Nachweis der ortsüblichen Miete

Dieses Thema "ᐅ Nachweis der ortsüblichen Miete - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Mamato, 19. August 2016.

  1. Mamato

    Mamato V.I.P. 19.08.2016, 13:18

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    Nachweis der ortsüblichen Miete

    Hallo,
    angenommen in einem Mieterhöhungsverlangen gem. 558 BGB wird mangels Mietspiegeln auf die qm Preise aus dem "Schlüssigen Konzept der Gemeinde" zurück gegriffen.
    Dieses schlüssige Konzept wird nach Vorgaben des BSG erstellt um die angemessenen Wohnkosten für Sozialleistungsberechtigte zu ermitteln. Somit stellen diese Bruttokaltmieten die Mieten im unteren Mietsegment (einfache Ausstattung, Lage etc.) dar.

    Kann sich der VM im Rahmen des § 558 BGB auch auf diese Daten beziehen?

    Es dankt vorab Mamato
     
  2. Katja 999

    Katja 999 V.I.P. 19.08.2016, 19:11

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Ich sehe hier den Bezug zur " ortsüblichen Vergleichsmiete " nach 558/2


    Ggf 558 a/ 4
     
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  3. Mamato

    Mamato V.I.P. 19.08.2016, 19:25

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Danke.
    Ich finde auch. Das kann man durchaus so interpretieren. Denn die "Sozialmieten" können eigentlich nie zu hoch sein.
    Eine nach SGB II anerkannte Miete ist zwar nicht unbedingt ortsüblich, sondern eher geringer und unter der ortsüblichen Miete.
    Wenn dann die Miete mit wesentlich höherem Komfort auf die "Sozialmiete" erhöht wird, sollte dies schon zulässig sein.

    Aber wie ist das immer mit den Formal oder inhaltlichen Fehlern ;)
    Wenig Nicht alles was logisch ist, ist juristisch möglich.
    Ob da eine Falle lauert? Mieterhöhungen sind ziemlich heikel.
     
  4. Katja 999

    Katja 999 V.I.P. 19.08.2016, 19:46

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Wenn die formellen Vorgaben eingehalten werden und die Begründung des Erhöhungsverlangens entsprechend formuliert und begründet wird, sollte es m.e. korrekt sein.....

    Fallen lauern überall! :eek:

    :allesgute:
     
  5. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 19.08.2016, 19:53

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    +
    Was ist denn genau unter dem "Schlüssigen Konzept der Gemeinde" zu verstehen ?
    Gibt es da konkrete Mietpreise für vergleichbare Wohnungen ?
    Ich vermute des handelt sich nicht um eine detaillierte Zusammenstellung gezahlter Mieten sonst könnte die Gemeinde ja einen Mietspiegel erlassen:
    § 558c Abs. 1 BGB sagt:
    1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

    Ich denke daher eine Mieterhöhung kann mit einem "Schlüssigen Konzept der Gemeinde" nicht wirksam begründet werden.
     
  6. Mamato

    Mamato V.I.P. 20.08.2016, 08:34

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Ja es müssen Mietpreise ermittelt werden. Die Anzahl der mindestens notwendigen Datensätze ist hierbei vorgegeben.

    Das verstehe ich auch nicht. Evtl. ist die Erstellung eines Mietspiegels ja noch teurer, oder aufwändiger?
    Auch sagt man diesen "Gutachten" zum schlüssigen Konzept nach, dass die gerne passend gemacht werden.
    Die Daten (Mietpreise) wurden von einer beauftragten Gesellschaft erhoben und angeblich entsprechend den Vorgaben des BSG ausgewertet und so die angemessene Miete ermittelt.

    Ich hatte es befürchtet.
    Wenn aber die angemessene Miete für Alg2 kein taugliches Kriterium ist, obwohl davon auszugehen ist, dass sich diese am untersten Limit befinden, ist das ja nicht wirklich nachvollziehbar.
    Denn dass im Resultat die auf Sozialhilfeniveau angehobene Miete niemals zu hoch sein kann, dürfte eindeutig sein.

    Dann ist man da also wieder päpstlicher als der Papst?
    Wäre eine Anerkennung der Begründung auch trotz richterlicher Freiheit auszuschließen, oder hat der Richter hier nicht ein Ermessen, das sich am gesunden Menschenverstand und den tatsächlichen Zahlen orientiert?
     
