Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

Dieses Thema "Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Jule2012, 3. Juni 2012.

  1. Jule2012

    Jule2012 Boardneuling 03.06.2012, 00:31

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    Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Vor knapp zwei Jahren zog eine junge Familie mit Kind in ein Einfamilienhaus. Die Vermieter wohnen ein Haus weiter, sind also die direkten Nachbarn.

    Die Probleme zwischen Mieter und Vermieter begannen im Januar/Februar diesen Jahres.
    Die Mieter stellten in drei Räumen Schimmel fest: Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche.
    Der Vermieter wurde informiert, besichtigte die Wohung und sagte sofort, dass es wohl am falschen Lüften liege.
    Die Mieter bestritten das, der Vermieter bestellte aber trotzdem einen Maler und der Schimmel wurde beseitigt. Es wurde kein Gutachten erstellt (Der Vermieter wollte keinen Sachverständigen bestellen, da er den Schaden schnell beseitigt haben wollte.).

    Im März diesen Jahres, zwei Monate später, wurde von Seiten des Mieters die dauernde Beobachtung durch den Vermieter angesprochen. Diese begann bereits im Sommer zuvor, da die Mieter keinen Streit oder Unfrieden wollten, "ignorierten" sie es.
    Das Küchenfenster der Vermieter befindet sich im direkten Blickfeld zur Terrasse der Mieter. Sobald diese sich draußen aufhalten, beobachten die Vermieter die Mieter. Anfangs war es weniger auffällig, wurde aber mit der Zeit immer offensichtlicher.

    Als der Vermieter die Mieter dann aber immer offensichtlicher zu beobachten begann, beschloss die Mieterin eine Stellwand aufzustellen. Das gefiel dem Vermieter nicht und er trat an den Gartenzaun und forderte auf, das Teil (wie er es nannte) zu beseitigen.
    Daraufhin teilte die Mieterin dem Vermieter mit, dass sie diesen Sichtschutz nur aufgestellt hatte, weil sie sich beobachtet fühlte, da die Viemieter stets aus dem Fenster in ihre Richtung schauten.
    Die Antwort des Vermieters war ein Schnauben. Er ging in sein Haus und machte das Rollo des Küchenfensters zu.
    Eine Woche später befand sich im Briefkasten ein Mieterhöhungsschreiben.
    (Das Zaunelement war nicht befestigt und wurde von der Mieterin entfernt.)

    Das Mieterhöhungsschreiben war unwirksam, da es nicht begründet wurde, wie die Vermieterin heraus fand. Sie verlangte vom Vermieter die Mieterhöhung zu begründen.

    Was zurück kam, war keine Begründung, zumindest nicht im mietrechtlichen Sinne. Der Vermieter führte an, dass er 2006 über einen Immobilienmakler eine Einschätzung des Objektes in Auftrag gegeben hatte und gab die zu dem Zeitpunkt als ortsüblich angegebene Miete als Grundlage zur Berechnung an.
    Einen Mietspiegel und eine Mietdatenbank gibt es in der Gemeinde nicht. Ein Gutachten wurde nicht erstellt. Vergleichsobjekte wurden nicht genannt und beschrieben.

    Der Vermieter sagte im letzten Absatz, dass er:
    Wenn die Mieter nicht (bis zu einem Datum eine Woche später) der Mieteröhung zustimmen würden, die Mieter die Rechnung für die Malerkosten nach dem Schimmelbefall zu tragen hätten. Außerdem behielte der Vermieter sich weitere Maßnahmen vor.
    Der Wortlaut klang mindestens nach Erpressung. (Einschüchterung, Drohung)

    Die Familie weiß nun nicht, wie sie sich verhalten soll, bzw. was ihr Recht ist.

