Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

Dieses Thema "ᐅ Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von cinquo, 22. Februar 2010.

  1. cinquo

    cinquo Neues Mitglied 22.02.2010, 11:08

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    Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Guten Tag,

    Mal angenommen:

    Mieter A befindet sich aktuell mit seiner Ex-Partnerin in einem Mietvertrag befristet auf 4 Jahre wovon noch knapp 2 Jahre aktuell sind.

    Mieter As Ex-Partnerin ist ausgezogen (studiert nun in einer anderen Stadt hat dies dem Vermieter auch mittterweile mitgeteilt), Mieter A kann die Miete alleine nicht mehr halten, und muss daher umziehen.

    Mieter A‘s Vermieter lässt ihn nicht ohne weiteres aus dem Mietvertrag, er hate kein Kündigungsrecht, einen Aufhebungsvertrag kann Mieter A zwar machen, der Vermieter verbindet dies aber mit einer Summe X an Bearbeitungskosten usw.

    Auf telefonische Anfrage wie hoch die Kosten seien, und wie schnell das alles gehen würde kriegte Mieter A nur zu hören "Für sie, Mieter A, habe ich keine Zeit,melden sie sich in 3 Wochen nochmal und Mieter A wurde immer weiter vertröstet.

    Auch das Stellen eines Nachmieters ist für den Vermieter laut seiner Aussage keine Option.

    Daher will Mieter A keinen Auflösungsvertrag machen, da ihm aufgrund der Geschäftsgebahren des Vermieters und dessen nicht vorhandene Kooperation die Zeit davon läuft. Es ist offensichtlich das Vermieter alles dafür tut, um Mieter A zu behindern und einen saftigen Batzen Geld einzufordern, sowie das ganze künstlich heraus zu verzögern.

    Daher will Mieter A nun untervermieten ansonsten ggf. bei Ablehnung vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

    Nun war Mieter A’s nächster Ansatz unterzuvermieten. Lt. Gesetzesgeber habe Mieter A kein Recht darauf die ganze Wohnung unterzuvermieten, kann jedoch beim Vermieter anfragen.

    Wenn der Vermieter nicht zustimmt steht Mieter A lt. Gesetz ein Sonderkündigungsrecht zu. Untermieter hat Mieter A dem Vermieter sowohl namentlich, als auch die Anschrift und den Beruf schriftlich mit Fristsetzung auf Antwort per Einschreiben geschickt.

    Die Untermieter würde auch zu zweit in der Wohnung wohnen (wie Mieter A und seine Ex),haben ein geregeltes Einkommen, sind nicht vorbestraft und würden dementsprechend keine Überblegung oder andere unzumutbare Belastung darstellen.

    Der Vermieter kommt nur mit Ausreden und gibt keine konkrete Antwort ob Mieter A untervermieten darf oder nicht. Dabei hatte Mieter A klar um eine "JA/Nein Antwort" gebeten.

    Wenn der Vermieter Mieter A innerhalb der von Mieter A festgesetzten 2-Wöchigen Frist keine Erlaubnis oder Abfuhr erteilt, darf Mieter A dann außerordentlich kündigen? Steht Mieter A anhand der Schreiben seinerseits ein Kündigungsrecht zu?

    Mieter A‘s Ex-Partnerin und Mieter A führen die Untervermietung im gemeinsamen Namen durch das haben SIE auch schriftlich bezeugt.

    Konkret hat der Vermieter im letzten Schreiben nur gesagt für die Untervermietung müsste er ja erstmal einen Beratungstermin mit Mieter A‘s Untermietern machen (und in Ruhe kennenlernen), und überhaupt könne er nicht absehen wie lange die Bearbeitungszeit dauert.
    Frage ist nun:

    Kann Mieter A auf Basis dessen kündigen, dass Vermieter keine richtige Antwort im Sinne von „Ja Mieter A, du darfst untervermieten“ oder „nein mieter a, du darfst nicht untervermieten“ gibt, und mit Absicht das ganze Thema herauszögert? Mieter A hat ja nun eine Frist von 14 Tagen gesetzt und 2mal um eine plausible Antwort gebeten die er nicht bekommen hat.
    Zu lesen ist im WWW immer nur soviel wie „Wenn der Vermieter ablehnt,kann man mit der Frist von 3 Monaten nach Sonderkündigungsrecht kündigen“ trifft das auch zu, wenn der Vermieter zwar innerhalb der Frist antwortet, aber auf die Kernfrage nicht eingeht?

    Desweiterne hat Mieter A alle Schreiben als Einschreiben verschickt und kann dies auch nachweisen.

