Ungenehmigte Untervermietung

Dieses Thema "ᐅ Ungenehmigte Untervermietung - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" im Forum "Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" wurde erstellt von Lasnik23, 13. Mai 2018.

  1. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 13.05.2018, 19:01

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    Ungenehmigte Untervermietung

    Hallo zusammen,


    es geht um folgendes Anliegen:

    Anfang März hat jemand die Zusage für ein Praktikum ab dem 01.04 für sechs Monate in Frankfurt bekommen und daher seine Wohnung in Paderborn umgehend gekündigt. Er hat bei seinem Vermieter angefragt, ob er einen Nachmieter stellen darf zum 01.04 und hat ihm zahlreiche potenzielle Nachmieter vorgestellt, der Vermieter hat jedoch stets ohne Angabe von Gründen abgelehnt.


    In der Folge bot der Vermieter dem Hauptmieter an, einen Zwischenmieter für die 3 Monate bis zur Wirksamkeit seiner Kündigung zu stellen. Wiederum stellte er dem Vermieter potenzielle Mieter vor. Mit einer Mieterin war schon alles geregelt, der Vermieter lernte sie kennen, um dann im letzten Moment, erneut ohne Angabe von Gründen, abzusagen. Sein Wortlaut:“ Ich muss Ihnen das nicht begründen, sie können gerne schriftlich etwas anfragen, dann zögere ich das so lange hinaus bis Ihr Vertrag ohnehin gekündigt ist.“ Er verlangte in diesem Zusammenhang sogar eine Elternbürgschaft als Voraussetzung für die Untervermietung. Es war alles reine Schikane – es war für den Vermieterklar, dass er es dem Hauptmieter so oder so nicht erlaubt. Nebenbei bemerkt: der Hauptmieter zahlt ca. 150 Euro weniger Miete als üblich.


    Damit wären wir beim nächsten Problem: Die Kommunikation lief größtenteils über Telefon sowie persönliche Treffen. Es gibt lediglich E-Mails, in denen der Hauptmieter ihm Auskünfte über Mieter schicke. In keiner Mail sichert der Vermieter jedoch die mögliche Untervermietung zu.


    Da der Hauptmieter es sich nicht leisten kann zwei Wohnung zu bezahlen, hat er die Wohnung trotzdem untervermietet inkl. Untermietvertrag. Im Untermietvertrag ist festgehalten, dass lediglich eins von zwei Zimmern untervermietet wurde. Der Hauptmieter hat außerdem weiterhin einen Schlüssel zur Wohnung und Möbel in der Wohnung. Außerdem steht sein Name noch an der Klingel. In der Folge hat der Hauptmieter schriftlich angefragt, die Wohnung oder zumindest einen Teil der Wohnung zu vermieten. Vor kurzem kam dann die Antwort, dass die Untervermietung der gesamten Wohnung nicht gestattet wird, da aufgrund der Kündigung kein Anspruch darauf besteht.


    Kürzlich hat der Vermieter erfahren, dass die Wohnung untervermietet wurde bzw. dass jemand aktuell darin wohnt. Folglich hat er die Untermieterin in einem Brief aufgefordert, die Wohnung innerhalb einer Woche zu verlassen und hat dem Hauptmieter am Freitag (11.5) einen Brief zukommen lassen, in dem er ihn dazu auffordert, ihm bis Montag (14.5) nachzuweisen, dass die Untermieterin die Wohnung verlassen hat. Ansonsten folgt eine fristlose Kündigung sowie vorbehaltlich rechtliche Schritte.


    Der Hauptmieter weiß aktuell nicht, was er machen soll, vor allem da das alles sehr kurzfristig ist und er keine Zeit hat zu reagieren sowie nicht vor Ort ist. Prinzipiell ist eine fristlose Kündigung für den Hauptmieter eine sehr gute Lösung, da er die Wohnung nicht haben möchte – „Angst“ hat der Hauptmieter jedoch vor möglichen rechtlichen Schritten sowie dadurch entstehenden Kosten.
     
  2. Frustati

    Frustati V.I.P. 13.05.2018, 19:30

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Es kann dem Mieter nichts besseres passieren. Die rechtlichen Schritte sind Abmahnung und dann Kündigung. Genau das kommt dem Mieter entgegen. Er kann schnell seine letzte Sachen packen und die Schlüssel nach der erfolgten Kündigung durch den VM abgeben
     
  3. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 13.05.2018, 23:54

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Der Vermieter ist nicht berechtigt, fristlos zu kündigen. Da diese dem Mieter aber entgegen kommt, dann der Mieter die Kündigung akzeptieren, und ausziehen, muss aber keinerlei Schaden durch "rechtliche Schritte" befürchten. Natürlich muss der Mieter nun aber seine eigene Mieterin, also die Untermieterin, los werden, damit der Mieter überhaupt in der Lage ist, die Wohnung zurück zu geben.
     
