Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

Dieses Thema "ᐅ Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von goalgetter, 2. September 2008.

  1. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 11:30

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    Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Hallo zusammen, bin neu hier im Forum und hätte mal eine Anfrage:

    Gehen wir mal davon aus, dass der Mieter einer Wohnung Ende Mai verstorben ist. Nun haben die Erben und der Vermieter leider die 1-Monats-Frist der außerordenlichen Kündigung nicht eingehalten und keiner der Parteien hat bis heute die Wohnung gekündigt. (Mieter wohnte alleine in Wohnung)

    Hat nun der Vermieter noch einen Anspruch auf Miete, wenn er z.B. Rückwirkend zum 31.08. kündigt? Kann der Vermieter nun im Nachhinein kündigen?

    Hätten die Erben kündigen müssen und wenn ja bis wann?

    Im www. wird die Angelegenheit leider nicht abschließend beschrieben.

    Vielleicht kann jemand weiterhelfen. Vielen lieben Dank im Voraus,

    schöne Grüße
     
  2. schielu

    schielu V.I.P. 02.09.2008, 11:59

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Wenn die Erben der Kündigung nicht widersprechen, hat er keine Ansprüche mehr und die Kündigung ist OK.
    Die Erben sind automatisch in das Mietverhältnis eingestiegen und hatten das gleiche Sonderkündigungsrecht wie der Vermieter.
    Will denn irgendjemand der Parteien das MV. fortsetzen?
     
  3. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 12:55

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Hallo, erst mal danke für die Antwort.

    Nun versuchen wir mal folgendes:

    Gehen wir mal davon aus, dass jemand seiner Mutter eine Wohnung vermietet hat. Diese ist dann leider Ende Mai verstorben. Der Vermieter ist Teil der Erbengemeinschaft.

    So, gehen wir mal davon aus, dass sich der Vermieter/Erbe und die anderen Erben erst einmal friedlich das Erbe teilen wollten und aus diesem Grund verzichtet der Vermieter auf die Kündigung der Wohnung und auf Zahlung des Mietanteils der anderen Erben (ohne dies den anderen Erben mitzuteilen).

    Wenn es nun seitens der anderen Erben plötzlich Ärger gebe, hat dann der Vermieter heute noch irgend eine Möglichkeit ausgebliebene Miete von den anderen Erben zu fordern?

    Als Beispiel nimmt man mal folgendes an. Der Mieter stirbt Ende Mai. Wie beschrieben ist Vermieter einer der Erben. Weder der Vermieter noch die anderen Erben kündigen bis zum heutigen Tag die Wohnung. Hat nun der Vermieter noch irgend einen Anspruch und wenn ja welchen?

    Wäre sehr schön, wenn jemand Licht ins Dunkle bringen könnte.

    LG
     
  4. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 02.09.2008, 13:12

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst


    Rückwirkende Kündigungen gibts es nicht. Soll rückwirkend ein Dauerschuldverhältnis aufgelöst werden, käme eine Anfechtung, die Ausübung eines Rücktrittrechtes - soweit vorhanden - eine Vertragänderung in Frage.
     
  5. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 02.09.2008, 13:20

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Die Erbengemeinschaft ist durch den Tod der Mutter des Vermieters entstanden.
    Kraft Gesetz ist sie Vermieterin geworden,
    Der Umstand, daß der Vermieter der Wohnung ein Mitglied der Erbengemeinschaft ist, ist für das schuldrechtliche Verhältnis ohne Belang.

    Im Ergebnis ist die Erbengemeinschaft deshalb verpflichtet, den Mietzins aus dem eingetretenen Mietvertrag an den Vermieter zu zahlen.
     
  6. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 13:23

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Mit der rückwirkenden Kündigung ist das so eine Sache.

    Gehen wir mal von folgendem aus:
    Was wäre, wenn der Vermieter Sohn und somit Erbe der Verstorbenen wäre. Die anderen Erben und der Vermieter einigen sich vorab friedlich!!! über die Zahlung der Kosten und das Verteilen des Erbes.