    Die Kosten für den Maler sollen nun im Nachhinein doch vom Mieter übernommen werden, obwohl nie der Verursacher festgestellt wurde. Der Vermieter hatte aber stets darauf beharrt, dass der Mieter schuld sei.
    Der Maler ist ein Freund der Familie und hat der Rechnung einige Zeilen begefügt, in denen er erklärte, dass die "Schimmelschäden [...] überwiegend durch ungenügende Lüftung [...]" entstanden seien. Dies erklärte er mit einer Probebohung (trockener Bohrstaub), führte aber auch Kondenswasser an den Scheiben an, was nach Aussage der Mieter nicht stimmt.

    Die Mieter haben folgende Fragen:
    1. Wenn der Mieter aufgrund der mangelnen bzw. nicht vorhandenen Begründung die geforderte erhöhte Miete nicht zahlt, mit welchen Konsequenzen hat er zu rechnen?
    2. Wie ist die "Erpressung" des Mieterhöhungsverlangens zu werten?
    3. Darf der Vermieter übrhaupt die Beseitigung des Schimmels als Grund für eine Mieterhöhung nennen? (Was er nicht direkt machte, vielleicht aber gemeint hatte.)
    4. Kann der Vermieter auch im Nachhinein (nach 3 Monaten) verlangen, dass der Mieter die Rechnung für den Maler zahlt?
    5. Kann der Vermieter, wenn die Familie auszieht, die Kaution einbehalten, um die Rechnung damit zu begleichen?

    Ein anderer Sachverhalt ist folgender:
    Letzten Herbst stellte die Familie (Mieter) fest, dass ein Garagentormotor und die Garagenaußenbeleuchtung über den Stromkasten der Mieter laufen. (Sie nutzen keine Garagen, haben auch keine gemietet und es steht auch nichts im Mietvertrag.)
    Durch Zufall erfuhren sie es, weil eine Sicherung ausgefallen war und sie daraufhin den Stromkasten prüften. Eine Sicherung auf der "Garage" stand, ließen sie aus, da sie keine Garage haben und nutzen.
    Zwei Tage später bat der Mieter den Vermieter, die Sicherungen zu prüfen, da der Geragenmotor und die Außenbeleuchtung nicht ginge.

    Die Vermieter haben die Versorung mit Strom an die vom Vermieter genutzten Garagen nicht angezeigt und auch sonst nicht reagiert, weil sie keine Probleme wollten.
    Sie wurden bei der Vertragsunterzeichnung (auch nicht davor oder danach) weder schriftlich noch mündlich oder in anderer Art und Weise darüber informiert, dass sie den Strom für die Garagenbeleuchung und einen Garagenmotor bezahlen.
    Fragen:
    1. Was kann der Mieter machen? Kann er irgendwie sein "Geld" zurückverlangen? Wenn ja, wie viel? (Pauschale?)

    weitere Fragen:
    1. Wie sollte der Mieter auf die Problematik der "Beobachtung" durch den Nachbarn reagieren. Die Familie (Mieter) kann die Terasse nicht mehr nutzen, da sie einer ständigen Beobachtung ausgesetzt sind. Eine Installierung eines Sichtschutzes machten die Vermieter insofern schwierig, dass sie verlangten, dass der Sichtschutz nicht an der Hauswand installiert werden dürfe. Anders ist es aber kaum möglich, da auch die Terassenplatten nicht angebohrt werden dürfen.
    2. Hat der Mieter überhaupt eine Möglichkeit, den Vermieter daran zu hindern, ihn auf der Terrasse und bei jeder anderen sich bietenden Möglichkeit zu beobachten?

    Die Mieter hoffen auf hilfreiche Tipps.

    VG
     
  2. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.06.2012, 08:28

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Mit keinen, da die Erhöhung jedenfalls nach dem dargestellten Sachverhalt unwirksam ist.

    Verlangen kann man immer viel...

    Nein. Das ist kein Erhöhungsgrund.

    Das hängt davon ab, ob der Schimmel bausubstanzlich oder durch fehlerhaftes Nutzungsverhalten bedingt ist.

    Gruß
    Dea
     
  3. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 03.06.2012, 11:13

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Ich würde einfach weiter meine alte Miete zahlen. Hunde, die bellen, beißen nicht.
     
