Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

Dieses Thema "ᐅ Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von neuwied, 5. Januar 2008.

  1. neuwied

    neuwied Boardneuling 05.01.2008, 16:16

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    Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Mal angenommen es würde sich fogender Sachverhalt ergeben:
    Bei den Nebenkostenabrechnungen in den vergangenen Jahren, 2004 und früher, wurden die verbrauchsunabägingen Kosten, z.B. Fahrstuhl, Hausmeister, Flurreinigung, Wartung Feuerlöscher etc. mit dem Verteilerschlüssel über 20 WE (Wohneinheiten unabhängig der Quadratmeter) abgerechnet.
    Die Hausverwaltung hat 2007 gewechselt und die Abrechnung 2005 wurde erst im Herbst 2007 erstellt. Die jetzige Hausverwaltung hat die Abrechnung 2005 nicht selbst erstellt, sondern diese Arbeit der Firma übertragen, die die Heiz- und Wasserkosten bis dato immer abgerechnet hat.
    Die Abrechnung 2005 wurde allerdings, trotz Verjährung, gezahlt.
    Kurz vor Fristablauf, nämlich zum Dezember 2007, wurde die Abrechnung 2006 zugestellt. Bei dieser Abrechnung ist jetzt auf einmal der Verteilerschlüssel geändert worden, wie auch bei der Abrechnung 2005 (wurde im nachhinein festgestellt). Jetzt geht auf einmal die Kostenverteilung über Quadratmeter. Diese Umstellung der WE auf QM wurde den Mietern allerdings nicht mitgeteilt. Die Mieter mit den größeren Wohnungen stehen sich nun ca. 140,00 € schlechter als vorher.
    Zudem soll der Abrechnungsbetrag auch noch in einer Zahlungsfrist von 14 Tagen gezahlt werden.

    Muss die Änderung des Verteilerschlüssels nicht im Voraus, bevor die Abrechnungsperiode begonnen hat, die dieses betrifft, mitgeiteilt werden? :confused:

    Wann muss die Rechnung gezahlt werden? :confused:
     
  2. vico

    vico V.I.P. 05.01.2008, 16:26

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Es ist sicher richtig, dass man eine Änderung des Verteilerschlüssels schriftlich ankündigen sollte. Am besten schon mit der letzten Nebenkostenabrechnung.
    Eine Verteilung nach Qm aber ist rechtens. Wird daher schwer werden sich hiergegen zu wehren, da mir kein Paragraph bekannt ist, der eine Änderung des Verteilerschlüssels verbietet. Zumal die Änderung sich im gesetzlichen Rahmen befindet. Dies obliegt i.d.R. dem Vermieter.
    Eine Zahlungsfrist von 14 -31 Tagen ist durchaus üblich.
     
  3. neuwied

    neuwied Boardneuling 10.01.2008, 19:52

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Mir ist bekannt, dass der Verwalter das Recht hat, den Nebenkostenschlüssel zu ändern. So viel ich weis, aber immer nur für die nächstfolgende, also laufende Abrechnung 2008. Ferner ist er verpflichtet diese Umstellung den Mietern im Vorfeld mitzuteilen, damit sich die Mieter auf die eventuellen Mehrkosten einstellen können.
    Leider weis ich das nicht genau, ob das auch wirklich so ist.
    Also sind meiner Meinigung nach diese beiden Abrechnungen nicht korrekt sein? Könnte das so sein, und wenn ja, Wer kann da eventuell Angaben zu einem Vergleichsurteil machen?
     
  4. snibchi

    snibchi V.I.P. 11.01.2008, 10:38

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    1. Die Betriebskostenübernahme muss im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen sein.
    2. Eine Änderung des Verteilerschlüssels muß, so er Bestandteil des Mietvertrages ist, zwischen den Parteien vereinbart werden.
    3. Muß eine solche Vereinbarung vor dem betreffenden Abrechnungszeitraum geschlossen worden sein.
    4. Ist der Verteilerschlüssel nicht oder nicht anders mietvertraglich vereinbart, so muß nach qm geschlüsselt werden (§ 20 Art.2 NMV) (Ausnahme: verbrauchsabhängige Kosten welche, bei vorhandener Technik, nach Verbrauchseinheiten geschlüsselt werden können und die verbrauchsabhängigen Kosten der Heizung und der zentralen Warmwasserversorgung)
     
  5. vico

    vico V.I.P. 11.01.2008, 10:38

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    neuwied schrieb:
    "Also sind meiner Meinigung nach diese beiden Abrechnungen nicht korrekt sein?"

