Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

Dieses Thema "ᐅ Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Boxi, 3. Oktober 2012.

  1. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 17:19

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    Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Hallo,

    folgender Fall.

    Der Vermieter (V) kündigt dem Mieter (M). Kündigung ist rechtmäßig. Der M hat Widerspruch eingelegt gegen die Kündigung. Die Kündigung erfolgte zum 30.09.12. Der M hat dem V mitgeteilt, dass er erst im Dez. ausziehen kann, dann die neue Wohnung dann erst frei wird.

    Daraufhin wird der M vom V erpresst. Der V würde dem nur zustimmen, wenn M bisherige Mietkürzungen wegen Schäden zurück zahlt und seine gesamten Anwaltskosten übernimmt. Ansonsten würde er sofortige Klage auf Räumung einreichen.

    M will sich natürlich nicht erpressen lassen. Die Kürzung erfolgte zu Recht und es besteht keine Rechtsgrundlage seine RA Kosten zu übernehmen.

    Jetzt zu den Fragen:

    1. Kann eine Räumungsklage eingereicht werden, wenn der M bereits mitteilt, dass er in 2 Monaten auszieht?

    2. Wie entscheidet ein Gericht in dem Fall, da der Auszug ja unmittelbar bevorsteht? Erkennt es den V als unnötigen Kostenverursacher?

    3. Kosten der Räumungsklage. Können diese dem M auferlegt werden? Der teilt ja bereits vor Einreichung der Klage mit, dass er ausziehen wird in 2 Monaten.

    4. Soweit ich weiß, ist kein Gericht so schnell, dass eine Räumung sich in 2 Mon. umsetzen lässt. Sprich, selbst wenn das Gericht schnell ist, ist der Mieter eh ausgezogen, bis zu einer Räumung kommen würde.

    Hoffe, dass jmd. zu dem Fall Auskunft geben kann.
    Insbesondere zu der Frage wer die Kosten zu tragen hat.

    Danke.
     
  2. nieselpriem

    nieselpriem Star Mitglied 03.10.2012, 17:34

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Zunächst müsste das Gericht erst einmal prüfen, ob die Kündigung rechtswirksam war. Welcher Kündigungsgrund wurde denn angegeben?
    Es müsste außerdem festgestellt werden, ob die Minderung gerechtfertigt war.
    Natürlich kann eine Räumungsklage eingereicht werden - das heißt ja noch nicht, dass sie auch berechtigt ist und der Vermieter läuft Gefahr, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
    Grundsätzlich kann der Vermieter auch dann eine Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter schon zugesagt hat, auszuziehen. Manche Mieter sagen zwar den Auszug zu, ziehen dann aber doch nicht aus. Um das zu vermeiden, ist eine Räumungsklage aus Vermietersicht angeraten, um keine Zeit zu verlieren.
    Wenn die Räumungsklage berechtigt ist, muss der Mieter deren Kosten auch tragen, wenn er bis zum Urteil schon ausgezogen ist.
    Die kosten muss in der Regel derjenige tragen, der im Prozess unterliegt.
     
  3. Jupp03/11

    Jupp03/11 V.I.P. 03.10.2012, 17:35

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Welcher Grund wurde bei der Kündigung denn angegeben und wie wurde der Widerspruch begründet?
    Könnte vielleicht für die Antwort wichtig sein.
     
  4. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 17:46

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Die Kündigung ist rechtswirksam, das sei bei dem Fall unterstellt.
    Sondergündigung Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus, wo V auch wohnt. Das soll also nicht das Thema sein.

    Auch die Minderung war gerechtfertigt, sei bei dem Fall auch im Sachverhalt gegeben.

    Begründung im Widerspruch war, dass M nicht mal 1 Jahr dort wohnt und erhebliche Summen in die Renovierung investiert hat. Ist aber hinfällig, da M ja bereit ist auszuziehen.

    Ok, also kann V die Klage stellen.

    @ nieselpriem
    Wenn die Räumungsklage berechtigt ist, muss der Mieter deren Kosten auch tragen, wenn er bis zum Urteil schon ausgezogen ist.

    In welchem Fall ist die Klage denn berechtigt?

    Kommt es dann zwangsläufig zum Prozess, wenn M bereits ausgezogen ist? Was soll da noch geklärt werden, wenn es doch nur um den Auszug geht und M bereits ausgezogen ist? Ein Prozess in dem geklärt wird, wer die Kosten trägt?
     
  5. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 03.10.2012, 18:30

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Als welchem Grunde wäre es dem Vermieter nicht zuzumuten, den Mieter bis zu dem von M genannten Termin noch zu dulden? Oder will V nur aus Prinzip am früheren, von V bestimmten Datum festhalten?
     
  6. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 18:36

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Genau, geht nur darum, dass der Kündigungstermin eben der 30.09. war und V immer wieder demonstrieren muss, dass er der Boss im Hause ist.

    Gründe hat er nicht, es gibt keinen Nachmieter und V wird weiterhin Miete gezahlt für die restliche Zeit. Geht nur ums Prinzip und eben die im SV dargestellte Erpressung von M.
     
