mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema "ᐅ mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von tinana1985, 20. November 2012.

  1. tinana1985

    tinana1985 Boardneuling 20.11.2012, 18:30

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    mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Angenommen ein Mieter zieht im April in eine Mietwohnung. Ende April stellt er den ersten Schimmel an einem Holzkorb in einem Schrank fest. Es folgt weiterer Schimmel an der Matratze, einer Tasche unter dem (offenen) Bett. Ein Schrank schließt wegen Feuchtigkeit nicht mehr richtig. 2 Monate später Schimmel an Bastvorhängen, Fussmatten und Holzschränken. Es entsteht auch Schimmel im Flur und Schlafzimmer an der Wand (Außenwand).
    Die Luftfeuchtigkeit liegt immer über 60%, obwohl täglich (wenn Mieter den ganzen Tag zu Hause war) 6 mal gelüftet wurde (Stoßlüftung). Es wird keine Wäsche in der Wohnung getrocknet oder ähnliches, das viel Feuchtigkeit produziert.
    Vermieter sagt, dass der Schimmel wegen zu wenig Lüften entsteht, Mieter soll am besten den ganzen Tag die Fenster auf Kipplüftung lassen. Mieter tut dies, wodurch der Schimmelbefall schlimmer wird, nach Umstellung auf Stoßlüften wird es besser, aber trotzdem ist noch Schimmel vorhanden. Weitere Gespräche mit dem VM, der weiterhin sagt, dass der Mieter schuld sei.

    Im Herbst will VM sich abends um 20 Uhr (im Dunkeln) Umbaumaßnahmen in der Wohnung ansehen. Als er da ist, will aber aber nicht die Umbaumaßnahmen sehen, sondern sich den Schimmel ansehen. Mieter verweigert dies, weil es nicht abgesprochen war, dass der VM sich die ganze Wohnung ansehen möchte und nicht nur den Raum mit den Umbaumaßnahmen. Weiterhin verweigert der Mieter den Zutritt zur ganzen Wohnung, weil eine "Schimmelbeurteilung" ohne Tageslicht schwer möglich ist. VM wird ausfallend und sagt, dass der Mieter von seiner Seite aus morgen ausziehen kann. Dies nimmt der Mieter gerne an und zieht in eine andere Wohnung (mündlicher Vertragsauflösung? (2 Zeugen)). Mieter bittet VM schriftlich(mit einer Frist zum Monatsende), dass er sich meldet wegen einem Termin zur Wohnungsübergabe . VM meldet sich nicht. Mieter wirft daraufhin die Schüssel der Wohnung (unter Zeugen) in den Briefkasten des Vermieters am Ende des Monats.

    VM kündigt kurze Zeit später fristlos (schriftlich), fordert gleichzeitig weiterhin die Miete. Mieter reagiert darauf nicht.

    War das Handeln des Mieters so richtig? (Auszug ohne Kündigungsfrist einzuhalten, keine weitere Bezahlung der Miete)

    Wann kann der Mieter seine Kaution zurückfordern und wann um die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung bitten?

    Danke!
     
  2. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 20.11.2012, 19:24

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Kündigungen bedürfen der Schriftform !
    Selbst man man die Frage der Rechtmässigkeit der fristlosen Kündigung nicht bestreitet, wird man bis dahin Miete zahlen müssen ( zumindest grundsätzlich - Kürzungen wegen Mängel lasse ich auch ausser Acht ).

    Auf eine Übergabe mit Protokoll zu verzichten, ist in der beschriebenen Situation nicht optimal.
    Da sollte man zumindest ein Eigenes mit Zeugen und vielen,vielen Fotos erstellen ... damit Forderungen des Vermieters etwas entgegen zu setzen hat.

    Die Abrechnung der Kaution findet i.d.R. im Rahmen 1-6 Monate statt ( abzgl. Schäden, Rückbehaltungsrecht wegen evtl. offener Mietzahlungen und eventueller Nachzahlungen bei den Nebenkosten )

    In der beschriebenen Situation sollte man die Kaution eher nicht kurzfristig für andere Zwecke einplanen ...
     
  3. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 20.11.2012, 19:49

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Der Mieter hat eigentlich alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann! Sein größter Fehler, die Reaktion ohne Kenntnis der Rechtslage.

    Dem sehr "freundlich" gehaltenen Beitrag von @onkelotto, kann man nur zustimmen.;)
     
  4. tinana1985

    tinana1985 Boardneuling 20.11.2012, 21:06

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Der Mieter hat dies alles auf Anraten eines Anwalts getan.

    Die fristlose Kündigung erfolgte erst einen Monat nach der mündlichen VertragsAuflösung, die dem VM auch schriftlich bestätigt wurde durch den Mieter.
     
  5. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 20.11.2012, 21:31

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Ja, wenn das so nachgewiesen werden kann, wäre das ein mündlicher Aufhebungsvertrag, das muss im Unterschied zur einseitigen Kündigung nicht schriftlich sein.

    Dann ist die Miete/Nutzungsentschädigung noch bis zur Rückgabe der Schlüssel zu zahlen.

    Die Kaution, kann aber noch zum einen wegen der Prüfung denkbarer Schäden und zum anderen wegen der NK-Abrechnung, so weit eine Nachzahlung zu erwarten ist zurückbehalten werden.

