Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

Dieses Thema "ᐅ Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von alina_h2, 27. November 2007.

  1. alina_h2

    alina_h2 Boardneuling 27.11.2007, 19:52

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    Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Hallo,

    ich bin Alina und habe folgende Frage: Mal angenommen, Mieter M zieht im Oktober 2004 ein. In der Nebenkostenabrechnung, die M im Oktober 2005 zugeht, werden die Heiz- und Warmwasserkosten für den Zeitraum vom 1.1.2005 bis zur Rechnungserstellung vom Vermieter geschätzt. Im Jahr 2006 wird der Verbrauchswert dagegen abgelesen. Die Nebenkostenabrechnung für 2006 fällt, was die Heiz- und Warmwasserkosten anbelangt, nun fast 4x so hoch aus wie im Vorjahr. Daraufhin meint der Vermieter, dass die Schätzung für das Verbrauchsjahr 2005 offenbar niedriger war als der Durchschnittsverbrauch und sich daher eine erhöhte Nachzahlung für das Jahr 2006 ergibt, da die Schätzwerte aus 2005 die Ausgangswerte für das Jahr 2006 sind. Nach Ansicht des M geht aber die zu niedrige Schätzung für 2005 zu Lasten des Vermieters, und er kann die Differenz nicht mehr nachträglich mit abrechnen, schon gar nicht zum aktuell geltenden Tarif. M erblickt darin eine Umgehung des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB , wonach der Vermieter bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen hat. Meine Frage ist daher: Ist es zulässig, dass ein Vermieter Kosten, die aufgrund seiner zu niedrigen Schätzung im Vorjahr nicht mit abgerechnet wurden, in die aktuelle Nebenkostenrechnung mit einstellt?

    Wer hat nun Recht? Freue mich über Beiträge! :)

    Viele Grüße, Alina
     
  2. snibchi

    snibchi V.I.P. 27.11.2007, 23:54

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Sie haben Recht, nach Ende des Wirtschaftsjahres hat der Vermieter 12 Monate Zeit die Betriebskosten geltend zu machen. Danach beginnt die Ausschlußfrist und es können nur noch solche Kosten geltend gemacht werden, dessen Verzögerung der Vermieter nicht zu vertreten hat.
    Zudem sei anzumerken, das sich eine Betriebskostenabrechnung immer aus faktisch gezahlter Rechnung und Verteilung auf den Verbraucher zusammen setzt. Die Rechnungen müssen belegbar und in dem Haushaltsjahr entstanden sein, für den die Abrechnung gilt.

    Der Betriebskostenabrechnung ist in diesen Punkten zu widersprechen. Der schlüssige Betrag zu überweisen und für die nicht schlüssigen Posten um Einsicht in die Originalbelege zu bitten.

    Ausserdem bestimmt § 6 der HeizkVO das Wärme und auch Warmwasser zu höchstens 50% verbrauchsabhängig berechnet werden dürfen - die andere Hälte ist nach qm der Mietsache zu berechnen.

    Es ist ebenfalls zu prüfen, ob nicht grundsätzlich ein Verstoß gegen die HeizkVO vor liegt, da unter bestimmten Umständen die Kosten für Heizung und Heißwasser über Zähler zu bestimmen sind, dessen Vorhandensein der Vermieter zu vertreten hat.

    http://bundesrecht.juris.de/heizkostenv/index.html
     
    jabko83 gefällt das.
  3. vico

    vico V.I.P. 28.11.2007, 16:30

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    alina h2 schrieb:
    "In der Nebenkostenabrechnung, die M im Oktober 2005 zugeht, werden die Heiz- und Warmwasserkosten für den Zeitraum vom 1.1.2005 bis zur Rechnungserstellung vom Vermieter geschätzt."

    Schätzungen des Verbrauchs sind erlaubt, wenn der Mieter beim angekündigten Ablesetermin, bzw. beim Ersatztermin nach Abwesenheit beim ersten Termin nicht anzutreffen war. War dem so?
     
  4. snibchi

    snibchi V.I.P. 28.11.2007, 16:41

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Das ist so nicht richtig. Schätzungen sind erlaubt, wenn der Verbrauch aufgrund des Geräteausfalls oder anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden kann.

