Restabrechnung Nebenkosten

Dieses Thema "ᐅ Restabrechnung Nebenkosten - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von lage:egal, 29. Januar 2008.

  1. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 29.01.2008, 15:24

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    Restabrechnung Nebenkosten

    Hallo

    Zur Vorgeschichte:
    Nach dem Kauf eines Einfamilienhauses wurde eine Mietwohnung fristgerecht zum 31.12.2006 gekündigt. Der Auszug erfolgte am 16.12.2006.

    Für den Zeitraum vom vom 01.01.2006-31.12.2006 erhielt man eine (undatierte*) Nebenkostenabrechnung die auch bezahlt und verrechnet wurde. In dieser Nebenkostenabrechnung ist ein Hinweis darauf, dass die Wassergebühren und Heizkosten für 11/2006 und 12/2006 im kommenden Jahr verrechnet werden.

    Nun erfolgt am 29.01.2008 ! auf dem Postweg eine "Restabrechnung" für 11/2006 und 12/2006 über fast 400,00 EUR.

    Unabhängig von der überzogenen Forderung für Heizkosten von rund 400,00 EUR für 6 Wochen lautet die Frage:

    Ist diese "Restabrechnung" überhaupt gültig oder hat der Vermieter die 12 Monatsfrist versäumt? Laut § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung für einen Abrechnungszeitraum spätestens nach 12 Monaten erfolgt sein. Oder ist eine "Restabrechnung"/"Nachberechnung" ausserhalb dieser 12 Monate möglich wenn die ursprünliche Nebenkostenabrechnung fristgerecht war.

    Vielen Dank für die Antworten.

    * da die Nebenkostenabrechnung nicht datiert ist, lässt sich er genaue Empfang nicht mehr nachvollziehen. Kann 12/2006 bis 02/2007 gewesen sein.
     
  2. vico

    vico V.I.P. 29.01.2008, 20:02

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    lage:egal schrieb:
    "* da die Nebenkostenabrechnung nicht datiert ist, lässt sich er genaue Empfang nicht mehr nachvollziehen. Kann 12/2006 bis 02/2007 gewesen sein."

    Ein nicht mehr nachvollziehbarer Empfang hat nichts mit einer undatierten oder datierten Abrechnung zu tun ;-)

    Für Kosten aus 2006 hätte die Abrechnung bis spätestens zum 31.12.2007 beim Empfänger ankommen müssen.
    Alles was später ankommt, ist verjährt, d.h. der Mieter muss diese Kosten nicht mehr zahlen.
    Bei den Heizkosten ist zu beachten ob der Abrechnungszeitraum anders als ein Kalenderjahr ist.
     
  3. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 29.01.2008, 20:18

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Hallo

    Vielen Dank für die Antwort.
    Geht man aber davon aus, dass die Nebenkostenabrechnung 2006 inkl. Heizkostenabrechnung für den 17.10.2005 bis 16.10.2006 am Anfang 2007 erfolgte und in dieser der Satz "Wassergebühren und Heizkosten für November/Dezember 2006 werden im kommenden Jahr verrechnet" steht, muss man dann Anfang 2008 noch zahlen oder nicht?

    Abrechnungszeitraum Heizung ist also 17.10.05 bis 16.10.2006 bzw. 17.10.2006 bis 16.10.2007. Das Mietverhältnis ist aber 31.12.2006 erloschen.

    Danke :)
     
  4. vico

    vico V.I.P. 29.01.2008, 20:36

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Nur wenn der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hat, z.B. verzögerte Abrechnung des Wasserversorgers. Ansonsten erfolgt eine Abrechnung für Wasser aus 2006 im Jahr 2008 zu spät. Hier würde ich als Mieter auf mein Recht bestehen und die Originalrechnungen einsehen wollen. Dabei auf das Datum der Wasserrechnung achten!
     
  5. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 29.01.2008, 21:10

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Hallo nochmal.

    Die Wasserabrechnung liegt mir leider nicht vor, aber die Heizungseinzelabrechnung. Ablesedatum war der 16.10.2007 und die Abrechnung wurde durch den Dienstleiter (eine externe Firma) am 05.11.2007 erstellt. Wann diese dem Vermieter zugestellt wurde entzieht sich meiner Kenntnis.

    ciao und thx
     
  6. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 30.01.2008, 01:11

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten


    Wann erkennt Vico den Unterschied zwischen Verjährung und normierter Verwirkung einer Forderung?
     