  7. Frustati

    Frustati V.I.P. 20.08.2016, 09:07

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Diese "schlüssigen Konzepte" werden von den Gerichten regelmäßig einkassiert und für ungültig erklärt. Die darin aufgeführten Erkenntnisse halten nicht Stand. In der Regel gibt es derartige Wohnungen zu diesen Preisen nicht. Wenn also ein Vermieter so dumm ist und sich auf das schlüssige Konzept verweist...

    Mieterhöhung nach "schlüssigem Konzept" oder den Kosten der Unterkunft nach SGB 2 ist im BGB nicht vorgesehen. Liegt wohl daran, dass BGB inklusive Mietrecht schon lange existiert während das SGB 2 "Hartz 4" eine unsinnige Neuerfindung ist. Allerdings hat dies Neuerfindung dazu geführt, dass da es nicht um die Größe sondern um die Gesamtmiete geht kleine Wohnungen mit 25 oder 30 m² auf wundersame Weise plötzlich sehr teuer geworden sind im Vergleich zu größeren Wohnungen. Für einen Vermieter ist es fast unmöglich hieraus eine Vergleichsmiete zu ziehen, da sich in der Regel die Angabe der Kaltmiete auf die Kosten inklusive aller kalten Betriebskosten bezieht. Ist also z.B. für einen Single eine Wohnung mit 370 Eur plus angemessene Heizkosten angegeben meint dies 370 Euro inklusive aller kalten Betriebskosten. Damit müsste der Vermieter der sich hierauf bezieht erstmal damit auseinandersetzen, dass er nur noch eine Teilinklusivmiete fordert, denn wie will er aus der Summe die angemessene Nettokaltmiete herausfinden, wenn er nur den Betrag für die Bruttokaltmiete im SGB 2 findet ?
    Eine orstübliche Vergleichsmiete ist durch drei gleichartige Wohnungsangebote nachzuweisen. In der Regel schwierig da es selten diese Wohnungsangebote zum benötigten Zeitpunkt gibt.
     
  8. Mamato

    Mamato V.I.P. 20.08.2016, 09:13

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Danke!
    Das mit der Bruttokaltmiete ist eigentlich geklärt. Es gäbe eine Grundmiete + eine echte BK Pauschale (also keine "Vorauszahlungspauschale") = zusammen Bruttokaltmiete.
    Die Erhöhung und Gegenüberstellung würde sich auf die Bruttokaltmiete beziehen.

    Das schlüssige Konzept basiert auf Bruttokaltmieten. Heizkosten bleiben außen vor.
    Der Anteil der BK ist ja durch die Pauschale fest vorgegeben. Somit ist die Gesamtmiete wieder vergleichbar.

    Nehmen wir an, es gäbe das Problem, dass in der Gegend kaum Mietwohnungen gibt.
    Müsste man für Vergleichsmieten andere Vermieter fragen was sie verlangen, oder wo bekommt man so etwas sonst her?

    Die Vergleichsmieten müssen keine Wohnungsangebote sein! Es dürfen Bestandsmieten herangezogen werden.
    Blöd wird es, wenn es in einer Gegend kaum Mietwohnungen gibt.
    Zuletzt bearbeitet: 20. August 2016
     
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  9. Frustati

    Frustati V.I.P. 20.08.2016, 09:58

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Genau hierin liegt das Problem des Vermieters. Wenn es keine vergleichbaren Wohnungen weder frei noch als Bestandsmiete gibt, kann er keine ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen. Gibt es dann nicht mal einen Mietspiegel wird es schwierig mit der Erhöhung. Selbstverständlich, in größeren Wohngegenden kein Problem, kann man sich bei anderen Vermietern nach Vergleichswohnungen erkundigen. Das würde dann jedoch schriftlich nachzuweisen sein. Denn der Mieterhöhungsankündigung auf ortsübliche Vergleichsmiete müssen die entsprechenden Wohnungen für den Mieter nachvollzieh- und nachprüfbar beigefügt werden. Es gibt auch die Möglichkeit die Internetportale kostenpflichtig oder die Vereine der Haus und Grundbesitzer als Datenquelle zu nutzen z.B.
     
  10. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 20.08.2016, 10:12

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Dann widerspricht sich dieses dann aber doch deutlich, wenn man sich auf dieses "Konzept der Gemeinde" beruft, denn wo kommen denn dann die Angaben darin her. Das sind dann für meine Begriffe
    Zahlen, welche mehr die finanziellen Lage und Zumutbarkeit der Betroffenen berücksichtigen, als die tatsächlich gezahlten Vergleichsmieten, wie es das Gesetz verlangt.
     