  7. Kataster

    Kataster V.I.P. 03.10.2012, 18:42

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Das ist unerheblich. Nach gesundem Menschenverstande wäre eine Klage gegen einen auszugswilligen M überflüssig. Nur nützt die bloße Erklärung oft wenig. Desqwegen kann V Klage einreichen.

    Wenn aber der Mieter nachweisen kann, dass er auszieht, so hätte die Klage keinen Grund mehr. Es stellt sich die Frage, ob das Gericht die Klage dann abweisen darf, kann oder muss. Dass es vernünftig wäre, ist nicht die Frage. :o
     
  8. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.10.2012, 18:46

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Jetzt mal unabhängig von dem drum herum, weil das eh keiner beurteilen kann.

    Natürlich. Die müsste dann ggf. bei Auszug während des Verfahrens für erledigt erklärt werden. Der Vermieter hat auch ein Rechtsschutzinteresse, da zwischen den Erklärungen von Mietern, zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuziehen, und dem tatsächlichen Auszug manchmal so das eine oder andere Jahr ins Land geht.

    Hier kommt hinzu, dass der Vermeiter Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hatte, so dass kein Grund ersichlich ist, dem Vermieter die Klage jedenfalls allein wegen der Erklärung des Mieters, auszuziehen, zu versagen.

    Hat der Vermieter wirksam gekündigt kann er klagen.

    Eine andere Frage ist, ob die Parteien sich hier wirksam über eine Räumungsfrist bis Dezember geeinigt haben. Das müsste, wenn der VM das bestreitet, vom M bewiesen werden. Das hätte dann andere Verfahrensfolgen (auch und gerade im Rahmen der Erledigung).

    Das ist der schwierigere Teil. M könnte hier sofort anerkennen und Kostenauferlegung zu Lasten des Klägers nach § 93 ZPO beantragen. Hier müsste das Gericht also prüfen, ob der Mieter Anlass zur Klage gegeben hat. Dafür spricht, dass der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat und die Räumungsfrist abgelaufen ist. Ob allein die Erklärung, in 2 Monaten auszuziehen, zu einem anderen Ergebnis führt, mag bezweifelt werden.

    Hinsichtlich der Einigung auf Dezemger gilt oben Gesagtes. Zu einer Beweisaufnahme würde es vermutlich nicht mehr kommen, so dass M, wenn nichts schriftliches vorliegt, hier ggf. runterfallen würde.

    Das reicht wie gesagt per se nicht aus, der Klage entgegen zu treten. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der VM Räumungsklage erheben. Haben die Parteien sich nicht auf einen späteren Auszug geeinigt (dazu siehe oben), kann der VM sofort klagen, auch, wenn der Mieter zusagt, in 2 Monaten auszuziehen. Denn ob das wirklich passiert, weiß kein Mensch und der VM muss daher auch nicht noch 2 Monaten mit der Klage warten, so dass es noch länger dauert, bis er einen Titel bekommt (falls der Mieter entgegen der Ankündigung doch nicht auszieht).

    Gruß
    Dea
     
  9. zeiten

    zeiten V.I.P. 03.10.2012, 19:19

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    der m hätte da evtl. ansprüche gegen den v wegen bereicherung.
     
  10. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 19:41

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Nochmal zu dem schwierigstem Teil.

    Wie kann man denn beweisen, dass V dem M einfach nur noch Kosten verursachen will. Der Auszug ist sicher, kein Gerede. Wurde dem V seinem Anwalt auch schriftlich bestätigt. Reicht das? Evtl. kann man den neuen Mietvertrag noch einreichen auf dem ja ersichtlich ist, dass M umziehen wird. Damit ist doch mehr als deutlich, dass es nicht nur eine bloße Aussage ist, dass M aussieht, sondern Tatsache. Würde das reichen, dass V dem M die Kosten nicht auferlegen kann.

    Nur darum geht es ja, Erpressung des M.
    Entweder zahlt er dem V ohne Grund Geld zurück, oder er hat die Klagekosten an der Backe.
     
  11. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 03.10.2012, 19:58

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Der Hinweis auf § 93 ZPO ist nicht so ganz glücklich, da es ja für Wohnungskündigungen den § 93b ZPO gibt, in Abs. 3 steht dort nämlich:

    Als den Anspruch anerkennen und eine Räumungsfrist erbitten und dies auch begründen.
     
  12. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 03.10.2012, 20:16

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Das wird schwierig, was allein darauf beruht, dass aufgrund der hohen Streitwerte von Räumungsprozessen der VM erheblich in Vorleistung treten muss, das insb. dann, wenn er wie hier einen Anwalt einschaltet. Dazu ist ja weder die Erfolgsaussicht sicher (wenn der später vereinbarte Auszugszeitpunkt bewiesen werden könnte), noch der Kostenersatz, da der eigene Anwalt in jedem Fall bezahlt wird, auch, wenn der Mieter ausfällt, und das Gericht holt sich die Kosten dann auch vom VM.

    Zudem hat der VM das Risiko, in ein sofortiges Anerkenntnis zu laufen.

