Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

Dieses Thema "ᐅ Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt? - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von frankyboy69, 18. Juli 2016.

  1. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 18.07.2016, 21:33

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    Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Käufer kauft 2016 in einem Mehrfamilienhaus (Altbau, Denkmalschutz) die beiden im Dachgeschoss gelegenen Wohneinheiten. Er bewohnt seitdem eine der Wohnungen selbst. Über den Wohnungen liegt ein Trockenboden, der mangels Trittschalldämmung bei Begehung durch andere Haus-Parteien (Wäsche aufhängen) in der Wohnung von Käufer Vibrationen und erheblichen Krach erzeugt.

    In der ca. 20 Jahre alten Teilungserklärung ist das Eigentum und die Nutzung des über den beiden Dachgeschosswohnungen liegenden Trockenbodens nicht geregelt. Auch der zugehörige Aufteilungsplan enthält nur die WE und den Keller samt Aufteilung desselben in Parzellen. Der Trockenboden / Spitzboden bleibt in der TE in Gänze unerwähnt.

    Bisherige Nachfragen beim Vorbesitzer und Verwalter haben nicht ergeben, dass es Beschlüsse oder Vereinbarungen bezüglich der Nutzung des Trockenbodens gibt. Es gab scheinbar lediglich mal einen Beschluss oder eine sog. Ergänzung (?) der TE als nachträglich Balkone angebaut wurden. Im Grundbuch steht dazu "Der Inhalt des Sondereigentums ist hinsichtlich der Gebrauchsregelung geändert. Die Benutzung der Balkone wurde geregelt." Zum Trockenboden steht nichts im Grundbuch.

    Frage: Kann Käufer die Nutzung des Trockenbodens auf dieser Basis untersagen? Falls ja, kann die WEG daraufhin durch nicht einstimmigen Mehrheitsbeschluss, in dem Käufer überstimmt wird, die Nutzbarkeit des Trockenbodens wiederherstellen? Falls unerwartet doch noch die Nutzung des Trockenbodens betreffende Beschlüsse und Vereinbarungen aus der Vergangenheit auftauchen würden, gäbe es einen Weg diese ausser Kraft zu setzen?
    Zuletzt bearbeitet: 19. Juli 2016
     
  2. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 19.07.2016, 21:30

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Der Trockenboden ist Gemeinschaftseigentum. Alles was nicht explizit als Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen ist, ist Gemeinschaftseigentum. Über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss.
     
  3. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 21.07.2016, 18:15

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    OK, klingt vernünftig, wenn jedoch bisher kein solcher Beschluss getroffen wurde, dann darf, wenn ich es richtig verstehe nach Eintritt von Käufer in die WEG kein den Käufer einseitig benachteiligender Mehrheitsbeschluss gefasst werden, richtig?
     
  4. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 22.07.2016, 14:02

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Ein Beschluss das der Trockenboden als Trockenraum für Wäsche (wie bisher) genutzt werden kann ist nicht zu beanstanden. Hingegen ein Partyraum für alle Eigentümer schon. Der Dachgeschosseigentümer muss sich vor dem Kauf erkunden was alles Gemeinschaftseigentum ist. Sofern die Geräusche wirklich erheblich sind, kann über die Hausordnung evtl. ein Zeitfenster für die übliche Begehung des Trockenbodens bestimmt werden. Der Eigentümer, selbst die Mehrheit der Eigentümer, kann nicht beschließen, dass der Raum nicht mehr genutzt werden kann.
     
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  5. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 22.07.2016, 14:21

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Macht Sinn! Was aber ist, wenn es bisher überhaupt keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gab, den über der Dachgeschosswohnung gelegenen Spitzboden gemeinschaftlich zu nutzen? Wenn er also aktuell genutzt wird ohne jeglichen Beschluss.
     
  6. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 22.07.2016, 15:17

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Dann ist die Nutzung durch langjähriges konkludentes Handeln rechtlich nicht zu beanstanden.
     
  7. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 22.07.2016, 17:57

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Schade auch. Wie sieht es denn aus mit Trittschallschutz nach DIN 4109, bei dem Haus wurde ca. im Jahr 2000 das Dach neu gedeckt, hätte man bei dieser Massnahme nicht auch den Trockenboden trittschalldämmen müssen?
     
  8. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 22.07.2016, 18:04

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Ich erkenne den Zusammenhang zwischen Fußboden und Dach nicht? Ich würde die Gemeinschaft fragen, ob ich den Fußboden auf eigene Kosten dämmen und Trittschutz verlegen kann. Vielleicht entschließt sich die Gemeinschaft etwas dazu zu geben.
     
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  9. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 22.07.2016, 20:23

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Nochmal auf das Argument mit dem konkludenten Handeln zurückkommend: Beim Sondernutzungsrecht ist es so, dass ein solches natürlich auch ohne schriftliche Fixierung durch konkludentes Handeln vereinbart werden kann. ABER: Das nicht in das Grundbuch eingetragene SNR hat eine rein schuldrechtliche Wirkung, das heißt, es gilt nur zwischen den Wohnungseigentümern, die die Vereinbarung selbst getroffen haben oder ihr später ausdrücklich zugestimmt haben (oder als Erbe in die Gemeinschaft eingetreten sind). Wer eine Eigentumswohnung kauft oder ersteigert, ist als neu eintretender Wohnungseigentümer nicht an die Vereinbarung gebunden. Ist es beim Gemeinschaftseigentum, falls dessen Zweckbestimmung/Gebrauchsordnung rein konkludent zustande kam, dann nicht genauso?
     
