Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

Dieses Thema "Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist??? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von toeft, 7. Januar 2008.

  1. toeft

    toeft Boardneuling 07.01.2008, 17:50

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    Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Hallo,

    Mieter M hat Ende 2007 von seinem Vermieter V die Abrechnung für die Betriebskosten des Jahres 2006 erhalten.
    Außerdem fordert V noch eine Nachzahlung aus dem Jahr 2005.
    Lt. Mietvertrag erfolgt jedoch die Abrechnung jährlich per JULI.
    Dieses hätte doch zur Folge, dass der Anspruch gem. § 556 II BGB verjährt ist, da die Abrechnung bis JULI 2007 hätte zugestellt werden müssen.
    Die Forderung aus 2005 wäre demnach ebenfalls verjährt.
    Zumindest versteht M den Gesetzeswortlaut so und möchte daher nicht zahlen.

    Würde sich an der Verjährung ggf. etwas ändern, wenn, wie es bei M der Fall ist, die Abrechnung der Jahre 2004 und 2005 auch erst zum Ende des jewils darauf folgenden Jahres vorgenommen wurde?
    Hat M damit evtl. konkludent zugestimmt, die Abrechnung entgegen der Formulierung im Mietvertrag, JULI, zum Ende eines Jahres vornehmen zu wollen?

    Zum Verständnis:
    M ist im im Juli 2004 eingezogen.
    Im Dezember jeden Jahres liest M selbst die Wasseruhr ab und teilt seinem Vermieter die Stände mit.
    Im Dezember des darauf folgenden Jahres erhält er dann die Abrechnung von V.

    Vielen Dank für die Antwort(en)

    toeft
     
  2. toeft

    toeft Boardneuling 07.01.2008, 19:18

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Nochmal zur Klarstellung:
    V rechnete im Jahr 2004 von Juli bis Dezember ab, im Jahr 2005 von Januar bis Dezember.
    Im Jahr 2006 möchte er ebenfalls von Januar bis Dezember abrechnen.
    Im Mietvertrag steht jedoch nach wie vor, dass per JULI abgerechnet wird.
    Demnach wäre die Abrechnung von V (vom 27.12.2007) für das Jahr 2006 doch verfristet, da sie bis Ende Juli 2007 hätte eingehen müssen, oder?
    V hat bisher auch immer im Dezmber jeden Jahres nach den Zählerständen gefragt.
    Auch kam der "Heizungsmann" immer im Dezember und hat abgelesen.
    Stellt das nun eine konkludente Einigung zwischen V und M dar, dass entgegen der Angaben im Mietvertrag der Abrechnungszeitraum nicht von Juli bis Juli sein soll?
     
  3. vico

    vico V.I.P. 07.01.2008, 20:36

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Vermieter können aus plausiblen Gründen den Abrechnungszeitraum ändern. Ein Abrechnungszeitraum entspricht i.d.R. dem Kalenderjahr. Bei der Heizkostenabrechnung kommen oft auch Ende Juni bis Juli, bei den übrigen Nebenkosten allerdings selten, da i.d.R. Wasser etc. auch am Jahresende von den Kommunen abgelesen wird.
    Mir ist daher nicht ganz verständlich warum die Vereinbarung per Juli im Mietvertrag aufgeführt wurde.

    Verjährt für den Mieter in diesem Fall wäre nur eine Nachzahlung aus 2005. Hierfür hätte die Abrechnung bereits Ende 2006 versandt werden müssen. Für 2006 muss nachgezahlt werden.
     
  4. toeft

    toeft Boardneuling 07.01.2008, 20:59

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Das würde doch aber bedeuten, dass ein Vermieter den Abrechnungszeitraum ohne Zustimmung des Mieters ändern kann.
    Da aber im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Abrechnungen jährlich per Juli erfolgen, würde diese Vereinbarung leerlaufen.

    Kann das sein?