    Ein Räumungsprozess ist häufig selbst dann, wenn er gewonnen wird, das, was den VM tatsächlich ruiniert. Hier wird man wohl kaum überzeugend darlegen können, dass der VM dem Mieter nur schaden will.

    Und selbst wenn, dann würde das noch immer nicht dem Rechtsschutzbedürfnis entgegen stehen, da der VM den Mieter ja in jedem Fall raus haben will. Und das darf er gerichtlich geltend machen.

    Nein, das wird regelmäßig erklärt und oft genug passiert dann doch nichts. Das reicht nicht, die Klage unzulässig zu machen.

    Kaum. Man wird damit aber eine Räumungsfrist zur Vermeidung eines Zwischenumzuges erreichen können. Der VM, der ein Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, hat ein Recht auf einen Titel. Der Mieter kann das verhindern, indem er fristgemäß auszieht.

    Hier steht das Problem der Räumungsabrede noch im Raum. Das würde die Klage tatsächlich runter fallen lassen. Die müsste der Mieter aber ggf. beweisen.

    Nicht alles, was man vereinbart, ist eine Erpressung. Eine solche würde der VM im Prozess auch bestreiten. Letztlich geht es aber ohnehin nur um die Frage, ob der Räumungsanspruch besteht (bzw. bis Auszug bestand) oder nicht.

    Wie gesagt. Das hätte der Mieter abwenden können.

    Die Kündigung war (undzwar aus anderem Grunde als die Mietrückstände/-Minderung) wirksam. Also hätte M ausziehen müssen. Das klingt hart, ich weiß, aber so ist das Gesetz. Und bei der hiesigen Kündigung haben wir auch häufig eine lange Kündigungsfrist.

    Er wollte nicht ausziehen, also hat er sich auf den Deal eingelassen. Das hat, ganz ehrlich, mit Erpressung nichts zu tun. Der VM hat einen Anspruch auf Räumung (den bestreiten der M nicht). Er muss sich auf keine Räumungsfrist einlassen. Tut der das doch, ist ja auch klar, dass dafür etwas als Gegenleistung erhält. Das ganze geht mir hier wieder ein wenig sehr in Richtung Vermieter-Bashing, für das ich keine Grundlage sehe außer, dass sich der VM (der das hier vielleicht auch ganz anders sieht) an die von M behauptete Vereinbarung nicht mehr halten will (aber die sieht M ja ohnehin als Erpressung an). Dann aber muss M auch nicht zahlen. Er kann sich bzgl. der nicht gezahlten Mieten auch verklagen lassen. Und wir wissen ja hier noch nicht einmal, ob die Minderung überhaupt gerechtfertigt war. Da kommt dann im Prozess häufig auch was ganz anderes raus.

    Und wie bereits richtig dargelegt wurde, kann er auch immer noch sofort anerkennen und eine Räumunsgfrist beantragen. Er trägt dann ggf. dennoch die Kosten nicht. Dazu müsste er aber die Vereinbarung belegen können, denn unstreitig ist bisher nur die rechtmäßige Kündigung, der Widerpruch und der Ablauf der Räumunsgfrist.

    Gruß
    Dea
     
  13. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 20:19

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    93b ZPO gibt, in Abs. 3

    Was heißt das genau übersetzt?

    Anerkennen wird M das ja.
    Dann eine Räumungsfrist bis Dezember erbitten.
    Vor Erhebung der Klage wurde ja versucht das Mietverhältnis um die 2 Mon. zu verlängern, was von V abgelehnt wurde.

    Dann stehen die Karten also gut, dass V die Kosten ganz o. teilweise zu tragen hat?
     
  14. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 03.10.2012, 20:23

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Wenn das alles dokumentiert werden kann:
    JA.

    Wurde der Widerspruch zurückgezogen ?
    Die Begründung mit der kurzen Mietdauer paßt bei der erbetenen Räumungsfrist nicht mehr !!
     
  15. Boxi

    Boxi Aktives Mitglied 03.10.2012, 20:36

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    AW: Räumungsklage trotz Mitteilung des Auszugs

    Danke für die ausführliche Antwort.

    Was aber ist eine Räumungsabrede?

    Kurz nochmal zur Klarstellung des SV.

    M ist nie im Mietrückstand gewesen.
    Die Miete wurde immer pünktlich geleistet.
    Die gekürzten Beträge wurden soweit vom Anwalt des V auch anerkannt bis auf einen kleinen Restbetrag von 200 € wo die Seiten M / V eine abweichende Abrechnung der Minderung aufstellen. Der Punkt ist aber nie als Begründung der Kündigung vorgetragen worden. Sonderkündigung, ohne Angabe von Gründen.

    Auf einen Deal wurde sich auch nie eingelassen.
    Was meinst Du damit?
    Das Risiko, das M eingegangen ist sich verklagen zu lassen, weil dieser nicht zum 30.09. ausgezogen ist? Das ging ja nicht, da kein geeigneter Wohnraum zum 01.10. gefunden wurde.

    Welche Vereinbarung muss M widerlegen können?
     

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