    Macht dagegen der Mieter die Tür nicht auf, ist der Verbrauch ordnungsgemäß erfaßt und der Vermieter hat die Möglichkeit die Ablesung gerichtlich zu erzwingen. Dies stellt keinen "sonstigen zwingender Grund" dar (LG Köln WuM 89, 87; WuM 85, 294).
     
  5. vico

    vico V.I.P. 28.11.2007, 17:00

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    snibchi schrieb:
    "Schätzungen sind erlaubt, wenn der Verbrauch aufgrund des Geräteausfalls oder anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden kann.

    Wenn ein Mieter nach ca. bis dreimaligen Ablesetermin wiederholt nicht anzutreffen war, sowie die Termine auch nicht abgesagt hat, so ist einer Ablesefirma nicht zuzumuten ständig neue Termine mit dem Mieter zu vereinbaren. Der Verbrauch wird dann nach dem Vorjahresverbrauch geschätzt.
     
  6. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 28.11.2007, 22:47

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Sicher ist der Verdacht begründet, daß gegen die HeizKV verstoßen worden ist.

    Dies führt aber nicht dazu, daß die Forderung des Vermieters begründet wäre. Man stelle sich bloß die Situation vor, in der ein Vermieter die Ausschlußfrist verstreichen läßt, ohne eine Abrechnung zu erteilen. Nachforderungen wären ausgeschlossen.

    Hat der Vermieter über den Verbrauch abgerechnet oder wie im Ausgangsfall mit Zustimmung des Mieters den Verbrauch geschätzt und der Mieter den sich daraus ergebenden Saldo zu Gunsten des Vermieters gezahlt, ist
    in dieser Abrechnung seitens des Vermieters ein negatives Schuldanerkenntnis dahin zu sehen, daß weitere Forderungen nicht bestehen.
    Mit vorbehaltsloser Zahlung durch den Mieter hat es überdies die Bedeutung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, ( LG Berlin MDR 1990 550, LA Aachen NZM 2001 707).

    Deshalb ist der Vermieter mit Nachforderungen aus verursachten Betriebskosten für das Rechnungsjahr 2005 ausgeschlossen und zwar ohne daß es auf darauf ankäme, daß die Ausschlußfrist des § 556 III 2 BGB verstrichen ist.
     
  7. alina_h2

    alina_h2 Boardneuling 02.12.2007, 21:57

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Hallo,

    vielen Dank erst einmal für die Beiträge! :)

    Die Kosten wurden damals geschätzt, weil der Zählerstand nicht ablesbar war, da das Glas des Zählers von innen beschlagen war. Mieter M hat daher aus dem geschätzten und dem abgelesenen Wert für beide Jahre den Durchschnittsverbrauch errechnet (sprich: Schätzwert aus 2005 + abgelesener Wert aus 2006 geteilt durch 2) und den entsprechenden Betrag für 2006 dem Vermieter überwiesen. Der ermittelte Durchschnittsverbrauch entspricht auch in etwa dem Verbrauch, den M für den Zeitraum ab Rechnungstellung 2006 bis heute berechnet hat. Die noch offene Differenz zwischen dem entsprechenden Durchschnittswert für 2005 und dem Schätzwert fällt nach Ansicht des M dagegen in den Abrechnungszeitraum 2005 und kann nicht mehr nachgefordert werden. Der Vermieter hätte sich aus Sicht des M unverzuglich um die Ermittlung der konkreten Daten bemühen müssen (sprich: Heizungsableser noch mal vorbeischicken, damit dieser das beschlagene Glas entfernt). Da er dies nicht getan hat, hat V nach Ansicht des M die verspätete Geltendmachung zu vertreten iSd § 556 III 3 BGB.

    Bezüglich eines möglichen deklaratorischen Anerkenntnisses hat M gelesen, dass ein solches dann anzunehmen ist, wenn die Abrechnung ein Guthaben zugunsten des M ausweist und der V dem M dies mitteilt. Aber ein solches Guthaben bestand ja eigentlich nicht , oder? Und eine entsprechende Mitteilung des V lag ja auch nicht vor. Jedenfalls ist M der Ansicht, dass V mit der Erstellung der Abrechnung einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, den er nachträglich nicht mehr beseitigen kann. Zudem sind die Vorauszahlungen an der Höhe der zu erwartenden Kosten auszurichten; die geltend gemachten Heizwasserkosten liegen aber ca. 65% über den abgerechneten Kosten für 2005. Eine solche Steigerung ist für den M nicht vorhersehbar. Schließlich würden die Kosten, die in den Berechnungszeitraum 2005 fallen, zum aktuellen Tarif geltend gemacht, was M auch für unzulässig hält.