    Genauer Wortlaut:
    Die Vorauszahlungen werden jährlich per Juli abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen.
    Das Wort JULI wurde vom Vermieter in das freie Feld im Mietvertrag geschrieben.
     
  5. vico

    vico V.I.P. 07.01.2008, 21:09

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Für eine Änderung des Abrechnungszeitraumes braucht ein Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters, da dies i.d.R. zwingende Gründe hat. Allerdings sollte er den Mieter über die Änderung informieren. Kenne aber hier auch hier keinen Paragraphen, der den VM zu einer solchen Mitteilung verpflichtet. Somit wäre der Änderung schwer entgegenzutreten. Im Grund für den Mieter ja auch kein Nachteil für welchen Zeitraum abgerechnet wird. Es muss nur korrekt abgerechnet werden.
    Einfachster Rat: Den Vermieter freundlich fragen, warum denn der Abrechnungszeitraum geändert wurde. Eine Antwort bekommt man bestimmt.
     
  6. toeft

    toeft Boardneuling 07.01.2008, 21:22

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Ich habe mehrfach gelesen (aber nicht im Gesetz), dass der Abrechnungszeitraum nicht einseitig geändert werden darf. Warum sollte das auch so ohne weiteres und ohne Zustimmung möglich sein?
    Dieses ist hier nämlich auch von Nachteil für M.
    Denn wenn der im Mietvertrag vereinbarte Zeitraum JULI gelten würde, wäre die Forderung verjährt.
    Somit hat der Vermieter einseitig eine für den Mieter günstige Regelung geändert.
     
  7. vico

    vico V.I.P. 08.01.2008, 10:19

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Der Abrechnungszeitraum kann sehr wohl vom Vermieter geändert werden, da er das selbst i.d.R. zwangsweise machen muß und nicht aus Spaß. Gerade im letzten Jahr hat z.B. ein großer Stromanbieter den Ablesezeitraum vom Kalenderjahr auf Sommerablesung umgestellt. Bei der Heizung bestimmen z.B. Wärmemessdienstfirmen selbst das Wirtschaftsjahr. Der Vermieter hat überhaupt keinen Einfluss auf solche Umstellungen und muß seinen Abrechnungszeitraum demnach ändern.
    Das sollte man bedenken bevor man Vermietern immer die Schuld in die Schuhe schiebt.

    Es kann durchaus Klauseln im Mietvertrag geben, die mit der Zeit einfach nicht mehr zeitgemäß sind und sich im Laufe der Jahre ändern können.
     
  8. toeft

    toeft Boardneuling 08.01.2008, 12:58

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Es geht hier nicht um Schuld.
    Und das hier ist auch keine Diskussion pro/contra Vermieter.

    Wenn der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändert, hat das Auswirkungen auf die Verjährung.
    Hiervon ist sowohl er selbst, als auch der Mieter betroffen.
    Weshalb sollte man dem Vermieter die Möglichkeit einräumen, die gesetzlichen Verjährungsfristen durch verschieben des Abrechnungszeitraumes zu verlängern, ohne die Zustimmung des Mieters einholen zu müssen?
    Das kann wohl kaum der Wille des Gesetzgebers gewesen sein.

    Mein oben angeführtes Beispiel verdeutlicht die Sachlage.

    Im Mietvertrag wurde als Abrechnungszeitraum Juli-Juli vereinbart.
    Die Ansprüche verjähren demnach im Juli des darauf folgenden Jahres.
    Dadurch, dass M den Abrechnungszeitraum eigenmächtig auf Dezember-Dezember verlegt hat, verlängert sich die Verjährungsfrist von Juli-Dezember. Er hat dadurch 5 Monate mehr.
    Und das wäre eine eigenmächte Abänderung des Mietvertrages zu Ungunsten des Mieters.
     
