Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

Dieses Thema "ᐅ Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von paul33, 5. November 2010.

  1. paul33

    paul33 Forum-Interessierte(r) 05.11.2010, 20:02

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    Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Hallo zusammen,,,,folgender Beispielfall:

    A wohnt seit einem Jahr in einer Wohnung als Mieter.
    Die Wohnungsgenossenschaft ändert nach einem Jahr plötzlich die Hausordnung:
    Von nun an müsse nicht wie bisher der Bewohner in der Erdgeschosswohnung alleine die Haustür von Schnee freihalten, sondern jeder müsse mitmachen.
    Die Genossenschaft begründet diesen Schritt damit, dass immer mehr Gerichte die Klausel,dass der Erdgeschoss Bewohner alleine den Schnee wegmachen muss,für unwirksam erklären.

    A hält das für unzulässig, weil die bisher geltende Hausordnung Bestandteil des abgeschlossenen Vertrages war, und somit nicht nachträglich einseitig geändert werden kann.

    Hat er Recht oder Unrecht?
     
  2. 772

    772 V.I.P. 05.11.2010, 20:22

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Ich denke dass A insofern Recht hat, dass ihm nicht nachträglich und willkürlich irgendwelche Pflichten auferlegt werden dürfen die im geltenden Vertrag nicht enthalten sind. Die Hausordnung mag für neue Mieter "ab jetzt" gelten, die "Lücken" der nicht betroffenen Altmieter muss der Vermieter füllen. Vermutlich wird es Vorstöße von wegen "mangelnder Solidarität" geben, aber damit soll dann nur von den eigenen Verpflichtungen abgelenkt werden.


    Zu dem Thema würde mich ein Urteils-Aktenzeichen oder ein Link interessieren.
     
  3. schielu

    schielu V.I.P. 06.11.2010, 11:54

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Eine Hausordnung wird erst durch Vereinbarung der Parteien, nicht durch ihr bloßes Vorhandensein oder ihren Aushang (z.B. im Treppenhaus) Vertragsbestandteil.

    Wurde eine Hausordnung nicht Vertragsbestandteil oder ist eine Hausordnung nicht vorhanden, ist der Vermieter nach h. M. berechtigt, eine solche einseitig zu erlassen. Der Inhalt ist auf Anordnungen beschränkt, die für die Erhaltung der Ordnung im Hause erforderlich sind oder die ordnungsgemäße Handhabung der Mietsache beschreiben. Dagegen ist die Auferlegung von Beschränkungen (z.B. des Musizierens) sowie die Begründung von Pflichten (z.B. Treppenreinigung) einseitig nicht möglich.

    Zur einseitigen Abänderung einer bestehenden Hausordnung ist der Vermieter nur dann berechtigt, wenn dies zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Bewirtschaftung notwendig ist und nicht willkürlich geschieht.
     
  4. paul33

    paul33 Forum-Interessierte(r) 06.11.2010, 23:48

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Einseitig ist also die Hausordnung änderbar, wenn es zwecks ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist?
    Auch wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil war?
    Ich meine : Ein schuldrechtlicher Vertrag ist im nachhinein einseitig durch eine der Vertragsparteien zu Lasten der anderen Vertragspartei änderbar??
     
  5. schielu

    schielu V.I.P. 08.11.2010, 11:09

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Genau das ist nicht möglich! Zur Änderung der Hausordnung lies meinen letzten Satz!
     
  6. speedmaster

    speedmaster Neues Mitglied 02.12.2010, 19:03

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Hallo und guten Tag,

    es scheint so, als sei mir diese Genossenschaft die der Threadstarter beschreibt irgendwie bekannt. :D

    Sei es also Mieter D der seit 8 Jahren immer pünklich zahlendes Genossenschaftsmitglied der Wohnungsgenossenschaft ist legt Widerspruch gegen den Winterdienst und der angekündigten Haftungsauferlegung durch den Vermieter ein und verweigert den Winterdienst!

    Nun erhält D ein Schreiben vom Geschäftsführer der Genossenschaft, indem der Widerspruch zur Kenntnis genommen wird, gleichzeitig aber folgender Wortlaut zu lesen ist

    "Allerdings bedauern wir sehr, dass Sie sich der genossenschaftlichen gemeinschaft entziehen. Sicherlich werden Sie sich aber in Zukunft auch noch einmal mit einer Bitte an uns wenden, dann werden wir uns an Ihr Verhalten erinnern."

    Unfassbar schlechter Stil, wie ich finde! Wie ist eine solche Drohung zu bewerten? Handelt es sich um Nötigung?
     