    Nun machen die anderen Erben dem Vermieter/Erben aber Probleme und so kommt der Vermieter zu dem Entschluß seine Rechte aus dem Mietverhältnis mit der Mutter in Anspruch zu nehmen. Eigentlich wollte der Vermieter darauf des Friedens willens verzichten, aber nun gibt es leider Probleme seitens der anderen Erben.

    Hat nun der Vermieter/Erbe (3 Monate nach dem Tod des Mieters) in irgend einer Form noch ein Recht auf ausstehende Miete bzw. kann aktuell noch eine Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen werden. Wie gesagt gehen wir mal davon aus, dass die anderen Erben sich bis dato über eine Kündigung gar keine Gedanken gemacht haben und sie diese Sache auch nicht interessiert.

    Weiterhin gehen wir bei diesem Beispiel mal davon aus, dass keiner der anderen Erben ein Interesse an der Mietwohnung hat.

    Gruß Goalgetter
     
  7. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 13:30

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Gibt es bzw. in welcher Form gibt es Probleme wenn seit Ende Mai weder der Vermieter noch die Erben gekündigt haben. Laut BGB muss wohl spätestens innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Todes des Mieters entweder vom Vermieter oder von den Erben gekündigt werden.

    Nun ist diese Frist schon 2 Monate drüber. Können der Vermieter oder die Erben aktuell noch kündigen? Wann endet ggff. dann die Kündigung?

    Gruß Goalgetter
     
  8. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 02.09.2008, 13:39

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Wo ist das Problem?

    Sohn = Vermieter = Mitglied der Erbengemeinschaft !
    Erbengemeinschaft = Mieterin
    Sohn = Vermieter


    Diese Angabe
    widerspricht dieser Feststellung
    Wie mitgeteilt, besteht das Mietverhältnis fort.
    Es kann nach Maßgabe des § 573 BGB gekündigt werden.
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 02.09.2008, 14:05

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Sorry, Dr. K., kann es sein, dass ich da was falsch verstehe?
    Die Erbengem. ist Vermieter und sie ist Erbe!!??
    Für mich stellt sich demnach die Frage, was der ganze Quatsch soll, nur weil einer der Gemeinschaft plötzlich Stunk machen möchte, weil die anderen nicht seiner Meinung sind obwohl bereits eine Einigung erfolgte!
    Wer soll wem kündigen, die Gemeinschaft (als Vermieter) sich selbst oder (als Mietnachfolger) sich selbst? :confused:
    In jedem Fall bilden sie eine Einheit bei denen der Sohn jeweils Mitglied ist! Welchen Alleingang will der außerhalb der Gemeinschaft konstruieren?
     
  10. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 02.09.2008, 14:41

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Lieber Schielu, diese Problematik
    ist mir auch aufgefallen.

    Doch darauf kommt es nicht an.

    Wären Mieter und Vermieter identisch, würde das Rechtsverhältnis erlöschen. Doch dies ist nicht der Fall. Eine Erbengemeinschaft ist allerdings nicht rechtsfähig.
    Das Mietverhältnis ist deshalb mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustandegekommen.
    Eine Kündigung erforderte eine Erklärung aller Erben, mit Ausnahme jenes Mitgliedes, der zugleich Vermieter ist.
     
  11. schielu

    schielu V.I.P. 02.09.2008, 14:55

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Genau so habe ich verstanden (jeweils dieselbe Erbengemeinschaft)!
    Heißt das, dass jeder gegenüber jedem kündigen müsste? - Das kann doch wirklich nicht im Sinne des Erfinders sein! :confused:
    Alle sind doch zugleich Vermieter (habe ich zumindest so verstanden).
     
  12. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 16:29

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    So, bin kurz mal wieder da,

    der Beispielsfall ist sehr komplex und nicht gerade einfach. Versuche nun noch einmal soviel wie möglich Infos in dieses Beispiel zu bringen:

    Also, ein Mann vermietet seiner Mutter z.B. die Einliegerwohnung. Diese Mieterin freut sich sehr, dass der Sohn das gemacht hat, schließlich kümmert er sich schon lange um die Mutter und die anderen 3 Kinder/Geschwister des Vermieters haben sich kaum um die Mieterin in den letzten Jahren gekümmert.