  9. vico

    vico V.I.P. 08.01.2008, 19:56

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    toeft schrieb:
    "Nochmal zur Klarstellung:
    V rechnete im Jahr 2004 von Juli bis Dezember ab, im Jahr 2005 von Januar bis Dezember.
    Im Jahr 2006 möchte er ebenfalls von Januar bis Dezember abrechnen."

    Das zeigt, dass der Vermieter immer ein Kalenderjahr abgerechnet hat. Er hat den Angaben nach überhaupt n i c h t s verändert. Er hat von Anfang an das übliche Kalenderjahr abgerechnet. Das ist vollkommen korrekt so und keineswegs zum Nachteil des Mieters. Mag sein, dass im Mietvertrag was anderes steht. Letztendlich entscheidet der Vermieter über das Wirtschaftsjahr.
    Hier scheint mir auch überhaupt kaum der Wille vorzuliegen sich Unklarheiten vom Vermieter erklären zu lassen.
    Das aber wäre der erste Schritt.
    Und Apropos Verjährung: Mir scheint langsam, dass der Mieter unbedingt gerne etwas "verjährt" haben möchte.
    So allerdings kann man keine Diskussionen in einem Rechtsforum führen. Hier bemühen sich Leute um Probleme anderer, die oftmals keine sind. Wie in diesem Fall hier.
     
  10. toeft

    toeft Boardneuling 09.01.2008, 00:22

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    entschuldige bitte.

    stell dir vor, du bist der mieter.
    dir flattert eine nebenkostenabrechnung ins haus.
    laut mietvertrag wird jährlich per juli abgerechnet.
    es ist aber dezember des darauf folgenden jahres.
    demnach wöre die forderung verjährt.

    was würdest du machen????
     
  11. snibchi

    snibchi V.I.P. 09.01.2008, 10:55

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Da nicht im Mietvertrag verankert ist, daß der VM das Recht hat den Abrechnungszeitraum nach billigem Ermessen zu verkürzen, ist damit der Abrechnungszeitraum abschließend mietvertraglich geregelt und es gibt kein Recht des Vermieters von dieser Regelung abzuweichen - es sei denn durch Mietänderungsvertrag.
    Eine Verlängerung des Abrechnungszeitraumes kommt wegen der gesetzlichen Regelung (§556 III BGB) sowieso nicht in Frage.
     
  12. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 09.01.2008, 13:42

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    :mad:

    Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Jahre 2005 entstanden ist, verjähren nach einhelliger Auffassung entgegen der Darstellung von Vico am 31.12.2008.
     
  13. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 09.01.2008, 14:15

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Offensichtlich ist die Frage aufgeworfen, ob der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen zurechenbar vesrpätet erstellt hat.
    Hätte er dies, würden Forderungen aus diesen verspäteten Abrechnungen zu seinen Gunsten nicht verjährt sein.
    Sie wären erloschen!

    Die Parteien haben mit der Eintragung in die entsprechende Rubrik im Mietvertrag
    vereinbart, daß im Juli eines Jahres über die Betriebskosten des vorangegangenen Rechnungsjahres abzurechnen ist.
    Allerdings haben die Parteien es unterlassen, eine Sanktion für den Fall zu vereinbaren, daß der Vermieter die Abrechnungsfrist überschreitet.
    Die Abrechnungszeiträume sind, abgesehen vom Einzugsjahr, identisch mit dem Kalenderjahr.
    Diese wurden nicht dadurch geändert, weil entgegen der streitigen Vereinbarung die Abrechnung verspätet dem Mieter mitgeteilt wird.
    Zwar ist es anerkannt, daß im Einzelfall eine Verkürzung der in § 556 III 2 BGB geannten Jahresfrist möglich ist.
    Von einer solchen Verkürzung ist indes nicht auszugehen, weil die bloße Benennung der Fälligkeit der Abrechnung
    nicht ausreicht anzunehmen, der Vermieter wollte sich mit dieser Vereinbarung
    der Rechtsfolge unterwerfen, die aus einer vorwerfbaren Überschreitung dieses Zeitpunktes ergäbe.

