Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

Dieses Thema "ᐅ Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von Rumpels, 8. Januar 2013.

  1. Rumpels

    Rumpels Forum-Interessierte(r) 08.01.2013, 17:30

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    Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Wenn ein Mehrfamilienhaus bisher von den Eigentümern selbst bewohnt wurde und jetzt ein Eigentümer seine Wohnung vermietet, gelten plötzlich strengere Anforderungen, z.B. die Trinkwasserverordnung zur Legionellenuntersuchung.
    Müssen sich die anderen Eigentümer an den Kosten beteiligen oder gilt hier das Verursacherprinzip?
     
  2. schielu

    schielu V.I.P. 09.01.2013, 10:28

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Ja, die Gemeinschaft ist in der Pflicht. Die Leitungen sind Gemeinschaftseigentum. Der Hausverwalter muss tätig werden.
    http://pressemitteilung.ws/node/332875
     
  3. Rumpels

    Rumpels Forum-Interessierte(r) 09.01.2013, 11:45

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Hier
    http://pressemitteilung.ws/node/332875[/QUOTE]
    steht:

    Die Eigentümer sind verpflichtet, einem jährlichen Legionellentest auf ihrer Eigentümerversammlung zuzustimmen, können die Kosten dafür jedoch auf ihre Mieter umlegen.
    In dem Falle wohl auf den Mieter der einzigen vermieteten Wohnung?
    Es kann doch nicht sein, dass alle übrigen Eigentümer die Kosten mittragen, während der eine Eigentümer den Nutzen/Mietertrag hat?
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 09.01.2013, 11:54

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Den Nutzen haben alle da das Wasser insgesamt untersucht wird!
     
  5. TomRohwer

    TomRohwer V.I.P. 09.01.2013, 11:58

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Es ist auch nicht nachvollziehbar, daß die Eigentümer, die selbst in den Wohnungen leben, weniger Sicherheit in Bezug auf das Wasser haben wollen als das Gesetz es verpflichtend Mietern zubilligt...
     
  6. Rumpels

    Rumpels Forum-Interessierte(r) 09.01.2013, 12:24

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Dies ist wohl wahr aber warum dann nicht ein Gesetz für alle Wohnungen und nicht nur die vermieteten?
    Demnach ist doch wohl die Gefahr nicht allzu groß. Noch erscheinen in den Zeitungen keine Berichte über Legionellenvorkommen in Privathäsern. Es müsste demnach doch den "Nicht-Vermietern" die Freiheit gegeben werden, auf die Untersuchung zu verzichten?
     
  7. zeiten

    zeiten V.I.P. 09.01.2013, 12:40

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    nein, die gibt es nicht, wie du richtig bereits zitiert hast:

    Die Eigentümer sind verpflichtet, einem jährlichen Legionellentest auf ihrer Eigentümerversammlung zuzustimmen, können die Kosten dafür jedoch auf ihre Mieter umlegen.

    richtig wäre: die kosten können im vermietungsfalle entsprechend des eigentumsanteils auf die mieter umgelegt werden (wenn die wohnung vermietet ist).

    wer selber in seiner wohnung wohnt, kann natürlich nicht umlegen.
     
  8. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 09.01.2013, 13:44

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    An dem in diesem Thread aufgeworfenen Problem kaue ich seit geraumer Zeit auch herum.

    Fakt ist jedenfalls, dass in einer ausschließlich von den Eigentümer bewohnten Wohnanlage keine Untersuchung des Trinkwassers hinsichtlich Legionellen vorgenommen werden muss:

    FAQ Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.:

    Wer fällt unter sie Untersuchungspflichten auf Legionellen (Betreiberuntersuchungen)?

    Alle Trinkwasser-Installationen in Gebäuden,

    - in denen Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (z.B. in Kindergärten oder bei Vermietung von Wohnungen) und

    - die eine Großanlagen zur Trinkwasser-Erwärmung enthalten und

    - die Duschen oder andere Einrichtungen enthalten, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt.

    Das Einatmen von kleinen Tröpfchen, sogenannten Aerosolen, kann zu einer Infektion mit Legionellen führen. Aus diesem Grund müssen Anlagen, die tröpfchenbildende Einheiten wie Duschen enthalten, untersucht werden.
    Anlagen ohne Duschen oder andere aerosolbildende Einheiten unterliegen nicht der generellen Untersuchungspflicht. Hierzu zählen Bürogebäude oder Kaufhäuser, in denen ausschließlich Toiletten und Waschräume versorgt werden.

