Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

Dieses Thema "ᐅ Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von mr2magic, 17. September 2012.

  1. mr2magic

    mr2magic Neues Mitglied 17.09.2012, 14:18

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    Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Hallo Forum,

    die Haftungsfrage bei Wohnungsmietern wurde in den unterschiedlichsten Foren schon mehrmals erörtert. Wie sieht es jedoch bei folgender fiktiver, vielleicht nicht alltäglicher Konstellation aus?

    Vermieter V vermietet ein Haus samt Nutzung des gesamten Grundstücks an Mieter M. Mieter M bekommt Besuch von B der in einem Anflug von Aggression, externe Schäden am Haus und eine fest installierte Beleuchtungseinheit/Gartenzaun/Tor (einfach einen Gegenstand, dass nicht vom Mieter M aufgestellt wurde, sondern bei der Überlassung durch V schon vorhanden war) beschädigt.

    Angenommen Mieter M teilt dem Vermieter V mit, dass Besuch B der Verursacher war.

    Wer muss nun Besuch B wegen Sachbeschädigung anzeigen? Ist es Vermieter V oder Mieter M? Oder vielleicht Vermieter V gegen Mieter M der dann Besuch B anzeigt?

    Ich bin gespannt auf die Diskussion :)

    Gruß
    M.
     
  2. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 18.09.2012, 10:30

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Für Personen, die auf Veranlassung des Mieters, das Mietobjekt betreten oder mit ihm in Berührung kommen, haftet der Mieter.

    Die Frage :
    stellt sich nicht. Es besteht doch keine Verpflichtung diesen Vorgang anzuzeigen.
    Lediglich der Mieter sollte die Beschädigungen durch seinen Besuch seiner Haftpflichtversicherung melden.

    Die Haftung des Mieters richtet sich nach § 278 BGB, da das Mietrecht keine eigenständige Regelung hierfür kennt.
     
  3. schielu

    schielu V.I.P. 18.09.2012, 10:33

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Da gibt es nicht viel zu diskutieren, die Haftung ist die gleiche wie in der Mietwohnung. Der Mieter haftet für den Unfug seines Besuchers. Anzeigen (strafrechtlich) können beide.
     
  4. Brati

    Brati V.I.P. 18.09.2012, 11:15

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Wird da tatsächlich 278 BGB herangezogen? Die Vorschrift passt nicht, da der B (als normaler Besucher) nicht Erfüllungsgehilfe des A ist. Für eine Analogie sehe ich auch keinen Raum, eine solche ist mir auch nicht bekannt.
    Vielmehr wird nach meinem Kenntnisstand die Sache über die Sphärentheorie gelöst. Der, aus dess Sphäre der Schaden herrührt haftet auch dafür.
     
  5. TomRohwer

    TomRohwer V.I.P. 18.09.2012, 11:25

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Wieso sollte er das tun?

    Auf welche Rechtsgrundlage stützt sich Ihre Ansicht?

    Eine generelle Haftung besteht nur für Schäden, die durch Bewohner entstanden sind. Auch wenn die nicht direkt Mieter sind, sondern z.B. als Angehörige des/der Mieter/s in der Wohnung leben.

    Für Schäden durch seine Gäste haftet der Mieter m.E. nicht automatisch, da haften - selbstverständlich - zu erst einmal die Gäste.

    Eine generelle Mithaftung des Mieters kommt höchstens in Frage, wenn der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig nicht verhindert hat, daß seine Besucher Schäden anrichten, obwohl ihm das zumutbar gewesen wäre.

    Wenn also z.B. der Mieter einen Gast einlädt, von dem er weiß, daß der bei Besuchen regelmäßig das Treppenhaus demoliert, dann wird er sich m.E. eine Mithaftung zuschreiben lassen müssen, Ganz sicher aber nicht, wenn der Gast plötzlich "ausrastet".

    Nach mir bekannter Rechtsprechung haftet der Mieter nicht für Schäden durch Besucher, wenn die Verursachung dieser Schäden seinem "Einflussbereich" entzogen sind. Der Mieter muß aber zwangsläufig damit rechnen, daß seine Besucher anfangen zu randalieren.

    Die Begründung einer Haftung für Dritte, die dem Einflussbereich des Mieters entzogen sind, ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren und daher unwirksam (BGH, Urteil vom 15.05.1991, VIII ZR 38/90; das Urteil bezog sich auf eine entsprechende Mietvertragsklausel. Diese begründete eine Haftung des Mieters "für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter, Besucher, Lieferanten, Arbeitsnehmer, Handwerker usw. verursacht worden sind." Die Haftung des Mieters wird damit über die gesetzlich vorgesehenen Fälle (§§ 278,831,89,31 BGB) verschuldensunabhängig ausgedehnt).

    Es kommt also, wie immer, auf den Einzelfall an. Und der beschriebene Einzelfall spricht m.E. ganz deutlich dafür, daß hier der Mieter nicht haftet. Sondern der randalierende Gast.
     