    Gruß Cinquo
     
  2. vico

    vico V.I.P. 22.02.2010, 12:58

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Nein, das kann er nicht, denn Untervermietungen unterliegen der Erlaubnis von Vermietern. Sie sind nicht verpflichtet diese Erlaubnis zu erteilen.
    Mieter A und die Lebensgefährtin haften weiterhin gemeinsam für das Mietverhältnis, wenn die Ex-Lebensgefährtin weiterhin mit im Mietvertrag steht.
     
  3. cinquo

    cinquo Neues Mitglied 22.02.2010, 20:50

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Hallo Vico,
    ich glaube du hast nicht ganz verstanden:

    Mir ist schon klar das sie die Erlaubnis auf Untervermietung brauchen.Darauf baut doch der ganze Text auf.

    Der Vermieter darf ihnen die Erlaubnis verweigern. Dann steht den mietern aber das außerordentliche Kündigungsrecht zu (3 Monate).

    Meine Frage war nun letztenendes "wenn der vermieter keine aussage innerhalb der 2wöchigen Frist gibt (weder nein noch ja) kann der mieter das dann automatisch als "NEIN" werten?


    Ich hoffe es jetzt verständlich beschrieben zu haben.
    Zuletzt bearbeitet: 22. Februar 2010
     
  4. vico

    vico V.I.P. 22.02.2010, 21:57

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet auf solche "Fristsetzungen" seitens des Mieters zu reagieren. So lange keine Zustimmung kommt, kann der Mieter auch nicht untervermieten.
    Ein außerordentliches Kündigungsrecht steht den Mietern nicht unbedingt zu, nur weil der Vermieter die Erlaubnis verweigert. Das kommt auf den Einzelfall an.
     
  5. cinquo

    cinquo Neues Mitglied 22.02.2010, 21:59

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Ich darf kurz zitieren?:

    "Verweigert ein Vermieter auf Anfrage des Mieters die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Mit dieser Begründung bestätigte das AG Albstadt die entsprechende Kündigung eines Mieters. Nach dem Urteil ist es auch als Verweigerung der Erlaubnis anzusehen, wenn der Vermieter dem Mieter keine eindeutige Antwort gibt oder zur Erteilung der Erlaubnis nur unter Auflagen und Bedingungen bereit ist (AG Albstadt 6 C 660/97). "

    Es gibt noch viele weitere Urteile die genau das besagen. Liegen die Gerichte da so falsch?

    Gruß Cinquo
     
  6. schielu

    schielu V.I.P. 23.02.2010, 12:56

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Nein, liegen sie nicht!
    Das Sonderkündigungsrecht entsteht, wenn der Mieter einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift benannt hat und der Vermieter innerhalb der vom Mieter gesetzten angemessenen Frist - im entschiedenen Fall 20 Tage - keine Erklärung abgibt. Dann ist das Schweigen des Vermieters als Verweigerung der Zustimmung zu werten (OLG Köln, Urteil v. 1.9.2000, 19 U 53/00, WuM 2000, 597). In dem vom OLG Köln entschiedenen Fall hatte der Mieter darauf hingewiesen, dass das Schweigen des Vermieters innerhalb der gesetzten Frist als Verweigerung der Erlaubnis gewertet werden würde. Ob das Schweigen auf eine bloße Anfrage ohne Fristsetzung und ohne diesbezügliche Erklärung, dass Schweigen als Ablehnung gewertet werden würde, ebenso zu einem Sonderkündigungsrecht führt, ist fraglich (verneinend KG Berlin, Urteil v. 11.10.2007, 8 U 34/07, NZM 2008, 287). Empfohlen wird, dass der Vermieter in solchen Fällen innerhalb der Frist reagiert und, wenn nicht sämtliche Informationen vorliegen, weitere Informationen anfordert.
     
  7. vico

    vico V.I.P. 23.02.2010, 15:00

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Die Gerichte urteilten hier unterschiedlich. Siehe hier das Urteil des OLG Koblenz und LG Berlin, welches m.E. auf diesen Fall hier zutrifft, da der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten will und auch nicht mehr beabsichtigt in diese Wohnung zurückzukehren.
    Dann besteht kein Sonderkündigungsrecht. Weiter muss der Vermieter Gelegenheit haben, den Bewerber persönlich kennen zu lernen.

    http://www.wohnung.net/mietrecht/to...g-und-sonderkuendigungsrecht-des-mieters.html
     
  8. schielu

    schielu V.I.P. 23.02.2010, 15:16

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Das hat sich geändert:
    Auch geht es vorrangig nur noch darum, dass der V nicht reagiert und dadurch generell ablehnt!
    Klar ist allerdings, dass die Ausziehende mit "in der Uhr" bleibt!
     