  4. 772

    772 V.I.P. 03.06.2012, 11:28

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Zum Stromklau:

    Das stellt sich als Diebstahl dar, eine Straftat, die eine Anzeige und ggf. sogar eine fristlose Kündigung durch die Mieter rechtfertigen könnte.

    Schadensersatz wäre angebracht, wobei es problematisch sein könnte diesen in der Höhe zu bestimmen.

    Die Mieter hätten aber eine gute Verhandlungsposition, da es wohl ihr gutes Recht wäre, den unrechtmäßig angezapften Strom abzustellen (Sicherung aus): Keine Einigung über Schadensersatz und weitere Kostenübernahme => kein Strom in der Garage.

    Zum Beobachtungsproblem:
    Schauen wäre kein Vergehen, da wäre mMn nichts zu machen. Etwas anderes wäre es wenn Fotos oder Filme gemacht würden.
    Mögliche Gegenmaßnahmen:
    - häufig auf die Beobachter zeigen, vor allem wenn Besuch da ist.
    - Die Beobachter fotografieren bzw. so tun als ob.
    - einen beweglichen Sichtschutz aufstellen, z.B. einen Party-Pavillion (ca. 3x3 m), entweder mit Seitenwänden (eine provisorische aus Folie würde genügen), oder zwei Beine kürzen, dass er schief stünde.
     
  5. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 03.06.2012, 11:51

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    zu 1. Mieterhöhungsverlangen sind gesetzlich geregelt, siehe: §§ 557 bis 561 BGB. Sofern also die gesetzlichen Regeln nicht eingehalten sind, gibt es für den Mieter auch keine Konsequenzen.

    zu 2. Siehe zu 1. - die Bemerkungen des Vermieters sind kompletter Unsinn oder aber Nötigung

    zu 3. Nein, siehe zu 1. - Der Vermieter hätte den Nachweis zu führen, dass der Schimmel durch das Verhalten des Mieters entstanden ist. Kann er das nicht, dann gehört es zu seiner Verpflichtung dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, siehe: § 535 BGB.

    zu 4. Nein, siehe zu 3.

    zu 5. Können kann er schon, aber da er Abrechnen muss,ist er wieder zum Nachweis verpflichtet. Hier könnte dann der Mieter eigentlich problemlos auf Herausgabe klagen.

    Zu der Frage nach dem Strom kann man doch nur sagen, dass der bisherige Verbrauch geschätzt werden könnte und die weitere Nutzung durch den Vermieter zu regeln ist.

    Ja, die Beobachtung! Der Mieter kann ja nun nicht verlangen, dass alle Fenster die zufällig Einblick auf seine Terrasse gewähren zugemauert werden. Und wenn man sich in einem Raum aufhält, automatisch auch mal zum Fenster hinaus geschaut wird, ist doch selbstverständlich.
    Ich sehe hier nur dann etwas verwerfliches, wenn sich der Vermieter als Spanner entpuppt und möglicherweise noch ein Fernglas oder eine Kamera für seien Nachbarbeobachtung benutzt.

    Das befestigen eines Sichtschutzes am Mietobjekt kann der Vermieter unterbinden. Aber es gibt doch z.B. Betonsockel oder wassergefüllte Plastiksockel in oder an die man einen Sichtschutz befestigen oder einstellen könnte.;)

    So, ich glaube jetzt hammersch!
     
  6. Jule2012

    Jule2012 Boardneuling 03.06.2012, 12:00

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Wie oben beschrieben, wandten die Mieter sich nach Feststellen des Schimmelbefalls an den Vermieter, der daurafhin verkündete, dass der Schimmel vom Mieter verursacht sein müsste. (Da der Mieter noch nie Schimmel in diesem Objekt hatte.)
    Die Mieter bestritten das.
    Es wurde aber kein Gutachter bestellt, was der Mieter mit der Begründung abtat, dass er den Schaden einfach schnell beseitigen wöllte.
    Der Maler war ein Freund der Familie, der dem Mieter immer wieder zu verstehen gab, dass dieser wohl unzureichend oder falsch belüftet hätte. Der Mieter widersprach auch dem Maler.