    Da droht vermutlich noch Ärger.
     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.11.2012, 04:07

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Diese Aussage und die Reaktion kann man m.E. doch nicht ernsthaft als einen gültigen Aufhebungsvertrag ansehen wollen. Auch wenn 2 Zeugen angeführt werden.
    Was hier fehlt ist z.B. eine genaue Vereinbarung über den Termin der Vertragsbeendigung und Wohnungsübergabe, sowie der allgemeinen Vorgehensweise der Vertragsauflösung. Natürlich könnte dies nach - LG Aachen WUM 1993, 734 - auch mündlich erfolgen. Aber da sehe ich nun mal ein ganz erhebliches Problem.
    Im Rahmen einer möglichen Verhandlung wird dann sicherlich auch danach gefragt, welche Beweise für einen Aufhebungsvertrag der Mieter vorlegen kann. Da der Mieter ja von einem Aufhebungsvertrag ausgeht, hätte er auch den Beweis dafür zu erbringen.
    Nee, ich kann mir da keinen guten Ausgang für den Mieter ausmalen.

    Die fristlose Kündigung des Vermieters sehe ich daher als Ausgangspunkt für die Beendigung des Mietverhältnisses und aller weiteren Forderungen an.
    Es sei denn, diese Kündigung würde keinen rechtmäßigen Kündigungsgrund beinhalten.
     
  7. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 21.11.2012, 07:05

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Ich hätte wetten könne, ich habe das heute schon einmal gepostet.

    http://www.umzugsratgeber.net/special_aufhebungsvertraege.html

    Egal ... streicht es. Ich hab was besseres(PDF/mit Urteile)
    http://www.schiedsamt.de/fileadmin/schiedsamtszeitungsarchiv/2000/Heft04/2000_04_S_73-79.pdf

    ....

    Nun - wenn der Mieter der Kündigung nicht widerspricht ( vor Gericht )?
    Meinst du der Vermieter kann zu einem späteren Zetipunkt vortragen:
    "Neee ... habe die schriftliche,fristlose Kündigung gar nicht so gemeint. Ist ja auch ungültig ! "
     
  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.11.2012, 07:44

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Dem Beitrag von @onkelotto ist eigentlich nichts hinzuzufügen.
    Nein, das kann er wohl nicht. Aber durch eine unwirksame Kündigung würde doch eine Art Pattsituation entstehen. Der Mieter hatte keinen Grund den Mietvertrag zu brechen und der Vermieter keinen Grund irgendwelche Forderungen zu stellen. :wegrenn:
     
  9. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 21.11.2012, 09:16

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung


    Das erschöpft den Sachverhalt hier aber nicht:

    Wegen der Vorkommnisse, unbedacht oder nicht, hätte der VM auf den angekündigten Auszug reagieren, mitteilen müssen, daß er doch am Vertrag fest hält. Bevor der M auszieht.

    Daß er auch nicht am MV fest halten will zeigt seine fristlose Kündigung. Ihm ging es wohl nur darum "das letzte Wort" zu haben.

    Ohne diese Kündigung könnte man streiten, aber sogar dann hätte VM klar stellen müssen, daß er das nicht so gemeint hat.
     
  10. 772

    772 V.I.P. 21.11.2012, 09:26

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Vor allem dürfte es dem fiktiven VM um die genannte Mietforderung gehen. Eine rechtmäßige(!) fristlose Kündigung gäbe ihm nämlich wohl entgegen einer Äußerung im Thread das Recht, Schadensersatz mindestens in Höhe der Miete zu verlangen.
    Andererseits wäre diese Kündigung gut für den Mieter. Falls nämlich kein Aufhebungsvertrag zustande gekommen wäre, dürfte sie nämlich seine eigene, dann fehlende Kündigung ersetzen.
     
  11. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 21.11.2012, 09:31

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Nun, ich glaube, dass der Beitrag von @onkelotto doch deutlich die Situation beleuchtet hat.

    Der Kündigungsgrund ist nicht bekannt! Es ist doch daher müßig darüber zu diskutieren oder zu vermuten, was der Vermieter noch hätte machen müssen.

    Vielleicht erfahren wir ja noch, mit welcher Begründung gekündigt wurde.
     
  12. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 21.11.2012, 09:41

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Daran, daß es zu dieser "Verwirrung" gekommen ist, ist der VM ja nicht ganz unschuldig. Schadensersatz scheidet deshalb mangels Verschulden aus.

    Nutzungsentschädigung kann davon unabhängig bis zum Auszug verlangt werden.

    Eine fristlose Kündigung ist mangels Kündigungsgrund/Abmahnung/Verschulden auch nicht möglich, der VM verhält sich widersprüchlich.
     
  13. tinana1985

    tinana1985 Boardneuling 22.11.2012, 18:37

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    "Es ist Gefahr im Verzuge / fehlende Zahlung der Miete"
     
  14. schielu

    schielu V.I.P. 23.11.2012, 10:56

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Da der Mieter das Angebot "morgen ausziehen" nicht angenommen hat, ist es m.E. obsolet, demnach kann später von einem "Aufhebungsvertrag" keine Rede (mehr) sein!
    Dass der Vermieter die Kündigung rechtmäßig ausgesprochen hat, lässt sich, mangels Kenntnis der Begründung, so nicht beurteilen.
    Hier ist doch bereits ein Anwalt eingeschaltet. Der soll es doch vertreten!
     
  15. tinana1985

    tinana1985 Boardneuling 23.11.2012, 21:04

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    AW: mündliche Vertragsauflösung? Kautionsrückforderung, Nebenkostenabrechnung

    Der Mieter ist am folgenden Tag ausgezogen.
     
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