    Weder ist es unkorrekt Umlagen nach Mietparteien noch nach Wohnfläche umzulegen. Letzteres entspricht mehr der derzeitigen Rechtsprechung. Das bedeutet aber nicht, dass die früheren Abrechnungen nach Parteien nicht korrekt waren. Das war früher durchaus üblich und ist es heute teilweise auch noch. Das ist kein Gesetzesverstoß.
    Bei Änderung von Verteilerschlüsseln im gesetzlichen Rahmen lohnt es auch nicht einen RA einzuschalten oder einen Prozess anstrengen zu wollen. Dies würde alles weit mehr kosten als das Bißchen, das der Mieter durch die Änderung mehr zahlt.
     
  6. neuwied

    neuwied Boardneuling 11.01.2008, 11:52

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Gilt als vertragliche Vereinbaung auch eine seit Jahren so abgerechnete Nebenkostenabrechnun als Grundlage?
    Das müsste doch für den Mieter und Vermieter als Vereinbarung gelten, wenn über Jahre eine Abrechnung in einer Form berechnet wurde. Eine Änderung müsste doch in diesem Fall sicherlich vorab schriftlich mitgeteilt werden.
     
  7. snibchi

    snibchi V.I.P. 11.01.2008, 16:06

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Nein .....
     
  8. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 11.01.2008, 17:31

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Diesem kategorischen "Nein" vermag ich in dieser Stringenz nicht zuzustimmen.

    Haben die Parteien "über die Jahre" nach einem zulässigen Umlageschlüssel die verbrauchsabhängigene Betriebskosten erfäßt und abgerechnet, ist es einer Vertragspartei nicht möglich, diesen Modus "nach Gutdünken" zu ändern.
    Eine solche Vereinbarung kommt durch schlüssiges Handeln zustande und wäre im Wege eine "neuen" vertraglichen Abrede zu ändern.
     
    snibchi gefällt das.
  9. snibchi

    snibchi V.I.P. 11.01.2008, 20:14

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Dr. Kamphausen, ich hab Dich auch lieb :D . Aber in der Tat wäre es interessant hier die Einzelfallsentscheidung zu erfahren.
     
  10. neuwied

    neuwied Boardneuling 12.01.2008, 19:03

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    In der Tat wäre das interessant mal eine Einzelfallentscheidung darüber einzusehen. :work:

    Der Hausverwalter beruft sich nun auf die Abrechnung 2005, die schon so abgerechet wurde. Durch die Zahlung dieser Nachforderung wurde der neue Verteilerschlüssel anerkannt. Diese Abrechnung war schon rechnerisch nicht richtig und musste berichtigt werden.
    Zudem war diese Abrechnung auf den ersten Blick so undurchsichtig, dass mal bald einen Kompsss benötigte.
    Ferner wäre der Verteilerschlüssel nach WE nicht so im Mietvertrag vereinbart und wäre auch gesetzteswidrig. Die Abrechnungen aus 2003 und 2004 also nicht korrekt.
    Wir nehmen in diesem Fall mal an, dass die Hausverwaltung von einer Rechtsanwältin gemacht wird.
    Nehmen wir weiterhin an, dass diese Anwältin auch noch für einen fiktiven Mieterverein tätig ist.
    Und nehmen wir zudem noch an, dass in diesem Mietshaus einige kleinere Wohnungen, die durch die Änderung des Verteilerschlüssels einen erheblichen Vorteil, der nicht von der Hand zu weisen ist, erhalten.
    Da diese Wohnungen des Öfteren leer stehen, muss also folglich der Eigentümer auch weniger tief in seine eigene Tasche greifen, wenn die Wohnungen nicht vermietet sind.
    Wenn man das alles so sieht, kann einem das schon zu denken geben. So zu sagen!

    Um des lieben Friedens willen, wird wohl die Abrechnung so gezahlt werden, wie sie ausgestellt ist und der Mieter ist, wie immer der Doofe!

    Dumm gelaufen!

    Liebe Grüße aus Neuwied
     
  11. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 13.01.2008, 00:35

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Es mag sein, daß der Verteilerschlüssel auf zulässige Weise geändert worden ist.
    Akzeptiert eine Partei "um des lieben Friedens Willen" eine solche "gesetzeswidrige" Praxis, hat sie keinen Anlaß, sich zu beschweren.

