Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

Dieses Thema "ᐅ Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von andreasmeier, 8. Januar 2014.

  1. andreasmeier

    andreasmeier Boardneuling 08.01.2014, 11:14

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    Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Hallo,

    folgendes Szenario: In einer Wohnung waren seit dem Einzug Rauchmelder enthalten, die der Vermieter gekauft hat. Daher wurden die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt. Die Wartung mussten die Mieter einmal im Jahr durchführen und schriftlich bestätigen.

    Dann hat der Vermieter sämtliche Rauchmelder in der Siedlung getauscht, mit der Begründung, dass einige defekt waren. Die neuen Rauchmelder hat der Vermieter gemietet und legt diese Mietkosten nun auf die Mieter um, was grundsätzlich erlaubt ist.

    Ich frage mich aber, ob dies auch erlaubt ist, wenn die Geräte vorher funktionsfähig waren. Denn:

    1. Alle Rauchmelder in einer Wohnung waren voll funktionsfähig, weshalb ein Tausch nicht notwendig war.
    2. Es ergeben sich für den Mieter keine ersichtlichen Vorteile durch den Austausch der Rauchmelder, sondern Nachteile (wegen der höheren Kosten).
    3. Das Instandhalten der Gegenstände, die zum Einzug in der Wohnung sind, ist Pflicht des Vermieters und er darf diese nicht auf die Mieter umlegen.
    4. Vor dem Austausch erfolgte keine Information, die den Austausch begründet hat und die die damit verbundenen Kosten aufgezeigt hat. Somit hatten die Mieter keine Möglichkeit zum Widerruf.
    5. Auf Grund der Höhe der Mietkosten für die Rauchwarnmelder (ca. EUR 5,- pro Gerät/Jahr) ist der Austausch unverhältnismäßig. (Die Wartung führen unverändert die Mieter durch.)

    Ist diese Einschätzung richtig oder ist diese falsch? Danke für eure Antworten!

    Viele Grüße,
    Andreas
     
  2. andreasmeier

    andreasmeier Boardneuling 13.01.2014, 12:19

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Hat jemand zu dem Fall eine Meinung?
    Viele Grüße,
    Andreas
     
  3. quiddje

    quiddje V.I.P. 13.01.2014, 14:48

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Der Rauchmelder war mitgemietet? Dann kann wohl die bisherige Miete um die Miete, die jetzt für den Rauchmelder separat abgerechnet wird, gemindert werden, denn man hat ja schließlich nur EINEN Rauchmelder gemietet.
     
  4. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 13.01.2014, 15:31

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Bei einem Mehrfasmilienhaus sind die Rauchmelder zwingend Teil des Gemeinschaftseigentuns, und nicht Teil der einzelnen Wohnung. Daher können die Rauchmelder gar nicht mit vermietet werden.
    Natürlich können aber die Kosten eines Dienstleistungsvertrags mit der Wartugnsfirma umgelegt werden. Allerdings waren diese Kosten bisher bereits in der Wohnugnsmiete enthalten, also müssen sie es auch bleiben. Nun eine separate Gebühr auszuweisen, und gesondert zu verlangen, funktioniert also nicht. Erst bei einer Neuvermeitung wäre das möglich.
     
  5. andreasmeier

    andreasmeier Boardneuling 13.01.2014, 15:41

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Folgendes zur Präzisierung:
    Angenommen, es waren in der alten Miete alle 5 Rauchwarnmelder mit drin. Nun wird für jeden vorhandenen Rauchwarnmelder eine Miete von ca. 5,- Euro pro Jahr erhoben.

    Du meinst also, die Miete für die Rauchwarnmelder muss nicht gezahlt werden?

    Viele Grüße,
    Andreas
     
  6. quiddje

    quiddje V.I.P. 13.01.2014, 17:49

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Ich meine, die Miete für die Rauchmelder muss gezahlt werden.
    Allerdings kann man die Miete für die bisherige Wohnung verringern, da ja etwas, was vorher mitgemietet wurde (nämlcih die vermietereigenen Rauchmelder) nicht mehr mitgemietet wird.
     
  7. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 13.01.2014, 17:56

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Der Vermieter kann die Rauchmelder nicht an die Mieter der Wohnung vermieten, wie er zB eine Einbauküche mit vermieten könnte - was aber nicht heisst, daß VM nicht ihm durch die Rauchmelder entstehende Miet- und Wartungskosten auf die Mieter als Betriebskosten abwälzen kann. Das geht nämlich durchaus.

    Hier ist es aber so, daß der Mieter eine Wohnung mit Rauchmeldern darin angemietet hat, und nun nach einem vermieterseitigen Austausch Kosten dafür verlangt werden sollen - und das geht so nicht. Die Rauchmelderkosten waren bisher in der Meite enthalten, also müssen sie auch weiterhin enthalten bleiben. Alles andere wäre eine einseitige Vertragsänderung zum Nachteil des Mieters.
     
  8. andreasmeier

    andreasmeier Boardneuling 13.01.2014, 18:59

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Danke, also Miete der Wohnung reduzieren, aber die Betriebs- und Nebenkosten inkl. der Miete für die Rauchmelder bezahlen. Danke!

