Mietrecht - Kündigung

Dieses Thema "Mietrecht - Kündigung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von robert050888, 14. Dezember 2012.

  1. robert050888

    robert050888 Neues Mitglied 14.12.2012, 17:15

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    Mietrecht - Kündigung

    Guten Tag,

    In einem Unbefristeten Wohnraummietvertrag steht geschrieben, dass er auf unbestimmte Zeit läuft sei und bspw. am 01.01.2012 beginnt.

    Die Mietparteien verzichten für die Dauer von 1 Jahr (ab Abschluss Mietvertrag) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.

    :: Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit widerspruchslos fort, so tritt drotzdem keine stillschweigende Verlänger des Mietverhältnisses ein. §545 BGB findet keine Anwendung.

    Wie schaut folgender fiktiver fall aus: Der Mieter ABC hat die Wohnung am 01.01.2012 Bezogen.
    Er kündigt also zum 31.12.2012 (Kündigung am 25.09.2012 eingereicht).

    Ist die Kündigung rechtens?!

    Danke
     
  2. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 14.12.2012, 18:50

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Grundsätzlich ist eine derartige Ausschluss-Vereinbarung wirksam. Nur würde ich das so sehen, daß der Mieter 365 Tage lang keine Kündigung schreiben darf, was meist zu einer mindest-Mietdauer von 15 Monaten führt, denn im Normalfall beginnt die Jahresfrist erst mit Beginn der Vertragslaufzeit.

    Damit wäre eine Kündigung frühestens am 1.1.2013 zulässig, zum 31.3.2013.

    Sollte tatsächlich vereinbart sein, daß die Laufzeit der Ausschluss-vereinbarung bereits mit dem Datum der Vertrgsschliessung beginnt, dann wäre eine entsprechend frühere Kündigung zulässig.
     
  3. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 14.12.2012, 19:15

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Dieser Text:
    ...legt nicht das Kündigungsdatum sondern den Mietzeitraum fest.

    Daher sehe ich die Kündigung zum 31.12.2012 als rechtmäßig an.
    Siehe dazu auch AG Dortmund mit Urteil vom 15.06.2010, Az.: 425 C 142/10.
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 15.12.2012, 11:03

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Der Kündigungsausschluss beginnt mit Abschluss des Mietvertrages an zu laufen. Erst danach ist die Kündigung möglich (hier am 03.01. zum 31,03.) Das ergibt sich aus dem Tenor des BGH-Urteils VIII ZR 86/10. Insofern stimme ich Cloakmaster zu.
     
  5. zeiten

    zeiten V.I.P. 15.12.2012, 11:25

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    stimmt.

    das stimmt nicht. grade das sagt das urteil nicht aus.

    aus dem urteil geht vielmehr hervor, dass sich der kündigungsauschluss berechnet vom tag wo der vertrag unterschrieben wird bis zu erst möglichen beendigungszeitpunkt (nicht bis zum kündigungszeitpunkt).

    dh. in unserem fall kann die kündigung sehrwohl zum 31.12. erfolgen.
     
  6. 772

    772 V.I.P. 15.12.2012, 11:33

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Laut Ziffer 13 des Urteils beginnt der Kündigungsausschluss mit dem Beginn des Mietverhältnisses.
    Laut Ziffer 14 ist die Höchstdauer auf vier Jahre ab Vertragsabschluss beschränkt.
    Beim beispielhaften einjährigen Kündigungsausschluss wäre daher wohl schielus Meinung zu folgen, mit der geringfügigen Korrektur dass die Kündigung ab 1.1.13 erfolgen könnte.

    Edit: Gemeint ist: Das Kündigungsschreiben kann auf den 1.1. (nicht 3.1.) datiert sein - Wirksamkeit der Kündigung 31.3.
    Zuletzt bearbeitet: 15. Dezember 2012
     
  7. schielu

    schielu V.I.P. 15.12.2012, 11:37

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  8. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 15.12.2012, 12:06

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    AW: Mietrecht - Kündigung


    Ist das denn nicht alles unnötig kompliziert. Wenn es sich um eine AGB-Klausel handelt, hat der BGH diese Klausel entschieden:

    BGH, Urteil vom 8. 12. 2010 - VIII ZR 86/10

    "Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."