    Wohnungen, die nicht vermietet sind, werden bei der Betreibskostenabrechnung so behandelt, als seien sie belegt.
    Die auf sie entfallenen Betreibskosten fallen dem Vermieter zur Last. Ein Verteilungsschlüssel, der die auf leerstehenden Wohnungen zurechenbaren Kosten auf die übrigen vermieteten Wohnungen verteilt, ist rechtswidrig.
     
  12. vico

    vico V.I.P. 13.01.2008, 10:44

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    neuwied schrieb:
    "Wir nehmen in diesem Fall mal an, dass die Hausverwaltung von einer Rechtsanwältin gemacht wird.
    Nehmen wir weiterhin an, dass diese Anwältin auch noch für einen fiktiven Mieterverein tätig ist."

    Dann weiß die Anwältin doch sehr wohl um Mieters Rechte, oder?

    neuwied schrieb:
    "Da diese Wohnungen des Öfteren leer stehen, muss also folglich der Eigentümer auch weniger tief in seine eigene Tasche greifen, wenn die Wohnungen nicht vermietet sind"

    Hier liegt ein grober Denkfehler vor! Ein Eigentümer hat bedeutend weniger in seiner Tasche wenn Wohnungen leer stehen. Darüber hinaus muss er die Unkosten selbst tragen.
     
  13. neuwied

    neuwied Boardneuling 13.01.2008, 14:16

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Um Mieters Rechte mit sicherheit, aber man lernt ja auch die Kniffe des Anderen, oder?

    Eine 50qm Wohnung steht leer.
    Die Gesamtkosten des Hauses betragen ca. 20.000 €.
    Es sind 20 Wohnungen. Gesamt qm Wohnfläche 1400qm.
    Die vorangegangenen Abrechnungen über WE beliefen sich auf den Betrag je Wohnung von 1.000 €.
    Neue Abrechnung:
    20.000 € : 1400qm x 50qm= 714,29 €

    Wenn man die Kosten nebeneinander stellt hat man eine Ersparnis, gegenüber der alten Berechnung von € 285,71 die der Vermieter weniger tragen muss, wenn eine Wohnung ca. 1 Jahr leersteht.
    Dieser Leerstand ist keine Seltenheit im den Haus, da die Grundkaltmiete 6,11 €/qm beträgt.
    Natürlich hat ein Vermieter Verluste, wenn Wohnungen leerstehen, keine Frage, aber jetzt wird der Leerstand mit 285,71 jährich unter Umständen versüsst.
    Das war die Rechnung, die für den Vermieter gut aufgeht und nicht für den Mieter!
    Es geht ja auch letztendlich nicht um die generelle Umstellung. Tatsache ist nur, das das heimlich, still und leise geschah, ohne das die Mieter darüber in Kenntnis gesetzt wurden, anschließend wird auch noch behauptet, dass man bei Zahlung der Abrechnung 2005 auch die Umstellung des Schlüssels akzeptierte.
    Das ist mit Sicherheit nicht für, sondern gegen den Mieter! Unter einem mieterfreundlichen Rechtsanwalt verstehe ich zumindest etwas anderes!:confused:
     
  14. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 13.01.2008, 22:07

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Stehen sämtliche Wohnungen eines Hauses leer, trägt der -potentielle - Vermieter die Betriebskosten.
    Demnach entfallen auf den Vemieter die Betriebskosten der 50 m²-Wohnung.



    Offensichtlich ist es problematisch, das Prinzip des wirtschaftlichen Risikos eines Vermieters auf diesen Sachverhalt zu übertragen.
    Überdies teilt neuwied Informationen immer erst dann mit, wenn Stellungnahmen abgegeben werden, die vor dem Hintergrund des teilweise unbekannten Sachverhalt möglicherweise nicht schlüssig sind.
    Leider teilt allerdings der Ausgangsposter nicht mit, welche Abrechnungsmodi vor und nach der Änderung zu Grunde gelegt worden sind.
     
  15. neuwied

    neuwied Boardneuling 13.01.2008, 22:29

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    AW: Nebenkostenabrechnung -Verteilerschlüsseländerung

    Sorry, wenn ich mich nicht richtig ausgedrückt haben sollte, oder Einzelheiten nicht mitgeteilt habe. War nicht meine Absicht, ehrlich!
    War der Meinung, dass das was ich in meiner Frage als Sachverhalt angegeben habe reichen würde um zu klären, ob die Änderung des Verteilerschlüssels für die Verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nicht vorher angekündigt werden muss.
     
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