    Viele Grüße ins Forum! Alina
     
  8. vico

    vico V.I.P. 03.12.2007, 10:42

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    alina h2 schrieb:
    "Mieter M zieht im Oktober 2004 ein. In der Nebenkostenabrechnung, die M im Oktober 2005 zugeht, ..."

    Die Nebenkostenabrechnung 2004/2005 ist demnach dem Mieter im erlaubten Zeitrahmen zugegangen. Hat der Mieter Nachzahlungen denn damals nicht gezahlt? Sorry, aber so ganz verstehe ich die Geschichte nicht.
     
  9. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 03.12.2007, 11:51

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Kleine Richtigstellung: Gem. §§ 7-9 HeizKV sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser mit MINDESTENS 50% HÖCHSTENS 70% nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen.
     
  10. snibchi

    snibchi V.I.P. 03.12.2007, 14:52

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Ähm jo, ich meinte ja auch am Minimumsten :ahh:
    Um zum Ausdruck zu bringen, das, wenn schon geschätzt werden muß, eine 50/50 Regelung die fairste wäre.
    Dann nämlich muß nur über die Hälfte der Energiekosten geschätzt werden.
     
  11. alina_h2

    alina_h2 Boardneuling 03.12.2007, 15:56

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Hallo Vico!

    Genau, die Zahlung ist dem M im erlaubten Abrechnungszeitraum zugegangen, und M hat daraufhin auch gezahlt. Die versteckte Nachforderung kam erst in der Abrechnung für 2006. In dieser nämlich war der ausgewiesene Verbrauch um fast 290% höher als der Schätzwert im Vorjahr. Da M seinen Verbrauch jedoch im Vergleich zum Vorjahr nicht (und schon gar nicht in solcher Höhe) erhöht hat, fragte er sich, woher der außerordentliche Verbrauchswert kam. Daraufhin teilte der V mit, dass die Schätzung für 2005 offenbar niedriger als der tatsächliche Verbrauchswert ausgefallenl sei. Nehme man nun die Jahre 2005 und 2006 zusammen, so ergäbe sich der aktuelle Wert. Zudem sei der Schättzwert von 2005 der aktuellen Abrechnung zugrundezulegen. Und da der Schätzwert eben zu niedrig ausgefallen ist, hat V die verbleibende und in 2005 nicht geltend gemachte Differenz mit in die Abrechnung für 2006 mit einbezogen, die aufgrunddessen so astronomisch ausgefallen ist. Und genau das findet M nicht rechtens, da die Kosten, die noch in den Abrechnungszeitraum 2005 fallen, nicht mehr in der danach erstellten Abrechnung für den Zeitraum 2006 geltend gemacht werden dürfen. Dagegen spricht bereits, das M die Kosten aus 2005 auch noch zum aktuell geltenden Tarif abgerechnet würden. Zudem hätte der V die Schätzung ja auch höher (also realistischer) ansetzen können oder das beschlagene Zählerglas unmittelbar austauschen können, um den tatsächlichen Verbrauchswert zu ermitteln. Natürlich wäre die Rechnung für 2005 entsprechend höher ausgefallen und wäre von M entsprechend beglichen worden. Eine Nachforderung noch im Jahre 2005 erfolgte übrigens nicht. M findet, das die Kosten jetzt, also ein Jahr später, nicht mehr in die aktuelle Rechnung mit eingestellt werden dürfen. Schließlich erfolgte die Schätzung einvernehmlich, und der M durfte somit davon ausgehen, dass die Abrechnung eine endgültige war und nachträgliche Forderungen ausgeschlossen sind. Zudem sollte die Nebenkostenabrechnung doch auch einigermaßen vorhersehbar sein und der M nicht plötzlich mit einer Einzelpostenberechnung "überrascht" werden, die für sich um fast 65% höher liegt als im Vorjahr. :erschlage Hoffe, die Ausgangslage ist nun etwas klarer.

