Terrassen- und Balkonflächen zählen nur zwischen 25 - 50 Prozent mit

Dieses Thema "ᐅ Terrassen- und Balkonflächen zählen nur zwischen 25 - 50 Prozent mit - Specials" im Forum "Specials" wurde erstellt von JuraForum-News, 22. April 2009.

  1. JuraForum-News

    JuraForum-News News-Robot 22.04.2009, 13:59

    Registriert seit:
    6. August 2007
    Beiträge:
    3.672
    Zustimmungen:
    4
    Punkte für Erfolge:
    38
    Renommee:
    22
    Keine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhaltenKeine Wertung, JuraForum-News hat noch keine 10 Bewertungen von anderen Mitgliedern erhalten
    Terrassen- und Balkonflächen zählen nur zwischen 25 - 50 Prozent mit

    Bundesgerichtshof zur Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.

    Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 120 m²" angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

    Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist der Begriff "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.

    Nach der Auffassung des Berufungsgerichts sind mangels abweichender Vereinbarung der Parteien für die Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung der Beklagten die "allgemeinen Regeln" – des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 – anzuwenden. Diese sehen für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu ¼ vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit ¼ anzurechnen.

    Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Anrechnung im vorliegenden Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar) zu erfolgen hat. Es hat dies damit begründet, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur ¼ betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem "überdurchschnittlich hohen" Prozentsatz von mehr als 25 % angesetzt habe.

    Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV – anders als § 4 Abs. 4 WoFlV – nicht. Die Bestimmung überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen.

    Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte errechnet worden ist. Ein solches Ergebnis erscheint nicht hinnehmbar. Es hat deshalb – vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte – dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist.

    Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten ist allerdings dann auf ¼ begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu ¼ der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tatsacheninstanzen vorgetragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang. Das Berufungsgericht, das eine Begrenzung der Anrechnung auf ¼ schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hat, wird daher nunmehr festzustellen haben, ob eine dahingehende ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht.

    BGH - Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08

    AG Köln - Urteil vom 11. November 2005 – 208 C 393/05

    Quelle: PM des BGH; Foto: © Günter Menzl - Fotolia.com



    Kommentar von Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

    Bundesgerichtshof lässt jahrzehntealte Streitfrage weitgehend offen

    „Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Vorfrage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist,“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 86/08).

    Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, das heißt die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist.

    Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt. Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.

    „Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmass eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern“, erklärte Siebenkotten mit Hinweis auf frühere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03 und VIII ZR 192/03).

    Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen neben Terrassen- und Balkonflächen vor allem die Räume innerhalb der Wohnung mit. Deren Flächen werden voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Nur zur Hälfte werden die Flächen von Räumen oder Raumteilen zwischen 1 und 2 m Höhe angerechnet. Raumteile unter 1 m zählen gar nicht mit.

    Quelle: DMB

    Anhänge:

     
Ähnliche Themen:
Titel Forum Datum
Integrationskurse nur für bestimmte Gruppen von Asylbewerbern Asyl- und Ausländerrecht 17. Januar 2017
Zählen Vorstellungen mehr als Fakten Arbeitsrecht 16. August 2015
Wieviel Prozent Preisnachlass kann man fordern? Kaufrecht / Leasingrecht 16. Juli 2012
Ich liebe Ihn !!! Asyl- und Ausländerrecht 7. Oktober 2009
Cannabis als Medizin und Menschenrecht, Menschenwürde, menschlich rechtliche Probleme Betäubungsmittelrecht 19. Dezember 2008