Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

Dieses Thema "ᐅ Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von Dododo, 7. September 2012.

  1. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 07.09.2012, 13:05

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    Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Ist eine notarielle Beurkundung eines Vorkaufsrechts aus z.B. steuerlichen Gründen (10 Jahres Spekulationsfrist) nicht möglich, existiert eine Möglichkeit trotz § den Verkauf für die Zukunft zu sichern?

    Problem: Eine kreative Lösung, die nicht steuerlich relevant wäre, müßte hergezaubert werden.

    Interessenlage Verkäufer: Nichts steuerlich relevantes vereinbaren, damit scheidet die Beurkundung beim Notar per se aus. Ein wirksamer Vorvertrag ist nicht möglich. Er möchte aber unbedingt den Kaufinteressenten bei der Stange halten und ihm gerne verkaufen.

    Interessenlage Käufer:
    Der Kaufinteressent möchte während des Ablaufs der Spekulationsfrist des Verkäufers bereits einen Antrag auf Baugenehmigung stellen. Dieser (sowie der zeitliche, nervliche und auch finanzielle Aufwand durch einen Finanzierungsvertrag mit heute zu fixierenden Konditionen und eventuell entstehenden Kosten bei einer Nichtabnahme des Kredits sollte der Verkauf nicht zu stande kommen) stellen ein erhebliches Risiko dar für den Kaufinteressenten.

    Kurz, dieser privatvertrag wäre steuerrechtlich nicht relevant, würde jedoch die Kosten des Käufers im Falle eines Nicht-Erwerbs decken.

    Eine Möglichkeit wäre doch z.B. ein Dienstleistungsvertrag zu schließen, bei dem sich der zukünftige Käufer verpflichtet, die Baugenhmigung einzuholen und andere Dinge zu erledigen und für diese Dienste eine Pauschalsumme von 150k€ festzulegen?
    Der zahlungstermin wäre in diesem Fall erst nach dem erst möglichen Beurkundungstermin eines Kaufvertrags und würde in diesem Fall verfallen.

    Freilich kann dieser Vertrag nicht zusichern, dass der Käufer eines Tages das Objekt erwerben wird, aber die 150k€ Einsatz würde er in jedem Fall erhalten.


    Ist eine derartige Konstruktion denkbar?
    Gäbe es andere Möglichkeiten? :knast:
     
  2. schielu

    schielu V.I.P. 08.09.2012, 10:06

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Das ist eher eine steuerrechtliche Frage. M.E. ist diese Konstruktion nicht wirksam!
    Die Einräumung eines Vorkaufsrechts ist steuerlich nicht schädlich. Ebensowenig ein notarielles Kaufangebot.
     
  3. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 21.09.2012, 16:25

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht



    @schielu: nach über 12.000 Antworten weißt du es wohl sicher?
    Vorkaufsrecht und notarielles Kaufangebot: nicht steuerlich schädlich trotz § 18 GrEwStG, § 34 ErbStG, § 54 EStDV ?
     
  4. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 21.09.2012, 17:29

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht


    ...vielleicht mal hier nachgucken?

    http://www.google.de/url?sa=t&rct=j...6YCQAQ&usg=AFQjCNGpZ2ri9ceow0psPY5T_HiRlz-2rQ Seite 6
     
  5. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 21.09.2012, 18:11

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    'einfach mal nachgucken' -> Manno Glaubste nicht, dass ich das gemacht habe?
    Danke für den Link - aber der ist von 2005 ;-)

    ich bin kein notar und weiß nicht, ob das so gemacht wird? Und ich bin auch kein Steuerberater, ich habe mit einem Steuerberater gesprochen, der wußte es auch nicht zweifelsfrei.
    Kurz, die Frage ist "nicht ohne"..
     
  6. schielu

    schielu V.I.P. 22.09.2012, 10:21

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    All das hat mit Spekulationssteuer nichts zu tun! Diese wird erst bei einem Veräußerungsvorgang fällig. Einräumung eines Vorkaufsrechts und Kaufangebot gehören nicht dazu. Ein Steuerberater, der das nicht weiß, sollte sich sein Lehrgeld zurückzahlen lassen!
     
  7. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 22.09.2012, 12:14

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Danke Dir, es kam mir ja auch komisch vor, dass alleine, weil alles, was beurkundet wird, gleich an die Steuerbehörde weitergereicht werden muss (was ja zweifelsohne richtig ist) sofort eine Spekulationssteuer ausgelöst werden sollte obwohl, wie Du richtig gesagt hast, der Veräusserungsvorgang noch gar nicht stattgefunden hat.

    Ich werde berichten von meinem Steuerberater und dem Notar :D
    Da wollte der Verkäufer den Käufer wohl an der Nase herumführen.
     
  8. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 23.09.2012, 23:35

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht


    An der Rechtslage hat sich aber seitdem nichts geändert......
     
  9. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 23.09.2012, 23:39

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Zur rechtslage 2005 und heute: ich meine .. es gab ein Urteil, welches auch bereits aus dem grundbuchlichen vorkaufsrecht eine vorfälligkeitssteuer ableiten würde und somit den veräusserungszeitpunkt irgendwie anders interpretieren würde - daran hatten sich auch alle beteiligten gestört - jetzt ist es spät, ich gucke morgen nochmal ob ich's nochmal finde :)

    anyway, es ist davon auszugehen, dass der theoretische fall nun auf dem Tisch eines echten, über alle Kenntnisse verfügenden steuerberaters, eines anwalts und eines notars aus einer spezialisierten immokanzlei gelandet ist. ich werde berichten;)
     
  10. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 28.09.2012, 10:39

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    @ Klaus:
    Leider sind sämtliche Informationen in dem Dokument FALSCH.
    Den Steuerberater, der das veröffentlicht auf seiner Webseite und die Kunden dementsprechend berät, den sollte man ...

