Rechtssituation bei Auszug

Dieses Thema "ᐅ Rechtssituation bei Auszug - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von chegi, 20. Mai 2010.

  1. chegi

    chegi Boardneuling 20.05.2010, 18:00

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    Rechtssituation bei Auszug

    Hallo,
    nehmen wir an, ein Mieter hat fristgerecht die Wohnung gekündigt und
    steht nun am Ende des Monats vor dem Auszug. Es stehen nun im Raum:
    - eine hinterlegte Bankbürgschaft für die Mietkaution
    - ein fällige Restzahlung des Vermieters an den Mieter (Anteil des Mieters an der Anschaffung einer Küche, der pro Mietjahr um 200 Euro gemindert wurde).

    Der Vermieter argumentiert nun, dass er weder die Bankbürgschaft noch die Restzahlung der Küche freigibt, da dieses Jahr noch eine Abrechnung der Nebenkosten stattfindet.

    Welche Rechte hätte der Mieter? Die Restzahlung für die Küche hat doch nichts mit den Nebenkosten zu tun. Wie lange könnte der Vermieter die Bankbürgschaft zurückhalten?

    Danke und Gruß!
     
  2. 772

    772 V.I.P. 20.05.2010, 18:21

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Bzgl. Küchenzahlung: Zustimmung!

    Kaution bzw. Bürgschaft:
    Der Vermieter kann - soweit keine anderen Forderungen vorliegen - bis zu drei monatliche Nebenkosten-Vorauszahlungsbeträge für die Abrechnung zurückhalten. Bei einem Auszug zu Beginn des Abrechnungsjahres könnte der Mieter mMn einen geringeren Rückbehalt fordern.


    Der Mieter könnte die Küchenzahlung schriftlich unter Terminsetzung (!, z.B. 10 Tage, Datum angeben) zurückfordern und nach Ablauf schriftlich mahnen(!), dann ist der Vermieter in Verzug.

    Er könnte zunächst einen angemessenen Teil dieser Zahlung (s.o.) beim Vermieter als Ersatz für die Bürgschaft belassen, um die Bürgschaft insgesamt zu "entlasten". Dann kann er die Freigabe dieser Bürgschaft mit derselben Frist fordern und nach Ablauf mahnen => Verzug!

    Beispiel: Küche 1000 €, monatliche Vorauszahlung 100 €. Dann genügen max. 300 € für die Betriebskostenabrechnung, 700 € kann der Mieter gleich fordern, zusammen mit der Bürgschaft.

    Anschließend kann er zum Rechtsanwalt gehen, falls der Vermieter nicht einlenkt - diese Kosten gehen vermutlich zu Lasten des Vermieters (Vorkasse des Mieters oder Rechtsschutzversicherung).

    Der "angemessene Teil" muss dann im nächsten Jahr mit der Betriebskostenabrechnung verrechnet werden.
     
  3. chegi

    chegi Boardneuling 20.05.2010, 19:05

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Na gut, nehmen wir an, dem Mieter stehen für die Küche noch ein Restwert von 150 Euro zu. Was kann der Mieter konkret bei Abgabe des Wohnungschlüssels fordern? Kann der Mieter den Schlüssel zurückbehalten.

    Wann ist der Vermieter verpflichtet die Dokumente für die Bankbürgschaft auszuhändigen?
     
  4. 772

    772 V.I.P. 20.05.2010, 19:23

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Der Mieter muss auf jeden Fall alle(!) Schlüssel fristgerecht zurückgeben - das ist die wichtigste Pflicht beim Ende des Mietvertrages!

    Auch nicht abwimmeln lassen - im Zweifelsfall mit einem Zeugen abgeben, dem Vermieter vor die Füße werfen oder im Briefkasten ablegen!

    Ansonsten geht da nix mit der Brechstange...

    Ich weiß nicht, ob 150 € nach 5 Monaten (?) als Sicherheit für die Endabrechnung genügen, auch nicht, wie man eine Bankbürgschaft teilweise wieder freisetzen kann - evtl. durch eine Extrazahlung in bar?

    Rechtlicher Rat wäre da vermutlich angebracht - Mieterverein?

    Sind die 150 € und die Bürgschaft denn jetzt so wichtig? Vielleicht ist es auch besser/einfacher die Füße still zu halten und bis zur Abrechnung zu warten?
     
  5. schielu

    schielu V.I.P. 21.05.2010, 10:51

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Das kann er keinesfalls. So würde er die Rückgabe verweigern und schadensersatzpflichtig werden.
    Ansonsten Zustimmung für 772.
     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.05.2010, 11:26

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Ich beziehe mich nur auf die Schlüsselrückgabe!

    Diese Aussage ist nicht korrekt!
    Im Gegensatz zu "772" ist die Rechtsprechung anderer Meinung.

    Die Herausgabe und vollständige Räumung der Mietwohnung setzt nach Ansicht der Rechtsprechung wiederrum nicht voraus, dass sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden.
    OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999 – 3 U 216/98 = NZM 2000, 463 ebenso OLG Düsseldorf ZMR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1995, 18, 20.


    Bei der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet die Wohnung zu räumen und die Räume in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Die Ansicht, dass die Rückgabe der Räume erst dann erfolgt ist, wenn ein Mieter auch sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat, ist falsch.
    Der Vermieter kann also nicht wegen fehlender Schlüssel die Übernahme ablehnen.
    Wenn allerdings überhaupt keine Schlüssel zurückgegeben wurden, dann hat der Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete, solange der Mieter die Schlüssel behält.

