Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

Dieses Thema "Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von wasissn, 20. September 2012.

  1. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 10:01

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    Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Folgenden Fall stellen wir uns vor: VM erlaubt M schriftlich, weniger als die vereinbarte Miete zu zahlen, wenn VM das mit der Kaution verrechnen darf - M erteilt diese Erlaubnis schriftlich.

    Wenig später ändert VM seine Meinung und fordert M auf, die Wohnung zu räumen, weil die Mietzahlungen unzureichend sind.

    M kommt dem nach und räumt die Wohnung unter kurzfristiger (7-tägiger) Benachrichtigung.

    VM klagt die fehlenden Mieten daraufhin über ein Inkassounternehmen ein, trotz bestehendem Kautionsguthaben und unbeschädigter Wohnung.

    Kann sich M denn überhaupt nicht wehren?

    Danke.
     
  2. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 20.09.2012, 10:08

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Was ist denn das für eine wirre Vereinbarung?

    Vielleicht sollte man mal den fiktiven Text einer solchen Vereinbarung wieder geben.
     
  3. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 20.09.2012, 10:19

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Zum Verständnis: Ausgangslage ist also, dass der Mieter die Miete nicht vollständig zahlt und sich somit Mietrückstände angesammelt haben?

    Wenn dem so ist, muss leider gesagt werden, dass die Kaution eine Sicherheitsleistung des Mieters für den Vermieter darstellt. Eine Aufrechnung Mietrückstände gegen Kaution ist grundsätzlich nicht möglich. Zwar können Mieter nd Vermieter vereinbaren, dass Aufrechung erfolgen soll, dann kann der Vermieter aufrechnen, aber er muss nicht.

    "Kann sich M denn überhaupt nicht wehren?" Wehren kann man sich im Prinzip gegen alles... im fiktiven Fall erscheint mir dies jedoch aussichtslos.

    Für den Fall, dass die anderen Angaben im fiktiven Fall stimmen (keine zu erwartenden Aufwendungen aus der Kaution in Bezug auf vertragsgemäßer Wohnungsübergabe), und die hinterlegte Kaution nach der Nebenkostenabrechung voraussichtlich genügend Masse aufweist um die Mietrückstände auszugleichen, könnte man (da sofortiger Ausgleich der Rückstände offenbar an den finanziellen Möglichkeiten scheitert) versuchen, mit dem Vermieter zu einer Stundungsvereinbarung zu gelangen. Ziel einer solchen wäre, die Mietrückstände nach Abrechnung der Kaution über das dann vorhandene Restguthaben auszugleichen.
     
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  4. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 10:23

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Die fiktive Vereinbarung lautet: "Sie haben aufgrund Ihrer wirtschaftlichen Situation zu wenig Miete gezahlt. Wenn Sie mir die Erlaubnis erteilen, diese Beträge mit der hinterlegten Kaution auszugleichen, bin ich damit einverstanden, solange das Kautionsguthaben ausreicht. Bitte erteilen Sie diese Erlaubnis schriftlich." - Woraufhin M die Erlaubnis schriftlich erteilt.

    Der VM hat im oben beschriebenen fiktiven Fall seine Meinung geändert. War er zunächst kulant, hat er es sich nun anders überlegt und will seinen Mietzins doch vollständig. Und noch dicker: Trotz schneller Räumung der Wohnung auf Wunsch von VM besteht er von nun an auf den kompletten Mietzins - und zwar bis zum Ende des befristeten Mietvertrags.

    M fürchtet sich in diesem Fall vor der Willkür (Inkasso, Schufa)
     
  5. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 20.09.2012, 10:26

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Ich vermute mal, dass der VM da sehr schnell erkannt hat, dass er über eine Verrechnung der Differenz hinsichtlich der Kaution sehr schnell "ins Trockene" laufen würde und dann a) ständig steigende Mietrückstände zu verzeichnen hätte und b) auch keine Kaution mehr hätte. Eine Aufforderung zur Auffüllung der Kaution würde angesichts der zu vermutenden finanziellen Situation des M wohl buchstäblich "ins Leere laufen".
     
  6. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 10:31

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Stimmt.

    Okay, nehmen wir an, beide sehen sich vor Gericht wieder. Würde dann nicht entschieden werden, dass M sich auf die schriftliche Zusage von VM verlassen hat - zumal immer ausreichend Kautionsguthaben vorhanden war? Ich meine: Was zählt sonst solch ein Wort?

    Eine sehr gute Idee. Zumindest zeigt M, dass er an jeder außergerichtlichen Lösung interessiert ist. Auch das muss ihm doch letztendlich zugute gehalten werden. In diesem geschilderten Fall würde sich M eher der Willkür des VM ausgesetzt fühlen (Inkasso, Schufa).
     
  7. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 10:34

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Auf jeden Fall. Andererseits besteht keine Notwendigkeit, da die Wohnung in diesem Fall geräumt wäre und noch immer Kautionsguthaben besteht.
     
  8. 772

    772 V.I.P. 20.09.2012, 10:39

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    MMn hätte der fiktive Vermieter den Mieter aus einem befristeten MV herausgeboxt, entgegen der Stundungsvereinbarung und ohne (ggf. mit) einer unberechtigten fristlosen Kündigung - die Höhe der rückständigen Miete ist uns unbekannt!

    Ich sähe hier unter gewissen Umständen Chancen für den Mieter, nun seinerseits vom Vermieter Schadensersatz zu fordern, soweit sich der Verdacht von Vermieterwillkür bestätigen sollte.