    Tatsächlich ist es alles so, wie ich ursprünglich richtig angenommen hatte und dann habt Ihr Einwände gebracht, wie der Steuerberater sei "Mist" oder "er sollte sich ein Lehrgeld zurückgeben lassen."


    Tatsächlich schauen wir auf BFH IV 95/96 und BFH VIII R 16/83 wird deutlich: Vorkaufsrecht geht nicht, notarielles Kaufangebot schon gar nicht.

    Hat jemand bessere Urteile, die das Gegenteil sagen?
    Ich habe keine gefunden.
    Also gibt's die wahrscheinlich nicht :-(

    Zurück zur Eingangsfrage aus Post 1 :)
     
  11. schielu

    schielu V.I.P. 28.09.2012, 11:09

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Lies mal hier

    Da der Verkäufer in seiner Entscheidung frei bleibt, ob er das Angebot annimmt, ist ein solches Kaufangebot hinsichtlich der Spekulationsfrist unschädlich.

    Gleiches gilt bei Vorkaufsrecht! Der Verkäufer bleibt völlig frei!

    Bei einem Kaufvertrag oder einem Verkaufsangebot lägen die Dinge allerdings anders.
     
  12. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 28.09.2012, 12:13

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht


    Du solltest einfach das BFH-Urteil ansehen, das du selbst angegeben hast:

    VIII R 16/83

    "Die Kläger berufen sich für ihre entgegenstehende Ansicht zu Unrecht auf das Urteil in BFHE 100, 93, BStBl II 1970, 806. In diesem Fall hatte der BFH es abgelehnt, ein bindendes Verkaufsangebot wirtschaftlich einem Verkauf gleichzustellen. Bei einem lediglich den Eigentümer verpflichtenden Verkaufsangebot bleibt es bis zur Annahme dieses Angebots durch den Berechtigten ungewiß, ob es zu einem Verkauf kommt. Dagegen sind bei einem zweiseitig verpflichtenden Vorvertrag beide Vertragspartner bereits mit Abschluß des Vorvertrages gebunden."


    Bei einem Vorkaufsrecht gilt dasselbe, § 463 BGB, da steht der künftige KV geschweige denn sein Inhalt erst recht nicht fest.
     
  13. Dododo

    Dododo Forum-Interessierte(r) 28.09.2012, 13:01

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Danke, Ihr helft mir beiden sehr, ich stricke noch an meiner Anwort...

    Ihr sagt beide: es wäre ausreichend nur Einseitigkeit herzustellen bei einem Verkaufsangebot seitens des Verkäufers? Aber da seid Ihr euch doch auch beide nicht einig?

    Das einseitige Kaufangebot seitens des Käufers scheint ja tatsächlich unbedeutend zu sein nur ist es ohne Sicherheit für den Käufer und kommt deswegen leider nicht in Betracht.

    Auf die Gefahr, dass ich schon wieder falsch liege:

    Danke - das wäre dann hier die Bestätigung im 1983er Urteil von dem 1970er Urteil VI R 166/67. Dort wurde genau das festgestellt, was Du hier zitiert hast und was ich glorreich überlesen habe. Danke.

    Aber in Verbindung mit dem Urteil von 1992?
    Ich dachte, man könnte aus dem Urteil nun doch herleiten: ein Verkaufsangebot vom Verkäufer ist eben doch negativ zu beurteilen [die Nebenbedingungen waren heftig und es waren auch beide engagiert, was ja in unserem fiktiven Fall nicht so wäre.].

    Oder ist meine Annahme da nun falsch? Einer von Euch beiden sagt: "nein" & einer sagt "ja" :wegrenn:
     
  14. schielu

    schielu V.I.P. 28.09.2012, 13:14

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht

    Das Urteil ist nicht mehr aktuell. Ein Verkaufsangebot ist nicht (mehr) steuerunschädlich, da es den Verkäufer bindet. Bei Annahme zählt das Angebotsdatum. Bitte lies doch einfach den von mir angebotenen Link! Bei Kaufangebot ist dem Verkäufer freigestellt, ob er annimmt oder nicht. Bei einem Verkaufsangebot ist das nicht der Fall. Ein Vorkaufsrecht ist was völlig anderes. Da kann der Verkäufer sowieso bestimmen ob und an wen er verkauft. Bitte befasse Dich mal mit dem Wesen des Vorkaufsrechts!
     
  15. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 28.09.2012, 13:23

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    AW: Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht


    Das Urt. gibt es nicht, bzw. ich kenne das nicht, es gilt eben:

    IX R 45/99

    http://lexetius.com/2001,1452

    "Zwar hat der BFH auch ein rechtlich bindendes Verkaufsangebot als Veräußerung i. S. des § 23 EStG gewertet. Dies geschah indes in Fällen, in denen mit dem Angebot der Verkauf durch den Übergang von Besitz, Gefahr sowie Nutzungen und Lasten wirtschaftlich bereits vollzogen war (vgl. BFH-Urteile vom 23. September 1966 VI 147/65, BFHE 87, 140, BStBl III 1967, 73; vom 7. August 1970 VI R 166/67, BFHE 100, 93, 97, BStBl II 1970, 806; in BFHE 104, 513, BStBl II 1972, 452). Ist aber - wie im Streitfall - bei Abgabe des Verkaufsangebots die Gefahr noch nicht übergegangen und hat der Verkäufer dem Käufer noch kein wirtschaftliches Eigentum verschafft, so müssen beide Vertragserklärungen innerhalb der Frist abgegeben werden."
     
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