    Nun stirbt leider die Mieterin Ende Mai im Haus des Sohnes, der gleichzeitig Vermieter ist.

    In diesem Moment wurden aus den 3 Geschwistern und dem Vermieter (Sohn) die Erben.

    Anfangs teilen die 3 Geschwister mit, dass der Vermieter/Bruder alles erben solle, da dieser sich all die Jahre um die Mieterin/Mutter gekümmert habe.
    Der Vermieter teilt, weil er ein ehrlicher Mann ist den 3 Geschwistern mit, dass es ein Testament geben würde, in welchem sie auch als Erben genannt sind.

    An diesem Testament hatten die Schwestern vorerst kein Interesse und so zahlte der Vermieter/Sohn die Beerdigungskosten etc. Man einigt sich anschließend wegen der entstandenen Kosten zu sprechen.

    Nun traf man sich und einigte sich darauf, dass durch den Verkauf eines Teil des Nachlasses die Beerdigungskosten getilgt werden. Den Überschuß sollte der Vermieter für seine Mühe behalten und keine Zahlungen leisten.

    Nun 3 Monate später kommen die Geschwister und sind plötzlich sehr stark am Testament interessiert, bekommen dies in Kopie durch den Bruder/Vermieter und fordern von diesem plötzlich eine Zahlung und erinnern sich plötzlich nicht mehr an Vereinbarungen.

    So, nun zum Problem des Vermieters/Erben:

    Eigentlich wollte der Vermieter kein Geld aus der vermieteten Wohnung anteilmäßig von den anderen Erben (wurde auch nie angesprochen).
    Aufgrund des Verhaltens der anderen Erben würde der Vermieter/Erbe nun gerne die 3 Monate Miete kassieren und mit den anderen von den Erben eingeforderten Kosten verrechnen.

    Wäre dies möglich würde der Vermieter gerne wissen? Kann er nachträglich die Wohnung mit einer Frist kündigen?

    Hoffe dieses Beispiel erklärt einige andere Anfragen!

    Gruß Goalgetter
     
  13. schielu

    schielu V.I.P. 02.09.2008, 16:47

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    OK, jetzt habe ich verstanden!
    Grundsätzlich:
    Beim Eintritt des Erben ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
    Sind mehrere Personen Rechtsnachfolger des Mieters geworden, so muss die Kündigung von allen Erben gemeinsam ausgesprochen werden. Folgerichtig kommt es für den Kündigungstag (der Tag, zu dem die Kündigung spätestens ausgesprochen werden muss) darauf an, dass alle Erben vom Tod des Verstorbenen positive Kenntnis haben.
    Der Zug des Sonderkündigungsrechtes ist abgefahren! Es bleibt nur noch die (beiderseits mögliche)ordentliche Kündigung, die jedoch (wie Dr. K. bereits schrieb) nicht rückwirkend erfolgen kann!

    Ob allerdings durch das bisherige Verhalten der Beteiligten nicht schon eine "als ob" Kündigung erfolgt ist, bleibt m.E. der genauen Betrachtung des Einzelfalls/ Richter vorbehalten!
     
  14. goalgetter

    goalgetter Boardneuling 02.09.2008, 16:51

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Bin froh, dass es nun von mir verständlich beschrieben wurde.

    So, wie ich es verstanden habe, hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Monate Juni, Juli, August, kann aber nun zum 30.11 bzw. 31.12. den anderen Erben kündigen und für diese Monate die anteilige Miete fordern. ist das so richtig?
     
  15. schielu

    schielu V.I.P. 02.09.2008, 17:24

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    AW: Tod des Mieters/Kündigungsfrist verpasst

    Nein, entweder ganz oder gar nicht, entweder wird das Mietverhältnis als noch bestehend (bis zur rechtskräftigen Kündigung) angesehen oder nicht! Ein "unterbrochenes" Mietverhältnis gibt es nicht!
     
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