    Beispiele: Duschen im Bürogebäude mit Gewächshaus, eine Arztpraxis oder ein Autohaus mit Duschen für die Mitarbeiter fallen nicht unter die generelle Untersuchungspflicht im Rahmen der Trinkwasserverordnung, da hier keine gewerbliche Tätigkeit im Sinn der TrinkwV vorliegt. Das Trinkwasser wird nicht unmittelbar oder mittelbar zielgerichtet bereitgestellt. Dagegen fällt ein Fitnessstudio (mit Duschen für die Trainierenden) unter die Untersuchungspflicht, wenn eine Großanlage in der Trinkwasserinstallation vorhanden ist.

    Quelle: http://www.dvgw.de/?id=95

    Da die Kriterien kumulativ sind, entfällt also bei auschließlicher Eigennutzung das Bestimmungsmerkmal "gewerblich", es besteht keine Untersuchungspflicht.

    Wenn sich die Untersuchungspflicht dann daran "entzündet", dass (im Extremfall) ein Eigentümer vermietet, so stellt sich m.E. schon die Frage, wer dann die Kosten der Untersuchung zu tragen hat.

    Eine originäre Angelegenheit der WEG ist es m.E. nicht, da die Vermietung von Wohnräumen nicht zu den Verwaltungsaufgaben einer WEG gehört (es sei denn, diese selbst wäre der Vermieter).

    [Die Frage nach der allgemeinen Sinnhaftigkeit von Legionellenuntersuchungen spielt hier erst einmal keine Rolle (es gibt durchaus auch bei Hausverwaltern die Meinung, die -mittlerweile gekippte- Vorschrift einer alljährlichen Untersuchung wäre vor allem ein Arbeitsbeschaffungsprogramm für das Installateurgewerbe).]

    Ungeklärt ist m.E. in diesem Zusammenhang auch die Frage, auf welche Wohnungen - neben der Beprobung der Wassererwärmungsanlage- sich die Untersuchung erstrecken müsste. Nur auf die vermieteten? Wäre m.E. logisch.

    Im Ergebnis kann ich der Ansicht, für die Kosten einer Untersuchung müssten diejenigen aufkommen, die Anlaß für die Pflicht der Untersuchung sind (Verursacherprinzip) einiges abgewinnen.

    Übrigens: spannender wird es, wenn tatsächlich ein markantes Übersteigen der zulässigen Höchstwerte festgestellt wird. Wer zahlt denn dann für die Desinfektion/Sanierung? Im Vergleich zu den dann fällig werdenden Beträgen nehmen sich die Kosten der Beprobung (100 - 200 EUR pro Wohnung) nachgerade läppisch aus.

    Ich vermute mal, dass man letztlich auf die Klärung durch Rechtsprechung warten muss, geregelt ist da nämlich nichts.
     
  9. zeiten

    zeiten V.I.P. 09.01.2013, 14:10

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    die weg ist verpflichtet solchen untersuchungen zuzustimmen, weil sie gesetzlich vorgeschrieben sind (sobald auch nur eine einzige wohnung vermietet wird). und daraufhin muss das gesamte wasser-netz geprüft werden.

    die kosten für die untersuchung hat die weg zu tragen, denn die ist nutznießerin der untersuchung, denn es ist ihr wasserversorgungssysthem. dh. jede eigentümerin muss entsprechend ihres eigentumsanteils zahlen - kann allerdings auf die mieterin umlegen sofern sie eine mieterin hat.

    mir fällt kein streitiger punkt dabei ein.


    wenn die wasserleitung der weg ausgerechnet nur im obersten stockwerk kaputt geht, ist die weg ebenfalls zur reparatur verpflichtet. die mieter im erdgeschoss haben davon auch nicht direkt etwas, dennoch müssen sie (mit)bezahlen, da es gemeinschaftseigentum ist.

    mitgefangen - mitgehangen.
     
  10. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 09.01.2013, 14:42

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    .

    Völlig richtig, wenn in der WEG auch nur eine Wohnung vermietet ist muss beprobt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann dies nicht verhindern. Insofern Zustimmungspflicht. Nur: auf welcher Grundlage folgt daraus eine Zahlungspflicht für die WEG?