  7. Ama Dablam

    Ama Dablam Star Mitglied 03.12.2010, 08:41

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Hi,
    Die in verschiedenen Mietvertragsformularen enthaltene Klausel, wonach "die anliegende Hausordnung" Vertragsbestandteil sein soll, ist unwirksam (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII
    ZR 38/90, NJW 1991, 1750 = WuM 1991, 381), weil dadurch die Beweislast zulasten des Mieters verändert wird (§ 309 Nr. 9 BGB).

    Nach § 305 Abs. 2 BGB wird ein Hausordnungsformular nur dann Vertragsbestandteil, wenn der Mieter hiervon Kenntnis erlangen kann. Dies ist unproblematisch, wenn die Hausordnung im Mietvertragsformular abgedruckt ist und der Mieter das Formular unterhalb der Hausordnung unterschreibt.

    Ist die Hausordnung nach der Unterschrift abgedruckt, so kann fraglich sein, ob der Mieter mit seiner Unterschrift auch die Hausordnung gebilligt hat. Nach § 305c Abs. 2 BGB werden überraschende Klauseln nicht Vertragsbestandteil. Da der Mieter in der Hausordnung nur allgemeine Verhaltensregeln erwartet, müssen Gebote oder Verbote, durch die gesetzliche Rechte tangiert werden, als überraschende Klauseln angesehen werden (Beispiele: Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung; Verpflichtung des Erdgeschossmieters zu Streudiensten im Winter; vollständiges Verbot der Musikausübung).

    Gruß
    Ama Dablam
     
  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 03.12.2010, 09:57

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Das gibt es tatsächlich: Die formularvertragliche ( Mietvertrag ) Übernahme der Schneeräumungspflicht durch den Erdgeschoßmieter eines Mehrparteienhauses ist unzumutbar, wenn die zu räumende Strecke 120 Meter beträgt und der Mietvertrag keinerlei Beteiligungsverpflichtung der übrigen Mieter bei starkem Schneefall vorsieht. Wird die Schneeräumpflicht aber in einzelnen individuellen Vereinbarungen dem Mieter auferlegt, so ist eine solche Vereinbarung wirksam ! AG Schwelm, Urteil vom 14. November 1990, Az: 27 C 32/90.
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 03.12.2010, 11:37

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Eine solche wird hier wohl kaum vorliegen!
     
  10. speedmaster

    speedmaster Neues Mitglied 03.12.2010, 14:42

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Genau! Außerdem behandelt das genannte Urteil ja das Verhältnis zwischen Vermieter und den Erdgeschossmietern, die Schnee räumen müssen und nicht den übrigen Mietern, die plötzlich dazu angehalten werden Schnee zu räumen und die Haftung für etwaige Schäden zu übernehmen.

    Zudem beträgt die Bürgersteigstrecke max. 10 Meter.
     
  11. Diphda

    Diphda V.I.P. 03.10.2011, 13:42

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    AW: Nachträgliche und einseitige Änderung der Hausordnung

    Hallo schielu und andere Experten,

    im Netzt finde ich keine Hinweise/Urteile über den Umfang, der eine solche Änderung konkret beinhalten darf.

    Angenommen, jmd. wohnt seit 18 J. in einem Haus mit 3 Parteien. Eine Hausordnung gab es nie. Die Bewohner übernhamen aber sporadisch und meist gemeinsam das Fegen des Hofes und ab und zu auch das Schneeräumen. Alles aber nur sporadisch.
    Nun - nach Einzug eines neuen sehr peniblen Mieters - will der Vermieter die Hausordnung änderen und das Schneeräumen, Hof fegen, Treppe, Keller putzen und Gartenpflege fest regeln.

    Schneräumen ist klar, darf er eigentlich nicht.
    Die Reinigung z.B. des Hofes kann ja für die Ordnung wichtig sein, ist ja aber gleichzeitig eine Auferlegung neuer Pflichten. Da verstehe ich die Abgrenzung nicht ganz, was nun möglich wäre und was nicht. Letztlich sind ja alles neue Verpflichtungen, wenn man regelmäßig putzen und fegen muss.

    Das verstehe ich auch nicht.

    Problematisch könnte in diesem fiktiven Fall evtl. werden, dass die Mieter sporadisch die Arbeiten übernommen haben, weil der Vermieter sich um nichts kümmerte?!

    Was wäre eure Einschätzung, was bei einer einseitigen Hausordnung möglich wäre?

    Um es leider ganz kompliziert zu machen, stellen wir uns vor, dass es ein Schriftstück des Vermieters gibt (2007), wo er detailliert auflistet, was er alles an Hausordnungsarbeiten am und im Haus verrichtet hat, weil der Zustand nicht akzeptabel war. Er fordert lediglich auf, dass Eingangsbereich, Hof und Garten (Mitbenutzung aller Parteien und Pflegekosten sind den Mietern auferlegt) in Ordnung zu halten sind.

    :sorry: für den Umfang der Fragen.

    Danke vorab Diphda
     
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