  4. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 14.05.2018, 15:26

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Wodurch genau begründet sich das, dass der Vermieter nicht berechtigt ist zu kündigen? Da ich einen Anspruch auf die Untervermietung habe?

    Und das ist auch eine meiner Sorgen, die Untermieterin aus der Wohnung zu kriegen. Was habe ich diesbezüglich für Optionen?
     
  5. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 14.05.2018, 19:11

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Zum einen darf der Vermieter die teilweise Untervermietung, die hier volzogen wurde, gar nicht ablehnen, und zum anderen musste VM, falls die Untervermietung doch unzulässig wäre, den Mieter zunächst abmahnen, und ihn auffordern, den Vertrags gemäßen Zustand wieder herzustellen, Ehe VM berechtigt wäre, fristgerecht zu kündigen. Von einer fristlosen ist man also meilenweit entfernt..

    Wurde möbliert (unter-)vermietet, dann betrüge die Kündigungsfrist für beides Seiten rund 14 Tage zum Monatsende. Bei unmöblierter Vermietung muss der Untervermieter in der Regel 6 Monate einhalten, da man kaum ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung begründen kann, und man so auf $573a, Absatz 2 setzen muss. Für den Mieter waren es dann die üblichen 3 Monate.

    Alternativ gibt es immer die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag zu schließen, und sämtliche Fristen damit zu umgehen.
    Zuletzt bearbeitet: 15. Mai 2018
     
  6. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 14.05.2018, 20:47

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Abgemahnt hat der Vermieter den Hauptmieter durch den Brief, den er am Freitag erhalten hat, allerdings mit einer lächerlichen Frist, da der Vermieter verlangt, dass der Hauptmieter den Beweis zum nächsten Werktag erbringt.

    Sollte der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen, ist allerdings auch der Untermietvertrag gekündigt und es müssen keine Fristen beachtet werden oder?
    Zuletzt bearbeitet: 14. Mai 2018
     
  7. Geldar

    Geldar Boardneuling 15.05.2018, 00:22

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Es ist spät und ich habe ehrlich gesagt nicht die Muße so genau nachzulesen, aber ich gebe mal meinen Senf dazu, soweit ich mich noch an eine Vorlesung mit einem ähnlichen Fall im Jahr 2016 erinnern kann. Vielleicht hilft es ja anderen Nutzern morgen früh um die perfekte antwort zu liefern.

    Eine Untervermietung ist demnach grundsätzlich erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten ist entstanden ist.
    Im Sachverhalt wäre dass dann der kurzfristig bewilligte Praktikumsplatz und die damit entstandenen Mehrkosten. Der Vermieter darf die Untervermietung dann nur aus wichtigem Grund ablehnen, welcher wiederrum größer sein muss als der Grund des Mieters.
    Beispiele für "wichtigen Gund zur Untermiete" wären u.a. finanzielle Engpässe und er Wunsch nicht alleine zu leben - nicht aber der Wunsch Geld zu verdienen. Wichtige Ablehnungsgründe wären Schädigung des guten Rufes, laufende Klagen gegen VM oder andere Mieter - nicht aber ein bloßer Verdacht mit Drogen zu handeln.


    Andere Möglichkeiten das Problem zu lösen wäre die Untervermieterin als "Besuch" zu deklarieren. Hier dürfte sie sich dann halt nur noch nicht umgemeldet haben und nur 6 wochen am Stück bleiben. Nach ansicht meines Profs war ein Besuch auch dann Besuch, wenn der Mieter weg war (z.B. um Blumen zu gießen oder in einer gefährlichen gegen die Wohnung gegen einbrecher zu schützten (Wohnung ist bewohnt - keiner bricht ein)).