    Viele Grüße, Alina
     
  12. Atlantis

    Atlantis V.I.P. 03.12.2007, 16:23

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    An sich bedarf es keiner weiteren Diskussion mehr. Ich verweise insoweit auf die zutreffenden Ausführungen von Dr.Kamphausen im Post #6. In der (vorbehaltslosen) Abrechnung durch den Vermieter ist ein negatives Schuldanerkenntnis des Inhalts zu sehen, dass über die mit der Abrechnung geltend gemachten Beträge hinaus für die betreffende Abrechnungsperiode keine weitergehenden Ansprüche mehr bestehen. Spätesten mit der (ebenfalls vorbehaltslosen) Zahlung des Mieters sind damit eventuell tatsächlich noch bestehende Ansprüche des Vermieters erloschen.
     
  13. alina_h2

    alina_h2 Boardneuling 03.12.2007, 17:00

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Hallo Atlantis,

    vielen Dank für Ihren Beitrag, das bestätigt M darin, an seiner Rechtsauffassung, die er dem V schon vor einigen Wochen mitgeteilt hat, festzuhalten. V hat inzwischen eine letzte Frist gesetzt und mitgeteilt, dass die "Rechtsansicht des M ganz fehl geht" (ohne jegliche Begründung)... :erschlage

    Viele Grüße und Danke, Alina
     
  14. vico

    vico V.I.P. 03.12.2007, 18:57

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    alina h2 schrieb:
    "Hoffe, die Ausgangslage ist nun etwas klarer."

    Ehrlich gesagt, nein!

    Ich fasse mal die Fakten zusammen. Man möge mir Bescheid geben, wenn es nicht stimmt, aber so entnehme ich es aus den Beiträgen.

    Die Werte für das Jahr 2005 müssen geschätzt werden wegem feuchtem Glas am Zähler.
    Die Nebenkostenabrechnung geht fristgerecht ein.

    Im Jahr 2006 wird ganz normal abgelesen. Der Mieter bekommt eine erhöhte Rechnung, die fristgerecht eingeht. Der Mieter muss eine hohe Nachzahlung leisten. Die Nebenkostenabrechnung von 2005 mit den geschätzten Werten erweist sich als zu niedrig.
    Zwischenkommentar:
    Es ist durchaus möglich, dass der tatsächlich gemessene Energieverbrauch des Mieters höher sein kann als bei den geschätzten Werten. Man hat vom Mieter schließlich keine Vergleichsabrechnung, da 2006 seine erst zweite Abrechnung. Man bedenke auch die Preissteigerungen bei den Fixkosten jedes Jahr, die nichts mit den Verbrauchskosten
    zu tun haben, sich aber empfindlich in den jährlichen Abrechnungen bemerkbar machen.

    Bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung entspricht der Anfangsbestand der neuen Rechnung immer dem Endbestand der alten. Ist die vorherige Abrechnung zu niedrig, so wird die neue Abrechnung logischerweise entsprechend teurer. Es entsteht also ein Ausgleich. Der Mieter hat zwar im zweiten Jahr eine höhere finanzielle Belastung, hatte aber das Jahr davor eine niedriger. Letztendlich findet hier nur ein Ausgleich statt und keine Mehrforderung. Da dieser Ausgleich aber in die Nebenkostenabrechnung 2006 fällt und diese fristgerecht zugeht, so ist das auch eine Forderung aus 2006 und somit korrekt. Hier kann man also nicht mehr mit abgelaufener Frist argumentieren. Daher stimmt geht der Mieter hier fehl in der Ansicht wenn er immer meint " die für 2005 geltend gemachte Differenz wäre in die Abrechnung 2006 mit einbezogen" und damit falsch.
    Falsch wäre es nur, wenn der Vermieter s e p a r a t zur NK-Abrechnung von 2006 zusätzlich eine Nachzahlung für 2005 fordern würde.
    Nicht falsch ist, wenn der Mieter eine erhöhte Abrechnung mit mehr Nachzahlung von 2006 bekommt. Gründe wie den Anfangs- und Endbestand habe ich genannt.
    Das sind Probleme, die bei Schätzungen sehr oft auftreten.

    alina h2 schrieb:
    " Zudem hätte der V die Schätzung ja auch höher (also realistischer) ansetzen können"