  9. vico

    vico V.I.P. 23.02.2010, 15:30

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer


    Jeder Vermieter kann doch generell eine Untervermietung ablehnen. Hier z.B. sehe ich das Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung nur bei gewerblichen Mietverträgen:

    https://www.juraforum.de/lexikon/Untervermietung
     
  10. schielu

    schielu V.I.P. 23.02.2010, 17:09

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Die einschlägigern Urteile stehen in #6!
     
  11. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 23.02.2010, 18:02

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Untervermietung

    § 553 BGB
    Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

    (1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

    (2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

    (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


    Ersatzmieter

    Urteil des BGH vom 20.01.2003 (NZM 2003, 277 f.) Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis dann verlangen , wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß. So wörtlich aus dem vorbezeichneten Urteil des BGH entnommen. Die Rechtsprechung des BGH gilt also unmittelbar nur für Zeitmietverträge*, nicht für unbefristete Mietverträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden können, sie wird von Gerichten jedoch überwiegend auch auf unbefristete Mietverträgen angewandt. Dies gilt insbesondere für alle sogenannten "Altverträge", die noch sehr lange Kündigungsfristen für die Mieter vorsehen. Für alle Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden können, wird man nur in ganz besonderen Ausnahmesituationen noch ein Recht zur Stellung eines Nachmieters annehmen können. Völlig ablehnend z. B. OLG Oldenburg RE WM 82,124).
    Meine Anmerkung: *gilt auch für den Kündigungsausschluss!


    Berechtigtes Interesse

    Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle eine beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des LG Berlin GE 89, 415), Hochzeit (Urteil des LG Hannover WM 88,12) oder auch Familienzuwachs (Wohnung zu eng, Urteil des LG Landshut WM 96, 542) ) anerkannt.

    Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26). - Der Mieter war in diesem Fall nicht mehr dazu in der Lage, die monatliche Miete aufzubringen. Besteht der Vermieter - sofern für den Mieter ein berechtigtes Interesse vorliegt - auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (siehe oben) nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen.

    Lehnt der Vermieter es gegenüber dem Mieter eindeutig ab, einen von diesem noch beizubringenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen, entfällt auch die Verpflichtung der Mieter, einen Nachmieter auch nur zu benennen (LG Landshut, WuM 1996, 542).


    Es bedeutet einen ganz erheblichen Aufwand solche Fragen in einem Forum beantworten zu wollen. Auch hier gibt es immer noch das Eine oder Andere was ungeklärt bleibt.
    Solche Vorgänge sollten von Fachanwälten oder aber zumindest von einer guten Mietervereinigung betreut werden.

    Ich habe eigentlich diese Quellen nur "angezapft". Mein Beitrag soll auch zeigen, wie umfangreich Kündigungsrecht sein kann. :o
     
  12. schielu

    schielu V.I.P. 24.02.2010, 12:06

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Dem kann ich nicht zustimmen!
    Es handelt sich um einen ausdrücklich vereinbarten Kündigungsverzicht, der mit Zeitmietvertrag überhaupt nichts zu tun hat!
     
  13. Ama Dablam

    Ama Dablam Star Mitglied 24.02.2010, 13:25

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Hallo, auch von meiner Seite noch etwas Information zum Thema:
    Gruß
    Ama Dablam
     
  14. vico

    vico V.I.P. 24.02.2010, 14:59

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    @Ama Dablam: Die angeführten Zitate sind ja ok. Nur müssen wir hier berücksichtigen, dass es sich um keine Untervermietung handelt, wo der Hauptmieter einem Untermieter Wohnraum gestattet, den er teilweise selbst bewohnt. In diesem Fall hier zieht der Hauptmieter definitiv aus, bzw. beabsichtigt dies und kehrt auch nicht mehr in diese Wohnung zurück. Das bedeutet, jemand ganz anderes tritt in das Mietverhältnis ein, der Hauptmieter bleibt aber ein solcher. Hier wird von Gerichten anders geurteilt als bei Fällen, bei denen der Hauptmieter noch mit in der Wohnung wohnt oder in absehbarer Zeit gedenkt zurückzukehren.
     
  15. schielu

    schielu V.I.P. 24.02.2010, 15:15

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    AW: Untervermietung Vermieter gibt keine klare Aussage, stellt sich quer

    Bitte, vico, nochmal:
    nur die eine zieht aus, A will bleiben und als ersatz für B untervermieten! - So verstehe ich!
    Wenn er auch auszieht, besteht natürlich kein Anspruch. Das wäre dann eine Weitervermietung, der der V nicht zustimmen muss! - Haben wir aneinander vorbei geschrieben? :work:
     

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