    Im Ergebnis ist der Abrechnungszeitraum vereinbarungsgemäß eingehalten und dem Mieter innerhalb der zitierten Ausschlußfrist die formell beanstandungsfreie Abrechnung übermittelt worden.
    Deshalb sind Abrechnungssalden nicht verwirkt.
     
  14. vico

    vico V.I.P. 09.01.2008, 17:20

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Noch einmal:
    toeft schrieb:
    "Nochmal zur Klarstellung:
    V rechnete im Jahr 2004 von Juli bis Dezember ab, im Jahr 2005 von Januar bis Dezember.
    Im Jahr 2006 möchte er ebenfalls von Januar bis Dezember abrechnen."

    Das wäre eine korrekte Abrechnung nach dem Kalenderjahr, und ich kann hier beim besten Willen keine Verjährung oder verspätet versandte Abrechnung finden.
    Man müßte den Mietvertrag und den genauen Wortlaut zu den Nebenkosten kennen, um hier überhaupt urteilen zu können.
     
  15. toeft

    toeft Boardneuling 10.01.2008, 20:04

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    AW: Nebenkostenabrechung nach Abrechnungszeitraum??? Ausschlussfrist???

    Ich habe hier leider dasGefühl, dass die Leser dieses Beitrages nicht verstehen, um was es geht.
    Es geht nicht darum, irgendwelches Psydo-Wissen zu posten, sondern um die Klärung der aufgeworfenen Frage.
    Diese wurde unmißverständlich formuliert.

    Aber nochmals:

    Wenn im Mietvertrag festgelegt wird, dass jährlich per JULI abgerechnet wird, ist der Abrechnungszeitraum demnach vom 01.08 - 31.07.
    Das dürfte doch einfach nachzuvollziehen sein.

    Wenn der Vermieter die Abrechnung dann nicht bis zum 31.07. des darauf folgenden Jahres, sondern bis zum 31.12. schickt, hat er eigenwillig den Abrechnungszeitraum verändert.
    hier tritt dann die Ausschlussfrist des § 556 III BGB ein.
    Es ist in den Postings schlichtweg FALSCH, dass der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr umfaßt.
    Der Abrechnungszeitraum kann von BEIDEN Mietparteien GEMEINSAM bestimmt werden.
    Der Vermieter hat lediglich EINMALIG das Recht, hiervon abzuweichen.
    Dieses wäre z.B. für den Fall denkbar, dass im Mietvertrag geregelt ist, dass per 31.12. Abgerechnet wird, der Mieter jedoch z.B. im Juli einzieht.
    Der Vermieter könnte ansonsten nicht abrechnen, da es vom Juli- 31.12 kein Jahr ist.
    Dafür ist die Abweichung (von der jährlichen Abrechnung) gedacht.

    Für den Fall, dass vereinbart wird, dass im JULI abgerechnet wird und der Mieter im JULI einzieht, ist die Sache anders.
    Rechnet der Vermieter hier eigenmächtig zum 31.12. ab ändert er eigenmächtig den ABRECHNUNGSZEITRAUM.
    Dieses darf er nicht. Die Änderung des Abrechnungszeitraums bedarf der Zustimmung des Mieters.
    Er hätte dann im ersten Jahr vom Juli- 31.12. abrechnen können. Damit wäre ihm aber dann nicht geholfen, weil er dann auch wieder zum Juli abrechnen müsste, da es im MV steht.

    Der Vermieter sollte also tunlichst darauf achten, welcher Abrechnungszeitraum im MV vereinbart wurde.
    NOCHMALS: Es geht hier nicht darum, ob jährlich abgerechnet wird, sondern darum, wann der Abrechnungszeitraum beginnt.
    Bei den Antworten bitte ich darauf zu achten.
     
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