Probleme mit Vermieter wegen Vertrag, Mietminderung und Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema "ᐅ Probleme mit Vermieter wegen Vertrag, Mietminderung und Nebenkostenabrechnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Aurora45, 8. Dezember 2017.

  1. Aurora45

    Aurora45 Neues Mitglied 08.12.2017, 00:21

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    Probleme mit Vermieter wegen Vertrag, Mietminderung und Nebenkostenabrechnung

    Hallo,
    wie sieht folgender fiktiver Fall aus:
    Das Paar A und B besichtigen im Juni die freie Wohnung des Vermieters C. Nach Besichtigung wird mündlich besprochen, dass die Wohnung ab 01.September an A und B vermietet wird. Mündlich werden mit C 350 Euro Warmmiete vereinbart. A und B fragen nochmals nach, ob wirklich keine weiteren Kosten entstehen und C bestätigt, dass es sich um die Warmmiete handeln und nur Strom und Müllabfuhr extra bezahlt werden müssen. A und B verlassen sich auf dieseine Vereinbarung und renovieren die Wohnung für mehrere hundert Euro, da die Tapeten erneuert werden müssen und auch die Fliesen im Bad neu gestrichen werden müssen. Diese Kosten tragen A und B selbst.
    Eine Woche vor Einzug kommt es schließlich zur Unterzeichnung des Mietvertrags. Darin ist die Wohnung aber nun mit 350 Euro Kaltmiete eingetragen. Hinzukommen noch die Nebenkosten, Gaskosten und eben Strom.
    A und B sprechen dies sofort an, aber C sagt, dass dies von vornherein klar gewesen wäre. Da das Paar aber schon so viel Geld in die Wohnung investiert hat und sie in wenigen Tagen ohne Wohnung da stehen würden, unterschreiben sie den Mietvertrag ärgerlich.
    Ist dieses Vorgehen von C überhaupt rechtens oder hätte sich C an die mündliche Vereinbarung halten müssen?
    Weiterhin haben A und B herausgefunden, dass sie in dem Haus mit drei Mietparteien die kleinste Wohnung haben, aber die höchste Miete zahlen. C rechtfertigt dies damit, dass die anderen Parteien schon länger in dem Haus wohnen.
    MUSS die Miete auf die Größe der Wohnung angerechnet werden oder kann C das so festlegen?
    Hinzukommt, dass im Oktober in einem Zimmer in der Wohnung des Paares A und B die Zimmerdecke bzw. der Putz von der Decke heruntergekommen ist. Das Zimmer musste ausgeräumt werden und konnte seitdem nicht mehr genutzt werden, da Einsturzgefahr herrscht. Erst Anfang Dezember wurde das Zimmer fünf Tage lang renoviert. Der Vermieter C willigt aber keiner Mietminderung ein, da laut ihm noch genügend andere Zimmer zur Nutzung da seien. Darf C das?
    Und zu guter Letzt kommt der Vermieter C einmal im halben Jahr und kassiert von A und B die Nebenkosten bar. Eine Abrechnung dafür gibt es nicht , auch keine Quittung. C sagt, dass er die Gesamtkosten des Hauses durch die Anzahl der Personen teilt. A und B wohnen aber erst seit September in dem Haus und müssen den gleichen Betrag zahlen, wie alle anderen. Desweiteren können Sie nicht nachvollziehen, ob die anderenoch Mieter mehr Vertrauen und sie deshalb so viel zahlen müssen. Eine Abrechnung am Jahresende ist somit auch nicht möglich.
    Was kann das Paar A und B nun unternehmen?
     
  2. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 08.12.2017, 07:28

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    A und B renovieren eine Wohnung auf eigene Kosten, obwohl sie (zu diesem Zeitpunkt) keinen Vertrag haben??? Möchten A und B mal bei mir vorbeikommen, und da auch auf eigene Kosten renovieren? - Ok, Spaß beiseite.

    C sagte ausdrücklich, daß zu den 350€ noch weitere Kosten wie zB Müll und Strom hinzukommen. Nun kommt auch noch das Gas hinzu. Wenn das nur fürs Kochen verwendet wird, und nicht fürs Heizen, wäre auch das nicht C's Angelegenheit.
    Strittig wären im Prinzip nur die Heizkosten, als Unterschied zwischen "Warmmiete" und "Kaltmiete". C ist gesetzlich gezwungen, über die Heizkosten abzurechnen (von wenigern Ausnahmen abgesehen), und die Kaltmiete müsste so angepasst werden, daß eine angemessene Heizkosten-Vorauszahlung in den 350€ enthalten ist. - WENN, und da steckt der Pferdefuß, A und B denn die Zusagen des C belegen könnten. Spätestens mit der Unterzeichnung des Mietvertrages haben A und B aber den höheren Kosten zugestimmt, und damit wird es noch schwerer, irgendwelche abweichenden Vereinbarungen, und das "Ausnutzen einer Zwangslage" durch C zu beweisen.
    Weiterhin war es - wie oben schon angedeutet - extrem unklug, schon einmal Zeit, Geld und Mühen in eine Wohnung zu investieren, ohne den Vertrag unterschrieben zu haben - das müssen A und B nun wohl unter "Lehrgeld" abheften.

    Was hätten A und B eigentlich gemacht, wenn C die Wohnung nach der Renovierung durch A und B nun doch lieber an einen D vermietet hätte?

    Die Höhe der Miete ist frei verhandelbar. Wenn jede der Wohnungen im Haus einen anderen Preis hat, dann ist das allein Angelegenheit des Vermieters. Die Mieter haben nur den Vertrag über die eigene Wohnung, die Verträge der anderen Wohnugnen gehen die Mieter nichts an.

    Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung tritt Kraft Gesetz automatisch ein, sobald ein Mangel, (Wie zB ein durch herabstürzende Decke unbenutzbares Zimmer) eintritt, und dem Vermieter bekannt gemacht ist. Sowie das Zimmer nicht mehr nutzbar war, hätte die Warmmiete, inklusive der an VM zu zahlenden Nebenkosten (Strom sind keine Nebenkosten, sondern separat!) prozentual um die reduzierte Wohnfläche gemindert werden können, und das taggenau (Miete/30= tTagesmiete) ab Eintreten des Mangel bis zu dessen Behebung. Der Vermeiter hat hier gar nichts zuzudstimmen, da es sich um einen gesetzlich festgelagten Anspruch des Mieters handelt. Lediglich die Höhe der Minderung kann zum Streitfall werden, da Mieter und Vermieter sich regelmäßig uneinig sind, welche Minderungshöhe als "angemssen" gilt. Im Falle eines unbewohnbaren Zimmers ist es aber eigentlich ziemlich eindeutig, und die Wohnfläche ein gut geeignetes Mittel zur Skalierung.

    Im Dezember erst sich Gedanken über eine im Oktober eingetretene Mietminderung zu machen ist allerdings etwas spät. Trotzdem würde ich einen Mieterverein aufsuchen, und mich dort beraten lassen.

    Wie oben schon erwähnt, ist C gesetzlich verpflichtet, über die Heizkosten abzurechnen, also Vorauszahlungen zu nehmen, des genauen Verbrauch zu ermitteln, und dann entsprechend ein Guthaben auszuzahlen bzw. eine Nachforderung zu stellen. Dies betrifft sowohl das Heizen der Wohnung, als auch die Lieferung von Warmwasser, sofern diese Wohnung direkt mit Warmwasser beliefert wird. Dies schreibt die Heizkosten-Verordnung zwingend vor, Ausnahmen hiervon gibt es nur äußerst wenige, und dürften der Beschreibung nach nicht vorliegen.

    Es gibt darüber hinaus auch eine "Betriebskosten-Verordnung", welche anzuwenden ist, sobald vereinbart wurde, über die Betreibskosten abzurechnen. Bei den Betriebskosten wäre aber auch eine Vereinbarung über eine "Pauschale" zulässig, welche Abrechnungen überflüssig machen würde. Vermutlich wird C seine Bar-Forderung als eine solche Pauschale deuten wollen, da müsste man den Vertrag genauer durchlesen, bzw. durchlesen lassen, ob das wirklich gegeben ist.

    So oder so gilt: KEINESFALLS sollte man Bar-Zahlungen leisten, ohne diese Quittiert zu bekommen. Was machen A und B, wenn C zum Jahresende nochmal mit Forderungen kommt, und behauptet, A und B hätten keinen müden Euro bezahlt?


    Davon unabhängig sind die "weiteren Kosten", mit denen der Vermieter überhaupt nichts zu tun hat: Bei Strom, Telefon, TV muss der Vermieter nur den reinen Anschlluß zur Verfügung stellen, ob, bzw. welchen Vertrag zur Lieferung von Elektrizität und Telekommikationsdiensten Mieter dann eingehen, ist deren Angelegenheit.

    A und B sollten sich umgehend an einen Rechtsanwalt bzw- Mieterverin wenden, um sich beraten zu lassen, ob sich da noch was für die bisher schon aufgelaufenen Fehler machen lässt. C hat seine Mieter hier ziemlich offensichtlich nach Strich und Faden "über den Tisch gezogen".

    Weiterhin sollten A/B sich nach einer neuen Wohnung eines seriösen Vermieters umsehen, und alsbald kündigen.
     
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    772 V.I.P. 08.12.2017, 10:04

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    Volle Zustimmung!

    Zur Verdeutlichung des Nebenkosten-Themas:
    Ich lese heraus, dass monatlich nur die Kaltmiete gezahlt würde und keine Nebenkostenzahlungen erfolgten(?)
    Im Vertrag kann eine Pauschale oder "Vorauszahlung und Abrechnung" vereinbart werden. Falls nicht, gilt "keine Nebenkosten", siehe §535 BGB => Kosten beim VM!
    M müssten (im Zweifelsfall dann wenn VM es will) eine vertraglich vereinbarte Pauschale zahlen, die dann von den tatsächlichen Kosten unabhängig wäre.
    Falls "Vorauszahlung" vereinbart wäre (die durchaus 0 € sein könnte), müsste VM jährlich(!) eine nachprüfbare Abrechnung vorlegen und ggf. Belegeinsicht zulassen. Nur nach der Abrechnung müsste gezahlt werden.
    Keinesfalls wäre eine willkürliche Pauschale möglich, wie beschrieben, oder - ohne Abrechnung - eine Nachforderung zu 0 € Vorauszahlung!
    Hiervon sind nicht solche Nebenkosten betroffen, die M direkt an die Versorger zahlte, ggf. Strom, Gas, Müll...
     
  4. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 08.12.2017, 10:16

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    Es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen Strom,. Gas und Müll:
    Das zur Verfügungstellen geeigneter Abfallbehälter ist Vermieterpflicht, Nur ein Wohnungseigentümer darf Kunde des Entsorgungsunternehmen werden. Der Vermieter darf diese Kosten natürlich über die Betreibskosten umlegen.
    Und: Kaum ein Entsorgungsbetrieb kümmert sich darum, ob der Kunde wirklich der Eigentümer der Wohnung ist, oder evtl. doch "nur" Mieter.
     
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