    Es wurde nie, weder zum Zeitpunkt des Schimmelbefalls, noch im Nachhinein ein "Schuldiger" festgestellt. Es blieb einfach dabei, dass der Vermieter dem Mieter die Schuld gab, dieser aber widersprach. Der Vermieter zahlte die Beseitigung des Schimmels und sprach das Thema nie wieder an.

    Erst jetzt, im Rahmen der verlangten Mieterhöhung, wurde die Begleichung der Kosten für die Beseitigung dem Mieter angedroht, wenn dieser nicht dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen würde.

    Dem Mieter stellt es sich so dar, dass der Vermieter diese Rechnung und die vermeintliche Schuld des Mieters am Schimmelbefall als Druckmittel benutzen will, um den Mieter zur Zustimmung der Mieterhöhung zu nötigen.

    Der Maler hat wie oben geschrieben eine Probebohrung durchgeführt und gesagt, dass der Bohrstaub trocken war und die Feuchtigkeit nur oberflächlich sei und somit durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters bedingt.
    Der Mieter weiß aber letztlich immer noch nicht, ob der Schimmel nicht doch durch andere Ursachen zustande gekommen sein könnte, weil eben nie ein Gutachten angefertigt wurde.

    Muss der Mieter denn nun trotzdem, nur aufgrund der Überzeugung des Vermieters, der Mieter sei der Verursacher, und der Einschätzung des Malers (mit trockenem Bohrstaub und Kondenswasser an den Scheiben als Beweise)die Rechnung zahlen?
    Zuletzt bearbeitet: 3. Juni 2012
     
  7. Jule2012

    Jule2012 Boardneuling 03.06.2012, 12:19

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Danke für die ausführlichen Antworten.

    zu 1.) Der Mieter hat eine aktuelle Broschüre des DMB zum Thema Mieterhöhung und dort die gesetzlichen Bestimmungen nachgelesen, ist sich deshalb sicher, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.
    Der Mieter möchte nach dem letzten Schreiben des Vermieters auf jeden Fall eine Beratung des DMB wahrnehmen.

    zu 2.) Der Mieter empfindet es als Nötigung. Rechtliche Schritte könnten eingeleitet werden, aber der Mieter will so weit (vorerst) nicht gehen, da er lediglich an einer ordentlichen und gütlichen Einigung interessiert ist.

    zu 3.) Wie sähe ein solcher Nachweis aus?
    Reicht ein Schreiben eines Malers, der die Beseitigung durchgeführt hat, aus. Der Maler schrieb, "dass die Schimmelschäden [...] [seines] Erachtens überwiegend durch ungenügende Lüftung entstanden [sei]. Beweis: Kondenswasser auf den Isolierglasscheiben im Bereich der Wasserschenkel [...] Ferner [hat er] im Kinderzimmer innen eine einfache Bohrung in der Wand vorgenommen. [...] Obwohl die Wand innen feucht war, was das Bohrmehl an der Oberfläche trocken."
    Der Mieter bestreitet, dass Kondenzwasser an den Scheiben war.

    zu 5.) Das wird der Mieter sich merken und dankt.

    Strom:
    Der Mieter erwägt, ein Schreiben an den Vermieter zu schicken, in dem er mitteilt, dass er die Kosten für Garagenmotor und Außenbeleuchtung für die vergangenen Monate seit Einzug erstattet haben möchte und würde eine Pauschale nennen (10 €, 20 €?). Der Mieter vermutet, dass der Vermieter dem widersprechen wird und hofft, dass auf dieser Grundlage ein Gespräch zustande kommt und eine Einigung.
    Das Haus des Mieters stand viele Monate leer. Logischerweise muss während dieser Zeit trotzdem Strom für Garagentormotor und Beleuchtung verbraucht worden sein. Dies könnte doch die Grundlage zur Berechnung sein?
    Der Mieter fragt, ab wann es zu empfehlen wäre, die Sicherung abzuschalten. (Möglich wäre wahrscheinlich sofort, aber wie gesagt, es soll möglichst kein weiterer Unfrieden zwischen Mieter und Vermieter gestiftet werden.)