    Der Vermieter könnte aber auch androhen, dass er nach einer Fristsetzung die Schlösser auf Kosten des Mieters austauschen wird.
     
  7. schielu

    schielu V.I.P. 21.05.2010, 11:52

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Was sonst meint wohl der Fragesteller?:lacht::lacht:
     
  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.05.2010, 12:09

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Lesen Sie eigentlich auch Ihre Beiträge selbst?
    Was Sie hier geschrieben haben ist falsch!

    Die Wohnungsübergabe wird nicht durch fehlende Schlüssel verhindert.

    Auch wenn alle Schlüssel fehlen. Der Vermieter hätte eine Frist zur Schlüsselabgabe zu setzen und dann erst könnte er ... Aber das hatten wir ja schon. Nur Sie haben es überlesen oder wollen es nicht akzeptieren.:lacht::lacht:
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 21.05.2010, 13:57

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Was soll der Quatsch?:rolleyes: wer hat das geschrieben:
    Dann wäre das o.a. falsch, ist es aber nicht!

    Wie dem auch sei. Die Frage ist doch so zu verstehen ob der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung hat wenn der Vermieter nicht irgendwas zahlt.
    Wegen etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieträumen nicht zu (§ 570 BGB).

    Nur am Rande:
    Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück, enthält er dem Vermieter die Mieträume vor und gibt sie nicht vollständig zurück (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.3.1995, 24 U 163/94, NJW-RR 1996, 209). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zur Entlastung des Mieters die Schlösser auszutauschen (OLG Düsseldorf, a.a.O.).
    A.A. ist das OLG Hamburg. Danach hängt die Erfüllung der Rückgabepflicht, wenn der Mieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, davon ab, ob und wie lange der Vermieter dadurch an der Inbesitznahme der Räume und an einer uneingeschränkten Verfügung über diese gehindert ist. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einen Teil der Schlüssel übersandt und erklärt, über weitere Schlüssel nicht mehr zu verfügen. Hierin sieht das Gericht einen Besitzaufgabewillen des Mieters. Der Vermieter war daher nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die Türschlösser auf Kosten des Mieters auszuwechseln, da er hierdurch das Hindernis für eine uneingeschränkte Inbesitznahme des Mietobjekts beseitigen konnte. Verwendungsersatzansprüche stehen dem Vermieter in einem solchem Fall dann nicht mehr zu (OLG Hamburg, Urteil v. 14.8.2003, 4 U 58/01, WuM 2004, 471).
     
  10. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.05.2010, 14:26

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Sie verwenden nur das was Ihnen passt und weiten das eigentliche Thema aus. Außerdem zitieren Sie unvollständig.

    Ich habe ausdrücklich geschrieben, dass ich mich nur zu dieser Schlüsselübergabe äußere.

    Anscheinend widersprechen sich auch unsere Quellenangaben.:D
     
  11. chegi

    chegi Boardneuling 28.05.2010, 09:28

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Ich möchte den möglichen Fall nochmals aktualisieren und freue mich über Feedback:

    Der Tag X, Übergabe der Schlüssel rückt näher. Der Vermieter äussert sich zum Prozedere wie folgt: Der Abstand für die Küche (ca. 150 Euro) und die Mietkaution (Bankbürgschaft) werden mit Schlüsselüberabe nicht ausgehändigt. Grund hierfür, man wolle sich mit der Begutachtung der Wohnung Zeit lassen und hierzu auch einen Experten hinzuziehen. Außerdem wolle man die Endabrechnung der Nebenkosten abwarten, die in den nächsten Monaten erfolgen solle. Der Schlüssel soll aber abgegeben werden, da ansonsten ein weiter Monat Miete fällig würde.

    Es kann doch nicht sein, dass der Vermieter den Küchenabstand einbehält und auch Monate Zeit hat eine Wohnung zu begutachten. Was ist, wenn Wochen später etwas in der Wohnung passiert und dies dem Mieter angelastet wird?
     
  12. schielu

    schielu V.I.P. 28.05.2010, 11:36

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Doch, das kann sein! Der Vermieter hat mind. 6 Monate Überlegungsfrist. Bei Mängelrügen steht der Vermieter in der Verursacherbewispflicht. Es sollte ein Übergabeprotokoll mit beider Unterschrift gefertigt werden!
     
  13. chegi

    chegi Boardneuling 28.05.2010, 12:49

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Ok, verstehe ich! Danke! Aber wie bzgl. der Kaution/Bankbürgschaft.
    Aber wie verhält es sich mit dem vertraglich geregelten Restabstand
    für die Küchenbeteiligung?
     
  14. 772

    772 V.I.P. 28.05.2010, 16:35

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    Es ist mMn nicht rechtens, wenn der Vermieter den Betrag für die Küche behält und damit de facto die Kaution erhöht!
    Bzgl. des Wohnungszustandes wäre es dem Mieter dringend anzuraten, möglichst viele Fotos von der Wohnung unter Zeugen anzufertigen, auch und gerade von den kritischen Stellen!
    Wohnungsbegehung ebenfalls unter Zeugen!
     
  15. chegi

    chegi Boardneuling 28.05.2010, 22:20

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    AW: Rechtssituation bei Auszug

    merci! ...und was könnte ich dagegen unternehmen?
     
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