Schimmel in der Wohnung - was tun?

Dieses Thema "ᐅ Schimmel in der Wohnung - was tun? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Depulsor, 10. Dezember 2013.

  1. Depulsor

    Depulsor Junior Mitglied 10.12.2013, 18:34

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    Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Hallo,
    in folgendem fiktiven Fall wüsste ich gerne, wie A am besten handeln sollte:
    A hat ab dem ersten September eine Wohnung des B gemietet. Anfang Dezember In zwei der fünf Zimmer ist seit Anfang Dezember Schimmel an den Wänden. A hat sich daraufhin mit der Hausverwaltung in Verbindung gesetzt und ihr die Sache geschildert. Daraufhin kam ein Mitarbeiter der Hausverwaltung und hat sich den Schimmel betrachtet. Dieser sagte, dass es das Verschulden des A sei, da dieser nicht "richtig" gelüftet habe.Außerdem schlug der Mann von der Hausverwaltung vor, dass ein Gutachter eingeschaltet wird, den der zahlen soll, der den Schaden verursacht habe.
    In der Wohnung über der des A ist auch Schimmel an den Wänden.

    Wie sollte sich A verhalten? Kann A nach Fristsetzung die Miete mindern oder die Zahlung sogar ganz aussetzen? Ist der Schimmel ein Grund für eine fristlose Kündigung? Sollte A eine Mängelbeseitigungsaufforderung schicken?

    Zudem hat A keinen Energiepass des Hauses bekommen, was wohl seit 2013 Pflicht ist. Wäre das möglicherweise ein Grund für eine fristlose Kündigung?
     
  2. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 10.12.2013, 18:43

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Hat der Mieter denn ausreichend gelüftet? Mietminderung ist möglich. Mietzahlung ganz aussetzen führt spätestens nach zwei Monaten zur Kündigung durch den Vermieter und zur Zahlungsklage, erscheint also weniger ratsam. Die Mängel sind schon angezeigt worden, damit hat der Mieter alles seinerseits Notwendige getan, aber eine schriftliche Wiederholung der Mängelanzeige mit Fristsetzung ist ratsam. Das könnte man mit der Ankündigung der Mietminderung verbinden.

    Zum Energiepass: Wurde die Vorlag bei Abschluss des Mietvertrages/vor Einzug verlangt? Ein fehlender Energiepass ist eine Ordnungswidrigkeit, aber berechtigt meines Wissens nicht zur Kündigung, fristlos schon gar nicht.

    Eine fristlose Kündigung aufgrund des Schimmels ist dann möglich, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährung (§§ 543, 569 Abs. 1 BGB) vom Schimmel ausgeht. Das ist eine Einzelfallbetrachtung, die hier nicht geleistet werden kann.
     
  3. 772

    772 V.I.P. 10.12.2013, 19:13

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Schimmel in der Wohnung fällt zunächst auf den VM zurück. Dieser wäre für die Mängelbeseitigung zuständig und müsste diese auch bezahlen, solange er nicht dem M die Verantwortung nachweisen könnte. Dies wäre nach so kurzer Zeit und angesichts des Schimmels in anderen Wohnungen eher als schwierig anzusehen.
    Außergerichtliche Gutachten wären normalerweise vom Auftraggeber zu bezahlen und vor Gericht nicht beweiskräftig.
    Beide Ansinnen könnte M also zurückweisen und auf Mängelbeseitigung und Mietminderung pochen. Anhaltende Weigerung des VM könnte ggf. eine fristlose Kündigung auch ohne Gesundheitsgefährdung berechtigen. Für Minderung und Kündigung wäre Beweissicherung notwendig, z.B. Fotos der Schimmelausbreitung und Notizen zur Entwicklung und zum eigenen Verhalten (und dem des VM). Vielleicht könnte er auch Informationen zum Zustand beim Vormieter erlangen?
     
  4. fernetpunker

    fernetpunker V.I.P. 10.12.2013, 19:36

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Dann aber nur nach vorheriger fruchtloser Abmahnung mit Fristsetzung, vgl. § 543 Abs. 3 BGB.
     
  5. schielu

    schielu V.I.P. 11.12.2013, 11:01

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Schimmel durch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Mängeln z. B. durch Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, ungenügende Wärmedämmung oder von Kältebrücken herrührt, muss sich der Vermieter zunächst entlasten. Gelingt dem Vermieter nicht, diesen Nachweis zweifelsfrei zu erbringen, muss er beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen entstanden ist (z.B. LG Berlin - 64 S 320/99 -). Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, "ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt." (BGH - XII ZR 272/97 -).
    Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass keinerlei konkrete Anhaltspunkte für aus seinem Verantwortungsbereich herrührende Mängel vorliegen und ist davon auszugehen, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Wohnung abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt, müssen sich die Mieter/innen dahingehend entlasten, dass sie die Feuchtigkeitsschäden und die daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Verhalten, wie unzureichende Beheizung und Lüftung verursacht haben (OLG Karlsruhe - 3 RE Miet 6/84 -). Auch die Art der Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen und ist bei der Beurteilung der Ursache zu berücksichtigen.

    Mieter von Wohnraum sind erst dann zu einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung berechtigt, wenn Sie dem Vermieter vorher eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben, so der BGH in seinem Urteil vom 18. April 2007. Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin wegen Schimmelpilzbefall die Wohnung ohne Ankündigung fristlos gekündigt. Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, welcher eine Fristsetzung oder Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vorschreibt, auch für die fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung gilt.
    Die Gesundheitsgefährdung muss konkret nachgewiesen werden.

    Das ist falsch!
     
  6. Depulsor

    Depulsor Junior Mitglied 11.12.2013, 15:43

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Also verstehe ich das richtig, dass A zunächst dem Vermieter schriftlich den Mangel mitteilen sollte und eine Frist zur Beseitigung setzen sollte. Der Vermieter muss dann auf seine Kosten beweisen, dass A Verursacher des Schimmels ist, richtig?

    Wie lange sollte die First sein, die A dem Vermieter setzt?
     
  7. 772

    772 V.I.P. 11.12.2013, 15:57

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    AW: Schimmel in der Wohnung - was tun?

    Da im Beispiel schon Personal da war, hätte VM Kenntnis davon - das Problem ist immer die Beweisbarkeit, wegen des möglichen Beginns der Minderung (ohne weitere Schonfrist).
    Und ja, eine Frist zur Beseitigung wäre schriftlich zu setzen. Die Erklärung "Mietzahlung unter Vorbehalt" machte die Absicht der Minderung deutlich. Eine Wiederholung (= Mahnung) nach Fristablauf wäre verzugsauslösend (Rechtsanwaltshonorar = Verzugskosten).
    Auf die Ablenkung des VM "schlecht gelüftet" wäre mMn keine Reaktion von M notwendig.
     
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