  11. Mamato

    Mamato V.I.P. 20.08.2016, 12:50

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Tja, berechtigte Frage. Es ist ja nicht so, dass es keinerlei Mietwohnungen im Landkreis oder Nachbargemeinde gibt, aber halt wenige. Es wurden für das Konzept anscheinend auch gerade noch so ausreichend genug Datensätze "ermittelt".
    Dass da viel Schmu und ein Wunschkonzert dahinter steckt, darf durchaus vermutet werden ;)

    Dennoch ist nicht nachvollziehbar, dass eine Mieterhöhung auf Sozialhilfeniveau trotz wesentlich besserer Ausstattung an so was scheitert.
    Das ist einfach unlogisch, da die Miethöhe an sich zu 100% berechtigt und angemessen ist. Im Endeffekt durch die bessere Ausstattung sogar weit unter Sozialwohnungsniveau.

    Tja, das ist eben Jura. :(
     
  12. Kataster

    Kataster V.I.P. 20.08.2016, 14:20

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    So ist es.

    Nochmal mit Belegen: http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-ohne-mietspiegel/

    Man müsste also so handeln, als gäbe es keinen Mietspiegel. Das ist nachteilig für den VM.

    Ich fand noch das BGH-Urteil vom 13.11.2013 (VIII ZR 413/12), in dem darauf verwiesen wird, dass man auch vergleichbare Gemeinden heranziehen könne.

    Quelle: http://www.kgh.de/news/2014/02/03/mieterhoehung-auch-ohne-mietspiegel.html

    Ich frage mich aber, ob ein VM tatsächlich über Jahrzehnte nicht die Miete erhöhen dürfte, wenn weit und breit keine Vergleichswohnung IST. Oder wäre eine Indexmiete wirklich der einzige Weg, die Inflation zu berücksichtigen?
     
  13. Mamato

    Mamato V.I.P. 20.08.2016, 16:36

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Danke @Kataster.
    Ja das wird den VM nicht gerade einfach gemacht. Denn die meisten Gemeinden scheuen einen Mietspiegel, da er anscheinend hohe Kosten verursacht.

    Nunja, vergleichbare Gemeinden könnte man ja aus dem schlüssigen Konzept nehmen. Bei einer Gemeinde (1200 Einw.) mit mehreren Ortsteilen ginge das wohl schon. Aber wenn man etwas finden will, findet man da bestimmt auch etwas, dass die Wohnungen/der Ort nicht vergleichbar wäre.
    In kleinen Ortsteilen (idR 30-100 Einwohner) bewohnen alle ihre Höfe selbst. Im Ortskern wäre die Lage aber wieder besser, da dort z.B. Arzt und Tante Emma Laden und die Bank ist.
    Ohne Mietspiegel sind demnach irre Steine in den Weg gelegt.
    Bei Vermieterhaien mag das ja gut und auch wichtig sein, aber wenn man billiger vermietet als die Sozialmieten, stehen diese Hürden dann in keinem Verhältnis.
     
  14. JJ64

    JJ64 Aktives Mitglied 20.08.2016, 18:13

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Wie ist denn das Verhältnis zum Mieter ? Vielleicht sieht er es ja auch ein, dass er sehr wenig Miete zahlt und ist bereit, einer moderaten Anpassung der Miete zuzustimmen ? Bekannte von mir schicken immer ein ganz offiziell aussehendes Mieterhöhungsschreiben, in dem sie nur auf die allgemein steigenden Mieten hinweisen und um Zustimmung zur Mieterhöhung bitten und die allermeisten Mieter schlucken das.
    Oder wie sieht das Mietverhältnis aus ? Handelt es sich evtl. um ein Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt ? Hier könnte der Vermieter grundlos kündigen und könnte auf dieser Basis dem Mieter klarmachen, dass er kündigen muss, wenn nicht etwas mehr Miete gezahlt wird.
    Vielleicht funktioniert ja eine dieser Möglichkeiten.
     
  15. Kataster

    Kataster V.I.P. 20.08.2016, 21:21

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    AW: Nachweis der ortsüblichen Miete

    Im Prinzip richtig, nur sollte der VM im Falle der Kündigung keinesfalls grundlos kündigen, sondern explizit unter Verweis auf §573a BGB. Und auch auf das Widerspruchsrecht nach §574 BGB. Grund ist §574b BGB.
     
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