    Dazu in den Gründen:

    >>17
    3. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass § 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung in der Weise beschränkt, dass die Kündigung frühestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden kann, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden konnte.<<


    Hier ist der Vertrag also erst zum 31.03. kündbar.
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 15.12.2012, 12:18

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Tja, hier war das allerdings in der Klausel deutlich gemacht.
    Bei mir steht, nach nochmaligem überlegen, etwas Ambivalenz an.
    Das AG Dortmund (und anscheinend auch schon vorher das in Wiesbaden) geht von einer nicht so deutlich formulierten Klausel aus und meint wohl, dass die nicht so klare Formulierung dem Mieter eine andere Betrachtung zuzubilligen ist...
     
  10. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 15.12.2012, 13:02

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    AW: Mietrecht - Kündigung


    Nein, das hat nichts mit "unserem" Fall hier zu tun, beim AG war die - einseitige - Verzichtsklausel generell unwirksam, M konnte sowieso kündigen wie er wollte:

    Amtsgericht Dortmund, 425 C 142/10

    >>Die Kündigung war hier nicht durch die Regelung in § 28 des Mietvertrages ausgeschlossen. Der einseitige Verzicht auf das Kündigungsrecht ist unwirksam.<<

    Für "unseren" Fall hier ergibt sich daraus nichts was dem BGH widersprechen würde.
     
  11. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 15.12.2012, 16:37

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Nun, dann lassen wir mal das Urteil des AG Dortmund außen vor.

    Die Klausel sagt nichts darüber aus, zu welchem Zeitpunkt das Kündigungsschreiben beim Vermieter einzutrudeln hat oder dürfte oder könnte.

    Ich persönlich halte mich immer noch an die klare Aussage der Vereinbarung:
    Wenn die Kündigungsfrist auf den 31.12. gerichtet ist, dann ist die Vereinbarung erfüllt.

    Das widerspricht auch nicht dem BGH. Sondern der BGH hat über einen anderen Fall oder Klausel geurteilt.
    Und solche Klauseln unterliegen nicht eindeutigen rechtlich vorgegebenen Texten.
     
  12. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 15.12.2012, 16:58

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Nein, so kann man das nicht sehen.

    Das ist so, wenn die Dauer des MV befristet ist, dann kann ich selbstverständlich innerhalb des Jahres zum Ablauftag kündigen, damit er sich nicht verlängert.

    Verzichten dagegen wie hier die Parteien " ... für die Dauer von 1 Jahr (ab Abschluss Mietvertrag) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung" folgt daraus schon sprachlich, daß innerhalb dieses Jahres keine Kündigung ausgesprochen werden kann.

    Geschieht das doch, wirkt sie erst zum 31.03.

    Genau das hat auch der BGH abgesegnet, s.O.
     
  13. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 15.12.2012, 17:12

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Vielleicht habe ich mich immer noch nicht verständlich ausgedrückt.
    Ich mache einen Unterschied zwischen der Zustellung der Kündigung und dem Ablauf der Befristung. Entscheidend für mich ist, dass die Befristung von 1 Jahr in diesem Fall eingehalten wird.
     
  14. schielu

    schielu V.I.P. 17.12.2012, 15:16

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    AW: Mietrecht - Kündigung

    Das war ein Aspekt in dem Urteil (sicherlich auch der wichtigste). Allerdings wird dem aufmerksame Leser dort noch dieses auffallen:
    Das Wort "Kündigungsrecht" bedarf der Auslegung. Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen der Kündigungserklärung und dem Wirkungszeitpunkt der Kündigungserklärung. Da der Mieter eines Wohnraummietvertrages keinen Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung benötigt kann mit dem Begriff "Kündigungsrecht" sowohl verstanden werden das Recht zur Ausübung der Kündigung also die Kündigungserklärung wie auch die Wirkung der Kündigung. Der objektive Empfänger auf Mieterseite wird die Formulierung so verstehen, dass damit der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses gemeint ist. Nur dieser Termin ist für ihn von Interesse. Wann er die Erklärung abgibt ist für ihn zweitrangig. Die Klausel verbietet dem Mieter eine Kündigung zu einem früheren Termin als 30.9.2009.

     
  15. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 17.12.2012, 17:16

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    AW: Mietrecht - Kündigung


    Der BGH sieht das, s.O., ganz klar anders.

    Das BGH-Urt. ist nach dem des AG ergangen. Ich würde es mindestens für sehr riskant halten, wenn man unter Berufung auf das AG-Urt. den Streit sucht.
     
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