Uebergabeprotokoll ungueltig/nicht abgeschlossen?

Halllo,

eine Frage zur Wohnungsuebergabe:
Bei der Wohnungsuebergabe wird ein Uebergabeprotokoll angefertigt und von Vermieter und dem ehemaligen Mieter unterzeichnet. Im Protokoll wird explizit darauf hingewiesen, dass das Protokoll keine endgueltige Zustandsfeststellung beinhaltet und dass es enem deteillierten Zustandsprotokoll, dass innerhalb von 6 Monaten nach der Uebergabe angefertigt wird, nicht vorzugreifen hat (par. 548BGB).
Kann der Vermieter nun nachtraeglich Maengel beim ehemaligen Mieter geltend machen, obwohl diese nicht im Uebergabeprotokoll vermerkt wurden? Auf diese Weise koennte der Vermieter doch enfach einen Kratzer in die Tuer machen und sich dann anschliessend den Maler fuer den neuanstrich bezahlen lassen.

Ich freue mich ueber jede Antwort.
Danke!

AW: Uebergabeprotokoll ungueltig/nicht abgeschlossen?

a) Ein Übergabeprotokoll oder Abnahmeprotokoll ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Bei einer Wohnungsübergabe/-übernahme kann es erstellt werden um den Zustand der Wohnung für beide Parteien festzuhalten.
Soll heißen, dass mit den Unterschriften die Zustandsbeschreibung bindend festgeschrieben ist.
Die Parteien sollten mit der Unterschrift daher vorsichtig sein wenn Mängel aufgeführt sind.
Man würde Mängel und deren Beseitigung akzeptieren, obwohl man möglicherweise laut Mietvertrag dazu nicht verpflichtet war.

b) Das Protokoll, von beiden Parteien unterschrieben, ist endgültig. Eine nachträgliche Geltendmachung von Mängeln ist ausgeschlossen.

Der hier angesprochene § 548 BGB legt fest, dass Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe der Wohnung verjährt sind.

AW: Uebergabeprotokoll ungueltig/nicht abgeschlossen?

Danke fuer die Antwort.

Wie ist es, wenn im Uebergabeprotokoll darauf hingewiesen wird, das dieses Protokoll "keine endgueltige Zustandsfeststellung beinhaltet und einem detaillieten Zustandsprotokoll, das innerhalb der sechs Monaten nach der Rueckgabe angefertig wird (548 BGB), nicht vorzugreifen hat" ?

AW: Uebergabeprotokoll ungueltig/nicht abgeschlossen?

Ich habe die Frage schon aus dem ersten Beitrag verstanden und nur deshalb nicht darauf reagiert, weil es dann so etwas wie ein Protokoll über ein Protokoll geben würde, das aber einseitig vom Vermieter erstellt würde und eben nicht mehr die "Originalübergabe" im Beisein beider Parteien protokollieren würde.

Das Protokoll, welches an Ort und Stelle gemacht wird und von beiden Parteien unterschrieben wird, ist das einzig gültige Protokoll.

Dieses Ansinnen des Vermieters ist m.E. unwirksam und nutzlos. Er versucht wohl damit den § 548 BGB zu seinen Gunsten auszuhebeln weil er glaubt, man könne dann mit irgendwelchen Mängel-Nachmeldungen die Verjährung unterbrechen.

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Jede "Abnahme" kann unter Vorbehalt erfolgen. Das ist hier der Fall!

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Ein Übergabeprotokoll ist mehr als eine Zustandsbeschreibung zum Zeitpunkt der Übergabe zu verstehen.

M.E. kann der Vermieter aber nach Unterzeichnung des Protokolls nachträglich ohnehin nur ggf. "verborgene Schäden" geltend machen, d.h. solche Mängel, die trotz gründlicher Abnahme nicht ersichtlich waren. Zudem muss er nachweisen können, dass diese Mängel durch den Mieter verursacht wurden oder die Instandhaltung zumindest in dessen Verantwortlichkeitsbereich lagen...