  6. zeiten

    zeiten V.I.P. 18.09.2012, 11:34

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    ich vermute, die frage sollte eher in richtung gehen: wer haftet hier wem gegenüber für den schaden...?

    der renitente besucher muss letzlich natürlich für den schaden haften, den er angerichtet hat. wobei sich der vermieter sich aussuchen darf, ob er den verursacher direkt haftbar macht oder ob er sich an seinen mieter hält.

    dh. der vermieter ist durchaus im recht den schadenersatz von seinem mieter zu verlangen (was für den vermieter auch einfacher ist und es das daher vorziehen wird). der mieter muss sich dann seinerseits an den besucher halten.
     
  7. mr2magic

    mr2magic Neues Mitglied 18.09.2012, 12:44

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?


    Genau dahin zielt meine Fragestellung, denn es ist auch denkbar, dass Mieter M keine Versicherung hat oder nicht gewillt ist gegen den Besucher B bezügich der Regulierung des Schadens vorzugehen. Somit müsste m.E. Vermieter V, lediglich mit Beweis der Beschädigung, den Schadenersatz direkt bei Mieter M einfordern. Nur hat Vermieter V hier überhaupt ein 'recht' darauf, wenn Mieter M nicht unmittelbar für Schäden durch Besucher zu haften hat?
     
  8. zeiten

    zeiten V.I.P. 18.09.2012, 13:05

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    ja, m ist generell auch für schäden haftbar, die seine besucher anrichten. der vermieter hat also das recht darauf, solange der mieter freiwillig den besuch empfangen und geduldet hat. sollte der mieter den besuch allerdings rausgeworfen haben und erst danach hat der besuch randaliert, dann wäre der mieter nicht mehr verantwortlich, dann könnte v den m nicht in die haftung nehmen, dann müsste sich v direkt an den randalierer wenden.
     
  9. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 18.09.2012, 14:31

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Dieses Thema ist nicht neu.

    @TomRohwer

    http://www.juraforum.de/forum/mietr...-durch-besucher-des-mieters-am-haus-381145-s2

    http://www.wer-weiss-was.de/theme210/article6509241.html

    http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/[URL=http://www.juraforum.de/lexikon/miete]Miete/Mietsache/Gebrauch/Gebrauch/Schadensersatz.html[/url]
     
  10. mr2magic

    mr2magic Neues Mitglied 18.09.2012, 16:45

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Wie ich sehe ist die Rechtslage nicht ganz so eindeutig :)

    Wenn Mieter M tatsächlich Besucher B rausgeworfen hat und dieser anschließend den Schaden verursacht hat, ist doch logisch betrachtet die Verantwortung weiterhin bei Mieter M, denn ohne Einladung des Besuchers B wäre es vermutlich erst garnicht zu der Beschädigung gekommen. Zumal der Rausschmiss womöglich sogar Ursache des Verhaltens des Besuchers B war und damit eine unmittelbare Verbindung zwischen dem Verhalten des Mieters M und dem Verhalten des Besuchers B besteht.

    Egal wie ich es drehe; ich sehe noch keine Begründung dafür, dass Vermieter V sich direkt an Besucher B wenden muss. Ich gehe sogar noch weiter und sehe Mieter M hauptsächlich in der Pflicht den Schaden auf eigene Verantwortung gegenüber Besucher B geltend zu machen.

    Natürlich ist mir klar, dass meine Meinung und die gültige Rechtssprechung nicht unbedingt deckungsgleich sein müssen ;O)
     
  11. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 18.09.2012, 16:53

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Nö, das Gegenteil geht aus den Beiträgen doch hervor!:work:
     
  12. Brati

    Brati V.I.P. 18.09.2012, 17:17

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Bei en Links wird nur eine Entscheidung zitiert und die ist von 1991. Ob man die Haftungsverteilung jetzt nach den Gesetzesänderungen zum Mietrecht (278 war in der alten Fassung nicht anders) noch so anwenden kann ist fraglich. Man hätte es ja mit der Schuldrechtmodernisierung regeln können, hat man aber nicht.

    Vielmehr kommt als einzige Anspruchsgrundlage 535, 280 BGB in Betracht. Bekanntermaßen kehrt 280 die Beweislast um, sodass der Mieter hier beweisen müsste, dass er dafür nicht verantwortlich ist. In die Richtung geht auch die angesprochene Sphärentheorie.
    Es ist nämlich mit nichten so, dass ein Mieter für den Bockmist seines Besuchs zur Kasse gebeten wird. Dies ganz einfach daher, da eine Haftungsnorm für die Erstreckung fehlt und ich aus o.g. Gründen 278 BGB ablehne.
    Der Vermieter ist zwar nicht so geil gestellt, wie er stünde, wenn er vertragliche Ansprüche geltend machen kann, kann sich aber immernoch auf deliktische Ansprüche stützen. Zu seiner Entlastung müsste ihn der Mieter ja schließlich schon substantiiert darlegen können, dass ihn kein Verschulden trifft, sondern der Besucher. In nem Prozess würde der B sich dann auf die Streitverkündung einstellen müssen.