  10. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 22.07.2016, 22:31

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Nein, ein SNR berechtigt einen Sondereigentümer Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der Anderen zu nutzen. Hier geht es aber um die Nutzung von Gemeinschaftseigentum, dass sich im Laufe der Jahre "eingebürgert" hat, weil die TE keine Zweckbestimmung vorsieht. Da die Gemeinschaft die Nutzung von Gemeinschaftseigentum per Beschluss regeln kann, kann der Beschluss durch langjähriges konkludentes Handeln sich erübrigen. Ein Erwerber kann nicht anhand einer TE die tatsächliche Nutzung erkennen bzw. davon ausgehen, dass alles verboten ist, was nicht geschrieben ist. Die TE entfaltet hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit von Gemeinschaftseigentum keine positive Publizität.
     
  11. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 22.07.2016, 23:03

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Klingt sehr kompetent! Alle Achtung. Hier noch eine Zusatzinformation, vielleicht ändert sie etwas an der Einschätzung der Lage: der besagte Spitzboden enthält neben der seit Jahren gemeinschaftlich zum Wäschetrocknen genutzten Fläche auch abschliessbare Dachbodenkammern. Diese wurden noch vor der Teilung des Hauses errichtet und finden wie gesagt keine Erwähnung in der TE, sind aber nach Angabe des Verwalters aufgrund mündlicher Absprachen den Wohnungseinheiten zugeordnet. Sind diese Dachkammerrn als Sondereigentum zu betrachten? Wenn ja, liegt dann nicht in der bestehenden Zuordnung eine schuldrechtliche Vereinbarung vor, an die der Käufer, als neuer Eigentümer, nicht gebunden ist? Wie könnte Käufer dies für die eigentliche Problematik der Tritschallbelästigung in seiner darunter liegenden Wohnung verwenden (Trittschall entsteht sowohl bei Wäschetrocknen als auch Begehung der Dachbodenkammern).
     
  12. jurfo

    jurfo V.I.P. 22.07.2016, 23:21

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Nein.Es gelten für die Schalldämmung eines Hauses die Vorschriften, die zum Zeitpunkt des Baus maßgebend waren. Ein Haus, welches im Jahr 2000 ein neues Dach bekommen hat, war zum Zeitpunkt der Einführung von DIN 4109 (November 1989) mit Sicherheit schon länger errichtet. Somit kann DIN 4109 hier nicht angewendet werden.
     
  13. jurfo

    jurfo V.I.P. 22.07.2016, 23:25

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Nein, sie sind Gemeinschaftseigentum.
    Überhaupt nicht. Rechtlich hat er im vorliegenden Fall ganz schlechte Karten. Wenn er aber anbietet, auf eigenen Kosten für einen ausreichenden Trittschallschutz zu sorgen, wird im die WEG sicherlich keine Steine in den Weg legen.
     
  14. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 23.07.2016, 10:43

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Wie jurfo schon richtig schreibt, ein klares Nein. Diese mündlichen Absprachen sind reines Schuldrecht, dass nicht für Rechtsnachfolger gilt. Sondereigentum kann nur entstehen durch Vereinbarung und Eintragung ins Grundbuch.

    Die Auflösung der "privaten" Dachkammern fordern. Ergo: Den Streit mit den anderen Eigentümern suchen. Kann zu langen und teuren Gerichtsverfahren führen inkl. Zerstörung des guten nachbarschaftlichen Klimas. Kann dazu führen, dass ein anderer Eigentümer eine andere rechtliche Lücke bzw. Fehlverhalten findet und am Ende weiß keiner mehr wie der Streit begonnen hat. Man kann aber mit diesem rechtlichen Wissen (Dachkammer kein Sondereigentum) vielleicht besser argumentieren, dass die Gemeinschaft einen großen Teil des Trittschalls mit bezahlt und das im Gegenzug die Dachkammern "privat" bleiben. Devise: Geben und Nehmen.

    P.S. Willst Du auf www.recht.de Argumente für diesen Thread sammeln? :sneaky:
     
  15. frankyboy69

    frankyboy69 Forum-Interessierte(r) 23.07.2016, 11:47

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    AW: Trockenboden Nutzung im MFH untersagen, da nicht in TE geregelt?

    Hallo! Ja ich sehe das eigentlich auch so, erst mal wird Käufer mit den anderen Eigentümern reden, dafür sollte er sich bereits vorher rechtlich über die Situation im klaren sein. Die Antworten und Beiträge hier schätze ich sehr (bei recht.de kommt qualitativ weniger hochwertiges als hier im Juraforum).

    Die Dachkammern (eine für jede WE) sind also tatsächlich kein Sondereigentum, danke dafür, sie sind also Gemeinschaftseigentum für die m.E. jedoch ein Sondernutzungsrecht gewährt wurde (auf schuldrechtlicher Basis) und Käufer als Rechtsnachfolger nicht daran gebunden ist. Theoretisch dürfte Käufer also jede Kammer benutzen nach Belieben (leider sind sie aber verschlossen) oder sogar die Auflösung der Kammern fordern.

    Der Bereich zum Wäsche Trocknen hingegen wird tatsächlich nur von einigen wenigen Eigentümern genutzt (obwohl er theoretische allen zur Verfügung stünde). Liegt darin vielleicht ein Ansatz?
    Zuletzt bearbeitet: 23. Juli 2016
     
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