Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

Dieses Thema "Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" im Forum "Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" wurde erstellt von Asurmen, 6. Februar 2013.

  1. Asurmen

    Asurmen Boardneuling 06.02.2013, 14:18

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    Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Hallo,

    Ein Mieter hat seit 20 Jahren bis heute keinen Mietvertrag.
    (Der Vermieter will dies nun ändern.)
    In der Nebenkostenabrechnung für 2012 stellt der Mieter fest, dass auch die Grundsteuer für vorausgegangenes Jahr umgelegt worden ist.

    Hierzu habe ich bereits im Internet recherchiert und festgestellt, dass die Umlage der Grundsteuer, sofern im Mietvertrag festgelegt, rechtens ist.
    Da bis heute kein Mietvertrag existiert, stellt sich mir die Frage ob die (rückwirkende?) Umlage überhaupt möglich ist?!

    Des weiteren erhöt sich mit kommenden Mietvertag (mündlich angekündigt) die Miete von ca. 400€ auf 600€

    Kann der Vermieter soetwas machen?
     
  2. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 06.02.2013, 14:41

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    AW: Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Wenn es keinen Mietvertrag bisher gab, hätte der Mieter auch keine Nebenkosten zahlen müssen. Der Standardfall des BGB ist bei nicht eigens getroffenen Vereinbarungen die sogenannte "Bruttomiete", d.h. die Nebenkosten sind in der Miete enthalten. Dies folgt aus den Bestimmungen des § 556 BGB.

    Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann eine Vereinbarung über die Zahlung von Nebenkosten jedoch durch mehrjährige Akzeptanz durch den Mieter auch stillschweigend zustande kommen. Instanzurteile nehmen für eben dieses Zustandekommen einen Zeitraum von mindestens 6 Jahren an. Seit wann werden Nebenkosten durch den Mieter entrichtet?

    Wenn die Kriterien der höchstrichterlichen Rechtsprechung im fiktiven Fall erfüllt sind, muss man sich hinsichtlich der umlegbaren Nebenkosten an der Betriebskostenverordnung orientieren. Und nach dieser zählt die Grundsteuer zu den umlegbaren Kosten. Es handelt sich auch nicht um eine "rückwirkende" Umlegung, sondern die Grundsteuer wird in der Nebenkostenabrechnung für 2012 angesetzt, dies ist die aktuelle Abrechnung. Wenn in der Abrechnung allerdings auch die Grundsteuer für 2011 oder gar früher enthalten wäre, so wäre dies nicht zulässig. Die Aussage des TE hierzu ist nicht ganz klar.

    Hinsichtlich der "angedachten" Mieterhöhung durch den Vermieter ist § 558 BGB zu beachten. Danach kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, jedoch um nicht mehr als 20% innerhalb von drei Jahren. Die in Rede stehende Mieterhöhung ist also so nicht möglich.
     
  3. Asurmen

    Asurmen Boardneuling 06.02.2013, 16:36

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    AW: Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Hallo Klaus,

    erst einmal vielen Dank für die ausführliche Stellungnahme.
    Ich werde mir hierzu den Gesetzestext § 556 BGB nochmal genauer ansehen. :)

    Du hast mir vorerst gut weiter geholfen!

    Vielen Dank
     
  4. Mamato

    Mamato V.I.P. 06.02.2013, 17:42

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    AW: Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Das wurde höchstrichterlich anscheinend wieder revidiert!
    http://www.srf-hn.de/mietrecht/jahrelange-zahlung-nicht-geschuldeter-nebenkosten
    http://www.juraforum.de/forum/mietrecht/jahrelange-zahlung-nicht-geschuldeter-nebenkosten-426535
     
  5. FragestellerXP

    FragestellerXP Aktives Mitglied 06.02.2013, 18:43

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    AW: Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Hinsichtlich der "angedachten" Mieterhöhung durch den Vermieter ist § 558 BGB zu beachten. Danach kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, jedoch um nicht mehr als 20% innerhalb von drei Jahren. Die in Rede stehende Mieterhöhung ist also so nicht möglich.

    Hierzu gibt es noch was neues:
    Am 13.12.2012 hat der Bundestag das neue Gesetz zur Änderung des Mietrechts verabschiedet. Voraussichtlich tritt es am 1.3.2013 in Kraft.
    Maximal 15 % Mieterhöhung in 3 Jahren
    In Gebieten mit knappem Wohnraum dürfen Vermieter künftig die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15% anheben,(statt um 20%), um die ortsübliche Miethöhe zu erreichen. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen solche Gebiete für höchstens fünf Jahre festlegen. Dies gilt aber nur für bestehende Mietverhältnisse, nicht für Neuvermietungen.



    FragestellerXP
     
  6. Mamato

    Mamato V.I.P. 06.02.2013, 20:45

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    AW: Nebenkosten: Umlage d. Grundsteuer ohne Mietvertrag

    Wieso das? Selbst wenn man davon ausgeht, das die bisherigen nicht eindeutig aber durch konkludenz akzepttierten NK (ohne Grundsteuer!!) als akzeptiert gelten, kämen in diesem Fall aber doch plötzlich NEUE, weitere BK hinzu. Das wäre dann ja eine weitere Vertragsänderung, der widersprochen werden könnte.

    Aber die BKV wirde ja gerade nicht vereinbart, sondern nur die BK, die den bisherigen BK-Abrechnungen zu Grunde liegen. Und diese waren bisher ohne Grundsteuer.

    Die ohne vertragliche Grundlage ( es gibt im MV ja gar keine BK-Vereinbarung) einfach hinzu genommen wird.

    Sehe ich auch so!

    Perfekt!

    Und wie gesagt, offenbar ist die aktuelle BGH Rechtsprechung bez. langjährig gezahlter, nicht vertraglich vereinbarter NK geändert worden und die Konkludenz nicht mehr gegeben.
     
  7. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 07.02.2013, 08:04

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