Übergabeprotokoll bindend?

Dieses Thema "ᐅ Übergabeprotokoll bindend? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von perisher, 13. Dezember 2010.

  1. perisher

    perisher Neues Mitglied 13.12.2010, 13:51

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    Übergabeprotokoll bindend?

    Folgender fiktiver Fall

    Mieter M und die vom Eigentümer E beauftrage Immobilienverwaltung I vereinbaren einen Wohnungsübergabetermin zur Mittagszeit (beste Lichtverhältnisse). Es wird ein Übergabeprotokoll gefertigt.
    Im Übergabeprotokoll wird festgehalten, das Bad und Küche weiß gestrichen sind und Schlafzimmer, Flur und Wohnzimmer nicht weiß gestrichen sind. Schlafzimmer, Flur und Wohnzimmer waren in deckenden neutralen Gelb- und Beigetönen gestrichen, eine grelle Farbe wurde nicht verwendet. Zum Wohnzimmer wird der Vermerk aufgenommen, „Wand auf Feuchtigkeitsschäden prüfen“. Schimmel und nasse Flecken waren nicht sichtbar, dennoch fühlte sich eine Außenwand der Altbauwohnung feucht an. Für Bad und Küche wurden gerissene Silikonfugen in das Protokoll aufgenommen (Hinweis: gerissene Silikonfugen wurden bereits im Übergabeprotokoll bei Einzug festgehalten). Weitere Angaben wurden nicht gemacht. Zusätzlich enthielt das Übergabeprotokoll den Passus: „Übergabe und Abnahme unter Vorbehalt der Zustimmung des Eigentümers“. Das Übergabeprotokoll wird von M und I unterzeichnet.

    Vier Wochen nach Wohnungsübergabe flattert M eine Rechnung des E ins Haus mit der Begründung, er stimme dem Protokoll nicht zu.
    Die Posten:
    01 – Malermäßige Instandsetzung der Wohnung, alte mit Schimmel befallene Tapete entfernt, Antischimmelpilzbekämpfung Grundierung, tapezieren inkl. Material und Entsorgung
    02 – Grund- und Deckanstrich Dispersionsfarbe weiß
    03 – Erneuerung Silikonfugen Bad und Küche
    04 – Schließen von Fugen im Laminat Wohnzimmer
    05 – Erneuerung Eckventil Waschbecken im Bad

    Eine vorherige Fristsetzung der Mängelbeseitigung erfolgte nicht.

    Hinweis: Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel und Endrenovierungsklausel sind unwirksam. Der Mietvertrag enthielt keine Farbwahlklausel.

    Ist der im Übergabeprotokoll enthaltene Vorbehalt wirksam?
    Wie stehen die Chancen des E, von M die einzelnen Posten erstattet zu bekommen?
     
  2. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 13.12.2010, 14:17

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Gaaanz schlecht!

    Trotz der wenigen Angaben sehe ich nur Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen, die vom Vermieter zu erbringen sind.

    Wenn der Vermieter bereits die Mängel beheben ließ ohne dem Mieter die Möglichkeit zur Selbstvornahme zu geben, dann hat er doppelt Pech, denn er hätte in jedem Fall dem Mieter dazu eine Frist setzen müssen.

    Unter der Voraussetzung, dass die Klauseln tatsächlich unwirksam sind, ist die Wohnung "besenrein" zu übergeben.

    Den Schimmel oder die feuchte Wand betreffend, ist der Vermieter in der Pflicht dem Mieter ein Fehlverhalten nachzuweisen. Dies geschieht in aller Regel durch ein Gutachten, dass durch den Vermieter in Auftrag zu geben ist.
     
  3. perisher

    perisher Neues Mitglied 13.12.2010, 15:04

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Vielen Dank für den Hinweis.

    Übrigens hat Eigentümer E eine Fristsetzung mit der Begründung abgelehnt, der Mieter M hätte eine Renovierung schon vor Auszug endgültig abgelehnt. In der Tat erklärte M gegenüber der von E beauftragten Immobilienverwaltung I, dass sämtliche Klauseln zur Schönheitsreparaturen und Endrenovierung unwirksam sind (starrer Fristenplan bei Schönheitsreparaturen, nochmalige Endrenovierung ohne Berücksichtigung durchgeführter Schönheitsreparauturen bei Auszug und damit unzulässiges Zusammenwirken beider Klauseln). Das ist aber ein anderes Thema.

    Nochmal konkret die Frage:
    Durfte Eigentümer E aufgrund des Vorbehaltes im Übergabeprotokoll Ersatz für Aufwendungen von Mieter M verlangen, die nicht im Übergabeprotokoll genannt sind?
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 13.12.2010, 15:30

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Ja, das darf er, das Ü-Prot. enthielt Vorbehalt!
    Auch stimme ich der Meineung des V. zu, dass der Mieter Mängelbeseitigung (wie ich finde, allerdings zu Recht) abgelehnt hat!
    Der Mieter könnte lediglich zu Schadensersatz herangezogen werden, der evtl bei der Schimmelbildung zu finden wäre (mangelnde Lüftung) was der V aber hätte beweisen müssen!
     