  7. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 30.01.2008, 01:20

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Eine Nachberechnung wäre zulässig, der sich daraus ergebende Saldo zu Gunsten des Vermieters nicht verwirkt, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hätte. Dies ist nicht schon deshalb der Fall, weil sich der Vermieter die Nachberechnung nach Jahresfrist vorbehalten hat.
    Nach der Abrechnungschronik spricht Einiges dafür, daß die Nachforderung verwirkt ist, weil nach Berechnung durch das Energieunternehmen Mitte November eine Abrechnungslage gegeben war.
    Deshalb wäre der Vermieter darauf hinzuweisen und die Zahlung zu verweigern.

    Irrelevant.




    Entscheidend ist der Zugang der Abrechnung beim Vermieter. Einfaches Bestreiten der Rechtzeitigkeit des Zuganges löst die Verpflichtung des Vermieters aus, die Rechtzeitigkeit zu beweisen.
     
  8. vico

    vico V.I.P. 30.01.2008, 14:05

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    lage:egal schrieb:" Das Mietverhältnis ist aber 31.12.2006 erloschen."

    Später: "Ablesedatum war der 16.10.2007..."

    Jetzt versteh ich aber nur Bahnhof. Hat denn unmittelbar vor dem Auszug oder kurz danach keine Zwischenablesung beim Mieter stattgefunden?
     
  9. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 30.01.2008, 19:37

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Das Mietverhältnis ist am 31.12.2006 erloschen. Eine Zwischenablesung für den Zeitraum vom 17.10.2006 bis 31.12.1006 fand nicht statt. Die Ablesung für den Zeitraum vom 17.10.2006 bis 16.10.2007 fand am 16.10.2007 statt.
    Die Heizkosten für den Zeitraum vom 17.10.2006 bis 31.12.2006 wurden anhand dieser Ablesung (die vom 16.10.2007) geschätzt bzw. hochgerechnet oder sagen wir mal "schöngerechnet". :)

    ciao und Danke
     
  10. vico

    vico V.I.P. 30.01.2008, 21:09

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Eine Zwischenablesung hätte um den 31.12.2006 herum geschehen müssen wenn der Mieter am 31.12. ausgezogen ist. Hier noch einmal genau nachfragen und nachgucken.
     
  11. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 30.01.2008, 21:55

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Eine Zwischenablesung ist definitiv nicht erfolgt.

    ciao
     
  12. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 07.02.2008, 14:10

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Hallo

    Nach Zustellung der Ablehnung an den Vermieter bezüglich der Nachforderung aus 2006 erhielt der Mieter seinerseits nun folgende (nicht wortgenau zitierte) Rückantwort des Vermieters:

    Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters für die Wohnung an den Mieter erfolgte immer für den Zeitraum 01.01. bis 31.12. eines jeden Jahres. Die Endabrechnung für Wasser bzw. Heizkosten kann aber erst im folgenden Jahr erfolgen da diese beiden Posten einen Abrechungszeitraum vom 17.10. bis 16.10. haben. Aus diesem Grund besteht der Vermieter auf die Nachzahlung aus 2006.

    Allerdings wurde dem Vermieter die Heizabrechnung vom 17.10.2006 bis 16.10.2007 bereits am 05.11.2007 zugestellt. Gleiches gilt für die Wasserabrechnung. Der Vermieter hatte also fast zwei Monate Zeit die Nachberechnung aus 2006 fristgerecht zuzustellen. Der Stichtag war, meiner Meinung nach, der 31.12.2007. Nach diesem Datum dürfte eine Nachberechnung aus 2006 unwirksam sein da:

    - dem Vermieter die Endabrechnung für Heizkosten und Wasser 2006/2007 rechtzeit vorlag.
    - er genügend Zeit hatte die Nachforderung geltend zu machen (vom 05.11.2007 bis 31.12.2007)
    - gemäss § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.