    Beobachtung:
    Der Mieter vermutete bereits, dass er gegen diese Beobachtung nicht viel unternehmen kann. Natürlich kann und will der Mieter dem Vermieter nicht untersagen, sein Fenster zu nutzen. Es ist aber sehr auffällig (wie auch Freunde des Mieter sagen), dass der Vermieter und Frau oft am Fenster steht und minutenlang in den Garten und zur Terrasse schaut, wenn der Mieter sich dort aufhält.
    Über die Installation eines Sichtschutzes mit Betonfüßen oder Wasswerbefüllten Füßen wird der Mieter sich informieren und eine Anschaffung in Betracht ziehen, um zumindest einen Teil der Terrasse vor Blicken zu schützen.

    Der Mieter dankt für die Antworten und Tipps. :)
     
  8. Hendrik-vZ

    Hendrik-vZ Star Mitglied 03.06.2012, 12:19

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Aus Erfahrung weiß ich, daß wenn das Verhältnis zwischen V und M zerrüttet ist, der V sein Mieterhöhungsbegehren durch Klage zur Zustimmung durchsetzen will. Zwar muß das nicht in jedem Fall so sein, aber möglich ist es!
     
  9. 772

    772 V.I.P. 03.06.2012, 12:23

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Das beschriebene Vorgehen des Vermieters und des Handwerkers stellt mMn keine gerichtsfeste Aussage oder gar Gutachten dar. Daher sollten die Kosten beim Vermieter bleiben.
    Natürlich sagen alle Vermieter "das gabs noch nie, Du hast falsch gelüftet", und die von ihnen bezahlen Handwerker reden ihnen nach dem Mund. Da im Beispiel eine objektive Ursachenforschung ausgeblieben ist, hätte der Vermieter schlechte Karten, seine Forderung gerichtlich durchzusetzen.
    Natürlich könnte er auf die Kaution zurückgreifen, dann müsste der Mieter klagen :(
     
  10. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.06.2012, 12:27

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Und was genau sagt das jetzt über die Rechtmäßiigkeit der Erhöhungserklärung?
     
  11. Jule2012

    Jule2012 Boardneuling 03.06.2012, 12:30

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Der Mieter vermutet auch, dass der Vermieter klagen würde, da er vehement auf der Mieterhöhung besteht.
    Der Mieter möchte aber keinesfalls eine Mieterhöhung von 60€ monatlich in Kauf nehmen, nur um (vorrübergehend) den Frieden zu wahren, da der Vermieter in seinen Äußerungen und Verlagen immer dreister wird. Der Mieter vermutet, dass trotzdem immer wieder Probleme ins Haus stehen würden.
     
  12. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.06.2012, 12:31

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Natürlich, das sind immer die jeweiligen Behauptungen der Parteien, wenn Schimmel in der Mietwohnung auftritt.

    In einem Gerichtsverfahren muss sich der Vermieter daher durch ein Sachverständigengutachten (das das Gericht erstellen lässt) entlasten, indem er nachweist, dass die Wohnung keine Mängel aufweist, die den Schimmel verursacht haben.
     
  13. Jule2012

    Jule2012 Boardneuling 03.06.2012, 12:31

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Zumahl die Forderung hier als Druckmittel gegen den Mieter eingesetzt wird. Das Begleichen der Rechnung durch den Mieter war zuvor nie Thema.
     
  14. Hendrik-vZ

    Hendrik-vZ Star Mitglied 03.06.2012, 12:33

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Die Gerichte weisen i.d.R. solche Klagen (auf Antrag) ab!

    Solchen V´s geht es nur darum psychischen Druck auf solche M´s auszuüben ;).
     
  15. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.06.2012, 12:39

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    AW: Schimmel, permanente Beobachtung, Mieterhöhung und Stromklau

    Welche "solche" Klagen und mit welcher Begründung weisen die Gerichte die ab?
     
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