    In erster Linie Nutznießer(in) der Untersuchung ist der/die Vermieter(in). Er/sie ist die Ursache der Pflichtuntersuchung (gegen die sich die WEG nicht wehren kann, s.o.). Ich bin völlig bei Dir, wenn eine WEG freiwillig eine Untersuchung vornehmen ließe, oder wenn der generelle gesetzliche Zwang zur Untersuchung bestünde. Im Gesetz steht aber was anderes.

    Nochmals: m.E. ist die TVO mal wieder ein Beispiel für eine mit heisser Nadel gestrickte rechtliche Bestimmung. Würde man tatsächlich die Gesundheitsgefährdung gesehen haben, warum dann Ausnahmen für Ein- und Zweifamilienhäuser? Warum die Bedingung der gewerblichen bzw. öffentlichen Nutzung? Den Legionellen ist das alles wurscht, die brauchen zur gedeihlichen Entwicklung Temperaturen zwischen 30 und 55 Grad...

    Ich will gar nicht ausschließen, dass die Rechtsprechung dereinst Deine Meinung stützen wird, ich vermute es sogar. Aber auf dem gegenwärtigen Stand bleibt die Kostenfrage unklar



    Der Vergleich zieht hier m.E. nicht, da der Auslöser ganz anders gelagert ist. Und "mitgefangen-mitgehangen" in dem Fall auch nicht. Wie lautet denn Deine Begründung für die daraus folgende These: "Finanzielle Folgen aus dem Entschluss eines Eigentümers, seine Wohnung zu vermieten, trägt die Eigentümergemeinschaft". Das wäre nämlich die logische Konsequenz. Ist es nicht vielmehr so, dass der jeweilige Eigentümer die finanziellen Lasten aus der individuellen Nutzung seines Sondervermögens selbst zu tragen hat?
     
  11. zeiten

    zeiten V.I.P. 09.01.2013, 15:16

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    zur not aus ungerechtfertigte bereicherung.

    nein. die vermieterin selber ist überhaupt nicht nutztnießerin, da sie ja nicht im haus wohnt. nutznießer sind alle hausbewohnerinnen.

    das ist auch der gurnd, dass die kosten so eine untersuchung auf die mieter umgelegt werden dürfen. denn sie sind die direkten nutznießer der untersuchung: ihnen wird die sicherheit einer unbedenklichen warmwassernutzung gegeben.


    das sehe ich nicht. die vermieterin ist nicht ursache der kosten. ursache für die kosten ist das gesetz. dass jemand ihre wohnung vermieten will, ist legitim und sofern es nicht ohne untersuchung der gemeinschaftsanlagen geht (weil gesetzlich vorgeschrieben), hat die gemeinschaft diese kosten zu tragen.



    die these ist falsch. ;)

    der eigentümerin ist gesetzlich das nutzungsrecht für ihre wohnnung verbrieft. dh. sie kann leerstehenlassen, selber wohnen oder vermieten, wie sie mag. dafür muss sie sich nicht rechtfertigen oder erlaubnis einholen.

    die "finanziellen folgen", entstehen aus dem gesetz. und dafür ist nicht die vermieterin verantwortlich.

    wenn ich deiner logik folgen wollte, dann könnte sich ein eigentümer problemlos sämtlicher kosten für die instandhaltung der heizungsanlage entziehen, mit der begründung: er brauche keine heizung, er ziehe sich dicke socken an und heize ansonsten mit strom. daher wären nun nur die heizungsbenutzer für die instandhaltung der anlage verantwortlich.

    das ist natürlich falsch, denn die eigentümer haben ein gesetzlich verbrieftes recht auf instandhaltung der gemeinschaftseinrichtung. - ebenso hat eine vermieterin ein gesetzlich verbrieftes recht auf vermietung ihrer wohnung.

    niemand muss sich dafür rechtfertigen, dass er die instandhaltung der heizung fordert - ebenso muss sich die vermieterin nicht rechtfertigen, dass sie ihre wohnung vermietet.

    die gemeinschaft hat die kosten für die vorgeschriebenen untersuchungen zu tragen, weil die gemeinschaftsanlagen untersucht werden müssen.

    die rauchmelder, die bei vermietung vorgeschrieben sind, muss selbstverständlich die vermieterin allein zahlen, denn die betreffen ja nur ihr sondereigentum.
     
