbleibenden Mieter doch ein Mitspracherecht haben und dadurch einen zeitnahen Wechsel blockieren können.
     
  7. moriarty

    moriarty V.I.P. 20.06.2015, 15:57

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Da der Vermieter einer Untervermietung bereits kritisch gegenübersteht, wird er einer "Auswechselung" garantiert nicht zustimmen. Die von dir angesprochene Flexibilität bezieht sich in der Rspr. auf Zeitmietverträge und kann hier nicht so einfach übertragen werden. Dem Vermieter würden ansonsten zwei ihm bekannte haftende Personen durch unbekannte ersetzt, das kann nicht sein.
    Einzige Möglichkeit bliebe in der Untervermietung. Da insoweit bei den Mietern ein berechtigtes Interesse bestehen könnte und der Vermieter daher zustimmen muss. Allerdings sollten sich die vier jetzigen Mieter klar sein, dass sie auch für eventuelles Fehlverhalten der zwei Untermieter dem Vermieter ggü. in der Haftung bleiben.
     
  8. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 20.06.2015, 16:11

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Ich denke es kann nicht nur darum gehen, dass zwei Zimmer untervermietet werden, denn da hängt auch die Mitbenutzung der übrigen Räume wie Küche, Bad, Flure usw. dran. Und an diesen Räumen haben auch die anderen Mieter Rechte.
     
  9. aero89

    aero89 V.I.P. 20.06.2015, 16:52

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Die übrigen Mieter stimmen der Geschichte ja wohl zu. Davon sollte man mal ausgehen, wenn sie Freunde sind und A+B nur für C+D zwei Ersatzmieter suchen. Wäre da keine Einstimmigkeit, so würde man wohl einfach kündigen und auf C+D scheißen.

    Bzgl. der Flexibilität: Was soll ein Mieterwechsel mit Zeitmietverträgen zu tun haben? Warum sollte ein Mieterwechsel nur bei Zeitmietverträgen möglich sein?
     
  10. moriarty

    moriarty V.I.P. 20.06.2015, 19:12

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Bzgl. der Flexibilität ist nicht erkennbar, welche Rolle sie hier spielt. Du hast das Argument ins Spiel gebracht. Warum muss bei Studenten im vorliegenden Fall zu Lasten des Vermieters "die Flexibilität gewahrt" werden?
     
  11. DasWetter

    DasWetter Boardneuling 20.06.2015, 22:21

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Genau, ich stelle mir eine ganz übliche studentische Wohngemeinschaft vor. EDITIERT: Gemeinsamer Mietvertrag für die Wohnung, in dem A,B,C,D unterschrieben haben. Die Räume: Küche, Abstellkammer, Bad, Keller werden von allen Mitbewohnern gleichermaßen genutzt.

    Nochmal der Rahmen kurz gefasst: Alle 4 Bewohner A,B,C,D wollen zusammen, dass die WG noch ein paar Monate (z.B. ein halbes Jahr) bestehen bleibt. C+D ziehen endgültig aus. Für die restlichen Monate sollen 2 neue Mitbewohner gesucht werden. Das die 4 jetzigen Hauptmieter als Gemeinschaft auf für die eventuellen Ersatzmieter und (einzeln) für die Gesamtmiete haften ist allen bewusst.

    Die Annahme ist: Der Vermieter äußert per Email/Telefon eine Untervermietung wird nicht mehr gestattet. Neue Verträge mit Studenten / WGs werden auch nicht mehr abgeschlossen.

    Dies würde die WG dann zur Auflösung zwingen.
    Zuletzt bearbeitet: 21. Juni 2015
     
  12. aero89

    aero89 V.I.P. 20.06.2015, 22:33

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Einer Untervermietung muss der Vermieter nicht zustimmen, denn dafür fehlen C+D die notwendige Begründung. Ein berechtigtes Interesse liegt nicht vor. Ein Mieterwechsel erscheint mir jedoch problemlos. Leider finde ich nur ein altes Urteil: Az. 9 S 580/83

    Das stimmt mit dem Eingangsbeitrag nicht überein. Dort heißt es, man hätte gemeinsam einen Mietvertrag. Was denn nun?
     
  13. hambre

    hambre V.I.P. 20.06.2015, 23:28

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Da A+B+C+D gemeinsam die Wohnung gemietet haben, können sie auch nur gemeinsam untervermieten. Formell gelten alle 4 als Mieter aller Räume.

    Daher wird hier auch nur ein Teil des Wohnraumes untervermietet und als Folge davon greift der § 553 BGB. Durch den Auszug von C und D besteht für den Mieter ABCD auch ein berechtigtes Interesse, die nunmehr leer stehenden Räume unterzuvermieten.
     
    moriarty gefällt das.
  14. aero89

    aero89 V.I.P. 20.06.2015, 23:58

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Seit wann ist ein schlichter Auszug berechtigtes Interesse? Dann könnte man ja immer einen Teil der Wohnung untervermieten, ohne dass ein Vermieter etwas dagegen tun könnte.

    Einem Mieterwechsel steht m.E. rein gar nichts entgegen, einer Untervermietung hingegen doch.
     
  15. moriarty

    moriarty V.I.P. 21.06.2015, 09:27

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    AW: Vermieter verbietet Untervermietung - (Ausziehende WG-Bewohner)

    Gegenfrage, seit wann ist ein schlichter Auszug ein berechtigtes Interesse für einen Mieterwechsel?!
    Wie hambre bereits richtig geschrieben hat, besteht das berechtigte Interesse auch bei den verbleibenden Mietern darin, dass keine Zimmer leerstehen.
     
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