    Danke!
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 14.01.2014, 10:59

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    der Unterhalt der Geräte kann den Mietern in Rechnung gestellt werden. Das Landgericht Marburg hat unlängst entschieden, dass die Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Betriebkosten gehören, die als sonstige Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbar sind (Az.: 1 S 171/11). Rauchmelder sind Vermietersache. Raum für irgendwelche Minderung gibt es nicht.
     
  10. quiddje

    quiddje V.I.P. 14.01.2014, 11:34

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Das stimmt.
    wenn ich aber eine Wohnung mit Rauchmeldern miete und dervermieter mir die Rauchmelder wegnimmt, dann miete ich nur noch eine Wohnung ohne Rauchmelder. Damit entfällt der Anteil an der Meite, der für die Rauchmelder fällig war.
    Da man sympathischerweise jetzt vom Vermieter angemietete Rauchmelder hat, weiss man ja auch, wie viel Miete für Rauchmelder anzusetzen ist. Dieser Meitanteil entfällt also beid er Wohnungsmiete, denke ich.
    Was spricht dagegen?
     
  11. schielu

    schielu V.I.P. 15.01.2014, 12:01

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Das ändert nichts daran, dass die Miete umlagefähig ist.
     
  12. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 15.01.2014, 14:53

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Nur kann man die Wohnung nicht erst umlagefrei vermieten, und dann später doch eine Umlage verlangen.
     
  13. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 15.01.2014, 16:22

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Die Umlagemöglichkeit wird nicht bestritten. Nur ob es ohne vorherige Vereinbarung möglich ist.

    Urteil 1:
    AG Lübeck Urteil vom 05.11.2007 (Az: 21 C 1668/07) die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern durch einen Dienstleister als laufende Betriebskosten umgelegt werden dürfen.
    Leitsatz:
    Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

    Urteil 2:
    AG Bielefeld vom 30.03.2011 (Az: 17 C 288/11) dass die Umlage der Kosten für Wartung eines Rauchwarnmelder auf die Betriebskosten ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht möglich ist. In der Urteilsbegründung des AG Bielefeld wird Bezug genommen auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.04.2004 (Az: VIII ZR 167/03), das klarstellt:
    Leitsatz: Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.
     
  14. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 15.01.2014, 16:52

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Urteil 1 hat nichts mit den hier diskutierten Beispiel zu tun.
     
  15. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 15.01.2014, 17:15

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    AW: Tausch der Rauchmelder und neue Belastung für die Mieter

    Das ist so nicht richtig. Der BGH hat entschieden, dass, sofern Rauchwarnmelder gemäß Landesrecht vorgeschrieben sind, WEG die Kompetenz haben, deren Einbau zu beschliessen. Tun sie dies, dann sind die Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum (Urteil vom 08.02.2013 (AZ. V ZR 238/11).

    Die Diskussion geht diesbezüglich m.E. aber ohnehin in die falsche Richtung, da mir das Thema WEG hier gar nicht berührt scheint:

    Der TE hat im EP ausgeführt:
    Die scheint mir darauf hinzuweisen, dass es sich hier um einen Vermieter (evtl. Wohnungsbaugesellschaft) handelt.



    Ob und inwieweit der VM zum Outsourcing berechtigt ist und die Kosten umlegen kann, scheint vor dem Hintergrund der neuen "Rauchwanmelderpflicht" weitgehend ungeklärt. Ich fürchte, das lässt sich auch im Forum nicht klären. Eine die gesamte Problematik -am Beispiel NRW- beleuchtende Ausarbeitung habe ich (wen es in der Breite interessiert) hier gefunden:

    http://www.pyrexx.com/de/component/articulated/219-nrw-fragen-und-antworten-teil-drei?Itemid=528

    Im fiktiven Fall scheinen mir folgende Überlegungen angebracht:

    1) die Rauchwarnmelder waren installiert und müssen als mitvermietet betrachtet werden

    2) offenbar ist dem Mieter vertraglich die Wartungspflicht auferlegt (zu der für den VM daraus dennoch resultierenden Haftungs- und Verkehrssicherungspflicht siehe bereits erwähntes Papier)

    3) es ist dem VM sicherlich unbenommen, das Thema "Rauchwarnmelder" outzusourcen

    4) die aus 3) resultierenden Kosten wird er allerdings nur mit Zustimmung des Mieters als Betriebskosten umlegen können.

    5) dies ( 4) ) müsste allerdings im Gegenzug zu einer entsprechenden Minderung der Kaltmiete führen, da der "Wert" der Rauchwarnmelder der Mietsache entzogen würde.

    Edit / Nachtrag, da die Diskussion inzwischen weiter gegangen ist:

    M.E. müssen wir darauf aufpassen, nicht zwei unterschiedliche Sachverhalte in einen Topf zu werfen:

    Bei den unterschiedlichen zitierten Urteilen geht es in der Regel um die Umlage von Kosten in Zusammenhang mit neu und erstmalig installierten Rauchwarnmeldern (wohl infolge der neuen landesrechtlichen Bestimmungen). In unserem fiktiven Fall haben wir es aber mit bereits installierten Geräten zu tun, die ersetzt werden sollen. Dinge, wie z.B. Modernisierung fallen da weg.
     

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