Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

Dieses Thema "ᐅ Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von gosteve, 25. Januar 2015.

  1. gosteve

    gosteve Neues Mitglied 25.01.2015, 19:17

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    Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Hallo,

    folgender fiktiver Fall:
    In einer 3-Zimmer-Wohnung (83m2) ziehen zwei Freunde ein (S & M). Bereits beim Einzug wurde gegenüber dem Vermieter der Wunsch geäußert unterzuvermieten, allerdings nicht sofort. Als wenige Monate später erstmals um Erlaubnis gebeten wurde, verweigert der Vermieter mit Verweis auf die Mietstruktur im Haus und einer Überlegung. Ist er damit im Recht bzw. welchen Handlungsraum haben die Mieter ohne die Wohnung zu kündigen?
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29. Januar 2015
     
  2. Shayana

    Shayana Star Mitglied 25.01.2015, 20:02

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Überbelegung liegt definitiv nicht vor und die Mietstruktur im Haus ist nicht das Problem der beiden Freunde.
    Hier mal zwei links:
    http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html

    http://www.finanztip.de/untermiete/
    Wichtig ist aus dem 553 folgender Punkt:
    NACH Abschluss und BERECHTIGTES Interesse.
    D.h. wenn man bei Abschluss des Vertrags bereits die Absicht hatte unterzuvermieten, weil die Wohnung so leichter zu finanzieren ist, oder der Jahresurlaub dadurch wieder drin ist, so besteht kein berechtigtes Interesse.

     
  3. gosteve

    gosteve Neues Mitglied 25.01.2015, 20:20

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Vielen Dank für den Verweis. In der Situation schon einmal gefragt zu haben und nun ein neues berechtiges Interesse nachzuweisen, halte ich für schwer. Bleibt die Hoffnung auf Kulanz von Seiten des Vermieters.
     
  4. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 25.01.2015, 21:16

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Eien allgemeine Erlaubnis auf generelle Untervermietung braucht kein Vermieter zu erteilen.

    Bei Abschluß des Mietvertrages gab es aber eh noch keinen Untermieter.
    Erst, nachdem S und M einen geeigneten Kandidaten UM gefunden haben, forden sie - zurecht - die Erlaubnis, ein Zimmer an UM untervermieten zu dürfen, ein. Sollte VM ablehnen, dann könnte VM zu Schadenersatz (Ausbleiben von Untermiet-Einnahmen) verpflichtet werden.
     
  5. Shayana

    Shayana Star Mitglied 25.01.2015, 21:37

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Wieso fordern sie zurecht? Wenn sie von Anfang an die Absicht gehabt haben, ein Zimmer unterzuvermieten, hätten sie bei Vertragsabschluss die Möglichkeit gehabt das in den Vertrag aufzunehmen.
    Berechtigtes Interesse bedeutet nicht: "wir hatten zufällig zu Beginn des Mietverhältnisses noch keinen passenden Untermieter".
     
  6. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 25.01.2015, 21:56

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Doch, letztlich kann man es genau so auslegen.

    Nocheinmal: eine generelle Erlaubnis auf allgemeine Untervermietung muss kein Vermieter erteilen - es hätte den HM also gar nichts gebracht, schon zu Beginn oder gar in der Vertragsverhandlung um eine solche allgemeine Erlaubnis zu bitten, da VM mit Fug und Recht hätte "Nein" sagen dürfen.

    Anders sieht es aus, wenn die HM von VM verlangen, die Erlaubnsi für die Untervermietung an die konkrete Person UM zu erteilen. Diese darf der Vermieter nur verweigern, wenn VM den UM kennt, und GRünde hat, die konkrete Person UM abzulehnen - dann müssen die HM sich eben auf die Suche nach UM2 begeben, und hoffen, daß dieser VM noch nicht zu vor begnet ist.


    Das berechtigte Interesse ist regelmässig, die eigenen Kosten der Wohnung zu senken, und damit die Zahlungssicherheit der Mietzahlungen zu erhöhen.

    Dein "Knackpunkt", den du hier zu konstruieren versuchst, ist, daß du den Mietern das Interesse nicht erst nach, sondern schon vor Abschluß des Vertrages unterstellen willst. Nur wird damit kein Vermieter durchkommen.
     
  7. Shayana

    Shayana Star Mitglied 25.01.2015, 22:52

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Nein, das ist nicht mein Knackpunkt, zumindest nicht mein einziger Knackpunkt.
    Sondern der liegt im berechtigten Interesse. Denn nach deiner Deutung wäre der entsprechende Teil des 553 völlig überflüssig, da ein berechtigtes Interesse IMMER vorliegt.
    Aus einem meiner Links:
    Nach deiner Auffassung könnte jeder eine 150m² Wohnung anmieten und der Vermieter wäre verpflichtet der Untervermietung an 3 oder 4 Personen zuzustimmen, weil es "so für den Mieter billiger wird"............ also bitte.....
     
  8. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 26.01.2015, 15:01

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Einem Hauptmieter einer Mehrzimmer-Wohnung kann praktisch jederzeit ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung einzelner Zimmer entstehen, und mir würde KEIN nachvollziehbares Beispiel einfallen, in der ein Vermieter mit der Begründung "es liegt kein berechtigtes Interesse vor" eine Untervermietung verweigern dürfte.