    Wenn der Vermieter nun sofort die volle zukünftige Miete per Inkasso einfordert, schießt er wohl arg über's Ziel hinaus. Diese Miete wäre mMn noch nicht fällig - auch kein Verzug vorhanden. Die Forderung könnte nicht eingetrieben werden, die Inkassokosten fielen dann wohl auf den Vermieter zurück.
    Der Vermieter müsste vielmehr versuchen, die geräumte Wohnung sofort anderweitig zu vermieten - Schadensminderungspflicht!
     
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  9. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 10:52

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    In der Tat habe ich vorausgesetzt: VM hat M fristlos gekündigt und aufgefordert, die Wohnung zu räumen. M hat nichts anderes getan, als dieser Aufforderung nachzukommen. Entgegen der Vereinbarung möchte VM den gesamten rückständigen Betrag - trotz Räumung und zwar per Inkasso.

    Nehmen wir an, der Mietvertrag war auf nur 9 Monate befristet. Nehmen wir weiter an, der Mieter ist schon nach 6 Monaten raus.
    Nehmen wir weiter an, der Rückstand beträgt 687,- Euro.
    Nehmen wir weiter an, die Kaution sei 787,- Euro und die Wohnung sei unbeschädigt sofort weiter vermietbar.
     
  10. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 20.09.2012, 10:58

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?


    Das zum Einen.

    Dazu kommt noch, daß auch der M die Aufrechnung erklären kann.

    Wenn/soweit der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig ist, erlischt dadurch die Mietforderung, siehe § 389 BGB.
     
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  11. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 20.09.2012, 13:03

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Welche Mieten genau werden denn hier eingeklagt? Denn

    Diese Vereinbarung verstehe ich so, dass der Vermieter hier eine geminderte Mietzahlung keineswegs als solches anerkennt, sondern nach wie vor die volle Miete verlangt, die Wenigerzahlung aber mit der Kaution auffüllt. Das aber nur, so weit die Kaution reicht, danach ist die Vereinbarung nicht mehr wirksam, bzw. ergibt sich aus ihr bereits, dass die volle Miete zu zahlen ist.

    Nicht, dass sich mir der Sinn der Vereinabrung erschließen würde, da der Mieter die Kaution zwar nicht abwohnen, der Vermieter diese aber jederzeit verwenden darf (jedenfalls, so lange der Anspruch als solcher unstreitig ist, und hier haben wir bisher nichts anderes gehört, der Hintergrund ist ja die mangelnde Zahlungsfähigkeit) und der Mieter diese dann ggf. wieder auffüllem muss (wobei letzterem vielleicht die Vereinbarung entgegen stehen könnte).

    Insofern kann der Vermieter aufgrund dieser Vereinbarung zwar die Mietdifferenzen, die er durch die Kaution ausgleichen kann, nicht einklagen, sehr wohl aber alle weiteren, die danach auftreten. Eine Zustimmung zu einer allgemeinen Mietminderung liegt hierin nicht.

    Gruß
    Dea
     
  12. Diphda

    Diphda V.I.P. 20.09.2012, 13:15

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Und da die Wohnung anscheinend bereits vor Ende der Kündigungsfrist nach Aufforderung durch VM vollständig und ohne Mängel zurück gegeben wurde, bestehen ja keine Mietansprüche mehr. Der M müsste also diese 100 € zurück bekommen, bzw. evtl. noch einen Betrag aufstocken für zu erwartende BK Nachzahlungen, falls diese 100 € dafür nicht ausreichen?

    Die Kaution wurde im Einvernehmen ja mit den Mietrückständen verrechnet, die Wohnung ordnungsgemäß geräumt und übergeben und es besteht noch ein Kautionsüberschuss von 100 €.
    Der VM hat ja eigentlich darauf verzichtet, bis 6 Mon. nach Rückgabe die volle Kaution als Sicherheit behalten zu wollen und Schäden wurden ja auch keine geltend gemacht.
     
  13. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 16:02

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Hey - sehr gut ! Solch einen Argumentationsparagraphen habe ich gesucht.

    Jetzt nochmal zur Angst, die M im Falle einer solchen Reaktion hätte: Darf man denn einfach irgendein Inkassobüro beauftragen und denen sagen: Nu macht mal - und nachher hat M womöglich noch nen Schufa-Eintrag. Im fiktiven Fall ist nicht mal ein Mahnbescheid gelaufen.
     
  14. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 16:28

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Das Mietverhältnis soll in diesem Fall sechs Monate betragen haben (von nur neun, über den der befristete MV läuft). In diesen sechs Monaten sollen durch Teilbeträge 687,- Euro Mietrückstand entstanden sein. Die Wohnung ist nun geräumt und 100,- Euro Kaution sind noch übrig. Eingefordert soll quasi jetzt im Nachhinein die restliche Miete, um damit die Kaution aufzustocken.

    Exakt.

    Das ist unstrittig. Das Mietverhältnis sei auch schon beendet. M erkennt die Forderungen an, beruft sich aber auf die schriftliche Zusage von VM und bittet um Verrechnung. Jetzt aber kommt diese Inkassodrohung ins Spiel.
     
  15. wasissn

    wasissn Aktives Mitglied 20.09.2012, 16:35

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    AW: Vermieter beauftragt Inkassounternehmen trotz Kautionsguthaben - wie kann man reagieren?

    Auch das ist soweit unstrittig. Dieser Fall wäre m.E. nach den werten Einschätzungen der Foren-User für den VM nicht durchsetzbar. Es mag Wilkür oder fehlerhafte Einschätzung des VM sein, so etwas wirklich durchzuziehen.

    Aber nehmen wir an, er macht es und beauftragt ohne weiteres ein Inkasso-Büro. Ist das wirklich statthaft? Und hat M etwas zu befürchten, obwohl er sich im Recht wähnt?

    An dieser Stelle schon mal HERZLICHEN DANK für die große Anteilnahme an dieser Fallbeschreibung - Ihr seid echt spitze.
     
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