  5. perisher

    perisher Neues Mitglied 13.12.2010, 15:42

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Sorry schielu, aber das sehe ich ein wenig anders.

    Der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls besteht darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Als Mieter kann M nur für solche Schäden verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll auch vermerkt sind auch unabhängig eines Vorbehaltes des örtlich weit entfernten Eigentümers E (Entfernung über 400 km). Vielmehr hat die vom Eigentümer E beauftragte Immobilienverwaltung I alles Wesentliche im Protokoll festzuhalten und sich vom vertragsgemäßen Zustand der Wohnung und der dazugehörigen Einrichtung zu überzeugen. Die Wohnungsübergabe fand zwischen 12:00 Uhr und 13:00 Uhr statt und es war ausreichend Tageslicht da, eventuelle Schäden zu bemerken. Das Abnahmeprotokoll ist durch die I unterschrieben und E muss sich diese Verhalten zurechnen lassen. Der Eigentümer E (Vermieter) trägt das Risiko von unentdeckten Schäden. Wird ein Schaden nicht im Protokoll vermerkt und später erst entdeckt, kann der Vermieter keine Beseitigung mehr vom Mieter verlangen und auch keine Reparaturkosten verlangen bzw. von der Kaution in Abzug bringen.
     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 14.12.2010, 07:33

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Ich sehe den Vorgang auch wie perisher.
    Ein Übergabeprotokoll mit irgendwelchen Vorbehalten ist m.E. gar nicht möglich! Dazu siehe folgendes BGH-Urteil.

    Geurteilt wurde bisher so:

    Nach Ansicht des BGH (NJW 1098, 446) besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Der Mieter kann nur für solche verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll auch vermerkt sind (OLG Celle MDR 1998,149), allerdings besteht keine Verpflichtung des Vermieters oder Mieters ein Protokoll überhaupt aufzustellen oder zu unterzeichnen. Nur wenn sich die Parteien zur Unterschrift entscheiden, dann kommt dem Protokoll eine erhebliche rechtliche Bedeutung zu.

    Und weiter:

    Selbst für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, soll es nach Ansicht des AG Pforzheim (WM 56, 2005) keine Ausnahmen geben. In dem Protokoll sei nach Ansicht des Gerichtes ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen (§ 397 Abs. 2 BGB). Der Vermieter trägt danach das Risiko von unentdeckten Schäden. Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat.

    Wenn der Mieter, wie jetzt erst informiert wurde, die Mängelbeseitigung vorab abgelehnt hat, dann entfällt natürlich eine Fristsetzung durch den Vermieter. Dies aber nur als Hinweis, falls die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind.
     
  7. schielu

    schielu V.I.P. 15.12.2010, 15:11

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Nimmt der Vermieter die Räume in nicht vertragsgemäßem Zustand zurück, verliert er seine Ansprüche nicht; ein entsprechender Vorbehalt (z.B. im Übergabeprotokoll ) empfiehlt sich aber, um die Beweislastumkehr (§ 363 BGB) zu vermeiden.
     
  8. perisher

    perisher Neues Mitglied 16.12.2010, 08:58

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Gibt es hierzu bereits ein Urteil? Wenn der Vermieter die Mietsache (inklusive Schlüssel) zurücknimmt und ein mängelfreies Übergabeprotokoll erstellt wird, auf welcher Grundlage will der Vermieter dann seine Ansprüche begründen?

    Welche Wirkung sollte ein Vorbehalt in einem als mängelfrei erstellten Übergabeprotokoll haben? V bedient sich I für die Übergabe, weil V keine 500 km für eine Wohnungsübergabe fahren will. Auch danach nimmt V seine Mietsache nicht in Augenschein. Nachmieterin N bemängelt nach Wohnungsübergabe einen nicht vertragsgemäßen Zustand (begründet oder nicht, sei dahingestellt). V übernimmt die Instandsetzungsarbeiten und verlangt trotz mängelfreiem Übergabeprotokoll die Kostenerstattung von Vormieter M. Wenn das Schule macht, gute Nacht in Deutschland.
     
  9. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 16.12.2010, 09:21

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    schielus Beitrag #7 schafft offensichtlich Unsicherheit!

    Was ein, von beiden Parteien unterschriebenes, Übergabeprotokoll rechtlich bewirkt, steht doch längst fest.
    Es gehen bestimmt keine Lichter in Deutschland aus, nur weil hier jemand eine unorthodoxe Meinung vertritt, die auch noch nicht einmal mit der Eingangsfrage in Einklang zu bringen ist.:p
     
  10. schielu

    schielu V.I.P. 16.12.2010, 11:33

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    AW: Übergabeprotokoll bindend?

    Auf Grundlage sich ergebnder Tatsachen, die vorher nicht ersichtlich waren!
    Ich behaupt nur, dass dass die deklaratorische Wirkung eines Ü-Protokolls durc Vorbehalt nicht mehr gegeben ist!
     
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