Dem entgegen steht jedoch ein Urteil des LG Braunschweig ( AZ: 6 S 175/94 ), wonach der Vermieter nur solche Schäden gegenüber dem ausziehenden Mieter geltend machen kann, welche auch im Übergabeprotokoll vermerkt wurden - dies gilt offenbar auch für solche Mängel, die der Vermieter bei der Besichtigung nicht sofort hätte erkennen können.

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Genau das muss er nämlich nicht. Das Übergabeprotokoll löst eine Beweislastumkehr aus.

Bei einem nachträglich festgestellten Mangel muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel bereits bei Mietbeginn vorhanden war.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.3.2003, 10 U 64/02

Vgl. auch
Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, VII Rn. 7
Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht 5. Auflage 2008, § 546 BGB Rn. 5

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Abschließend für mich dieser Hinweis:

Selbst für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, soll es nach Ansicht des AG Pforzheim (WM 56, 2005) keine Ausnahmen geben. In dem Protokoll sei nach Ansicht des Gerichtes ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen (§ 397 Abs. 2 BGB). Der Vermieter trägt danach das Risiko von unentdeckten Schäden. Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat. Wird ein Schaden nicht im Protokoll vermerkt und später erst (z.B. anläßlich von Renovierungen) entdeckt, kann der Vermieter in aller Regel keine Beseitigung mehr vom Mieter verlangen und auch keine Reparaturkosten verlangen bzw. von der Kaution in Abzug bringen.

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Da auch im Rahmen der Übergabe einer Wohnung Vereinbarungen getroffen werden können, ist auch hier die Frage erheblich, ob diese Vereinbarungen als Klauseln oder ausgehandelte Vertragsbestandteile darstellen.

Diese Aussage entspricht der Rechstsprechung des BGH, der festgestellt hat, daß anläßlich einer Wohnungsübergabe vereinbart werden kann, daß der Mieter Schönheitzsreparaturen übernimmt.

Ob dies zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalles und erfordert, daß der Mieter auch einen rechtsgeschäftlichen Bindungswillen hatte.

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Das in Rede stehende Protokoll hat allerdings nur vorläufigen Charakter

was die Frage aufwirft, wwelche Zweck dies haben soll.

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Diese Konsequenz sehe ich nicht:

Da ein Protokoll auf freiwilliger Basis erstellt wird, können die Parteien auch dessen Modus und den Inhalt frei vereinbaren.
Werden Vereinbarungen oder Einschränkungen getroffen, könnte dies ggfls. dazu führen, daß ein Sinn und Zweck ihres Geschäftes nicht mehr vorhanden ist.

Dem in Rede stehenden Protokoll kommt insbesondere kein deklaratorischer Charakter zu, weil sich der Vermieter vorbehält, innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 BGB Korrektutren zum NAchteil des Mieters vorzunehmen.

Die Rechtslage ist somit im Ergebnis dieselbe, wie eine Wohnungsübergabe, bei der kein Protokoll erstllt wird.

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Diese Sicht stellt lediglich auf den Begriff "Übergabeprotokoll" ab und verkennt dabei, daß es eine Legaldefinition dieses Begriffes nicht gibt und die Parteien nicht verpflichtet sind, ein solches zu erstellen.

Entscheidend ist, welche Elemente der Rechtshandlung eigen sind. Ein wesentliches Kriterium eines Überagbevertrages mit Ausschlußcharakter ist die Endültigkkeit, die hier gerade nicht vorliegen soll.

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@ Frank Oseloff und Dr.Kamphausen !

Wieder dazugelernt!

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Diese Version bezieht sich indes auf Fälle, in denen dem Mieter die Sache übeergeben worden ist.

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Das ist korrekt, dürfte aber für die Beweislastumkehr keine Auswirkungen haben.