    Ja, auch bei 150m² oder meinetwegen 250m² oder 450 m² grossen Wohnungen. Willst du ernsthaft eine Untervermietung nur auf kleine Wohnungen bis X m² als zulässig erachten??

    aus deinem Link wäre das der erste Punkt:
    * Der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnehmen aus der Untervermietung angewiesen ist.

    Natürlich könnte man als Vermieter nun mietvertraglich fordern, daß M zunächst Einkommennachweise beibringen muss, und nur, falls das Einkommen des Mieters unter X % der verlangten Miete fällt, eine Untervermietung genehmigt wird - aber wie laut und lange soll der Richter darüber denn lachen, wenn er die Klageschrift vorgelegt bekommt?

    Die nachfolgenden Punkte "Reduktion der Bewohner durch Tod oder Auszug" und "studien- bzw. arbeitsbedingte temporäre Abwesenheit" und auch "Aufnahme des Lebenspartners" sehe ich als Unterpunkte des ersten, wobei ich letzters nicht als Untervermietung laufen lassen würde - es sei denn, mit dem partnerschaftlichen Bindungswillen der beiden Partner ist es dann doch noch nicht so weit her.
     
  9. Shayana

    Shayana Star Mitglied 26.01.2015, 17:01

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    @ Super Bleifrei
    Du hast es immer noch nicht verstanden. Es ist mir ein Rätsel was an dem Satzteil:
    "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse"
    so schwer zu verstehen ist. Wenn sich die Lebensumstände des Mieters nach Abschluss des Vertrages nicht ändern, wird das auch nichts mit dem berechtigten Interesse.

    Der Richter wird da gar nicht lachen, denn das ist nunmal der Nachweis des berechtigten Interesses. Ob das gesunkene Einkommen ausreicht um die Genehmigung zur Untervermietung erteilen zu müssen, liegt dann im Ermessen des Richters. Eine Mieterhöhung um 20% kann da auch schon ausreichend sein.
     
  10. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 26.01.2015, 17:32

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Falsch, du hast immer noch nicht verstanden, auf welchem Holzweg du dich immer tiefer in den Wald rein reitest.

    Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse, und der Vermieter hat die Untervermietung zu erlauben.

    Der Richter wird nur dann nicht lachen, wenn eine derartig unsinnige Vermieter-Klage vom Gericht erst gar nicht zur Verhandlung angenommen wird. Dann lacht eben der Rechtspfleger im Vorzimmer.
     
  11. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 26.01.2015, 17:52

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Nicht zur Verhandlung angenommen ? Wo steht denn das in der ZPO ?
    Was ist dass denn für eine Feststellung ?
    Natürlich werden auch unsinnige Klagen angenommen und auch von einem Richter und nicht von Rechtspfleger entschieden.
     
  12. Shayana

    Shayana Star Mitglied 26.01.2015, 18:44

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Kannst du mir nur eine einzige Quelle oder ein einziges Urteil zeigen, aus dem hervorgeht, dass der reine Wunsch ein Zimmer unterzuvermieten als "berechtigtes Interesse" ausreicht?
    Wäre lustig, wenn das auch für den §573 gelten würde.
     
  13. quiddje

    quiddje V.I.P. 26.01.2015, 18:47

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Wieso sollte der Vermieter denn überhaupt klagen? Das ist für ihn doch frühestens im Räumungsprozess nötig, nachdem er wegen unerlaubter Untervermietung gekündigt hat. Da wüsste ich aber nicht, wo die Stelle sein sollte, über die der Richter lacht. Oder höchstens ein Lachen in seiner Freude, früh Feierabend zu haben, da die Sachlage so schön eindeutig ist.
    Allerdinfs könnten die Mieter natürlich jetzt schon klagen auf Zustimmung des Vermieters zur geplanten Untervermietung. Wenn sie dann als einziges Argument anführen, das schonbei Vertragsabschluss geplantzu haben, gibt es auch wieder einen frühen Feierabend für den Richter, denn der Anspruch besteht dann ganz klar NICHT.
     
  14. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 26.01.2015, 19:05

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Gegenfrage: Nenne mir ein einziges Beispeil, in der eine Untervermietung daran scheiterte, daß der Vermieter "kein berechtigtes Interesse" einwand - und Recht bekam.

    Das berechtigte Interesse wirst du regelmässig in diesem, von dir selbst verlinkten Punkt finden:

    Jede Untervermietung dient dem finanziellen Zweck, Einnahmen aus dieser Untervermietung zu generieren. Und jeder Mieter ist aus finanziellen Gründen auf Einnahmen angewiesen, aus denen er seine Kosten, insbesondere seine Mietkosten bestreiten kann.

    Ganz egal, welche weiteren Einnahmen und Ausgaben der Mieter hat, zusätzliche Einnahmen steigern regelmässig die eigene Liquidität.
     
  15. quiddje

    quiddje V.I.P. 26.01.2015, 20:29

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    AW: Untervermietung - Vermieter verweigert Zustimmung

    Du siehst das Problem des Mieters nicht: dass er ein Interesse daran hat, wird gar nicht bestritten. Das würde der Vermieter auch nicht tun. Der Einwand ist nur, dass das Interesse an Untervermietung eben nicht erst NACH Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Ganz im Gegenteil war es laut Sachverhalt bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden. Damit greift der BGB-Paragraph nicht mehr.
     
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