  12. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 09.01.2013, 16:24

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    Mal vorweg: angenehme Diskussion!

    Möglicherweise. Wobei ich eine Bereicherung erst in der Beseitigung eines durch die Untersuchung evtl. festgestellten Legionellenbefalls sehen würde. Die Kosten der Pflichtuntersuchung resultieren ja erst einmal aus dem Umstand des Vernietungsentschlusses des Eigentümers. Als Konsequenz dann evtl. eine Trennung: Kosten der Untersuchung bei den Vermietern, Kosten einer daraus resultierenden Sanierung bei der WEG.

    Ich meine umgekehrt wird ein Schuh draus: die Untersuchung wird ja ausschließlich deshalb Pflicht, weil ein Eigentümer vermietet. Dieser ist verpflichtet, die Untersuchung vornehmen zu lassen, nicht die WEG. Dass die WEG die Untersuchung dulden, bzw. ihr zustimmen muss, resultiert aus dem Umstand, dass der Vermieter Mitglied dieser WEG ist und das Trinkwasser, welches er gewerblich nutzt, aus deren Anlage bezieht (das ist jetzt vielleicht etwas holprig abgeleitet, aber ich ich glaube, Du verstehst, was ich meine).

    .

    Die Kosten können deshalb auf die Mieter umgelegt werden, da sie zu den Kosten der Wasserversorgung zählen und damit zu den umlagefähigen Betriebskosten gem. BetrKV-und nicht, weil es den Mietern nutzt. Gem. BetrKV kann auch z.B. die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden, deren Nutzen für diese ist mir nicht so sehr ersichtlich...:rolleyes:

    Doch, die Vermieterin ist die Ursache. Wenn sie nicht vermieten würde, gäbe es keine Pflicht zur Untersuchung. Selbstverständlich ist es die Freiheit der Eigentümerin zu vermieten - aber dann ist sie auch für die daraus resultierenden Kosten zuständig.. Ansonsten würden Gewinne (aus der Vermietung) privatisiert und Kosten sozialisiert.

    Mal am Rande ein anderes Beispiel: wenn jemand sein Sondereigentum dergestalt nutzt, dass z.B. durch Kunden-/Mandantenverkehr Treppenhaus und Lift in höheren Maße beansprucht werden, können diesem auch höhere Kostenanteile in Rechnung gestellt werden.

    Um es nochmal zu betonen: ich schließe überhaupt nicht aus, dass Deine Argumentation letztlich Bestand haben kann - nur, aus dem Gesetz (TVO) kann ich das nicht ersehen.

    Alles richtig, nur hat das mit dem hier diskutierten Sachverhalt nichts zu tun. Und: selbstverständlich muss sich die Vermieterin nicht rechtfertigen, dass sie ihre Wohnung vermietet. Nur frage ich mich, wieso dann die anderen Eigentümer für Kosten aufkommen sollen, die zunächst (Untersuchung) allein aus dem Umstand resultieren, dass sie eben vermietet?

    Das ist jetzt aber ein klassischer Zirkelschluß :)

    Provokant gefragt: Warum? Wenn die Rauchmelder frühzeitig einen Brand in der (vermieteten) Wohnung anzeigen, profitieren doch die anderen Hausbewohner in ganz erheblichem Maße! :rolleyes:
     
  13. zeiten

    zeiten V.I.P. 09.01.2013, 16:35

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    echt? hast du belege für die aussage?

    kann ich mir schwer vorstellen - außer auf freiwilliger basis.
     
  14. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 09.01.2013, 17:19

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  15. zeiten

    zeiten V.I.P. 09.01.2013, 18:53

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    AW: Statt Eigennutzung zukünftig Vermietung, Folgen für die WEG

    hm... da finde ich deine aussage nicht bestätigt.

    ich meine auch keinen zusammenhang zu unserem fall zu sehen. da es hier im thread ja ausschließlich um wohnungen gehen soll - nicht um gewerbeeinheiten oder gemischte einheiten.

    und ich kann auch nur lesen, dass sofern verbrauch nicht erfasst wird (und nichts andereweitiges vereinbart), nach fläche umzulegen ist. oder hab ich was verpasst?
     
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