    Nun zur Frage:

    Gilt als Abrechnungzeitraum der Zeitraum der dem Mieter jahrelang als Gesamtnebenkostenabrechnungszeitraum dargelegt wurde, also der 01.01. bis 31.12. eines Jahres ?

    oder

    Ist die Forderung berechtigt weil der Abrechnungszeitraum für Wasser und Heizung durch die Anbieter gegenüber dem Vermieter der 16.10. bis 17.10. ist ?

    Danke für die Antworten.

    lage:egal
     
  13. vico

    vico V.I.P. 07.02.2008, 15:30

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    lage:egal schrieb:
    "Allerdings wurde dem Vermieter die Heizabrechnung vom 17.10.2006 bis 16.10.2007 bereits am 05.11.2007 zugestellt. Gleiches gilt für die Wasserabrechnung. Der Vermieter hatte also fast zwei Monate Zeit die Nachberechnung aus 2006 fristgerecht zuzustellen. Der Stichtag war, meiner Meinung nach, der 31.12.2007. Nach diesem Datum dürfte eine Nachberechnung aus 2006 unwirksam sein da:"

    Nein. Wenn der Abrechnungszeitraum der Heiz-und Warmwasserkosten am 16.10.2007 geendet hat, so hat der VM 12 Monate n a c h Ende des Zeitraumes Zeit die Abrechnung zu versenden. Und das wäre der 16.10.2008!


    lage:egal schrieb:
    " -gemäss § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. "

    Richtig! s.o.

    "Nun zur Frage:

    Gilt als Abrechnungzeitraum der Zeitraum der dem Mieter jahrelang als Gesamtnebenkostenabrechnungszeitraum dargelegt wurde, also der 01.01. bis 31.12. eines Jahres ?"

    Dieser Zeitraum gilt für alle Nebenkosten außer den Heiz-und Warmwasserkosten. Für letztere kann der Abrechnungszeitraum ein anderer sein.

    "oder

    Ist die Forderung berechtigt weil der Abrechnungszeitraum für Wasser und Heizung durch die Anbieter gegenüber dem Vermieter der 16.10. bis 17.10. ist ?"

    Natürlich ist die Forderung berechtigt, denn der Mieter hat ja während seiner Wohnzeit Kosten verursacht.
     
  14. lage:egal

    lage:egal Boardneuling 07.02.2008, 15:53

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Auf allen Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre und auch der von 2006 sind Wasser und Heizkosten ein Bestandteil eben dieser Nebenkostenabrechnungen. Diese hat einen Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12. Es gibt und gab keine separate Abrechnung der Wasser/Heizkosten.

    Es ist auf den Nebenkostenabrechnungen bei diesen beiden Posten (Wasser und Heizung) kein abweichender Vermerk von wann bis wann diese Kosten angefallen sind. Die Nebenkostenabrechnung lautet als ganzes "Zeitraum 01.01.?? bis 31.12.??"
    Würde aufgrund des anderen Abrechnungszykluses beim Wasser und der Heizung eine Nachberechnung erfolgen sollte dies doch bis 31.12.?? des Folgejahres geschehen sein. Immerhin wurden auf der Nebenkostenabrechnung die vom Mieter eingezahlten Gesamtnebenkosten auch für einen Jahreszeitraum angegeben. Und diese beinhalten eben auch Wasser und Heizkosten.

    Danke.
     
  15. vico

    vico V.I.P. 07.02.2008, 16:18

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    AW: Restabrechnung Nebenkosten

    Wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht gesondert in eine Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten und Vorauszahlung für die übrigen Nebenkosten vereinbart wurden (z.B. €80 für HK, €70 für übrige NK), dann steht es dem Vermieter frei ob er eine einzige NK-Abrechnung erstellt mit den Heizkosten oder ob er zwei Abrechnungen erstellt (also eine gesonderte für HK).
    Wenn z.B. der Abrechnungszeitraum der HK-Kosten am 16.10.2007 endet, so kann er auch erst danach mit der Abrechnungserstellung beginnen. Heizkosten, die evtl. nachgezahlt werden müssen, können demnach noch bis 16.10.2008 geltend gemacht werden.

    Sind gesonderte, getrennte Vorauszahlungen im MV vereinbart, so sollte der VM des besseren Verständnis wegen zwei getrennte Abrechnungen schicken.
     
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