    Er kann nicht realistisch einschätzen, da er in 2005 auf keine vorhandene Abrechnung des M zurückgreifen konnte. Er kann den Verbrauch eines neuen Mieters nicht "realistisch" schätzen.

    alina h2 schrieb:
    " M findet, das die Kosten jetzt, also ein Jahr später, nicht mehr in die aktuelle Rechnung mit eingestellt werden dürfen. "

    Dafür müßte man die Abrechnung sehen um beurteilen zu können wie was aus welchem Jahr in Rechnung gestellt wurde. Steht in der Abrechnung 2006 auch nur die Periode 2005/2006 mit Folge auf die Abrechnungsperiode 2004/2005 so ist da nichts "mit eingestellt" worden.
     
  15. alina_h2

    alina_h2 Boardneuling 03.12.2007, 19:50

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    AW: Nebenkostenabrechnung, Schätzung Warmwasserverbrauch Vorjahr

    Hallo Vico!

    Danke erst mal für die ausführliche Antwort! Hmm, jetzt bin ich etwas verwirrt... :confused:

    Die Werte für das Jahr 2005 müssen geschätzt werden wegem feuchtem Glas am Zähler.
    Die Nebenkostenabrechnung geht fristgerecht ein.

    genau.

    Im Jahr 2006 wird ganz normal abgelesen. Der Mieter bekommt eine erhöhte Rechnung, die fristgerecht eingeht. Der Mieter muss eine hohe Nachzahlung leisten. Die Nebenkostenabrechnung von 2005 mit den geschätzten Werten erweist sich als zu niedrig.

    richtig.

    Zwischenkommentar:
    Es ist durchaus möglich, dass der tatsächlich gemessene Energieverbrauch des Mieters höher sein kann als bei den geschätzten Werten. Man hat vom Mieter schließlich keine Vergleichsabrechnung, da 2006 seine erst zweite Abrechnung.

    Es gibt einen Vergleichswert, allerdings nur für den Zeitraum vom 1.10. - 1.12.04. Da wurde abgelesen.

    Bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung entspricht der Anfangsbestand der neuen Rechnung immer dem Endbestand der alten. Ist die vorherige Abrechnung zu niedrig, so wird die neue Abrechnung logischerweise entsprechend teurer. Es entsteht also ein Ausgleich.

    Sicher, es findet im Ergebnis ein Ausgleich statt. Aber was den M "stört", ist, dass dieser Ausgleich erst jetzt geltend gemacht wird. Wie verhält es sich da mit der Annahme von Dr. Kamphausen, dass V und M die Schätzung einvernehmlich vorgenommen haben und darin ein negatives Schuldanerkenntnis seitens des V zu sehen ist?

    Falsch wäre es nur, wenn der Vermieter s e p a r a t zur NK-Abrechnung von 2006 zusätzlich eine Nachzahlung für 2005 fordern würde.

    Hmm, M empfindet die Abrechnung als "verdeckte" Nachzahlung für 2005...

    Nicht falsch ist, wenn der Mieter eine erhöhte Abrechnung mit mehr Nachzahlung von 2006 bekommt. Gründe wie den Anfangs- und Endbestand habe ich genannt.
    Das sind Probleme, die bei Schätzungen sehr oft auftreten.

    Also ist in der Schätzung seitens des V kein Schuldanerkenntnis zu erblicken mit der Folge, dass er mit weiteren Ansprüchen ausgeschlossen wäre?

    alina h2 schrieb:
    " Zudem hätte der V die Schätzung ja auch höher (also realistischer) ansetzen können"

    Er kann nicht realistisch einschätzen, da er in 2005 auf keine vorhandene Abrechnung des M zurückgreifen konnte. Er kann den Verbrauch eines neuen Mieters nicht "realistisch" schätzen.

    s.o., einen tatsächlichen Verbrauchswert gab es für (nur) 3 Monate.

    alina h2 schrieb:
    " M findet, das die Kosten jetzt, also ein Jahr später, nicht mehr in die aktuelle Rechnung mit eingestellt werden dürfen. "

    Dafür müßte man die Abrechnung sehen um beurteilen zu können wie was aus welchem Jahr in Rechnung gestellt wurde.

    Ausdrücklich wurde nur für 2006 abgerechnet.

    Also sollte M doch zahlen? :confused:
     
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