    Klar, der Vermieter wird in aller Regel erstmal versuchen irgendwie die Haftung des Mieters zu begründen. Im Zweifel hat er von dem ne Kaution, die er verrechnen kann. Das Insolvenzrisiko ist also enorm abgefedert.
     
  13. MacGuffin

    MacGuffin V.I.P. 18.09.2012, 17:43

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?


    Es gibt aber mindestens zwei aktuelle (veröffentlichte) Urteile, wenn auch "nur" von AGen, die RonWide, bzw. seine links bestätigen:

    AG Düren vom 28.4.2010 - 47 C 43/10 -

    AG Gummersbach Az.: 10 C 169/09 Urteil vom 15.03.2010

    "Der Beklagte haftet nach § 278 BGB ..."
     
  14. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 18.09.2012, 18:05

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Es wird wohl sehr fraglich sein, ob M hier für B haftet.

    Es wurden schon die §§ 280 und 278 BGB genannt und Urteile zitiert. Der Fall hier liegt jedoch etwas anders.

    Die Pflichtverletzung folgt zunächst aus §§ 535, 280, 282, 241 Abs. 2 BGB. Hier wurde darauf hingewiesen, dass § 280 BGB (genauer Abs. 1 Satz 2) eine Beweislastumkehr bewirken würde. Das ist aber so nicht der Fall. § 280 Abs. 1 Satzs 2 BGB vermutet das Verschulden der Pflichtverletzung. Die Pflichtverletzung selbst muss jedoch erst einmal vorliegen und die wird nicht per se vermutet und auch nicht einach zugerechnet.

    Denn § 278 BGB hilft hier auch kaum weiter (und wird häufig auch von den Gerichten wegen mangelnder Unterscheidung zwischen Pflichtverletzung und Verschulden ungenau angewendet).

    Nicht B verletzt hier die vertragliche (und damit einzig zurechnungsfähige) Pflicht, das Eigentum des Vermieters zu schützen, sondern M würde diese dahingehend verletzen, das nicht verhindert zu haben (hier ist auch die Gehilfeneigenschaft wohl garnicht gegeben iGz. den Umzugsfällen). Und da hat TomRohwer völlig zu Recht darauf hingewiesen, dass insb. Handlungen außerhalb des Einflussbereichs des Vertragspartners, wie hier, darüber kaum erfasst werden. Allerdings ist anzuerkennen, dass über § 278 BGB auch häufig Verhalten/die Pflichtverletzung selbst (faktisch) zugerechnet, also eine Verhaltenshaftung begründet wird (so ohne weitere Begründung MünchKomm 6. Auflage 2012 § 278 Rdn. 49), obwohl der gesetzliche Wortlaut an sich nur Verschulden erfasst.

    Das weitere und größere Problem bei § 278 BGB ist aber die Frage, ob vorsätzliche Taten überhaupt hierüber zugerechnet werden. Und das ist grundsätzlich nicht so. Nur ausnahmsweise haftet der Vertragspartner auch für solche seiner Gehilfen, wenn über die allgemeine Pflicht zum Schutz des der Rechtsgüter des anderen aus § 241 Abs. 1 BGB (wie etwa beim Mietvertrag) eine besondere vertragsspezifische Schutzpflicht hinzu kommt (diese hat das Mietverhältnis nicht und die müsste auch besonders im Einzelfall begründet werden). Andernfalls scheidet § 278 BGB aus (vgl. hierzu MünchKomm 6. Auflage 2012 § 278 Rdn. 41).

    Für § 831 BGB fehlen jede Ansatzpunkte.

    Ich würde bei diesem Fall also eher nicht zu einer Haftung des M tendieren.

    Gruß
    Dea
     
  15. Brati

    Brati V.I.P. 18.09.2012, 19:04

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    AW: Mietobjekt Haus - Wer haftet bei Schäden durch Dritte?

    Selbstverständlich betrifft die Beweislastumkehr nur das Verschulden. Wenn das aus meinem Beitrag zu 100% deutlich geworden ist, tut es mir leid.
    Nur um das Verschulen geht es aber auch in der Diskussion, daher habe ich vll. auch nicht so auf eine glasklare Formulierung geachtet.
    Dass dem B keine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag zwischen M und V obliegen ist klar. Daher erfolgt die Zurechnung des Verhaltens eines Dritten (im Prüfpunkt des Verschuldens iRd 280) auch über 278. B kann denklogisch keine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzen, da er keine hat.

    @MacGuffin: Das wird wohl daran liegen, da die AGs streitwertunabhängig ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse zuständig sind ;) Die Begründung der Gerichte wäre mal interessant, sofern sich diese nicht nur in einem Zitieren dieser steinalten Entscheidung erschöpft.
     
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