    Auch könnte man die UM als "feste Freundin" benennen. Das hinuziehen von Familie darf der VM nicht ohne wichtigen Grund verbieten und es muss auch nur angemeldet sein. Da M und UM nicht verheiratet sind muss man dass dann irgendwie analog über irgendwelche Gleichstellungsgesetzte laufen lassen die Ehe mit Lebenspartnerschaften gleichsetzen. Ich fragte damals nach, als Antwort bekam ich aber nur ein "Das ist sehr weit vorausgegriffen, das kann ich aus dem Stehgreif auch nicht beantworten. Ich halte es aber schon für möglich" (Meine Frage bezog sich jedoch auf eine fiktive Dreiecksbeziehung, bei der eine Mieterin 2 Lover abwechseln in die Wohnung holen wollte).


    Ein paar Sätze zum Schadenersatz: Ist die Mieteinahme durch die Untervermietung größer als die Ausgabe durch die Miete darf M das Geld behalten und muss es nicht an V abtreten. Jdoch muss er die Einnahmen dem Finanzamt melden!
    V hätte als Schadenersatz bei fristloser Kündigung die ausbleibende Miete + Räumungskosten + Renovierungskosten + alle, was M normalerweise beim Auszug billig mit einem einer Farbe und nem Sack Zement selber macht. Dazu Gerichtskosten und Vollzugskosten. Ist sicher nicht zu unterschätzen.


    Das Hauptaugenmerk sollte trotzdem dabei liegen den berechtigten Grund für die Untervermietung zu benennen und die Tatsache, dass diese nicht abgelehnt werden darf. wird sie Grundlos abgelehnt wäre der Schaden des M die ausbleibdenden Einnahmen durch Untermiete, den Schadenersatz der UM für Möbelcontainer und Hotelzimmer für die Übergangszeit sowie die Anwerbungskosten (Plakate, aushänge und Fahrtkosten) für potentielle Neubewerber.

    Die Tatsache, dass nichts dokumentiert ist halte ich eher für gut, denn dann sagt man einfach "Im Telefonat am 24.3. hieß es noch 'Es ist besser eine Untermieterin anzunehmen als die Miete nicht zahlen zu können', das fasste ich als Erlaubnis auf". Da der VM fordert, muss er aber die Beweislast erbringen und das spielt dem M in die Hände.

    Liebe Grüße und eine gute Nacht
    Geldar
     
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  8. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 15.05.2018, 08:00

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Selbstzensur ... macht ja keine Freude, wenn man bei jedem Beitrag erneut auf die Forenregeln verweisen muss ...
    Zuletzt bearbeitet: 15. Mai 2018
     
    Super Bleifrei gefällt das.
  9. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 15.05.2018, 08:40

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Vielen Dank für die ausführlichen Informationen. Der Hauptmieter hat bisher nichts gemacht und hat die Frist verstreichen lassen. Vermutlich wird dann Ende der Woche die fristlose Kündigung bei ihm eintreffen.
    Wie würdet Ihr dann vorgehen? Einfach abwarten und nichts machen, da der Hauptmieter im Recht ist oder trotz allem zum Anwalt gehen?
    Zuletzt bearbeitet: 15. Mai 2018
     
  10. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 15.05.2018, 10:18

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Ich würde mich daran erinnern, das die Forenregeln nicht nur für den ersten Beitrag gelten. Und bei einem echten Problem mir auch echte Hilfe holen.
     
  11. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 15.05.2018, 10:31

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Sorry! Ja da ist sich der Hauptmieter sich noch nicht sicher, ob es schon so ernst ist, dass es sich lohnt die Kosten für einen Anwalt auf sich zu nehmen..
     
  12. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 15.05.2018, 10:39

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Die Mitgliedschaft in einem Mieterverein ist nicht all zu teuer.
     
  13. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 16.05.2018, 10:04

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Da der Hauptmieter sich aber aktuell nicht in der Wohnung aufhält und die Problematik bereits besteht, käme die Rechtsschutzversicherung seines Wissens nach nicht für die Kosten auf, sollte der Fall vor Gericht gehen.
     
  14. Lasnik23

    Lasnik23 Boardneuling 16.05.2018, 16:09

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Soeben hat der Hauptmieter eine E-Mail bekommen mit einer pdf-Datei bekommen, in der er zum zweiten Mal abgemahnt wird. Wenn die Wohnung nicht bis zum 22.05. geräumt sei, werde dies eine Räumungsklage sowie weitere rechtliche Schritte zur Folge haben. Die Kosten habe der Hauptmieter zu tragen.
     
  15. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 16.05.2018, 22:08

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    AW: Ungenehmigte Untervermietung

    Soeben hat der Fragesteller die Forenregeln erneut mißachtet.

    Rechtschutz Versicherung ist Rechtschutz Versicherung. Mieterverein ist Mieterverein.
     
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